裁判字號：臺灣新北地方法院95年訴字第1528號民事判決
裁判日期：民國96年04月30日
裁判案由：確認優先承買權存在等
臺灣板橋地方法院民事判決95年度訴字第1528號原告丙○○訴訟代理人 張致祥 律師
李初東 律師複代理人戊○○被告丁○○
乙○○上一人訴訟代理人甲○○
蔡文玲 律師上列當事人間確認優先承買權存在等事件，本院於民國96年4月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序方面：㈠原告於訴狀送達後，於民國96年2月12日本院言詞辯論時當
庭表示撤回對於被告上海商業儲蓄銀行股份有限公司部分之訴訟，並經該被告當場表示同意原告撤回起訴（見本院卷第
168頁），先予指明。㈡原告於訴狀送達後，將訴之聲明由「確認原告對臺灣板橋地
方法院93年度執字第16571號，強制執行事件所為執行拍賣之土地，其中板橋市○○段210-2,210-3,210-4等三筆土地（下稱系爭土地）之優先承買權存在。臺灣板橋地方法院93年度執字第16571號執行事件（下稱系爭執行事件），其執行公告程序中，就板橋市○○段210-2、210-3、210-4等地號土地公告為丁○○所有，應更為『共有人丁○○、陳瑞碧、丙○○、 杜伯毅 、偉順汽車企業有限公司』，並為『公告優先承購權人』，執行法院所為拍賣之執行程序，應予撤銷。」最後變更為「板橋市○○段210-2、210-3、210-
4等三筆土地，登記所有權人乙○○應予塗銷，回復所有權人為丁○○。被告丁○○應將板橋市○○段210-2、210-3、210-4等三筆土地移轉登記予原告。」，屬變更應受判決事項之聲明，被告雖不同意變更，惟核其請求之基礎事實同一，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依民事訴訟法第25
5條第1項第2、7款之規定，應予准許。
二、原告主張：㈠原告與系爭土地之原所有權人即被告丁○○及其所營偉辰汽
車企業有限公司（下稱偉辰公司，該公司之負責人即被告丁○○亦為系爭執行事件之執行債務人）定有租賃契約（按原告為系爭土地之承租人，此有被告丁○○分別於88年7月25日及89年8月30日出具借款承諾書各乙份交付原告，其中載明系爭土地交由原告使用收益，以抵償所欠借款，乃租賃關係確然存在），該租賃契約之訂立，係因被告丁○○於系爭土地上連同另一筆土地即同地段210地號土地興建房屋，因欠缺資金向原告借調資金新臺幣（下同）2,693萬元，無力償還，故以系爭土地、房屋交由原告轉租，租賃所得用來抵償上開欠款及利息之用，且原告與被告丁○○及其所營偉辰公司間就系爭土地成立租賃契約一節，業經鈞院94年度訴字第1980號判決確定，依土地法第104條規定，原告就系爭土地擁有優先承買權。系爭土地上面沒有建物，都是空地。系爭土地仍有原告建造之鐵皮屋。
㈡被告乙○○因系爭執行事件而拍定取得系爭土地之所有權，
其與被告丁○○間之買賣契約，未通知原告確認是否行使優先承買權，應屬無效，則依民法第259條規定，被告乙○○應將系爭土地返還被告丁○○。
㈢被告丁○○既將系爭土地，經由法院強制執行拍賣，而與被
告乙○○達成拍定之買賣契約，原告依照土地法第104條規定，得依同樣條件優先承買，即原告願依同樣條件購買系爭土地（被告丁○○尚積欠原告2393萬元，乃縱然請求損害賠償，顯無實益，足徵原告起訴之目的，僅於以3,311,000元優先購買系爭土地），則被告丁○○自應將系爭土地移轉過戶予原告等語。併為聲明：⒈板橋市○○段210-2、210-3、210-4等三筆土地，登記所有權人乙○○應予塗銷，回復所有權人為丁○○。⒉被告丁○○應將板橋市○○段210-2、210-3、210-4等三筆土地移轉登記予原告。
三、被告丁○○則以：系爭土地為法定保留地及自願保留地，其目的在與隔鄰土地合併使用，不能造成他人之畸零地，以免日後不能使用，故需保留。原告為系爭土地之共有人，亦為地上房屋之所有權人，當然得依土地法第104條規定，依同樣條件優先承買。系爭土地應以同一價格，由原告優先承購最為實際，並符合公平原則，系爭土地在被告乙○○名下，往後只是再造成更大的爭訟，永無寧日等語，資為抗辯。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
四、被告乙○○則以：㈠系爭土地為80年板使字第507號使用執照（85年板建字第10
