裁判字號：臺灣彰化地方法院100年訴字第187號民事判決
裁判日期：民國100年06月29日
裁判案由：回復原狀等
臺灣彰化地方法院民事判決100年度訴字第187號原告 吳玲淑 訴訟代理人 游秋華 被告 陳志煌 兼訴訟代理人 楊樹根 上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國100年6月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告陳志煌、楊樹根應於原告將坐落彰化縣彰化市○○段第241地號、地目建、面積九十三平方公尺之土地辦理所有權移轉登記予被告陳志煌、楊樹根（應有部分各二分之一）之同時，各自給付原告新臺幣壹佰伍拾萬元。
被告陳志煌、楊樹根應各自賠償原告新臺幣柒萬陸仟叄佰拾壹元，及分別自民國一百年三月四日、一百年三月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項於原告依序以新臺幣伍拾萬元、貳萬伍仟肆佰元為被告陳志煌、楊樹根分別供擔保後，得假執行；但被告陳志煌、楊樹根分別依序以新臺幣壹佰伍拾萬元、柒萬陸仟叄佰拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：㈠被告同意者。㈡請求之基礎事實同一者。㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者。…㈦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」民事訴訟法第255條第1項第1、2、3、7款、第2項分別定有明文。本件原告於起訴時訴之聲明第1、2項原為：
「㈠原告應將坐落彰化縣彰化市○○段○○○○號土地、地目建、面積93平方公尺之土地（下稱系爭土地）移轉登記權利範圍1/2予被告陳志煌，並同地段地號移轉登記權利範圍1/2予被告楊樹根，同時被告陳志煌、楊樹根應各自返還原告新臺幣（下同）150萬元之買賣價金。㈡被告陳志煌、楊樹根應各自賠償原告10萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」；嗣於起訴狀繕本送達被告後，變更、減縮第1、2項之聲明為：「㈠被告陳志煌、楊樹根應於原告將系爭土地辦理所有權移轉登記予被告陳志煌、楊樹根（應有部分各1/2）之同時，各自返還150萬元之買賣價金。㈡被告陳志煌、楊樹根應各自賠償原告76,311元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」，因其請求之基礎事實同一，屬減縮應受判決事項之聲明，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，且被告亦表示同意，故應予准許。
二、原告起訴主張：原告於民國（下同）99年3月24日經由東森房屋彰化中正加盟店（即欣慶房屋仲介有限公司）居間仲介，向被告2人（權利範圍各1/2）承買系爭土地。兩造於99年3月22日東森房屋不動產買賣斡旋/承諾契約書（系爭斡旋書）之特別約定事項欄內，明確約定「本土地需符合可合法申請興建房屋」，且訂約（即系爭買賣契約）之際，被告亦保證系爭土地可合法興建房屋。原告因信賴被告之保證，乃陸續依約履行買方之義務，並已完成所有權移轉之登記，詎原告於99年12月間，委託亞砌工程設計公司申請建築線指界時，竟無法取得建築線之指界，即無法合法興建房屋。因此，原告於100年1月28日發存證信函通知被告協商解決，但被告均置之不理，於是，原告乃依民法第88條、第90條規定，再次發函通知被告撤銷系爭買賣契約，並請被告回復原狀，被告迄今均未回應。原告因前開錯誤之買賣行為，造成銀行貸款利息、仲介費、代書費等支出損失合計152,622元，依民法第184條之規定，應由被告2人連同買賣價金300萬元，各自賠償1/2予原告。並聲明：㈠被告陳志煌、楊樹根應於原告將系爭土地辦理所有權移轉登記予被告陳志煌、楊樹根（應有部分各1/2）之同時，各自返還150萬元之買賣價金。