臺灣士林地方法院103年度重訴字第176號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院103年重訴字第176號民事判決

裁判日期：民國103年08月20日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣士林地方法院民事判決103年度重訴字第176號原告 郭秀琴 被告 陳長宏 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國103年8月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落新北市○○段○○○段000000000000000地號土地及其上門牌號碼新北市○○區0000000號房屋遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣貳萬玖仟玖佰玖拾元，及自民國一○三年三月一日起至被告遷讓交還前項不動產之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳佰零壹萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸佰零肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告原起訴聲明：「㈠被告應將坐落新北市○○段○○○段000000000000000地號土地及其上門牌號碼新北市○○區0000000號房屋遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）32,388元，及自民國
103年2月1日起至被告遷讓交屋日止，按月給付原告15,000元。」，嗣於訴狀送達後，被告於103年6月27日言詞辯論期日當庭清償聲明第㈡項其中電費2,388元予原告（見本院卷第41頁），且原告應找付被告之零錢10元，原告自聲明第㈡項請求金額中扣抵，復減縮聲明第㈡項關於不當得利之起算日（見本院卷第48頁正、反面），原告乃就上開聲明第㈡項更正為：「被告應給付原告29,990元，及自103年3月
1日起至被告遷讓交屋日止，按月給付原告15,000元。」（見本院卷第48頁正反面），核屬減縮應受判決事項之聲明，合於首揭規定，應予准許，先予敘明。
二、又被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告於101年10月25日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系
爭租賃契約），由原告將坐落新北市○○段○○○段000000000000000地號土地及其上未辦保存登記之門牌號碼新北市○○區0000000號房屋（上開土地及房屋以下合稱系爭不動產，分則稱系爭土地、系爭房屋）出租予被告，約定租期自101年12月1日起至108年11月30日止，共7年，租金每月15,000元（其中102年2月1日起至103年1月31日止租金減為每月10,000元）。詎被告自102年8月起即未如期支付租金，其原繳付之押租金30,000元亦僅得扣抵102年
8、9、10月份之租金，往後之租金則均未繳付迄今，已積欠2期以上，經原告以存證信函催告被告支付租金，被告均置之不理，則依系爭租賃契約第19條第1項之約定，原告得終止系爭租賃契約，並以起訴狀繕本之送達，為終止系爭租賃契約之意思表示。系爭租賃契約既經終止，依民法第455條之規定，被告自應將租賃物即系爭不動產遷讓返還予原告，原告並依系爭租賃契約請求被告給付積欠之102年11、12月及103年1月份租金共29,990元（102年11、12月及103年1月份租金原共計3萬元，惟扣除原告應找付被告之零錢10元後，僅餘29,990元）。又被告自終止系爭租賃契約時起，即無占有使用系爭不動產之權源，依法乃屬無權占有，是被告占有系爭不動產，受有相當於租金之利益，致原告受有損害，爰併依不當得利之法律關係，請求被告自103年3月
1日起至遷讓交屋日止，按月給付不當得利15,000元予原告等語。
㈡並聲明：⒈被告應將坐落新北市○○段○○○段00000000
0000000地號土地及其上門牌號碼新北市○○區0000000號房屋遷讓返還原告；⒉被告應給付原告29,990元，及自
103年3月1日起至被告遷讓交屋日止，按月給付原告15,000元；⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其先前具狀及到庭陳述則抗辯：
