裁判字號：臺灣新北地方法院89年訴字第1271號民事判決
裁判日期：民國90年01月30日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣板橋地方法院民事判決八十九年度訴字第一二七一號
原告乙○○
居台北市○○區○○路○○巷○○號四樓送達代收人 宋紹 曾住台北市○○○路○段○○○號十二樓之被告甲○○住台北縣○○鎮○○街○○巷○○號五樓
丙○○住台北縣○○鎮○○街○○巷○○號五樓
籍設台北縣○○鎮○○路○段○○號右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：
主文被告甲○○應將坐落台北縣○○鎮○○段○○○號土地上之建物即建號六一號、門牌號碼台北縣○○鎮○○街○○巷○○號五樓房屋（含陽台附屬建物）騰空返還原告。
被告丙○○應將坐落台北縣○○鎮○○段○○○號土地上之建物即建號六一號、門牌號碼台北縣○○鎮○○街○○巷○○號五樓房屋（含陽台附屬建物）交付原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣柒拾玖萬元供擔保後，得假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠如主文第一、二項所示（原告所為之聲明原係「被告甲○○應將坐落台北縣○○
鎮○○街○○巷○○號五樓遷還於原告。被告丙○○應將坐落台北縣○○鎮○○街○○巷○○號五樓房屋交付原告云云，雖與主文欄第一、二項所示者不同，惟意旨並無二致，本院認以主文所示較為明顯而已，附此敘明。）。
㈡並願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠原告係鈞院八十八年度執字第一○二三九號強制執行事件之執行債權人，被告丙
○○則為執行債務人，被告丙○○所有坐落於台北縣國光街十八巷十三號五樓之房屋（下稱「系爭房屋」）於民國八十八年七月二十七日查封之際，雖無法確知屋內居住何人，然其後經原告詢問系爭房屋之大廈管理員及轄區警員之查報函覆鈞院得知，系爭房屋確係由被告丙○○自己居住，然被告甲○○竟於八十八年九月二十七日向鈞院民事執行處陳報其於系爭房屋有租賃權存在，並已與被告丙○○訂立租賃契約，租賃期間自八十八年六月二十日至九十一年六月十九日止。按「實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。」，此項動產執行之規定為不動產執行所準用，強制執行法第五十一條第二項及第一百十三條定有明文，系爭房屋查封之日係八十八年七月二十七日，而被告甲○○陳報租約之日係八十八年九月二十七日，依被告甲○○陳報租賃契約之日係在房屋查封之日二個月後，且被告丙○○仍居住於系爭房屋中觀之，顯見被告間所訂立之租賃契約實為倒填日期虛構為之，被告間並無租賃之事實存在。現系爭房屋及其基地由原告買受並繳足全部價金，於八十九年一月十三日取得權利移轉證書，並已辦妥所有權移轉登記，依法被告間之租賃契約對原告不生效力，故被告甲○○無權占有而居住系爭房屋內，原告基於所有權之所有物返還請求權，得請求被告甲○○遷讓房屋；另民法第三百四十八條規定出賣人負有交付標的物予買受人之義務，故被告丙○○（即出賣人）依據買賣法律關係，應將買賣之標的物（即系爭房屋）交付予原告，爰請求法院判決如其主文第一、二所示。
㈡被告甲○○所陳報之租賃契約中，所記載立契約人（乙方）甲○○之身分證號碼非其真實之身分證號碼，租賃契約之真正實有可疑之處，應無法律上之效力。
㈢對被告抗辯所為之陳述：
原告於八十八年五月到系爭房屋時，被告丙○○仍居住其內，被告丙○○抗辯其於八十八年二月底、三月初已搬離系爭房屋，不足採信。
三、證據：提出戶籍謄本、查封筆錄、原告於系爭強制執行事件之陳報狀、台北縣三
峽警察局三峽分局查報函（附照片十二幀）、被告甲○○陳報狀、房屋租賃契約、權利移轉證書、建物及土地登記謄本各乙件（以上均影本）及履勘現場照片二十幀為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、陳述：㈠被告丙○○於八十七年底向被告甲○○借新台幣（下同）四十萬元，後無力償還
，雙方約定被告丙○○所有之系爭房屋由被告甲○○租賃居住，八十八年六月被告甲○○即搬至系爭房屋居住，雙方訂立的租賃期間自八十八年六月二十日至九十一年六月十九日止，以每月租金七千元抵還借款，共抵二十五萬元，剩下的金額再由被告丙○○慢慢償還。