㈡被告陳志煌、楊樹根應各自賠償原告76,311元，即自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢訴訟費用由被告陳志煌、楊樹根各負擔1/2。㈣原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告當初係向法院按拍賣公告之底價應買系爭土地，其上當時尚有建物，被告乃將系爭土地上之建物拆除後，出售予原告，訂約當時被告並未向原告保證系爭土地一定可以建屋，系爭斡旋書上之手寫記載應屬偽造，故縱使系爭土地日後證實無法興建房屋，系爭買賣契約亦屬有效成立；再倘若法院認為被告確有如上所述之保證行為，且系爭土地確實無法興建房屋，則原告之請求業已罹於民法第365條之時效規範等語，資為抗辯。並聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）原告在99年3月24日經由東森房屋彰化中正加盟店居間仲介，向被告購買系爭土地（被告2人原有之持分各1/2），價金為300萬元，已經原告繳納完畢。
（二）兩造均與東森房屋簽有系爭斡旋書。
（三）系爭土地目前無法建築，但在被告拍定取得前，其上坐落有一建物，事後遭被告拆除。
（四）原告因為系爭買賣契約，所支出之貸款利息、仲介費、代書費等相關費用合計152,622元。
（五）兩造之系爭買賣契約書上，並未載明系爭土地需符合合法興建房屋之條件。
四、得心證之理由：
（一）原告在99年3月24日經由東森房屋彰化中正加盟店居間仲介，向被告購買系爭土地（被告2人原有之持分各1/2），價金為300萬元，已經原告繳納完畢；兩造均與東森房屋簽有系爭斡旋書，且兩造之系爭買賣契約書上，並未載明系爭土地需符合合法興建房屋之條件；又系爭土地目前無法建築，但在被告拍定取得前，其上坐落有一建物，事後遭被告拆除；原告因為系爭買賣契約，所支出之貸款利息、仲介費、代書費等相關費用合計152,622元等事實，有系爭買賣契約書影本、系爭斡旋書影本、土地登記第二類謄本、彰化縣彰化地政事務所民眾閱覽異動索引、地籍圖謄本、房地產登記費用明細表、地政規費徵收聯單、彰化第十信用合作社原告帳戶交易明細查詢、貸款資料明細、服務費收據、報價單、請款單、創源測量有限公司系爭土地現況套繪地籍測量成果圖附卷可稽（見本院卷第7-17、40-44、48-53、56-60、66、72、73、94頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第91頁），堪認屬實。
（二）被告雖以訂約當時被告並未向原告保證系爭土地一定可以建屋，系爭斡旋書上之手寫記載應屬偽造等語置辯。然證人即東森房屋之業務員 王毓民 ，於本院審理時證稱：「（問：是否認識兩造及訴代？）是的，在去年3月份有在東森房屋買賣，原告委託我洽談向被告買土地的事，我們負責與被告即賣方接洽的業務人員是 李立偉 ，也就是被告也有委託我們公司賣土地，所以直接與被告洽談的人員是李立偉，當時兩造簽約時，我及李立偉都有在場。」、「（問：簽約當時，雙方是否有確認系爭土地可否供建築使用？）有的，也就是被告2人都有保證系爭土地是可以供建築使用的。」、「（問：那為何沒有記載在契約上？）原告透過本公司向被告買土地就是要蓋房子，所以當初我是建議原告可以將該條件寫在不動產買賣斡旋書中，該份斡旋書當時第三聯也有交給被告審閱，但是因為後來兩造達成交易的合意，所以依照慣例公司就會將兩造持有的不動產買賣斡旋書收回，在簽約之前會將買賣的條件寫在不動產買賣斡旋書中，也有經被告審閱後簽字認可，所以被告是知悉的。」、「（問：何以其中一份不動產買賣斡旋書中，被告並未簽名？）我手上的原本是有簽名的，法官卷附的那一份之所以沒有被告的簽名，是因為，當初我是將紅色的那一聯交給買方收執，另外二聯交給賣方簽名，所以卷附的那一份是當初交給原告收執的那聯，才沒有被告的簽名。」、「（問：原告是否確實陷於錯誤，相信被告的保證才購買系爭房屋？）是的。在簽訂買賣契約書的當下，原告還有再次提出這個土地一定要可以蓋房子，不然就不買了，被告當時也有保證可以蓋房子。當時是因為已經有將上開條件寫在不動產買賣斡旋書中了，所以才沒有另外在契約書中載明。」等語綦詳（見本院卷第37頁），核與原告所指相符，足見兩造簽約當時，被告確實曾對原告保證系爭土地得以建屋，原告亦係相信被告所言，始買受系爭土地。被告雖又陳稱證人王毓民所為之證述不實，然被告並不爭執系爭斡旋書上之被告簽名為真，且證人王毓民業經具結在卷，與兩造均無仇隙，衡情當無甘冒偽證罪處罰之風險，惡意誣陷被告之可能，是被告所稱，並無所據，應不可採。
