最高法院87年度台上字第452號民事判決

裁判字號：最高法院87年台上字第452號民事判決

裁判日期：民國87年03月05日

裁判案由：增減租金

最高法院民事判決八十七年度台上字第四五二號
上訴人 陳仁治 訴訟代理人 黃昆彬 律師被上訴人 歐林金英
歐淑華 歐淑眞 右當事人間請求增減租金事件，上訴人對於中華民國八十六年五月三十一日台灣高等法院花蓮分院第二審判決（八十四年度上字第一一○號），提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件被上訴人主張：上訴人於民國七十三年六月間向伊等之被繼承人 歐契 承租坐落花蓮縣○○鄉○○段八之七號及十二之十一號二筆土地（下稱系爭土地），原約定租金為每年新台幣（下同）七萬九千八百六十元，迄今已多年未調整，而十一年來，該地區已巨幅變遷，附近民房驟增，商店林立，交通發達，該地公告現值，八十三年起調整為每平方公尺四百元，原出租人歐契於八十二年五月間，即以存證信函向上訴人表示租金應依公告現值年息百分之十調整為每年四十萬七千五百六十元，依最高法院四十八年台上字第五二一號判例意旨，法院准許租金增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時（八十二年五月間）起算等情，爰依民法第四百四十二條之規定，求為自八十二年五月一日起，將系爭土地之租金調整為年租金四十萬七千五百六十元之判決。（其中日期在八十四年四月十一日以前及金額超過十六萬三千零二十四元部分，分別經第一審及原審為被上訴人敗訴之判決，未據其聲明不服，均已確定。又關於被上訴人另請求房屋損害金部分，另以裁定駁回上訴人之上訴）。
上訴人則以：伊所承租之系爭土地○位於鄉村○○街道內，附近除有疏落之房屋外，均屬田野僻壤之地，既不繁榮，交通又不便，且伊利用承租土地之形態並未改變，而鄰地租金亦無波動情形，且靜思精舍亦與系爭土地有相當之距離，尚難據此請求調高租金。況伊已同意將原租金自動調整為年租金八萬七千八百四十六元，衡情已屬相當。且土地法第一百零五條準用第九十七條所定建築基地之租金，係以申報價額年息百分之十為限，依平均地權條例第十六條之規定，應以公告地價之百分之八十為申報地價，且該申報價額年息百分之十係指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之十計算等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條定有明文。而所謂土地價額，依土地法施行法第二十五條之規定，係指法定地價。而所謂法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。另所謂公告現值，則為直轄市及縣市地政機關就轄區內土地，分別區段、地目、地價等級，經常調查地價動態及市價，每年編製土地現值表，依法公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考，並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據（平均地權條例第四十六條參照），與前述之法定地價顯然不同，自不得以之作為租金最高限制之計算標準。又實施都市平均地權條例施行後，固有公告地價與申報地價之分，但法院斟酌實情認公告地價較諸自行申報地價為準確，爰在土地法第一百零五條準用同法第九十七條所定年息百分之十限度內，為調整租金與命為給付租金之判決，仍非當事人所可爭多論寡（最高法院四十七年台上字第一八二七號判例參照）。系爭土地坐落蘇花公路（台九線）幹線旁之六米巷道內，穿越蘇花公路不遠處即為全國知名之靜思精舍（證嚴法師清修勝地），系爭土地附近（右前方）有稻香村大飯店，該地雖非人口稠密之處所，但環境清幽，目前上訴人係利用系爭土地及土地上之建物以「精漢堂」名義對觀光客作中藥買賣，又系爭土地自七十二年上訴人承租以來，土地公告現值亦已由每平方公尺一百六十元調整為八十三年之四百元，益見當地地價自訂約後亦有相當幅度的變動。而系爭土地之公告地價本件起訴時為每平方公尺一百六十元，系爭土地共廣達一萬零一百八十九平方公尺，以土地公告地價年息百分之十計算，年租金為十六萬三千零二十四元，僅相當於每月一萬三千九百八十五元。被上訴人主張：上訴人利用系爭土地作營業之用，其租金應不受土地法第九十七條之限制，本件租金調整應以公告現值作為計算基礎，請求調整租金為每年四十萬七千五百六十元等語，依首揭說明，於法雖屬無據。惟上訴人辯稱：應以公告地價之百分之八十作為計算基礎，且不應以租金最高限制之百分之十計算等語，亦不足取。應認以公告地價年息百分之十計算年租金，較為適當。又按房屋或土地出租人，依民法第四百四十二條提起增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加租金之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算，如起訴前承租人已依原定租額付清或將租金提存於法院，自應自出租人起訴時起調高租金（參照最高法院四十八年台上字第五二一號判例）。上訴人在被上訴人於八十四年四月十一日提起本件調整租金之訴前，即將已到期之租金依原約定租金額加一成之數額提存於法院，既為被上訴人所自認，是被上訴人之請求，自八十四年四月十一日起調整租金之金額在未逾十六萬三千零二十四元部分，應屬適當。因而維持第一審所為上訴人此部分敗訴之判決，駁回其上訴，經核並無違誤。上訴論旨，就原審採證認事及適用法律之職權行使指摘此部分原判決不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十七年三月五日
最高法院民事第六庭
審判長法官蕭亨國
法官吳正一法官楊隆順法官陳淑敏法官黃義豐右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十七年三月十三日