臺灣臺北地方法院小額民事判決 105年度店小字第518號
原 告 陳俊男
被 告 王珍貴
上列當事人間請求返還押租金等事件，本院於民國105年10月18
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬伍仟捌佰元。
原告其餘之訴及其假執行聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔二分之一，餘由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣壹萬伍仟捌佰
元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。查原告起訴時，原請求被告應給
付原告新臺幣（下同）51,000元。嗣於民國105年9月13日
言詞辯論變更聲明為：被告應給付原告25,500元，核屬減縮
應受判決事項之聲明，揆諸前揭說明，應予准許，合先敘明
。
二、原告起訴主張：原告於104年10月7日向被告承租門牌號碼
為臺北市○○區○○路○段000巷000弄00號12樓之房屋（
下稱系爭房屋），約定租賃期間自104年11月7日起至106
年11月6日止，共計2年，租金為8,500元，及押租金17,0
00元。另原告亦因被告承諾於104年10月7日至同年11月7
日，將系爭房屋打掃清潔、清除異物及修繕破損物件、燈具
為條件而承租系爭房屋。原告於104年10月12日將當月份租
金8,500元及押金17,000元匯入被告帳戶。詎被告迭經原告
口頭、寄發存證信函催討，仍未依約定打掃系爭房屋、清除
修繕履行債務，造成原告無法自系爭房屋搬出原告所有家具
（含床2萬餘元、辦公用具8,000餘元）之搬遷損失，並承
受精神上壓力等語。爰依租賃之法律關係，為此提起本件訴
訟，請求被告返還25,500元（計算式：租金8,500元＋押租
金17,000元＝25,500元）及賠償遷屋損失22,500元、精神慰
撫金3,000元，總計51,000元（計算式：25,500元＋22,500
元＋3,000元＝51,000元）；惟減縮賠償遷屋損失22,500元
、精神慰撫金3,000元，僅請求25,500元。並聲明：㈠被告
應給付原告25,500元；㈡願供擔保請准予假執行之宣告。
二、被告則辯以：兩造於104年10月7日簽訂系爭房屋租賃契約
，租賃期間自104年11月7日起至106年11月6日止。被告
於104年10月17日已更換系爭房屋之大門鑰匙同時交付原告
，嗣原告自行於104年11月6日將鑰匙退還被告。復於104
年10月21日應原告要求僱工將系爭房屋內2張彈簧床及移動
式衣架與炊具等丟棄，同年10月24日親至屋內打掃與清潔地
板。又廁所抽風機、化妝鏡下置物架、窗簾掛勾、電腦桌椅
與花盆等其他應修繕清除事宜，兩造已於104年10月24日達
成協議，由原告委託他人處理，處理費用2,500元自下個月
租金扣除。被告為處理上開事宜如被證四附表所示已支出22
,000元。另被告自原告所匯入款項共計25,500元扣除上開費
用22,000元，剩餘3,500元已返還原告。綜上，被告已確實
履行房屋清理及修繕義務，原告請求並無理由等語資為抗辯
。並答辯聲明：㈠原告之訴及其假執行聲請均駁回之；㈡願
供擔保請准免予假執行之聲請。
三、本院之判斷：原告主張係因被告未履行租賃系爭房屋之清理
及修繕義務，致原告無法合於約定使用系爭房屋，並受有上
揭損害，然為被告所否認，並以上詞置辯，故本院所應審究
者乃：㈠被告是否未依約交付合於兩造約定使用、收益目的
之租賃物予原告而債務不履行？㈡原告終止租約是否合法？
系爭租賃關係於何時消滅？原告得否請求被告返還訂金、擔
保金及押租金？茲分別敘述如下：
㈠經查，兩造於104年10月7日簽訂租賃契約，約定由原告向
被告承租系爭房屋及附屬設備，租賃期間自104年11月7日
起至106年11月6日止，租金（含稅、管理費）每個月為8,
500元，押租金17,000元；嗣原告於104年10月12日將當月
租金及押租金共計25,500元匯予被告。惟原告因本件糾紛向
被告表示終止租賃契約，並於104年11月6日將系爭房屋鑰
匙返還被告等情，為兩造所不爭執，有房屋租賃契約書、存
證信函附卷可稽（參見本院卷第6頁至第14頁、第15頁、第
16頁至第17頁、第24頁至第27頁），堪信為真實。
㈡被告是否未依約交付合於兩造約定使用、收益目的之租賃物
予原告而債務不履行？
⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態
；租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承
租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其
瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約，民法第