（三）證人 賴漢清 即亞砌工程設計公司之負責人於本院審理時到庭結證：「（問：認識兩造的經過？）被告2人是標法拍的建築物，當時土地上有建築物，被告2人計畫要改建成套房出租，所以我也有著手畫設計圖，我是先認識被告2人，後來被告2人改變想法出售系爭土地給原告，當時建築物還在，並沒有無法申請建照的問題，因為上面的房子在69年之前就已經蓋了，有合法的建物證明，但後來因為要改建曾套房所以將原來的建築物拆掉，之後賣給原告。因為原告要賣給一位施先生，施先生找我來畫圖，施先生就委託我辦理相關的建築線及申請建照的事宜，去年年底的事情，後來我去辦理鑑界，鑑界時我發現地界未面臨現有水溝線，現有水溝線即是建築線，中間還隔了員林鎮公所約70公分的土地，後來我去跟縣政府的人員研究，看是否可以將建築線往裡面指定至員林政公所的土地上，因為該土地為公有，應該影響不大，但後來，並未被採納。縣政府說員林鎮公所的土地是公有土地，可辦理公有畸零地合併，變成地主去向員林鎮公所買地，這樣系爭土地與公所的土地連在一起，就可以建築了。基地未面臨建築線就無法建築，建築線是計畫道路、公園廣場、既成道路等，系爭土地旁員林鎮公所的土地就是屬於既成道路。委託我的施先生知道以後，就說他不買了，施先生告訴原告上情，原告才會知道。施先生不買之後，原告就來委託我看可不可以解決無法建築的問題，於是我就再次去向縣政府溝通，但得到的答案還是無法將建築線指入員林鎮公所的土地內。後來我就電詢員林鎮公所財政課，他們回答我購買要經過代表會通過才行，鎮公所以後也可以走標售的方式，這樣一來，買到的人就未必是原告，也無法解決問題。」、「（問：是否還有其他解決方案？）金門縣政府有規定說，如果說有爭議就可以指定建築線到公有地裡面，不知道彰化縣政府可否參考。」、「（問：原告知道無法建築的時間為何？）我跟施先生講了之後，至於施先生何時告訴原告，我並不清楚，施先生來找我的時間是農曆過年前，我之前陳報的測量圖是在施先生找我之後，我到現場去測的。該測量成果圖，其上的日期為99年12月14日。」、「（問：被告何時知道系爭土地無法建築的事情？）以我自己而言，是在施先生委託我之後才知道，被告應該在我之後才知道的，可能是原告告他之後才知道。」、「（問：依證人所述，被告當初本來是要蓋套房出租，是否也會遇到無法建築的問題？）是的，只是當初還沒有去申請相關的建照，所以沒有發現。」等語歷歷（見本院卷第
89、90頁），顯見系爭土地目前確實無法建築房屋，且兩造至少均係至證人賴漢清向彰化縣政府申請建照、未獲核准時，始知系爭土地無法建屋一情。
（四）按民法第88條第1項所謂意思表示之錯誤，表意人得撤銷者，以其錯誤係關於意思表示之內容為限。而當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤視為意思表示內容之錯誤，亦為同法第88條第2項所明定。是則，關於當事人之資格（如身分、資產等）或物之性質之錯誤（包含其用途及價值），雖原屬動機錯誤，本不影響意思表示之效力，但基於保護表意人之利益考量，法律乃明定例外將其擬制為意思表示內容之錯誤，使表意人亦得撤銷之，但其錯誤，須係社會交易觀念上認為重要者始可。查原告所以購買系爭土地，係為建築房屋之用，兩造簽約當時，被告亦保證系爭土地得以建屋等情，業據證人王毓民證述如前，核與原告所指相符，並有系爭斡旋書影本附卷可憑（見本院卷第40頁），堪信為真；而系爭土地經鑑界後，無法指定建築線、無法建築一節，亦經證人賴漢清證言如前，並有彰化縣政府100年5月20日府建管字第1000130218號函、彰化縣員林鎮公所100年5月31日 員鎮 財字第1000013364號函在卷可佐（見本院卷第81-1、84頁），是原告在不知系爭土地無法指定建築線、中間尚相隔了彰化縣員林鎮公所之70公分寬土地之情形下，決定以300萬元之價格購買該土地，而與被告簽訂系爭買賣契約，自係屬對於買賣標的物之性質有所誤認，為關於物之性質之錯誤，且對兩造而言，此顯屬交易上重要考量之事項，是揆諸上開規定及說明，自應視為意思表示內容之錯誤。準此，原告就其錯誤若非由自己過失所致者，即得依民法第88條第1項之規定，撤銷該錯誤之意思表示。
