嘉義簡易庭(含朴子)99年度朴簡字第144號民事判決

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　99年度朴簡字第144號
原　　　告　 陳大慶
被　　　告　 陳廣次
訴訟代理人　 陳俊撲
上列當事人間履行契約事件，於中華民國100年4月7日經言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告應將坐落嘉義縣○○鄉○○段鹿草小段八二五、八二六地號
土地交付原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告與被告曾於民國93年2月21日簽定農地
租賃契約書，由原告向被告承租坐落嘉義縣○○鄉○○段鹿
草小段825、826地號土地（下簡稱系爭土地），約定期間10
年，於契約書第2條後段約定先契約5年，租金每年新臺幣（
下同）45,000元，於每年6月底前一次清償，原告為養鵝而
投資數百萬元興建養鵝寮舍及相關設備。於98年6月30日後
，由被告接續使用原告興建之鵝寮及相關設備養鵝，兩造曾
於99年4月9日經鹿草鄉調解委員會調解並達成協議，協議內
容：被告同意於99年6月間售出飼養之鵝後，兩造另訂租約
，租金分2次付款，第1次付租金3年，3年後再付第2次2年租
金，其餘條件比照93年2月21日簽定之租約。故被告有義務
與原告簽立租約，被告卻屢刁難原告，並要求原告於簽約時
即給付3年租金，顯不合理。按預約義務人如違反其義務時
，預約權利人得請求其履行訂立本約，最高法院68年度台上
字第3347號判例參照。民法第153條第1項、第439條亦有明
定租金係於期限屆滿時支付，土地法第112條第1項亦規定不
得預收耕地租金，因之被告要求原告一次給付3年租金顯無
理由。並聲明：被告應與原告簽立系爭土地之租賃契約，自
判決確定日起租賃期限5年，每月租金45,000元，租金分2次
付款，第1次自判決確定日起算6個月底前付款135,000元（
即3年之租金總額），第3年6個月底前再付9萬元（即第2次
之2年租金總額），其餘租賃條件如93年2月21日簽立之農地
租約，被告並應於判決確定日將系爭土地交付與原告。原告
願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告於93年6月1日起至98年6月30日止向被告承
租系爭土地建造鵝舍並於該處養鵝，原告積欠被告97年7月1
日起至98年6月30日止之租金。蓋原告於97年12月間即未養
鵝，被告經原告同意於該鵝舍養鵝，原告則居住鵝舍旁居住
至98年8月底始搬離。兩造於99年4月9日於鹿草鄉調解委員
會達成調解，協議書約定原告同意被告現有飼養之鵝隻約99
年6月期間出售完畢，雙方再另訂租約。另訂租約時雙方同
意租約以5年為期，租金分2次付款，第1次付租金3年，3年
後再付第2次2年之租金。被告於99年6月中已賣出全數鵝隻
，電話通知原告於99年7月1日前來訂約，原告卻不願訂約。
被告遂於99年7月28日以存證信函通知原告收受信函10日內
出面與被告定約，逾期未定約被告則收回系爭土地，原告均
拒絕，被告遂對原告另行提起99年度重訴字第75號系爭土地
之拆除地上物訴訟，故兩造迄今未定租約係可歸責於原告。
並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、不爭執事項：（本院增加若干文字）
㈠兩造曾於93年2月21日簽訂租賃契約，約定被告將所有系爭
土地全部出租與原告，租期為93年6月1日起至98年6月30日
止，租金每年45,000元，並約定原告得於取得被告同意後，
在土地上裝設設施，如停止租約時，原告應負責回復原狀。
㈡嗣原告即在系爭土地上建造鵝舍養鵝，但原告卻積欠自97年
7月1日起，至98年6月30日系爭租約終止時之租金。
㈢被告經原告同意，於97年12月起，利用原告興建之鵝舍養鵝
。
㈣兩造於99年4月9日在嘉義縣鹿草鄉調解委員會達成協議，雙
方約定：「……三、甲方（即原告）同意乙方（即被告）現
有飼養之鵝隻約在99年6月期間出售完畢後，雙方再另定租
約。四、另訂租約時雙方同意租約五年為期，租金分二次付
款，第一次付租金三年，三年後再付第二次二年租金。」。
㈤被告於99年7月28日，寄發存證信函與原告，催告原告與其
訂立租約，否則「逾期若未與寄件人簽約，寄件人為收回土
地，只好向法院提起拆屋還地訴訟，請求收件人拆除所搭建
之鵝舍，回復土地原狀，將土地交還寄件人。」。
㈥兩造迄今未簽訂書面租約。
㈦被告已於99年9月30日對原告提起拆除地上物之訴訟。
四、爭執事項
系爭預約是否有效，原告得否據以請求被告履行預約。
五、法院之判斷：
㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立，民法第153條第1項定有明文。又租賃契約為諾成
契約，雖當事人間非不得就租賃物及租金之範圍先為擬定，
成立預約以為將來訂立本約之張本。惟當事人間如已就租賃
契約必要之點即租賃物與租金互相表示一致，其租賃契約即
為成立，不能因尚未訂立書面契約，認其僅屬預約之性質。
最高法院85年度台上字第165號判決可資參照。本件兩造於
99年4月9日在嘉義縣鹿草鄉調解委員會達成協議，協議內容
雖有「甲方（即原告）同意乙方（即被告）現有飼養之鵝隻
約在99年6月期間出售完畢後，雙方再另定租約」文字，但
兩造均自陳：調解時，約定之租賃標的及租金均一樣，土地
為825、826地號土地，租金每年45,000元等語（見本院100
年3月3日言詞辯論筆錄），亦核與兩造原先所訂之「農地租
賃契約書」相符，足見兩造於99年4月9日調解時，已就租賃
標的及租金互相表示一致，揆諸上揭說明，兩造間之租賃契
約已為成立。原告以為兩造間所成立者為租賃之預約，進而
訴請被告應與原告簽訂租賃契約，自屬無據。
㈡兩造間之租賃契約既已成立，則原告訴請被告交付土地，自
非無據。至原告訴請被告應於「本案確定日」交付土地，依
原告所陳，係因「兩造租賃關係於本案判決確定，即視為成
立生效，被告即有交付房地之義務」（見本件原告起訴狀）
，故原告之原意，應係被告應於租賃契約成立生效後，交付
土地，而本件兩造租賃契約已成立成效，業如本院認定如上
，則原告所訴「本案確定日」一詞，即屬贅語，亦予敘明。
㈢本件兩造已成立租賃契約，則原告再訴請被告訂立租賃契約
，即屬無據，應予駁回；原告依據租賃契約，請求被告交付
系爭土地，為有理由，應予准許。
六、本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依
民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執
行。原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分
，僅係促使本院依職權發動而已，至原告敗訴部分，其假執
行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民
事訴訟法第436第2項、第79條、第389條第1項第3款，判決
如主文。
中華民國100年4月21日
臺灣嘉義地方法院朴子簡易庭
法官張鶴齡
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年4月21日
書記官江淑萍