423條、第424條分別定有明文。租賃物在租賃關係存續中
，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因
可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均
負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態，
倘出租人怠於履行此項義務，自應負債務不履行之責任（最
高法院77年度台上字第2369號、97年度台上字第2307號、98
年度台上字第222號判決意旨參照）。次按，因可歸責於債
務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延
或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項定有明
文，是債權人即得行使民法第226條、第254條、第256條
規定之權利。又租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外
，不能以解除之意思表示使之消滅（最高法院51年度台上字
第2823號判例參照）。又租賃契約乃繼續性契約，倘於成立
後發生當事人給付遲延或給付不能時，民法雖無明文得為終
止契約之規定，但為使過去之給付保持效力，避免法律關係
趨於複雜，應類推適用民法第254條至第256條之規定，許
其終止將來之契約關係，依同法第263條準用第258條規定
，向他方當事人以意思表示為之（最高法院89年度台上字第
1904號判決意旨參照）。
⒉次按，民法第429條規定租賃物之修繕，除契約另有規定外
，由出租人負擔；又依同法第430條，租賃關係存續中，租
賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當
期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，
承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於
租金中扣除之。經查：
⑴系爭租賃契約書第2條（租賃附屬設備）所載除系爭房屋外
，尚包含冰箱1臺、冷氣1臺、窗簾1組、燈飾1件、熱水
器1臺、排油煙機、流理臺、瓦斯爐、天然瓦斯/桶裝瓦斯
、其他：衣櫃及3斗櫃各1座；第9條（使用房屋之限制）
規定系爭房屋係供住家使用；第10條（修繕及改裝）房屋損
壞而有修繕之必要時，應由出租人負責修繕。是以，本件租
賃物包含系爭房屋及其他附屬設備，出租人所提供前揭租賃
標的物應合於約定使用之狀態。
⑵次查，原告主張業已催告被告履行上開清理修繕事務云云，
固據提出現場影像8紙（含浴室頂棚、燈具、屋內雜物堆置
、窗簾），並寄發存證信函（參見本院卷第16頁至第17頁、
第19頁至第22頁）。惟被告辯稱於原告催告期限內進行修繕
、清理工作，並提出系爭房屋經清理修繕之現場照片4張（
參見本院卷第28頁），佐以上開原告提出照片比對後可知，
系爭屋內狀況：窗簾垂落情形（參見本院卷第22頁左上圖）
已改善，且裝設合於窗邊位置（參見本院卷第28頁右下圖）
；其餘原告主張浴室頂棚潮濕、發霉，燈具破損、房屋雜物
堆積、髒亂等情，依常情乃系爭房屋正常住居使用下所發生
之狀況，屬簽約時既有之狀態，而非原告承租後其他事由所
致。抑且確認租賃標的物為承租時原告即應注意之事項，是
兩造既已簽定系爭租約對此屋內狀況達成合意，原告難諉被
告所提供租賃房屋有欠缺，而未盡修繕、清理環境等節。又
觀諸系爭屋內照片，原告主張未經修繕、清理乙事，如前所
述，屬日常生活環境整理範疇，尚未達系爭房屋或附屬設備
欠缺使用功能或其他同等瑕疵程度，即無違合於約定提供適
於居住之目的，且該欠缺並未危及原告安全或健康，有被告
所提系爭照片足佐（參見本院卷第28頁）。揆諸上開說明，
被告就附屬設備既盡其修繕義務，所提供租賃標的物亦合於
約定使用目的，難認被告有何債務不履行之情事。
⒊原告終止租約是否合法？系爭租賃關係於何時消滅？原告得
否請求被告返還租金及押租金？
⑴按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前
，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定
，先期通知，民法第453條定有明文。查原告於104年10月
30日發存證信函表示以被告未盡修繕、清理義務等可歸責事
由，欲提前於當日終止系爭租賃租約等情，有存證信函附卷
可稽（參見本院卷第16頁至第17頁），又被告於105年8月
2日言詞辯論時表示，當時係告知欲以押租金扣除締約期間
所支出之費用為條件，同意原告終止租約等語，揆諸開上規
定，原告於期限屆滿前即104年10月30日合法終止租賃契約
