臺灣嘉義地方法院民事判決 109年度嘉訴字第4號
原 告 劉珉秀
訴訟代理人 吳碧娟 律師
被 告 陳繪文
上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，本院於民國109年4月
14日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣（下同）595,690元，及其中421,084元自
民國108年10月4日起、174,606元自109年3月28日起，均至清償
日止，皆按週年利率百分之5計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法
第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而
為判決。
二、原告主張：
㈠、原告為門牌號碼嘉義市○○街○○○○○號5樓8房屋（下稱系爭
套房）之所有權人，原告於107年8月間將系爭套房出租予被
告，約定每月租金7,800元（自107年12月25日起租金降為每
月7,000元），租期自107年8月25日起至108年8月25日止，
押租金為15,600元，兩造租約第7條第3項約定「出租人不同
意將本房屋之全部或一部分轉租、出借或其他方式供他人使
用，或將租賃權轉讓予他人。」詎被告未經原告同意任由訴
外人 陳威庭 居住於系爭套房，陳威庭於108年4月2日於系爭
套房內燒炭自殺身亡。被告允許使用系爭套房之第三人於內
自殺，致使系爭套房成為凶宅，被告對於系爭套房之保管自
有故意過失，則被告自應與自己之故意過失負同一責任。系
爭套房成為凶宅雖未因此對於該房屋造成物理性之損壞效用
之降低，惟衡之我國民情，一般社會大眾對於凶宅仍多存有
嫌惡、畏懼之心理，客觀上一般人對於凶宅多少會心存陰影
而排斥承租或購買，因此凶宅在房地產交易市場之接受度及
買賣價格或出租收益，明顯低於相同地段、環境之標的，故
系爭套房內曾發生非自然死亡現象，確實造成系爭套房價值
減少，且不若物理上毀損有修繕可能，導致該屋交易價值減
損及流通障礙，影響原告之使用、收益，於此種情形，自應
類推適用民法第433條之規定，由被告負損害賠償責任。
㈡、系爭套房因第三人於屋內自殺成為凶宅，導致房屋價值減損
，經鈞院囑託歐亞不動產估價師聯合事務所估價鑑定，估價
結果系爭套房減損之價值金額為569,606元，原告自得類推
適用民法第433條之規定，請求被告賠償。又被告僅支付系
爭套房之租金至108年4月份，押金扣抵5、6月份租金14,000
元，尚餘108年7、8、9月份租金合計21,000元未給付，爰依
租賃契約之法律關係請求被告給付。另被告租賃期間使用之
水費2,102元、電費134元、MOD違約費2,848元未繳納，由原
告代為繳納，被告無法律上原因而受有利益，爰依民法第
179條規定請求被告給付原告代墊之上述費用合計5,084元。
㈢、綜上，原告請求之金額為595,690元（569,606元+21,000元+
5,084元），及其中421,084元自起訴狀繕本送達翌日起，17
4,606元自民事擴張聲明暨辯論意旨狀送達翌日起，均至清
償日止，按週年利率百分之5計算之利息。爰類推適用民法
第433條之規定，並依兩造之租賃契約及無因管理之法律關
係提起本訴（本院卷第133至135頁）等語，並聲明：如主文
第1項所示（本院卷第131頁）。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述
。
四、得心證之理由：
㈠、原告主張前揭事實，業據提出建物所有權狀、租賃契約書、
存摺明細、自來水費繳費憑證、電費繳費憑證、統一發票（
本院卷第15至22、25至33頁）為證，且有系爭套房內陳威庭
自殺死亡之相關資料、嘉義市政府警察局第一分局長榮派出
所108年10月24日職務報告（本院卷第57至81、103頁）可稽
，並經本院調閱臺灣嘉義地方檢察署108年度相字第208號案
件卷宗核閱在案，而被告已於相當時期受合法通知，於言詞
辯論期日不到場，亦未提出任何書狀為爭執，依民事訴訟法
第280條第3項前段準用同條第1項前段規定，視同自認，應
堪信為真實。
㈡、按「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有
生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租
賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依
物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不
在此限。」「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之
使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者
，承租人負損害賠償責任。」民法第432條、第433條分別定
有明文。又民法第433條規定，性質上屬於債務人為其代理
人或使用人行為負責的規定，乃民法第224條規定的確認性
、具體化規定，故在解釋民法第433條規定的責任成立要件
時，應參酌民法第224條所定債務人就其履行輔助人之故意
或過失，應與自己之故意或過失負同一責任之規定，即因承
租人之同居人，或因承租人允許為租賃物之使用收益之第三
人，未盡善良管理人注意義務違反租賃物保管義務，致租賃
物毀損滅失者，不問承租人本人有無故意或過失、或承租人
本人有無違反租賃物保管義務之情事，承租人須負損害賠償
責任。查本件經系爭套房承租人即被告允許使用之陳威庭因
自殺而使房屋成為凶宅，其對於系爭套房之保管自有未盡善
良管理人注意義務之情形，而被告就陳威庭之故意或過失，
應負同一責任。
㈢、又按所謂「類推適用」，係指關於某種類事項，法律依其內
在體系及規範計畫，應積極設其規定而未設規定，法院於處
理此種事項時，援引其性質相似之法規，以資解決。前揭民
法第432條、第433條規定，雖僅就租賃物發生「物理上之毀
損、滅失」，設有承租人應負賠償責任之規範，然於房屋租
賃中，承租人包含經其允許為租賃物之使用、收益之第三人
違背管理房屋之善良管理人注意義務而於房屋中自殺，雖未
造成房屋物理上之毀損、滅失或功能損壞，惟如前述依一般
社會常情，將使租賃房屋成為兇宅而造成交易價值貶值之結
果，此種情形，非民法立法之初所得預見，是法院於處理此
種事件時，應類推適用援引其性質相似之法規加以解決，因
應時代與社會環境變遷，補充法律規定之漏洞，則關於租賃
物所受經濟價值損失，出租人得主張類推適用上開民法規定
，請求承租人負租賃房屋交易價值減損之賠償責任。
㈣、本件系爭套房經送歐亞不動產估價師聯合事務所鑑定系爭套
房是否因有人在內自殺死亡，而因此造成市場價值之減損乙
節，其根據一般因素、不動產市場概況、區域因素、個別因
素、最有效使用分析，而經專業意見分析後，採用比較法、
收益法等兩種估價方法進行評估，並輔以個案分析及參考法
院判例之方式，認定系爭套房於正常情況下評估總價為1,62
7,445元，在凶宅情況下評估總價1,057,839元，房地市場價
值減損569,606元，有該不動產估價報告書可資為憑，是原
告主張系爭套房因陳威庭自殺死亡市場價值減損569,606元
，自為可採。
㈤、綜上所述，原告主張類推適用民法第433條規定、並依租賃
、不當得利之法律關係，請求被告給付595,690元（含交易
減損569,606元、未給付租金21,000元、代墊水費2,102元、
代墊電費134元、代墊MOD違約費2,848元），及其中421,084
元自起訴狀繕本寄存送達翌日即108年10月4日（本院卷第42
之1頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，另其中
174,606元自民事擴張聲明暨變更意旨狀送達翌日即109年3
月28日（本院卷第141頁）起至清償日止，按年息百分之5計
算之利息，為有理由，應予准許。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國109年4月28日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法官陳美利
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
○○○○○號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年4月28日
書記官陳慶昀