最高法院87年度台上字第427號民事判決

裁判字號：最高法院87年台上字第427號民事判決

裁判日期：民國87年03月05日

裁判案由：返還價金

最高法院民事判決八十七年度台上字第四二七號
上訴人凱吉建設股份有限公司法定代理人 林清和 訴訟代理人 方智雄 律師被上訴人 鄭世華 右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十六年一月十四日台灣高等法院第二審判決（八十五年度上字第四九六號），提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件被上訴人主張：伊於民國八十一年三月二十日向上訴人購買坐落台北市○○區○○路「小神通」十一樓Ａ戶預售房屋及其基地，約定面積為九‧九六坪，總價新台幣（下同）三百七十一萬元，伊已給付一百五十三萬元。依上訴人提供之銷售廣告家具配置圖及現場樣品屋，系爭房屋有全套衛浴設備，並得擺設雙人床、電視、衣櫃、床頭櫃及化妝台等家具；銷售人員更表示公共設施比例約占百分之二十，而使上訴人與之訂約。詎系爭房屋完工後，其實際使用面積僅五‧四六坪，室內扣除陽台、浴廁後所餘面積則僅三坪，公共設施高達百分之四三‧四八，不能達居家使用之目的，欠缺上訴人保證之品質，及通常效用與契約預定之效用，且屬不能補正，經伊於八十三年十二月十日以存證信函向上訴人解除契約，上訴人已於同年月十二日收受該信函等情，爰依民法第二百五十九條之規定，求為命上訴人返還價金一百五十三萬元並加付法定遲延利息之判決。
上訴人則以：被上訴人購買「小神通」十一樓Ａ號套房，約定面積為九‧九六坪，惟系爭房屋建竣後，經地政機關丈量登記之面積則為九‧九八坪，並無短少之情事。又依兩造買賣契約之約定，系爭房屋買賣之坪數係包括室內、騎樓、陽台、雨庇及公共設施之分攤在內，而關於公共設施之範圍及各戶持有之比例，依契約第二條第六款規定，由伊統籌規劃分配，伊並未違反約定等語，資為抗辯。
原審依審理之結果，以：被上訴人主張之事實，業據其提出土地買賣預定合約書、房屋買賣預定合約書、及建築改良物登記簿謄本附卷可稽，且為上訴人所不爭執，堪信為真實。依本件房屋預定買賣合約書第一條約定，系爭房屋之面積約為九‧九六建坪，係包括「室內、騎樓、陽（平、露、花）台、雨庇及公共設施等之分攤在內，精確坪數以地政機關複丈登載於建築改良物登記簿之面積為準」，並未約定系爭房屋各部分之面積，或公共使用部分占全部面積之比例若干。惟本件「小神通」大樓係預售房屋，非如一般成屋可由購屋者實地查勘，以明瞭公共使用部分之面積及其占有全部房屋面積之比例。而房地買賣之書面契約僅有總面積之記載，其公共使用部分所占比例之多寡，自足以影響私有使用部分之面積。以一般購屋大眾對於私有使用面積之重視，其購屋之意願常決之於公共使用部分面積所占之比例。依經驗法則，一般購屋大眾恆依售屋者提供之樣品屋、廣告圖、或銷售人員之解說，藉以瞭解私有及公共使用面積及其比例，進而決定是否締約購買。故出賣人對於購屋者所為公共使用面積或其比例之表示，已達到購屋人並據此成立買賣之合意，自應成為契約內容之一部分，雙方應受拘束。被上訴人主張購買系爭房屋時，上訴人之銷售人員表示公共使用部分之面積約占全部面積百分之二十至二十五，業據證人即「小神通」其他購屋戶 黃國珍 、林聰奇、 李平青 、 王用薇 等人證述屬實。查本件「小神通」大樓，經第一審另案於八十四年度重訴字第八二四號返還價金事件中，囑託台北市建築師公會鑑定結果，認為：「高層建築物一般公共設施比例範圍約在％～％；高層建築物且為小坪數空間規劃時，則公共設施比例範圍會提高，約在％～％」，有該鑑定報告書可稽。本件大樓係地上十二層樓之小套房設計，其公共設施之比例當在百分之二十至三十之間。被上訴人據此與上訴人締約，應可信為實在。上訴人出售房屋時，既約定公共使用部分面積約為百分之二十至二十五，惟被上訴人買受之系爭房屋，經地政機關丈量登記之總面積三十三平方公尺，其中公共使用部分為十四‧三五平方公尺，占總面積百分之四三‧四八，幾達總面積之一半，致私有使用部分之面積相對短少，應認有減少其價值及效用之瑕疵，且不能補正，被上訴人已於八十三年十二月十日以郵局存證信函（原判決誤載為起訴狀繕本之送達）為解除契約之意思表示。查買賣標的物之瑕疵擔保請求權，固於危險移轉時始能成立，系爭房屋雖尚未交付，但其瑕疵既不能除去，被上訴人解除買賣契約，請求返還價金，應無不合。上訴人雖辯稱鑑定報告書對於本件大樓公共使用面積過高之研判有誤，且依買賣契約第二條第六款約定：「本大廈地下層之受電室、變電室……各層樓梯間、電梯間、走道、門廳等上述公共設施之範圍及各戶持有比例，均由甲方（即上訴人）統籌規劃分配，乙方（即被上訴人）絕無異議」云云。惟兩造就系爭房屋共同使用部分面積之比例既有約定，則上訴人於規劃分配公共設施之範圍及各戶持有比例時，自應依其約定，始符兩造契約之本旨，與系爭房屋公共使用面積之比例過高之原因無涉，所為抗辯尚無可取，其請求訊問鑑定人郭汝炘亦無必要。從而被上訴人主張兩造間之買賣契約已經解除，請求上訴人返還價金一百五十三萬元，及自上訴人受領價金日期以後之八十三年十二月十一日起至清償日止之法定遲延利息，自屬正當，應予准許。並說明兩造其餘攻擊防禦方法，不影響本件判決結果，無庸逐一審酌，爰維持第一審所為此部分上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法並無違誤。末查被上訴人提起本件訴訟時主張已於八十三年十二月十日以存證信函向上訴人為解除契約之意思表示，上訴人並於同年月十二日收受該存證信函，有該存證信函及郵局掛號收件回執附卷可稽（見第一審卷外放證物及原審卷第三四頁至第三七頁）。第一審並據以認定已發生解除契約之效力，而為上訴人敗訴之判決。上訴人上訴二審後，對此復未再予爭執。則上訴意旨稱其於八十四年一月十日以被上訴人未於催告期限內付清尾款，而予以解除契約並沒收已繳價金，係在被上訴人於八十五年九月二十六日以起訴狀繕本送達為解除契約意思之前云云。不無誤會。上訴論旨，徒執上開情詞，並就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十七年三月五日
最高法院民事第二庭
審判長法官曾桂香
法官劉延村法官徐璧湖法官劉福聲法官陳國禎右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十七年三月十八日