裁判字號：最高法院85年台上字第1264號民事判決
裁判日期：民國85年06月07日
裁判案由：損害賠償
最高法院民事判決八十五年度台上字第一二六四號
上訴人乙○○被上訴人甲○○右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十四年四月七日台灣高等法院第二審判決（八十三年度上字第一一四號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：伊於民國七十八年八月十四日以總價新台幣（下同）一千五百萬元，向被上訴人購買尚華仁愛大廈門牌號碼台北市○○路○段四二六之一號建物及基地應有部分暨該大廈後側編號一、二號兩停車位專用權。詎八十年底，該大廈基地共有人 陳林素珍 等起訴主張該停車位土地係全體共有人所有，否認伊有專用權而請求伊將系爭停車位土地返還全體共有人，經判決伊敗訴確定，伊乃於八十二年六月初將系爭停車位土地交還。被上訴人出賣系爭停車位專用權，應擔保該權利存在並負使伊取得該權利之義務而未履行，伊自得依債務不履行規定，訴請被上訴人賠償按兩造約定之車位賣價，即每一車位二百五十萬元計算之損害等情，求為命被上訴人給付五百萬元並加付法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：系爭車位係伊於買受系爭房地時由前手附贈，伊出售系爭房地時循例附贈與上訴人，未收取讓渡代價，自不負擔保責任。況上訴人之夫 李良滿 原即為系爭房地大廈管理委員，就系爭車位之權利狀況瞭若指掌，伊亦不負出賣人擔保責任等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，無非以：兩造於七十八年八月十四日簽訂不動產買賣契約書，該契約本文內之「不動產標示及買賣權利範圍」項下記載：⒈土地坐落：台北市○○區○○段三小段二九四－四號建築基地面積九○八平方公尺，權利範圍持分一○○○○分之一○二○；⒉房屋坐落：上開地號基地內十二層構造建物地面層，門牌仁愛路四段四二六－一號及公共設施。房屋面積二三‧六五平方公尺，室內停車位二六‧七五平方公尺，平台面積一九‧九八平方公尺，建號三三四八，權利範圍：全部。「不動產總價」項下記載：不動產總價為一千五百萬元。契約附款第一項記載：「雙方合意，有關本買賣標的後棟停車位兩部之讓渡書，作為本約之附件。」第四項記載：「交屋以固定物為之。附贈品：電話（0000000）一具若為乙方（即被上訴人）名義，則贈與甲方（即上訴人）。」契約書附件記載：「立讓渡書人賣方甲○○（以下稱甲方）與乙○○（以下稱乙方）就台北市○○路○段○○○○○號一樓（後棟）正右邊緣停車位兩部，甲方同意讓渡與乙方。※本讓渡書為不動產買賣契約的附件。讓與人甲○○，受讓人：乙○○。」查系爭買賣係被上訴人委託信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義公司）代售，雙方簽訂之專任委託契約書，約定以一千五百萬元委託出售系爭房地，未記載包含系爭停車位，該契約係由信義公司職員 梁進福 、 林竹生 代表信義公司與被上訴人簽訂。買賣部分則由該公司職員 謝明宏 承辦，梁進福證稱：「訂約時被上訴人曾提出經律師認證之文件，表示該二車位可以使用，係買或送，伊記不清楚」；證人林竹生證稱：「車位如有權狀，會記載，如未登記，則不記載，若有車位使用權，亦會記載清礎，本件價格是否包括車位，依屋主意思」；謝明宏於第一審先證稱：「被上訴人只委託伊等賣房屋，因車位只有使用權而無所有權，所以未委託賣車位，委託契約上只有包括主建物及土地，委託價為一千五百萬元，成交也是一千五百萬元」，繼稱：「委託書上有否包括車位，須待伊回總公司查證方能確定，買方（即上訴人）夫婦曾表示該價款如包括二車位，其可接受，但未談及車位價值，當時賣方是否在場已不復記憶。信義公司曾代收賣方前手所交車位證明交給上訴人，內容已忘；委託書標的物只有系爭建物所有權，但伊另訂買賣契約中把停車位做為買賣之一部分，附贈只有電話一部，當時賣方提到兩車位一起賣，當時上訴人要求把車位註明於契約中，伊因信義公司慣例，無所有權之買賣標的不記載於契約本文中，故為兩造立下讓渡書做為契約書附件。上訴人知悉車位只有使用權，被上訴人未保證車位有使用權，當時因被上訴人交與伊證明書，伊個人認為有車位使用權」。嗣於原審證稱：「委託銷售時口頭上約定包括系爭車位，係承辦開發業務告訴伊，一般委託書格式只有產權始標明，故未寫車位，地院作證時，時間太久，故稱未接受買賣車位，後調資料，看到車位讓渡書並與當時店長談過後，仔細回想才知含有車位買賣」云云。惟書寫委託書之林竹生已證稱：如有車位使用權，會將之載明委託書內，否則不記載云云，似已表明有使用權證明可受託代售，無使用權證明即不受託代賣。職是，被上訴人既已提出前手出具之證明書，外觀上為有使用權證明，被上訴人如委託代售者包括系爭車位使用權，依林竹生書寫方式，自應將之列入，卻未列載。而證人謝明宏最初亦證稱委託出售未包含車位，雖嗣改稱承辦開發業務者告訴伊，口頭上有委託代售車位，惟其更改證詞所憑者為買賣契約附件之車位讓渡書及與店長談論，該店長未親辦本件委託或買賣，如何能告知證人實情。