43號建造執照）之基地，有臺北縣板橋地政事務所95年5月26日北縣板地登字第0950008054號函可稽，且依土地法第43條之規定：依本法所為之登記，有絕對之效力，所謂登記有絕對效力，係為保護因信賴登記取得土地權利之第三人而設而系爭建物（即板橋市○○段11463建號）於建物登記簿謄本上載：權狀註記事項建築基地地號：大庭段210、210-2、210-3、210-4地號（見本院卷第43頁），被告係信賴該登記而拍定取得系爭建物、土地之所有權，應受絕對之保護，原告自不得對被告為相反之主張。
㈡原告據以主張租賃權存在之鈞院94年度訴字第1980號判決
，姑不論該判決被告強烈質疑其正當性（渠等並未告知鈞院系爭標的在鈞院強制執行程序中，亦未告知利害關係人參加訴訟），然該判決所確認者，亦僅門牌號碼為臺北縣板橋市○○街○號3F、臺北縣板橋市○○路○○○號3F、3F-1之建物，並未及於系爭土地。按債務人即被告丁○○僅為系爭土地共有人之一，共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第820條第1項定有明文。其出租行為根本無效，遑論該所謂借款承諾書係載明：交由（原告）丙○○小姐全權管理使用出租收益，並非租出予原告，原告有權出租，惟並非承租人，定性為租賃，亦與法不合。
㈢土地法第104條第2項之優先承買權應係指租地建屋之承租人
，今原告係無權占有使用系爭土地，如何得據此主張優先承買權？更欠缺權利保護要件。原告之訴顯無理由，應予駁回等語，資為抗辯。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
五、兩造均不爭執之事實：㈠系爭土地上面沒有建物，都是空地（見本院卷第33頁）。被
告乙○○因系爭執行事件而於95年8月間拍定取得系爭土地之所有權（系爭土地於95年8月30日移轉登記為被告乙○○所有），其與被告丁○○間之買賣契約，並未通知原告確認是否行使優先承買權。
㈡被告丁○○分別於88年7月25日及89年8月30日出具借款承諾
書各乙份交付原告，該借款承諾書之內容為真正（見本院卷第76至93頁）。
㈢系爭土地並非建築法第11條所規定之法定空地（見本院卷第61頁）。
六、原告主張：因被告丁○○於系爭土地上連同另一筆土地即同地段210地號土地興建房屋，欠缺資金向原告借調資金2,69
3萬元，無力償還，故以系爭土地、房屋交由原告轉租，租賃所得用來抵償上開欠款及利息之用（按原告為系爭土地之承租人，此有被告丁○○分別於88年7月25日及89年8月30日出具借款承諾書各乙份交付原告，其中載明系爭土地交由原告使用收益，以抵償所欠借款，乃租賃關係確然存在），依土地法第104條規定，原告就系爭土地擁有優先承買權。系爭土地上面沒有建物，都是空地。系爭土地仍有原告建造之鐵皮屋。被告乙○○因系爭執行事件而拍定取得系爭土地之所有權，其與被告丁○○間之買賣契約，未通知原告確認是否行使優先承買權，應屬無效，則依民法第259條規定，被告乙○○應將系爭土地返還被告丁○○。被告丁○○既將系爭土地，經由法院強制執行拍賣，而與被告乙○○達成拍定之買賣契約，原告依照土地法第104條規定，得依同樣條件優先承買，即原告願依同樣條件（以3,311,000元）購買系爭土地，則被告丁○○自應將系爭土地移轉過戶予原告等語。被告則辯稱如上。經查：
㈠系爭土地上面沒有建物，都是空地。被告乙○○因系爭執行
事件而於95年8月間拍定取得系爭土地之所有權（系爭土地於95年8月30日移轉登記為被告乙○○所有），其與被告丁○○間之買賣契約，並未通知原告確認是否行使優先承買權。被告丁○○分別於88年7月25日及89年8月30日出具借款承諾書各乙份交付原告，該借款承諾書之內容為真正。系爭土地並非建築法第11條所規定之法定空地之事實，為兩造所不爭執，並有本院95年9月8日言詞辯論筆錄、本院民事執行處95年8月21日函、系爭土地之土地登記謄本、借款承諾書、臺北縣政府95年9月28日函及所附相關圖說（見本院卷第33頁、第124至134頁、第76至93頁、第61至63頁）及系爭執行事件之相關卷宗（含本院91年度執字第12845號執行卷宗）資料影本為證，堪信屬實。
㈡系爭土地並非建築法第11條所規定之法定空地之事實，已如
