臺灣高等法院臺中分院96年度上易字第155號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院臺中分院96年上易字第155號民事判決

裁判日期：民國96年07月25日

裁判案由：給付服務費

臺灣高等法院臺中分院民事判決96年度上易字第155號上訴人敬業房屋仲介有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 廖健智 律師複代理人 洪明立 律師複代理人 張智翔 律師被上訴人金雨企業股份有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人 朱清雄 律師上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於民國96年3月20日臺灣彰化地方法院95年度訴字第996號第一審判決提起上訴，經本院於96年7月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人起訴主張：伊為房屋仲介業者，兩造於民國（下同）95年10月3日簽立專任委託銷售授權書（下稱系爭授權書），約定由被上訴人委託上訴人代為銷售其所有位於長億大樓，即台中市○○○路○段60之8號8樓之l、之2、之3及其坐落於台中市○○區○○段○○○號之基地應有部分等不動產，嗣經上訴人居間媒介，訴外人 陳旻 均願以新台幣（下同）3168萬元之價金，買受上開不動產，並於95年10月27日於上訴人見證下，與被上訴人簽立購屋要約書（下稱系爭要約書），且就各項付款方式協議，足認買賣契約已成立，惟被上訴人藉故拖延致逾委託銷售期間，依系爭授權書第ll條其他約定事項第2項約定，被上訴人應給付上訴人買賣價金2％款項作為服務費，核計為633,600元給上訴人，然經催討，被上訴人仍拒不給付，爰基於契約，請求被上訴人給付上開服務費及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，併 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行等語。
二、經原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起本件上訴，聲明：（一）原判決廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人633,600元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。（三）第一、二審之訴訟費用由被上訴人負擔。併稱：依購屋要約書所示，訴外人陳旻均就系爭不動產，願以3168萬元購買，並出具要約書予被上訴人，經被上訴人同意後於要約書上簽名確認，足認買賣雙方已就標的物及價金為合致之意思表示，買賣契約已成立；況依被上訴人所寄發予上訴人存証信函中所示，足証買賣雙方就標的物及價金意思表示已合致。再依兩造間委託銷售授權書第7條、第ll條第2點約定，上訴人可取得買賣價金2％做為服務報酬。雖被上訴人藉詞拒簽不動產買賣契約，但依民法第101條規定，被上訴人係因條件成就而受不利益之當事人，且以不正當之行為阻其條件成就，應視為條件已成就。另要約書係由上訴人傳真予被上訴人，經其蓋章後再回傳予上訴人等語。
三、被上訴人則以：兩造間雖定有系爭授權書，惟因系爭不動產未於95年ll月10日前售出，依系爭授權書第3條之約定，已自動失效，上訴人卻據以請求服務費，實無理由。至上訴人雖提出購屋要約書影本以証明被上訴人與訴外人陳旻均即買方訂定系爭不動產之購屋要約書，惟上開要約書非真正，且非買賣契約書，而僅有「擬買方」記載，而非「買方」；依上開要約書亦載「本要約書係一種誠意表示」、「中華民國95年ll月5日前，如賣方接受擬買價格，則買方應於七日內完成簽定不動產買賣書面契約」，足見上開要約書非本約。又擬買方對本件買賣契約不成立一事，並無爭議，不容上訴人代為主張買賣契約成立。且系爭土地總值高達3000餘萬元，依一般買賣情況，當事人就付款條件、交付土地、移轉登記等重要事項均會詳加約定，是上開情況未談妥前，亦不足以認買賣契約成立，上訴人亦無從請求居間之服務費用等語置辯。併聲明：駁回上訴。
四、本件上訴人主張兩造訂有「專任委託銷售授權書」，由被上訴人委託其銷售系爭不動產，固據其提出上開授權書為証，復為被上訴人所自認為真正。自堪信上訴人上開主張為真正。惟上訴人主張經其居間介紹，訴外人陳旻均與被上訴人已達成買賣合意，價金為3168萬元，簽立「購屋要約書」，依授權書第7條、第ll條第2點，被上訴人應給付其服務費633,600元等情，則為被上訴人所否認，併以前揭情詞置辯。是本院首應審究者，乃被上訴人與訴外人陳旻均間就系爭不動產是否已成立買賣合約？經查：
（一）本件上訴人所提出之「購屋要約書」，已經被上訴人所否認，依舉証責任分配之法則，自應由上訴人就其真正負証明之責。本件上訴人自承其係傳真予被上訴人，被上訴人蓋章後再回傳予上訴人，經被上訴人用印之原本應於被上訴人處。是已無蓋用被上訴人印文之購屋要約書原本以供鑑定。已難遽認該要約書確經買賣雙方同意。況上訴人所舉之証人乙○○亦証稱：
上訴人所提出購屋要約書上之印章非被上訴人的，上訴人於95年10月13日傳真予被上訴人時，被上訴人不同意，上訴人再於同月27日傳真購屋要約書予被上訴人，因內容不清楚，故被上訴人予以回傳，但未用印等語（見本院卷第48頁反面）。另參諸上訴人自承無傳訊購屋要約書上之擬買人之必要（見原審卷第15頁反面）。苟買賣雙方確已成立買賣契約，買受人當無不知之理，則依常情，上訴人亦無不予以舉証之理，是上訴人所言，均不足以認該購屋要約書確經買賣雙方簽名、用印。
（二）再者，觀以系爭購屋要約書之內容，其抬頭載為「購屋要約書」，及記載「買方為購買下列標示之不動產，特委託仲介人居間向賣方傳達購屋要約」等語，顯係擬買方有意透過上訴人向被上訴人表達承買之要約，自與買賣契約本身有別；又依系爭要約書要約說明中，記載該要約書乃係一誠意表示，自簽約日即95年10月27日起至同年ll月5日，如賣方即被上訴人接受擬買價格，則買方即訴外人陳旻均應於7日內完成簽訂不動產買賣之書面契約等詞，可知被上訴人於簽認系爭要約書後，被上訴人與擬買方仍應依雙方已達成之初步約定簽定正式之不動產買賣書面契約，約定付款條件、買賣標的物之交付等，斯時，雙方之買賣契約始為成立。被上訴人依其與訴外人陳旻均所簽定之專任委託銷售授權書第7條之約定始負給付上訴人服務報酬之義務。本件實際上尚未就買賣價金如何支付，買賣標的物如何於何時交付達成合致，自難認買賣契約已成立。況本件系爭不動產，被上訴人之委售價格為每坪12萬元，面積為285.47坪，共計應為3425.64萬元，訴外人要約價僅為3168萬元，上訴人復未舉証証明購屋要約書上之被上訴人印文為真正；另上訴人所提出被上訴人寄發之5872號存証信函中，被上訴人亦稱因付款方式及擬買方提出買賣合約版本有二種等情況，致買賣未能成立等。足見縱被上訴人曾與擬買方會商，但非表示雙方就買賣價給付方式、房屋交付等買賣之重要之點均已意思表示一致，自不得以該存証信函認買賣契約成立。
從而，上訴人依其與被上訴人間之專任委託銷售授權契約之法律關係，請求被上訴人給付上開服務報酬及利息為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，本件上訴人主張其仲介系爭不動產之買賣契約已成立，為不足採，是則其執兩造間專任委託銷售授權書而主張被上訴人應給付服務費云云，自屬無據，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又本件事証已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，自無庸一一贅述，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第l項、第78條，判決如主文。
中華民國96年7月25日
民事第六庭審判長法官袁再興
法官陳賢慧法官吳惠郁以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官江玉萍中華民國96年7月26日
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