㈠原告自從於102年2月得知被告已將廢棄超過10年以上3000
坪廢棄荒地，打掃到需脫鞋進出，修復所有功能，包括所有水電、廚房、衛浴、住宿、水塔修理、漏水處理、環境整頓，就開始刁難被告，所以被告從102年3月只好將所有的規劃暫時停止，造成所有志工及投入皆遭原告侵吞，並開始不斷向原告協商，希望原告能本著雙方最初想法，讓該案能正常進行。
㈡被告一直都有給付租金。另依系爭租賃契約第13條約定本契
約承租人及出租人於期限屆滿前不得終止租約，故原告於系爭租約期限屆滿前，不得終止租約。又本件係因出租人即原告之緣故解約，故依系爭租賃契約第16條約定，承租人損失之費用由出租人負擔，而被告所有的損失仍在統計中。
㈢系爭租賃契約是附條件買賣，被告原本有意願要購買。
㈣原告沒有交付系爭房屋完整使用權，因為原告就系爭房屋沒
有辦理補償登記，也不委託給我們去做補償登記，所以被告就不能執行各種業務，不能做防水施工，也不能做太陽能板。補償登記是說實際上有房子存在，要補償登記被告才能施工等語。
㈤並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：本件兩造所爭執者，厥為：㈠原告得否以被告未給付租金為由，主張終止系爭租賃契約，並依系爭租賃契約請求被告給付積欠之租金29,990元，及依民法第455條規定請求被告遷讓交還系爭不動產？㈡被告得否以原告未就系爭房屋辦理補償登記為由，拒絕給付租金？㈢原告依不當得利法律關係，請求被告自103年3月1日起至遷讓系爭不動產日止，按月給付不當得利15,000元予原告，有無理由？茲審酌如下：
㈠原告得否以被告未給付租金為由，主張終止系爭租賃契約，
並依系爭租賃契約請求被告給付積欠之租金29,990元，及依民法第455條規定請求被告遷讓部分：
⒈原告主張兩造於101年10月25日就系爭不動產簽訂房屋租
賃契約書，約定租期自101年12月1日起至108年11月30日止，租金每月15,000元（其中102年2月1日起至103年1月31日止租金減為每月10,000元），被告自102年8月起即未支付租金，其原繳付之押租金30,000元業經扣抵
102年8、9、10月份之租金，往後之租金則均未繳付迄今，已積欠2期以上，經原告以存證信函催告被告支付租金，該存證信函業於103年1月6日送達被告，被告仍未支付租金，原告遂以起訴狀繕本之送達對被告為終止租約之意思表示等事實，業據原告提出被告不爭執形式真正之房屋租賃契約書、存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執、土地所有權狀等件為證（見本院103年度士簡調字第13
1號卷〈以下簡稱士調卷〉第7至13頁、第32頁、第28至30頁，本院卷第40頁反面），堪信屬實。
⒉按系爭租賃契約第19條第1項約定：「承租人有下列情形
之一者，出租人得終止租約：遲付租金之總額達二個月之租額，並經出租人定相當期間催告，承租人仍不為支付者。…」（見士調卷第10頁）；復按民法第455條前段明定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」。經查，本件被告積欠之租金以押租金抵付後，被告自102年11月份起即未支付租金，遲付租金總額已達2個月之租額，經原告於103年1月間以存證信函催告被告支付租金，被告迄今仍未支付租金乙節，業如前述，則原告依系爭租賃契約第19條第1項約定，對被告終止系爭租賃契約，自屬有據。又查，原告以起訴狀繕本之送達對被告為終止租約之意思表示，而本件起訴狀繕本業於103年2月17日送達被告，業據原告 陳明 在卷，並有本院送達證書附卷可稽（見本院卷第40頁反面，士調卷第26頁），是系爭租賃契約業於103年2月17日終止，足堪認定。從而，原告依民法第455條前段之規定，請求被告將系爭不動產遷讓返還予原告，以及原告依原有系爭租賃契約關係，請求被告給付積欠之102年11、12月及103年1月份租金共29,990元，均有理由，應予准許。
⒊被告雖抗辯其均有依約給付租金云云，惟迄未能舉證以實
其說，本院自難採信。被告又辯稱系爭租賃契約是附條件買賣契約云云，經查，系爭租賃契約空白處記載：「如承租人有意購買承租之土地，出租人允諾壹年內以新臺幣捌佰萬元現金（淨得）出售。」等語（見士調卷第11頁），固為兩造所不爭執，惟上開約定附有期限即雙方須於租約簽訂後1年即102年10月25日以前履行，上開期限屆滿後，被告仍未依上開約定履行，即不得再執上開約定對抗原告，而被告對於其於期限屆滿前，業已向原告為承購系爭土地之意思表示，並已交付原告價金即現金800萬元之事實，迄未能舉證證明，是被告自不得再以上開約定為由，抗辯原告不得終止租約。
