裁判字號：最高法院85年台上字第1271號民事判決
裁判日期：民國85年06月07日
裁判案由：返還定金
最高法院民事判決八十五年度台上字第一二七一號
上訴人乙○○被上訴人甲○○右當事人間請求返還定金事件，上訴人對於中華民國八十四年十月九日台灣高等法院台中分院第二審判決（八十四年度上字第三四六號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理由本件上訴人起訴主張：伊於民國八十三年三月十一日經住商不動產中區忠明店（下稱仲介公司）仲介，同意以新台幣（下同）一千一百三十九萬元購買被上訴人所有坐落台中縣○里鄉○○段○○○○○號工業用地（下稱系爭土地）建廠，並先支付定金五十萬元，系爭土地雖仲介公司言明可供建廠，惟經查詢，因屬畸零土地未能興建廠房，兩造於八十三年三月十六日商訂正式買賣契約時，被上訴人始表示不敢保證可供興建廠房，未能簽約，致契約未成立，被上訴人無法律上之原因受有上開定金之利益，依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還定金；嗣於原審主張：縱認本件買賣契約業已成立，因該土地屬畸零地不能興建廠房，有民法第二百二十六條規定之可歸責於債務人之事由，伊依第二百五十六條規定解除契約。且系爭土地不能興建廠房，而有滅失或減少其價值或效用之瑕疵，伊依同法第三百五十四條規定，主張物之瑕疵擔保責任，並依第三百五十九條規定解除契約，以補充理由狀繕本之送達為解除契約之意思表示，被上訴人亦應返還定金等情，求為命被上訴人給付五十萬元，並加付自八十五年五月十六日起算之法定利息之判決。
被上訴人則以：當初仲介公司明白告知上訴人，尚需購買鄰近之水利地始可建築，於訂約前已將相關資料提供與上訴人，伊並未保證系爭土地可興建廠房，兩造間買賣契約成立後，上訴人後悔不買，伊催告上訴人履行未果，已依約沒收定金，上訴人自不得請求返還該定金等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及追加之訴，無非以：上訴人前揭主張伊經仲介公司仲介，同意購買被上訴人所有之系爭土地，先支付定金五十萬元之事實，已據其提出買賣定金收款憑證為證，且為被上訴人所不爭。兩造就買賣契約之必要之點即標的物及價金均已同意，上訴人已交付定金，該買賣契約即已成立。本件買賣契約成立時，兩造並未約定系爭土地必須可供興建廠房，而土地之利用不僅興建廠房一途，上訴人僅以系爭土地屬畸零地不能興建廠房為由，主張因可歸責於被上訴人之事由，致一部給付不能，依民法第二百二十六條第二項、第二百五十六條規定解除契約，自屬無據。又證人即仲介公司之 吳敏毓 證稱，談買賣時，有將系爭土地之地籍圖謄本、使用分區證明等相關資料交與上訴人，上訴人知有水利地云云。準此，上訴人應對系爭土地之實際情形有所瞭解後始決定買受，其決定買受並交付定金時，並未要求必需可以興建廠房始願買受，尚難以不能興建廠房即謂無通常之效用，其據以主張解除契約，亦非可取。被上訴人以存證信函催告上訴人履行未果，依約沒收定金，非屬不當得利。本件上訴人請求返還上開定金，自有未合等詞，為其判斷之基礎。
按契約有預約與本約之分，其因當事人由他方受有定金，依民法第二百四十八條規定，視為成立之契約，究為本約抑係預約，應依其情事，解釋當事人之意思定之，不得謂凡有定金之授受者，即概視為已成立本約。查卷附買賣定金收款憑證係屬仲介公司印就之定型化憑證，僅記載買賣標的物及總價等之概略，並載明雙方約定於八十三年三月簽訂不動產買賣書面契約（見第一審卷六頁）。則本件上訴人於八十三年三月十一日交付定金時，兩造所成立者究為買賣系爭土地之本約抑係預約？兩造書立上開買賣定金收款憑證當時之真意何在？即有進一步詳查究明之必要。原審泛謂兩造間買賣契約業已成立，即有可議。次查證人即仲介公司之吳敏毓證稱，談買賣時，有將系爭土地之地籍圖謄本、使用分區證明等相關資料交與上訴人，上訴人知有水利地云云，堪予採信，為原審認定之事實。則上開資料之內容如何？依其記載觀之，系爭土地之通常效用為何？倘上訴人主張系爭土地係工業用地為真實，該土地不能興建廠房，依上開資料判斷，是否有減少其價值或減少其通常效用之瑕疵？上訴人何時如何知悉前述水利地之情形？此與判斷被上訴人是否應負系爭土地之物之瑕疵擔保責任，上訴人是否得據以解除契約，所關頗切，原審胥未調查審認，遽認尚難以系爭土地不能興建廠房，即謂無通常效用，上訴人不得據以解除契約，亦嫌率斷。末查上訴人就請求被上訴人返還定金五十萬元之法定利息部分，先則聲明自八十五年五月十六日起算（見第一審卷四頁背面、原審卷四九頁正面），嗣又聲明自八十三年五月十六日起算（見原審卷一八頁正面、一九頁背面、四九頁正面），前後不一，其請求利息究係自何日起算，即欠明瞭，原審審判長未依民事訴訟法第一百九十九條第二項之規定予以闡明，逕依前一聲明而為判決（見原判決事實欄甲、一、㈡），經上訴人對之提起上訴，亦有未合。本件事實究意如何，原審既未審認明確，本院尚難為法律上判斷。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十五年六月七日
最高法院民事第二庭
審判長法官劉延村
法官徐璧湖法官劉福聲法官蘇茂秋法官陳國禎右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十五年六月十七日