裁判字號：臺灣 花蓮 地方法院91年訴字第159號民事判決
裁判日期：民國92年07月08日
裁判案由：返還無權占有土地
臺灣花蓮地方法院民事判決九十一年度訴字第一五九號
原告即反訴被告丙○訴訟代理人 林武順 律師被告即反訴原告戊○被告兼右一人訴訟代理人己○○被告乙○
丁○○兼右一人法定代理人及右四人共同訴訟代理人甲○右當事人間請求返還無權占有土地事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落於花蓮縣花蓮市○○段○○○○○號土地及其地上建物即門牌號碼花蓮市○○路○號房屋全部返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣玖拾捌萬玖仟陸佰元為被告供擔保後，得假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實
壹、本訴部分：
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示，及願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）坐落於花蓮縣花蓮市○○段○○○○○號土地及其地上建物即門牌號碼花蓮縣花蓮市○○路○號房屋（下稱系爭土地房屋）為原告所有，惟被告未有任何法律上之權源，竟占有上開土地及房屋居住，妨礙原告之所有權，原告屢次促請被告遷移，並將占有之土地及房屋返還，然遭置之不理，爰依民法第七百六十七條之規定，訴請被告返還系爭土地房屋。
（二）系爭房屋未辦理保存登記，房屋面積以稅籍資料為準。
（三）對被告之抗辯部分：
１、被告抗辯稱原告之父親 廖世開 購買系爭房屋給被告戊○○一家人居住等語，並不得作為拒絕返還前開房地之理由，當初係因為被告戊○○沒有房屋居住，所以廖世開才借給被告一家人居住，且被告戊○○並未有照顧廖世開的小孩之事實，而該抗辯至多僅屬借貸關係，原告之前已經有終止的意思表示，現在再以起訴為終止之表示。
２、於民國六十二年五月六日，原告與前手農工公司簽訂買賣契約，除辦妥房屋稅籍變更登記外，並於同年十月三十日辦妥土地所有權移轉登記，由原告取得所有權，故與被告所述其於六十九年才得知，顯與事實不符。
３、又被告戊○○自認未支付買賣價金，僅以代為照顧原告父親廖世開之小孩，而未收受膳食費用云云，惟被告戊○○是否照顧原告父親廖世開之小孩，與其是否取得系爭土地房屋之所有權無涉，更無從據以拒絕返還房屋，且被告戊○○無論依據任何法律關係均未取得系爭土地房屋之所有權，如為買賣者，被告戊○○未支付價金且未完成登記；如為贈與者，依行為時之法律即民法第四百零七條之規定，被告戊○○仍未能取得所有權。另證人 李得利 因與原告方面有結怨過節，以致為虛偽不實之陳述，而證人 楊阿訓 證詞，可知系爭土地房屋並非由被告戊○○買受。
三、證據：提出土地登記謄本、房屋稅籍證明書、買賣所有權移轉契約書、戶籍謄本為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）於五十三年間，被告戊○○受原告已過世之之父親廖世開邀約及請託，前往系爭土地房屋居住，能念在雙方兄弟情誼，妥為照顧廖世開陸續前往花蓮就讀初中與高中之子女們之飲食起居，則願購置一棟房屋供被告一家人永久居住，以作為交換條件，並強調被告戊○○為其唯一可資信賴與託付之人，若被告戊○○不答應，則應其請託前往花蓮市購屋之議便作罷，被告戊○○因感其真情，並顧及情同兄弟情義，難以推託，經與妻子即被告乙○○商量，告知廖世開願購一棟房屋供一家人居住，作為交換條件，得被告乙○○首肯後，遂將花蓮縣瑞穗鄉富興村鄉間薄田農宅予以變賣，舉家遷往系爭房屋居住，當時該屋之地址為花蓮市民立里中學九十九號。從此為照料原告之父廖世開及其兄長 廖世田 於花蓮市就學之子女們而忙碌，期間長達十餘年，當時原告尚不足六歲。