裁判字號：臺灣臺北地方法院102年重訴字第1246號民事判決
裁判日期：民國103年06月27日
裁判案由：返還價金
臺灣臺北地方法院民事判決102年度重訴字第1246號原告 鍾慧娟 訴訟代理人 林淑娟 律師複代理人 林虹 如被告慶烽建設有限公司法定代理人 汪海威 訴訟代理人 陳憲鑑 律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於中華民國103年6月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國101年3月12日透過訴外人泰彰實業股份有限公司（下稱泰彰公司）向被告訂購坐落於臺北市○○區○○段○○段00000000000000000地號基地內之「尚青苑」編號第5B、5C建物及地下2樓編號8號汽車停車位（下稱系爭房地），總價額為新臺幣（下同）2,771萬元，兩造並於101年4月30日簽署買賣契約（下稱系爭買賣契約），伊於購買時，經現場銷售人員提供廣告宣傳品、DM及現場樣品模型屋及裝潢圖為說明介紹，並告知該棟房屋四周均有開窗使空氣流通明亮，然經伊購買後，始發現房屋窗戶之外觀與當時之廣告宣傳品、DM及現場樣品模型屋均不符，且建照已經變更竟未附於契約書內告知，其瑕疵已屬重大，伊遂於100年8月17日依系爭買賣契約第25條第2項之規定以存證信函向被告解除系爭買賣契約，被告亦坦承建照係經變更，伊於102年8月30日以存證信函向被告請求返還已繳付之556萬元，並依同條第3項規定請求賠償系爭房地總價款之15％即415萬6,
500元之違約金，然被告均置之不理，爰依系爭買賣契約及民法第354、359條規定請求被告返還價金並給付違約金。並聲明：㈠被告應給付原告971萬6,500元，並自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告於101年簽署訂購時，伊所委託之現場銷售人員即泰彰
公司已告知原告系爭房地之5C平面圖左上部分之原有開窗因變更設計，改為機電設備空間，並以顯著字體加註「機電設備空間」，故DM中之平面圖僅為參考用，且系爭買賣契約書所附之平面圖亦為更改後之平面圖，並於101年4月22日交予原告攜回審閱8日，直至101年4月30日方簽署系爭買賣契約書，又被告於簽約後向營造廠申請辦理變更房屋設計（即客變），原告自應知悉原開窗部分已變更設計為機電設備空間，不得以廣告不實為由請求解約並返還價金、給付違約金，亦不得主張系爭房地欠缺契約之約定效用而要求解約。
㈡再者，系爭房地依契約約定及通常效用均無使用上之重大瑕
疵，如允許原告以此為由解除契約，被告必須負擔系爭房地銷售仲介佣金、土地及營建成本利息，甚至系爭房二次過戶之稅捐、管理費用及仲介佣金、不動產跌價損失，顯有失衡，應屬民法第359條顯失公平而不得解約之情形。
㈢又原告依據系爭買賣契約約定應於102年3月中旬繳交5樓B戶
68萬元及5樓C戶155萬元，合計223萬元，經伊多次催繳均未獲置理，是伊已於102年9月10日以存證信函終止系爭買賣契約，而依系爭買賣契約第25條第4款規定，買方違反付款條件及方式者，賣方得沒收依房地總價款15％計算之金額。故伊得沒收系爭房地總價款15％即415萬6,500元，另原告尚須支付解除契約後，回復依原告指示變更設計工程之復原費用75萬元，故原告繳交之價款556萬元於扣除上開款項及費用後，僅餘65萬3,500元可返還予原告等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告於101年3月12日透過泰彰公司之仲介，向被告以2,771萬元之價格訂購系爭房地，兩造並於101年4月30日簽立系爭買賣契約，被告於原告訂購時提供廣告宣傳品、DM予原告，嗣原告於101年8月17日以房屋外觀與廣告內容不符、建築執照變更未事先告知為由，以存證信函向被告解除系爭買賣契約，並於同年月30日以存證信函要求被告返還已繳付之556萬元，並賠償415萬6,500元之違約金；被告則於101年8月26日、同年月29日以存證信函回復原告並未違約等事實，為兩造所不爭執，且有房屋訂購預約單、廣告宣傳單、買賣契約、DM、存證信函等件影本附卷（見本院卷第10至40頁、第44至56頁），堪認為真實。惟原告主張被告違反系爭買賣契約第1條、第25條第2款、民法第259條、第354條第1項、第359條規定，請求被告返還價金556萬元並給付違約金415萬6,50
0元等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：原告得否依民法物之瑕疵擔保規定，主張系爭房地具有瑕疵而解除系爭買賣契約？原告得否依據系爭買賣契約約定請求被告給付415萬6,500元之違約金？茲析述如下：
