高雄簡易庭111年度雄簡字第2156號民事判決

臺灣高雄地方法院民事判決

111年度雄簡字第2156號

原告 邱宜慧

被告 徐美萍

上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國111年11月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

被告應給付原告新臺幣貳拾柒萬元，及自民國一一一年十月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣肆仟柒佰肆拾元由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣貳拾柒萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國110年10月11日簽訂不動產買賣契約，由原告向被告買受被告所有坐落高雄市○○區○○段000地號、應有部分1/10之土地及其上同小段01043建號即門牌號碼高雄市○○區○○街00○0號房屋（下稱系爭不動產），並約定買賣總價新臺幣（下同）268萬元，且簽訂不動產買賣契約書（下系爭買賣契約），約定如買方違約，應賠償賣方已給付價金作為懲罰性違約金，如賣方違約，應返還買方已給付價金及賠償同額懲罰性違約金，原告並已支付第一期價金22萬元。詎被告於110年10月底通知地政士停止辦理系爭不動產之買賣程序，表示要取回權狀及印鑑證明，原告分別於同年11月5日、同年月11日催告被告履行契約，然被告均未理會，原告以起訴狀送達被告作為解除契約之意思表示，被告自應返還已給付價金，且給付原告同額之違約金等語。並聲明：被告應給付原告44萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。

二、被告則以：伊當時不願意出售系爭不動產，是原告及仲介不斷人員勸說，伊才簽約，但伊認為價錢過低，且原告請求違約金不合理等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、本院得心證之理由：

原告主張被告應返還上開款項，為被告所否認，並以前揭情

詞置辯，是本件爭點厥為：系爭買賣契約解除之原因為何？

如係被告違約，違約金又有無過高？本院判斷如下：

㈠系爭買賣契約解除之原因為何？

　⒈依系爭買賣契約第3條約定：「一、不動產買賣總價款268萬元。二、付款方式如下⒈第一期簽約款22萬元：...。⒉第二期用印款X：賣方（指被告）應於110年10月15日備齊一切過戶資料並攜帶印鑑章（印鑑證明）、身分證明文件、稅單等資料（下稱過戶資料）交付特約地政士（代書）收執。雙方並蓋妥移轉登記書表，以便辦理產權移轉作業。⒊第三期完稅款32萬元：⑴於土地增值稅、契稅單核下後，經特約地政士（代書）通知日起3日內，甲方（註：即原告）應將第三期款存匯入履保專戶。...⑵若甲方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，應依本約第4條第4款、第5款之規定開立擔保尾款之本票及完成申貸金融機構之對保借款、保全等手續。若於辦理對保借款時或特約地政士辦理繳稅前已確認甲方之核貸額度少於尾款者，甲方應於完稅前將差額存匯入履保專戶。...⒋第四期尾款214萬元（貸款金額不足時完稅時補足）：...⑵甲方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，甲方應於完稅前，確認貸款額度及辦妥相關之對保手續，並於移轉登記完成3日內，金融機構核撥時存匯入履保專戶，雙方並同時辦理交屋。核貸額度不足支付尾款者，其差額甲方應於完稅前將差額存匯入履保專戶。...⑹前款（2）、本款（1）及本款（5）所約定之尾款或差額，若應付之一方未依約存匯入履保專戶，甲乙雙方（註：即兩造）同意特約地政士（代書）不應辦理繳稅及產權移轉登記手續」，有系爭買賣契約（見本院卷第13-25頁）在卷可稽。準此，揆諸前揭約定，被告負有將相關資料交予地政士辦理系爭不動產之產權移轉義務自明。然被告不否認其有取回回權狀及印鑑證明，拒絕辦理過戶系爭不動產予原告之舉，並有被告與仲介人員之line通話內容可參（見本院卷第27-29頁）。從而，被告確有違反系爭買賣契約約定之辦理產權移轉登記之義務甚明。是此，原告以被告違約為由，解除系爭買賣契約，自屬有據。

　⒉再者，本院認被告為成年人，若簽約當時，被告實不同意出售之價格，被告當可拒絕簽約，然斯時被告仍同意簽約，堪信被告訂約係出於自我評估結果。準此，被告自應履行系爭買賣契約之約定內容。

　⒊又按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，民法第259條定有明文。而依系爭買賣契約第8條第1項約定：經買方書面通知限期催告，仍不履行時，買方得另以書面通知解除本買賣契約，買方應返還甲方已支付價金」等語。本件被告既因違約遲延交付過戶資料，經原告合法解除系爭買賣契約，如前所述，則原告請求被告返還已支付價金22萬元，即屬有據，應予准許。

㈡原告請求被告給付違約金22萬元，是否合理？有無過高？

⒈依系爭買賣契約第8條第1項約定「賣方若未依本約履行各項

　義務時，每逾1日，賣方應按該期價款萬分之2計算違約金予

　買方（自逾期之次日至給付日止）‧‧‧經買方書面通知限

　期催告，仍不履行時，買方得另以書面通知解除本買賣契

　約，買方應返還甲方已支付價金，並同意按買方已支付價金

　總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付買方」等語。按契

　約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債

　務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其

　為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以

　免對債務人造成不利，此觀同法第250條之規定及其修正理由

　自明（最高法院102年度台上字第1378號判決參照）。是系

　爭買賣契約第8條第1項約定，應屬賠償總額預定性之違約

　金。

⒉再者，按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，

　此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會

　經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂

　法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有

　過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，

　依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為

　當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既

　已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損

　害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決

　定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公

　平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高

　情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事

　人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符

　契約約定之本旨，此有最高法院93年度台上字第909號判決意

　旨可資參照。本院審酌原告為處理因被告違約所為之存證信

　函、催告、調解之時間、金錢、勞力，並參以原告無法取回

　第一期款項22萬元所受之相當於利息之損失，及被告違反契

　約之時點、契約未能履行之原因等一切客觀情事，因認兩造

　約定已給付價金之全額作為懲罰性違約金，確有過高之情，

　應酌減至5萬元，較為適當。

四、綜上所述，本件原告買賣契約之規定，請求被告返還27萬元

　（22萬+5萬＝27萬），及自起訴狀繕本送達翌日即111年10月

　　15日起至清償日止，按法定週年利率百分之5計算之利息，

　　為有理由，應予准許，逾越上開請求部分，為無理由，應予

　　駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中　　華　　民　　國　　111　年　　11　　月　　30　　日

高雄簡易庭法官張茹棻

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上

訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後

20日內補提上訴理由書（須附繕本）。

中　　華　　民　　國　　111　年　　11　　月　　30　　日

書記官黃振祐