嗣於六十七年間，系爭房屋之原所有人臺灣農工公司，為處理該筆土地時，曾與現住戶的被告戊○○談及買賣之事，被告戊○○基於尊重乃將此事告知廖世開及廖世田，廖世開及廖世田跟被告說要一起買土地，然當初因為被告戊○○沒有錢，廖世開同意由他先墊付，對於過戶何人，因被告戊○○不識字，也無權利觀念，所以就將印章等資料交給廖世開處理，被告戊○○並不知道以何人名義購買系爭房屋，迨過戶完成後，經由鄰居告知被告戊○○才知道系爭土地房屋過戶給原告。但廖世開向被告戊○○稱房屋過戶給何人不重要，房子繼續給被告居住。以土地房屋之總價只有新台幣（下同）三萬九千六百元，惟當時被告戊○○經濟狀況處於弱勢，雖登記結果與之前之協議與許諾有違，但被告戊○○基於情義二字，亦感無奈。
（二）原告之兄姊於五十三年間陸續於花蓮的飲食生活費，每人長達六年，短則三年，被告戊○○照料廖家五位子女飲食起居達十七年，被告戊○○從未向廖世開取得分文，其累計所付出之膳時費用遠逾購屋之對價。
（三）被告戊○○年逾八旬，生長逾戰亂頻仍的年代，教育程度甚低，幾近文盲，工作能力不高，只能依靠勞力打工謀生，在舉家遷往花蓮市居住後，受人之託代人照料子女外，本身亦育有一男三女，生計維艱，期望小孩學成就業時即可苦盡甘來。
（四）原告就系爭土地房屋之原始取得，係源自於其父親廖世開之背信行為，為無法律上正當理由，係屬不當得利，應將原屬被告之房屋返還被告。系爭房屋為日治時代留下的老舊木造房屋，坐落在颱風頻仍的花蓮港海邊，被告自五十三年六月迄今即長期而連續居住於系爭房屋，長達四十年，並非無權占有人，且一棟房屋任由其他非權利人長期居住達近四十年，顯有違常理。
（五）被告甲○○嫁到被告戊○○家前，地價稅都是廖世開繳的，而房屋稅，之前被告戊○○繳過幾次，後來就沒有了，因為該屋很舊。地價稅繳款書如果有寄給被告戊○○時就會去繳，但大部分是廖世開繳的。
（六）原告對於被告戊○○及乙○○自五十三年起至七十年間受原告之父廖世開重託代為照顧其在花蓮事就讀之五名子女生活起居乙事，不敢予以正面否認。而被告戊○○照顧原告之兄長時間，遠在原告取得系爭土地房屋前，且被告所付出之膳食費用亦已遠超過原告取得系爭土地房屋之對價，而被告戊○○所付出之黃金青春歲月及信然守諾情意之價值更難以計數，當年若非基於條件交換，被告何以盡棄田產，舉家他遷。又依前所述，原告取得系爭土地房屋不得謂係善意取得，自不應視被告為一般第三人，作為其權利主張對抗之對象。
三、證據：聲請傳訊證人李得利、楊阿訓、 詹碧霞 、 陳建彰 ，並提出膳食計算表、戶籍謄本、申請書二份、台灣農工公司函二份、回函草稿等為證。
貳、反訴部分：
甲、反訴原告方面：
一、聲明：反訴被告應將民享段一二四六地號土地所有權及海岸路九號房屋移轉登記予反訴原告戊○○。
二、陳述：
（一）事實及理由同前。系爭房屋從五十三年住到現在，房屋是沒有辦理登記的，曾經補修過，但沒有改建，補修的費用都是反訴原告支出及處理，所以也沒有告知原告的父親廖世開。因為廖世開的意思就是房子要給反訴原告居住的，亦即贈與的意思，所以廖世開也從未過問。
（二）系爭土地房屋係早期經由台灣農工公司接收自政府之日治產業，於五十三年六月間反訴原告遷入居住之時，尚未完成土地分割及產權登記手續，其後於六十年至六十二年間，反訴原告及左鄰右舍同屬該地段日治產業之多家現住戶依法享有優先承購權，渠等與該公司就該房屋承購事宜有多次函件及申請書往返聯繫，反訴被告及其父親廖世開皆非現住戶，自無優先承購權，而反訴原告基於與反訴被告之父廖世開所承諾之交換條件，慨然允諾長期照顧其子女，反訴原告並未放棄優先承購權。廖世開曾告訴反訴原告：你我情同兄弟，房子用誰的名義購買並不重要，反正是要給你一家人住的，又何必太計較等語。
（三）爰依據反訴被告之父親廖世開與反訴原告戊○○之協議，請求履行該協議，雖廖世開業已過世，但廖世開在生前不應該將土地及房屋登記在反訴被告名下，反訴被告係無償取得，所以反訴被告應將系爭土地房屋登記予反訴原告戊○○。