前述，足見系爭土地並非系爭執行事件所拍賣房屋（即板橋市○○段11463建號之建物）之建築基地。被告乙○○雖執臺北縣板橋地政事務所95年5月26日北縣板地登字第0950008054號函及系爭建物（即板橋市○○段11463建號）於建物登記簿謄本上載：權狀註記事項建築基地地號：大庭段210、210-2、210-3、210-4地號（見本院卷第208頁、第43頁）等文字，而辯稱：系爭土地為80年板使字第507號使用執照（85年板建字第1043號建造執照）之基地等語。惟查，建築法第2條所規定之主管建築機關為臺北縣政府，並非臺北縣板橋地政事務所，自應以臺北縣政府所提供之上開資料為準。且原告已更正改依原告為系爭土地承租人之事實而主張其有土地法第104條所規定之優先承買權，而不再依原告為系爭土地共有人之事實主張其有同法第34條之1第4項所規定之優先承購權，故本件系爭土地是否為系爭執行事件所拍賣房屋（即板橋市○○段11463建號之建物）之建築基地（參見土地登記規則第98條），實與原告是否有土地法第10
4條所規定之優先承買權無涉。㈢按土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出
租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用（最高法院65年臺上字第530號判例意旨參照）。查原告複代理人戊○○於本院95年9月8日言詞辯論時主張「系爭土地上面沒有建物，都是空地。」等語（見本院卷第33頁），為被告所不爭執等情，已如前述，且經本院依職權調閱系爭執行事件之相關卷宗（含本院91年度執字第12845號執行卷宗）查明屬實，有該卷宗資料影本附卷可稽，堪信為真。詎原告於95年12月11日庭呈之民事補正狀竟主張「系爭土地仍有原告建造之鐵皮屋。」等語（見本院卷第122頁），顯然互相矛盾。其雖亦為被告所不爭執，並有原告所提出之地上物照片3張（見本院卷第144頁）為證，惟依上開地上物照片3張所示，並無法確認系爭土地上均有鐵皮屋（按鐵皮屋應指用鐵皮建造之房屋，但本院卷第144頁上面、中間及下面之照片是否各為一完整之房屋，則因不能確認照片內鐵皮之實際位置及範圍，致無法據以認定，更遑論原告亦未證明照片內鐵皮之地上物為其所有）或「系爭土地有原告建造之鐵皮屋」之事實，縱認「系爭土地有原告建造之鐵皮屋」屬實，該鐵皮屋亦顯係於95年9月8日之後始建造存在。矧本件被告乙○○既因系爭執行事件而於95年8月間拍定取得系爭土地之所有權（系爭土地於95年8月30日移轉登記為被告乙○○所有），且系爭土地於95年9月8日時，上面沒有建物，都是空地，原告即非土地法第104條規定之「租用基地建築房屋之承租人」，則依上開說明，原告即無土地法第104條所規定之優先承買權，被告乙○○與被告丁○○間之買賣契約，自無通知原告確認是否行使優先承買權之必要。是原告主張：依土地法第104條規定，原告就系爭土地擁有優先承買權等語，即乏依據，洵無足取。同理，被告丁○○辯稱：原告為系爭土地之共有人，亦為地上房屋之所有權人，當然得依土地法第104條規定，依同樣條件優先承買等語，亦因原告並無土地法第104條所規定之優先承買權等情，已如前述，是被告丁○○此部分之抗辯，亦乏依據，洵無可採。
㈣被告丁○○分別於88年7月25日及89年8月30日出具借款承諾
書各乙份交付原告，該借款承諾書之內容為真正，已如前述。姑不論被告乙○○對之爭執而辯稱：借款承諾書係載明交由（原告）丙○○小姐全權管理使用出租收益，並非租出予原告，原告有權出租，惟並非承租人，定性為租賃，亦與法不合等語，是否可採，縱認原告主張其為系爭土地承租人之事實為真，亦因系爭土地於被告乙○○因拍定而與被告丁○○間成立買賣契約時，其上並無原告建造房屋之事實，而與土地法第104條之規定不符。
㈤基上，原告就系爭土地並無土地法第104條所規定之優先承
買權，被告乙○○與被告丁○○間就系爭土地之買賣契約，自無通知原告確認是否行使優先承買權之必要。是原告主張：原告就系爭土地有土地法第104條所規定之優先承買權，被告乙○○與被告丁○○間就系爭土地之買賣契約應屬無效，則依民法第259條規定，被告乙○○應將系爭土地返還被告丁○○。原告願依同樣條件購買系爭土地，則被告丁○○自應將系爭土地移轉過戶予原告等語，殊乏依據，洵無足取。
七、從而，原告依土地法第104條優先承買權之法律關係，請求如訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國96年4月30日
民事第一庭法官楊千儀右為正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本）。
中華民國96年4月30日
書記官簡青根