㈠按系爭買賣契約第25條第2項約定，賣方違反賣方之瑕疵擔
保責任之規定者，即為賣方違約，買方得依法解除契約。又按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。另買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第354條第1項、第359條分別定有明文。經查，原告主張被告之業務人員於伊購買系爭房地時，曾告知系爭房地四周均有開窗使空氣流通明亮，且被告應確保系爭房地之廣告宣傳品、DM及網站資料內容之真實云云，雖提出房屋訂購預約單、系爭買賣契約、廣告宣傳文宣、DM及網站列印資料為證（見本院卷第10至43頁），惟觀之上開訂購預約單、買賣契約及網頁列印資料中均未約明或特別註記系爭房地係四面開窗。又查上開廣告宣傳文宣、DM中5B、5C部分雖無機電設備空間之標示，惟兩造於簽立系爭買賣契約前，被告確實曾將變更設計後之系爭房地平面圖交予原告攜回審閱8日後，兩造方於101年4月30日簽立系爭買賣契約，此亦有空間平面圖、系爭買賣契約書封面影本等件在卷可參（見本院卷第71、72頁），且為原告所不爭執（見本院卷第134頁反面），詢之證人即泰彰公司負責人 鄭為滕 亦證稱：原告僅於簽約時出面，其餘均由其配偶 王志賢 出面，伊並未告知王志賢系爭房地四周開窗，原告所提出之設計圖係設計公司所提供給原告的，並非泰彰公司提供，與原告洽商時，系爭房地還在變更設計的流程，變更設計圖核准後，原告在簽約前有8日的時間可以閱覽，伊不知道原告在乎的是有無四周開窗，伊有提醒原告平面圖有不一樣、要仔細看，沒問題的話再約時間簽約，原告直到簽約後1年才開始繳款不正常，被告請伊向原告催繳，原告才說系爭房地沒有四面開窗，她不要了等詞（見本院卷第151頁至第154頁反面），另證人 常雲龍 亦證稱：伊係泰彰公司現場主管，伊與原告接洽系爭房地的價格，伊沒有提供系爭房地2戶打通成1戶之設計圖予原告，此應係原告自行找設計師製作的，101年4月30日伊與鄭為滕、原告一同在銀行簽約，簽約過程原告並無特別的要求，伊確定有將系爭買賣契約交予原告審閱
8日等詞（見本院卷第165頁反面至第177頁反面），是原告確已於簽約前告知被告系爭房地設計變更之事實，並經原告將系爭買賣契約攜回審閱、確認後方簽署，原告主張被告並未告知變更設計之事實，系爭房地顯有欠缺契約預定效用之瑕疵云云，自難採信。
㈡又證人王志賢雖證稱：泰彰公司之常雲龍、 林純於 伊購買系
爭房地時，曾告知系爭房地係四面開窗，且所提出之廣告宣傳單、DM及現場模型均為如此，泰彰公司負責人鄭為滕於簽約時並未告知有變更設計，無法四面均開窗，伊購賣系爭房地係因小孩子有過敏體質，如有四面開窗會比較好，伊直到102年6月間要請人去系爭房地作水電規劃，才發現機電設備空間部分沒有開窗，無法作任何使用，伊有將系爭買賣契約攜回審閱，但是沒有特別去注意有無四面開窗，這是伊的疏忽等詞（見本院卷第175頁反面至第177頁反面），惟查證人王志賢與原告係屬夫妻，其證詞有所偏頗，亦屬常情，自難遽採，且證人鄭為滕、常雲龍均否認曾向原告告知系爭房地係四面開窗，已如前述，況且如原告確以四面開窗為購買系爭房地之重要考量，何以未於系爭買賣契約或訂購預約單中特別註記，且於攜回系爭買賣契約後之8日審閱期間內，亦未特別留意契約書所檢附之空間平面圖是否四面均有開窗，反而遲至簽約後之1年有餘，方主張系爭房屋欠缺約定之效用（即四面開窗），而要求解除契約、返還價金，其主張自難憑取。
㈢承上，原告並未證明系爭房地欠缺契約約定效用而具有瑕疵
，自不得依據民法第354、359條規定解除系爭買賣契約，而被告既未違反瑕疵擔保責任規定，原告依民法第259條規定及系爭買賣契約第25條第3款約定請求被告給付違約金415萬6,500元，亦屬無據。
四、綜上所述，原告主張解除系爭買賣契約，依民法第354、359條、第259條規定及系爭買賣契約第25條第2、3款約定，請求被告返還已付買賣價金556萬元，並給付違約金415萬6,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計付利息，均無理由，不應准許。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國103年6月27日
民事第三庭法官張志全上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並依上訴利益繳納上訴費。
中華民國103年6月27日
書記官洪王俞萍