三、證據：援用本訴之證據。
乙、反訴被告方面：
一、聲明：駁回反訴原告之訴。
二、陳述：
（一）系爭房屋有辦理稅籍登記，但沒有辦理保存登記。對於反訴原告戊○○居住房屋的時間尚待查證，但不影響原告的權利。
（二）反訴被告否認反訴原告與反訴被告之父親廖世開間有贈與之約定。
（三）反訴被告亦否認原告之父與戊○○間有協議，縱使有協議，也罹於時效。
三、證據：
參、本院依職權函花蓮縣花蓮地政事務所查詢系爭土地之過戶資料、函花蓮縣稅捐稽徵處查詢系爭房屋之稅籍資料。
理由
壹、本訴部分：
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：七不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加不變更訴訟標的，民事訴訟法第二百五十五條第一項第七款、第二項分別定有明文。查，原告於訴訟繫屬中追加被告己○○、乙○○、甲○○、丁○○，經核與前揭規定相符，是應予准許原告所為訴之追加，合先敘明。
乙、實體方面：
一、兩造不爭執點：原告起訴主張其為系爭土地房屋之所有權人，而被告等現均居住占有使用系爭土地房屋之事實，業據原告提出土地登記謄本、房屋買賣契約書、房屋稅籍證明書等為證，且為被告所不爭執，上開事實洵堪認定為真實。
二、兩造爭執要點：原告起訴主張被告為無權占有系爭土地房屋，且原告之父親廖世開並無與被告戊○○有何協議乙節，為被告所否認，並辯稱：當初原告之父親廖世開與被告戊○○協議，由廖世開購買系爭房屋贈與被告戊○○，供被告一家人居住，並以被告戊○○代為照顧廖世開至花蓮市就學的孩子為條件，則被告係有權占有系爭土地房屋等語置辯。是兩造對於被告戊○○與原告之父親廖世開是否有贈與之約定或其他協議？即被告是否為有權占有系爭土地房屋乙事有爭執，茲分析如下：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條前段定有明文。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第二百七十七條亦定有明文。
（二）經查，系爭土地房屋之所有權登記名義人確為原告，已如前述，被告雖抗辯系爭土地房屋係原告之父親廖世開贈與被告戊○○云云，被告就其有正當占有權源之有利於己之事實，應負舉證責任，被告並舉證人李得利、楊阿訓、詹碧霞、陳建彰為證，證人雖到院之證述，但證人李得利證稱略以：五十幾年時，原告的父親跟我說，他要跟被告合買這棟房子，因為被告沒有錢，但房子兩人共有，希望被告能幫他照顧小孩等語（詳見本院九十一年十一月二十一日準備程序筆錄）；證人楊阿訓證稱略以：當初被告戊○○告訴我，該屋是原告的父親他們兄弟買的。當初被告要搬家時，廖世田跟我說，讓被告搬上來，以照顧他的小孩，其他事情他會發落。被告說該屋是廖世田他們買的。被告曾經跟我說，廖世田他們只買房子，沒有買土地，公司有通知被告，被告有在通知廖世田他們，廖世田他們說，誰買都沒差，如果我買的話，也是給你住，如果你買的話，也是你住等語（詳見本院九十一年十一月二十一日準備程序筆錄）；證人詹碧霞證稱略以：當時房屋、土地都跟農工公司買的，所有的費用包含價金我都跟戊○○拿的，資料我也是跟戊○○拿的，是戊○○先生委託我辦裡的，戊○○跟我說是他跟他的兄弟要買的，我不知道他的兄弟是誰，跟農工公司聲請完畢後，我就將資料交給戊○○，之後過戶的事情我就不清楚了等語（詳見本院九十二年五月九日準備程序筆錄）；證人陳建彰證稱略以：被告戊○○是我姨丈，我於五十八、五十九、六十年就讀於花農而住在被告戊○○家（海岸路九號），當時除了鍾先生的小孩外，還住了 廖宗岳 、 廖佩玉 ，他們在花蓮唸書，我不清楚鍾先生的房子是誰的等語（詳見本院九十二年五月九日準備程序筆錄），渠等對於系爭房屋過戶乙事，有非親身見聞者，亦或不知情者，而證人李得利之前開證稱系爭房屋為被告與原告之父親廖世開共有云云，亦與被告辯稱系爭房屋為廖世開贈與云云不符，是前開證人對於被告戊○○與原告之父親廖世開間是否有成立任何贈與或協議之約定，均無法確實證述，而被告抗辯稱有正當權源占用系爭土地之有利於己事實，未能提出其他證據供本院參酌，其辯詞自無法採信。