（五）民法第88條第1項但書所稱之過失，就表意人之利益及交易安全予以權衡考量後，為適當限制表意人撤銷之機會，以維護交易之安全，應解為係指抽象輕過失之謂，即指欠缺交易上通常人應有之注意而言。經查，從事建築設計業務為業之證人賴漢清，及身為系爭土地原所有人之被告，對於系爭土地無法建築一事，尚且係於去年年底證人賴漢清就系爭土地為測量、鑑界，並申請彰化縣政府核發建照後，始為知悉，經證人賴漢清證稱明確（見本院卷第90頁），且為兩造所不爭執，堪信為真；則身為一般土地買受人之原告，當無事先查悉上情之注意義務可言。參以一般買入不動產，所要求交易上必要之注意事項，通常係應閱覽土地登記簿，而上開無法建築之情事既未記載於土地登記簿上，此有系爭土地之土地登記謄本附卷可考（見本院卷第13、14頁），則原告因此不知系爭土地無法指定建築線，致其所為買受該土地之意思表示發生錯誤，尚難謂未盡通常人交易上必要之注意義務，自無何過失可言。從而，原告以意思表示錯誤為由，於100年2月11日以存證信函向被告為撤銷本件買賣契約之意思表示，未逾越1年之除斥期間，有前揭存證信函1份可證（見本院卷第20、21頁），被告對於已收受該存證信函一情亦不爭執，則依民法第114條之規定，兩造間之系爭買賣契約乃視為自始無效。再無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦有明文。承前，兩造間之系爭買賣契約既自始無效，被告受領原告給付之300萬元買賣價金即無法律上之原因，原告依民法第179條規定，請求被告陳志煌、楊樹根各返還150萬元價金，非無理由。
（六）按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段載有明文。經查，本件被告於訂約當時，對原告為「系爭土地得以建屋」之保證，導致原告信以為真，而買受系爭土地，並因此支出相關之貸款利息、仲介費、代書費等情，業經本院認定如前，雖然承前所述，被告訂約當時應非出於知悉之故意、而為保證，然其就系爭土地是否確實得以建屋一情，既屬有疑，竟仍不經詳查，即對原告脫口而出前開保證之言詞，致原告受有上揭貸款利息、仲介費、代書費等費用支出之損害，足認被告確因過失，不法侵害原告之權利，被告應就原告所受之上開費用支出之損害，負損害賠償之責任。兩造就原告因承買系爭土地後所支出之相關貸款利息、仲介費、代書費數額合計為152,622元，並不爭執（見本院卷第91頁），且有房地產登記費用明細表、地政規費徵收聯單、彰化第十信用合作社原告帳戶交易明細查詢、貸款資料明細、服務費收據、報價單、請款單附卷可查（見本院卷第41-44、48-60頁），足堪採信。是原告依侵權行為之規定，請求被告陳志煌、楊樹根各給付76,311元（152,622÷2＝76,311），乃有理由。末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203條定有明文。從而，原告請求被告陳志煌、楊樹根各自賠償76,311元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即分別自100年3月4日、100年3月3日起（見本院卷第
24、25頁）至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告請求被告陳志煌、楊樹根應於原告將系爭土地辦理所有權移轉登記予被告陳志煌、楊樹根（應有部分各1/2）之同時，各自返還150萬元之買賣價金；被告陳志煌、楊樹根應各自賠償原告76,311元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中華民國100年6月29日
民事第三庭法官林秉暉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年6月29日
書記官廖春慧