而證人須查證者為委託書，非查證買賣契約書，委託書既未記載包括車位，衡情應以其最初證詞較為可採。徵諸委託書委託價額係列於不動產標的物欄內，依文字記載，該一千五百萬元委託價指該欄所示不動產－系爭房地之價格，未含車位。且該委託書就附贈如電話等價值不高者，均已表明，車位使用權價值頗高，有無委託代售，理應標明而未載明。又系爭買賣雖以上訴人名義為之，惟接洽是否買受，契約內容之決定，均由上訴人之夫李良滿為之。李良滿曾於七十七年四月二十七日買受同地號上門牌台北市○○路○段○○○號房屋（與系爭房屋為同一大廈，四二六號為前棟，系爭四二六－一號係後棟，李良滿夫婦買受後，將兩房打通），李良滿所簽訂之不動產買賣契約書中，將僅有使用權之車位，列於買賣標的物項下，且特別約定如無法使用該車位，應賠償五十萬元。依常情，李良滿於訂立系爭買賣契約時應亦採同一方式，將系爭車位使用權標明，列入買賣標的項下，惟其既未將系爭車位使用權記入契約，更應要求約定如無法使用時之賠償，乃竟未要求，已違常情。參以買賣契約不動產標的項下，只記載系爭房地，未列系爭車位使用權；不動產總價項下記載不動產總價為一千五百萬元，與被上訴人委託時未包括系爭車位使用權之系爭房地委託價相同。是被上訴人所辯，買賣價格一千五百萬元未包括系爭車位價乙節，應堪採信。至財團法人中華企業技術鑑定委員會（下稱中華鑑定委員會）鑑價結果：系爭房地七十八年八月間價值一千二百二十一萬零八百元，係依物價指數法及市場比較分析法所得價值取其中間值。惟依各項經濟指數推算之價格與各別交易實際價格本即有出入，其估計亦必難以精確，與實價難免有差異，其換算以八十三年十二月估計價乘以八十三年十一月份（非八十三年十二月）為基數，二者非同一月份標準，自非正確；而所用以作為比價之房屋為光復南路巷內（四一九巷或四一五巷），系爭房地則為仁愛路旁，價格應較高；復觀之李良滿於七十七年四月二十七日係以二千五百萬元購得同大廈之四二六號房地，扣除車位使用權總價五十萬元，該房地價約二千四百五十萬元，不計公共設施，該屋較系爭房屋多二○‧二八平方公尺，約六‧一五坪，而兩屋價差一千二百二十八萬九千二百元，足見鑑定價有偏低情形。再上訴人購買系爭房屋後，可將之與四二六號打通，增加使用價值，故願以高於市價價格買受，亦非無可能，自難以鑑定價值為一千二百二十一萬零八百元，與系爭買賣價額差異，即認系爭車位即包含於買賣價中。系爭車位既未含於買賣標的中計付價格，被上訴人未取得對價，性質上為贈與，不負瑕疵擔保責任，上訴人依買賣關係請求被上訴人負出賣人瑕疵擔保責任，賠償五百萬元及法定遲延利息，即非有據等詞，為其判斷之基礎。
惟查中華鑑定委員會據以鑑定比價之建物，包括光復南路四一五巷某號及四號一樓，光復南路四一五之四號一樓，同路四一五之四號二樓，仁愛路四段某號二樓及仁愛路四二六號一樓（系爭房屋前方）計六處，並非僅限於光復南路四一五及四一九巷之建物；且系爭房屋係為該大廈建物之後棟，似非面臨仁愛路（見中華鑑定委員會報告書
一五、三九頁），原審以中華鑑定委員會僅以光復南路巷內房屋為比價及系爭房屋面臨仁愛路路旁，價格較高，因而認定其鑑定系爭房地價值偏低，顯與卷內資料不符，自屬可議。又證人謝明宏於第一審證稱：「買方（即上訴人）夫婦曾表示該價款如包括二車位，其可接受，但未談及車位價值，當時賣方是否在場已不復記憶。信義公司曾代收賣方前手所交車位證明交給上訴人，內容已忘。委託書標的物只有系爭建物所有權，但伊另訂買賣契約中把停車位做為買賣之一部分，附贈只有電話一部。當時賣方提到兩車位一起賣，但委託書只寫所有權部分，當時上訴人要求把車位註明於契約中，伊因信義公司慣例，無所有權之買賣標的不記載於契約本文中，故為兩造立下讓渡書做為契約書附件。」及於原審證稱：「委託銷售時口頭上約定包括系爭車位，係承辦開發業務告訴伊，一般委託書格式只有產權始標明，故未寫車位，地院作證時，時間太久，故稱未接受買賣車位，後調資料，看到車位讓渡書並與當時店長談過後，仔細回想才知含有車位買賣」。證之契約附款第一項記載：「雙方合意，有關本買賣標的後棟停車位兩部之讓渡書，作為本約之附件。」而該契約書附件記載：「立讓渡書人賣方甲○○(以下稱甲方)與乙○○（以下稱乙方）就台北市○○路○段○○○○○號一樓（後棟）正右邊緣停車位兩部，甲方同意讓渡與乙方。※本讓渡書為不動產買賣契約的附件。讓與人甲○○，受讓人：乙○○。」謝明宏之證言似非無據。則上訴人一再主張系爭停車位為本件買賣標的之一部，系爭買賣總價一千五百萬元，係包含系爭停車位價值等語，是否全無足採，即非無研求之餘地。原審未遑詳查究明，遽以上開情詞，為上訴人不利之判斷，自不足以昭折服。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十五年六月七日
最高法院民事第六庭
審判長法官吳啟賓
法官洪根樹法官謝正勝法官劉福來法官黃熙嫣右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十五年六月十七日