而被告另辯稱：以照顧廖世開的小孩所支出之膳食費用，已遠逾購買系爭房屋之價金，則廖世開並未支付該膳食費用，廖世開違背雙方協議，將系爭房屋過戶予原告，係屬背信行為，原告取得系爭房屋係屬不當得利云云，承前所述，被告並未能舉證證明被告戊○○與廖世開之協議，縱使被告確實有照顧廖世開之子女，而廖世開未支付膳食費用乙節，亦未能舉證證明，況縱使廖世開未支付該膳食費用，殊難逕予認定被告支付逾價金之膳食費用而取得系爭房屋所有權，且被告無法證明被告戊○○與廖世開有何協議情事，則廖世開購買系爭房屋登記與原告，並無違背協議，既無背信，原告取得系爭房屋自無不當得利，故被告前開辯詞，亦不足採信。
（三）從而，原告依民法第七百六十七條物上請求權，起訴請求如主文第一項所示，於法相符，為有理由，應予准許。又原告 陳明 願供膽保，聲請宣告假執行，經核與法並無不合，爰酌定相當之擔保金，併予准許。
貳、反訴部分：
一、反訴原告起訴主張：依從五十三年住在系爭房屋迄今，該房屋是沒有辦理登記的，曾經補修過，但沒有改建，補修的費用都是反訴原告支出及處理，沒有告知原告的父親廖世開，因為廖世開業將系爭房屋贈與給反訴原告，系爭土地房屋係早期經由台灣農工公司接收自政府之日治產業，於五十三年六月間反訴原告遷入居住之時，尚未完成土地分割及產權登記手續，其後於六十年至六十二年間，反訴原告及左鄰右舍同屬該地段日治產業之多家現住戶依法享有優先承購權，渠等與該公司就該房屋承購事宜有多次函件及申請書往返聯繫，反訴被告及其父親廖世開非現住戶，自無優先承購權，而反訴原告基於與反訴被告之父廖世開所承諾之交換條件，慨然允諾長期照顧其子女，反訴原告並未放棄優先承購權。廖世開曾告訴反訴原告：你我情同兄弟，房子用誰的名義購買並不重要，反正是要給你一家人住的，又何必太計較等語。爰依據反訴被告之父親廖世開與反訴原告戊○○之協議，請求履行該協議，雖廖世開業已過世，但廖世開在生前不應該將土地及房屋登記在反訴被告名下，反訴被告係無償取得，所以反訴被告應將系爭土地房屋登記予反訴原告戊○○。
二、反訴被告則以：系爭房屋有辦理稅籍登記，但沒有辦理保存登記。對於反訴原告戊○○居住房屋的時間尚待查證，但不影響原告的權利。且反訴被告否認反訴原告與反訴被告之父親廖世開間有贈與或協議，又縱使有協議，也罹於時效等語置辯。
三、兩造爭執點在於：反訴原告與反訴被告之父親廖世開就系爭房屋有無贈與之約定或其他協議？依前所述，反訴原告戊○○對於其與反訴被告之父親廖世開間有贈與或協議之約定，並未能提出相關證據以實其說，況縱使有該協議，然該協議之當事人為反訴原告及反訴被告之父親，而廖世開業已過世，其生前之債務亦應為全體繼承人共同繼承，反訴原告僅以反訴被告一人係無償取得而對其起訴，即屬無據。從而，反訴原告主張依據協議請求反訴被告履行，即反訴被告應將系爭土地房屋所有權移轉登記予反訴原告戊○○，為無理由，應予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，爰不另一一論述指駁。
肆、據上論結，本件原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國九十二年七月八日
臺灣花蓮地方法院民事庭~B審判長法官陳心弘~B法官吳順龍~B法官饒金鳳右正本證明與原本無異。
如對本判決不服，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀（應抄附繕本）。
~B法院書記官吳金寶中華民國九十二年七月十日