⒋被告另辯稱系爭租賃契約第13條有約定租賃期間均不得終
止租約，故原告自不得終止租約云云。經查，系爭租賃契約第13條第1項固約定：「本契約承租人、出租人於期限屆滿前，不得終止租約。」（見士調卷第10頁），惟觀諸系爭租賃契約第19條、第20條尚有出租人或承租人於違反租賃契約約定時，承租人或出租人得終止租賃契約之約定，且系爭租賃契約第13條並未明文約定排除系爭租賃契約第19條、第20條之適用，足見系爭租賃契約第13條第1項不得終止租約之約定，應僅限於承租人或出租人於租期屆滿前，無故終止租約，始有適用之餘地，倘若承租人或出租人於租期屆滿前，有法定或契約約定之違約事由，出租人或承租人自仍得依法或依契約約定終止租約，始為公允。本件被告遲付租金總額已達2個月之租額，俱如前述，核屬系爭租賃契約第19條第1項所約定出租人得終止租約之事由，依前開說明，被告自不得執系爭租賃契約第13條第1項之約定，阻礙原告依約所得行使終止租約之權利。
是被告此部分所辯，亦非可採。
㈡被告得否以原告未就系爭房屋辦理補償登記為由，拒絕給付租金部分：
⒈按租賃物之出租人，依民法第423條規定，固負有「以合
於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」之義務，但此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問（最高法院84年度台上字第333號判決參照）。
⒉經查，系爭租賃契約之標的為系爭土地及房屋，且系爭租
賃契約第9條第1項約定「本房屋係供畜養（農牧）使用。」，此有系爭租賃契約在卷可稽（見士調卷第8、9頁），又原告業已將系爭土地及房屋交付予原告，亦未禁止被告將系爭房屋供畜養（農牧）使用乙情，亦為被告在庭所不否認，堪認原告業已將合於約定使用、收益之租賃物交付予被告。
⒊被告雖辯稱因原告就系爭房屋未辦理補償登記，致被告不
能做防水施工、太陽能板等，故原告並未交付系爭房屋完整使用權云云，然查，被告迄未提出原告未就系爭房屋辦理補償登記，確有妨礙被告就系爭房屋使用收益之具體證據，則被告前開所辯，本院自難憑採。是以，原告既已將合於約定使用、收益之租賃物交付被告，被告自不得以原告未就系爭房屋辦理補償登記為由，拒絕給付租金。
㈢原告依不當得利法律關係，請求被告自103年3月1日起至
遷讓系爭不動產日止，按月給付不當得利15,000元予原告，有無理由部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條分別定有明文。查兩造系爭租賃契約既已終止，業如前述，被告占有系爭不動產即失其法律上之權源，則被告無法律上之原因，自103年3月1日起占用系爭不動產，受有免去支付系爭不動產租金之利益，致原告受有無法使用收益系爭不動產之損害，依前揭規定，原告自得請求被告給付自103年3月1日起至遷讓交還系爭不動產之日止，按月給付相當於租金之不當得利15,000元。
⒉至於被告雖爭執本件係因出租人即原告之緣故解約，依系
爭租賃契約第16條約定，應由原告負擔承租人即被告損失云云。然查，系爭租賃契約係因被告未依約給付租金，經原告依系爭租賃契約第19條第1項約定終止租賃契約，業據本院審認如前所述，是系爭租賃契約之終止係因前述可歸責於被告之事由所致，並非因可歸責於原告之事由所致，自無系爭租賃契約第16條約定之適用。是被告此部分所辯，亦非可採，併此敘明。
四、從而，原告依系爭租賃契約、民法第455條及不當得利之法律關係，請求被告給付積欠之租金共29,990元及被告應將系爭不動產遷讓返還予原告，併請求被告自103年3月1日起至遷讓交還系爭不動產之日止，按月給付不當得利15,000元予原告，為有理由，應予准許。
五、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額予以准許，本院併依職權宣告被告以相當金額供擔保後，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊方法及證據調查，經審酌後核與本件勝負判斷無涉，爰不逐一審酌論述。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國103年8月20日
民事第一庭法官陳燁真以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年8月20日
書記官蔡秉芳