，堪以認定，故系爭租賃關係自104年10月30日起已為消滅
。
⑵關於租金8,500元部分：
次按，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收
益，他方支付租金之契約。查兩造就原告因未實際居住系爭
房屋，致系爭房屋無法出租而損失1個月租金等情，觀諸上
開租賃契約可知，兩造租賃期間係自104年11月7日起至10
6年11月6日止，原告雖提前於租期而終止契約，而諉其自
始未居住於系爭房屋云云，然依租賃交易習慣，承租人應向
出租人預先告以提前終止租約之意思表示，抑且本件被告係
基於信賴系爭租約，並為履行租約目的而保留系爭房屋1個
月；又原告未入住乃其逕自終止租賃契約，並非可歸責於被
告所致，已如前述，是被告因可歸責於原告之事由受有租金
之損害，堪以認定。準此，依約原告本應給付1個月租金，
故其請求租金8,500元，洵屬無據。
⑶關於押租金17,000元部分：
⒈按押租金在於擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在
租賃關係消滅前，出租人固不負返還之責，在租賃關係已消
滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，承租人請求出租人
返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號
判例意旨參照）。故應於租賃關係終了，租賃物已返還，承
租人無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，承租人即得
請求返還（最高法院81年度台上字第1907號、81年度台上字
第1630號、77年度台上字第2213號、69年度台上字第3985號
判決意旨參照）。次按，抵銷須當事人雙方互有對立之債權
，並備具抵銷之適狀，始得為之，此觀民法第334條第1項
前段之規定自明。
⒉經查，原告主張其已依約支付押租金17,000元，為被告所不
爭執。雖系爭租約為經原告逕自終止而消滅，然依上開說明
及系爭租約第6條第2項約定，租約期滿交還房屋時無息返
還予被告。次查，系爭租約已於104年10月30日終止，且原
告已將所有物品搬離系爭房屋，返還系爭房屋鑰匙予被告，
是原告已履行將系爭房屋交還被告之義務，故依上開約定，
被告應返還全額押租金。惟因原告乃逕自終止租賃契約，屬
可歸責於原告之事由，又被告以上開附條件合意終止租賃契
約，原告自應負擔上開修繕、清理費用（含大門換鎖1,200
元、搬運費1,100元）。然搬運費部分，經原告爭執系爭單
據無商號記載，依民事訴訟法第277條前段規定，當事人主
張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，被告未舉證
以實其說，是此部分之請求尚難採信，故押租金經與大門換
鎖費用抵銷後，被告應返還押租金15,800元（計算式：押租
金17,000元－大門換鎖費用1,200元＝15,800元）。至被告
主張已返還押租金3,500元部分，亦未見其提出相關證據資
料以實其說，仍難為有利於被告之認定，並予敘明。
四、綜上，原告依租賃法律關係請求被告應給付原告15,800元，
，為有理由，應予准許。至逾上揭範圍部分，則無理由，不
應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
六、本件原告勝訴部分係適用小額程序為被告敗訴之判決，依民
事訴訟法第436條之20條規定，應依職權宣告假執行；並依
同法第392條第2項依職權為被告如預供擔保，得免為假執
行之宣告。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用為
裁判費，金額確定為1,000元。
中華民國105年11月15日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法官石蕙慈
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區○
○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）
，並表明上訴理由（上訴理由應表明：一、原判決所違背之法令
及其具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體
事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提
合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。如委任律師提起上
訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年11月15日
書記官李文龍