㈡被告甲○○另陳稱：租賃契約係交給代書辦理，租約上的身分證號碼與其實際號碼不同，其並無注意，事後才知情。
㈢被告丙○○另謂：八十九年二月底、三月初，伊就已搬離系爭房屋，只剩被告甲
○○居住其內，管理費在伊搬走前係由伊繳付，伊搬走後就由被告甲○○繳付；八十九年五月，原告在系爭房屋看見伊，係因被告甲○○有事情要與伊商談，伊始會在該處出現；且系爭房屋之拍賣公告上，載明不點交，原告不應要求伊負交付標的物之責。
丙、本院依職權履勘系爭建物；調閱本院八十八年度執字第一○二三九號強制執行事件卷宗；並向台北縣三峽皇都Ａ棟公寓大廈管理委員會函查系爭房屋之使用情形；暨訊問證人 王力夫 、 王耀德 。
理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者或被告對於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第二項定有明文。原告於起訴之初，以被告丙○○無權占有系爭房屋，請求排除侵害遷讓返還房屋，是以其所依據之請求權基礎係民法第七百六十七條前段之侵害排除請求權，原告嗣於本院九十年一月九日言詞辯論期日，變更依據買賣之法律關係，請求被告丙○○履行出賣人交付系爭房屋之義務，核其性質，係屬訴之變更，然前後兩者之基礎事實同一，且被告丙○○並無異議而為本件言詞辯論，是以原告所為訴之變更，為有理由，應予准許。
二、本件原告起訴主張其係系爭房屋之拍定人，已獲得權利移轉證書並辦理所有權移轉登記在案，被告丙○○係債務人，依買賣之法律關係，其負有交付標的物予原告之義務，然丙○○至今仍居住其內；而被告甲○○則以其與被告丙○○虛偽簽訂之租賃契約，為其有權占有之權源，占有系爭房屋拒不遷讓，妨害原告之所有權，爰依民法第七百六十七條前段之規定，請求被告甲○○遷讓交還系爭房屋，而依民法第三百四十八條規定，請求被告丙○○交付系爭房屋等語，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
三、被告甲○○以其與被告丙○○就系爭房屋簽訂租約，為期三年，自八十八年六月二十日至九十一年六月十九日止，其占有系爭房屋，係屬有權占有，不需遷讓；而被告丙○○則以伊於八十九年二月底、三月初即已遷離系爭房屋，且系爭房屋之拍賣公告上，亦註明不點交，原告之請求實無理由云云，資為抗辯。
四、本件原告主張其系爭房屋之拍定人，並已辦畢所有權移轉登記，系爭房屋於八十八年七月二十七日經本院八十八年度執字第一０二三九號強制執行程序實施查封時，未見被告甲○○在其內，而被告甲○○係於八十八年九月二十七日始陳報對系爭房屋有租賃權，然租賃契約上「甲○○」之身分證字號與被告甲○○真實之身分證號碼不符之事實，業據提出戶籍謄本、查封筆錄、不動產權利移轉證書、被告甲○○陳報狀、房屋租賃契約書等件為證，且為被告所不爭執，並經本院依職權調閱本院八十八年度執字第一○二三九號強制執行事件卷宗屬實，堪信為真正。然被告丙○○抗辯系爭房屋之拍賣公告上，記載有系爭房屋拍定後不點交之事實，為原告所自認，此亦經本院調閱本院八十八年度執字第一○二三九號強制執行事件卷宗屬實。綜觀兩造之陳述，本件主要爭點在於：㈠被告間之租賃契約是否確係存在，可否對抗原告，做為被告甲○○占有系爭房屋之權源？㈡被告丙○○是否已履行其交付義務？
五、被告間之租賃契約是否可對抗原告，做為被告甲○○占有系爭房屋之權源？本院徵諸下列理由，認被告甲○○係於八十八年七月二十七日系爭房屋遭本院民事執行處查封後始居住其內：
㈠經查，本院八十八年度執字第一０二三九號強制執行程序，於查封系爭房屋後，
曾囑託台北縣警察局三峽分局（以下稱「三峽分局」）查明系爭房屋之占有使用情形，經三峽分局派員於八十八年九月十九日前往系爭房屋查勘結果，認系爭房屋係由被告丙○○居住，並檢附現場照片十二幀函覆本院民事執行處乙節，有該執行卷宗影本附卷可稽，另證人即履勘現場之警員王力夫結證稱：「當天去時，屋主不在家，管委會說現在有人住，但是現在沒有人在家。．．．．主委說是潘小姐在住，另有一個男的一起住。．．．客廳的茶几有一個寄給丙○○的信封，而且已經開封過。當時的戶籍也是丙○○。進去後，有看客廳、房間、廁所。」、「（除了此信封外，足以認是潘小姐的物品？）只有此信封，是否有其他人使用或是潘小姐的物品，有開過是一般郵寄的信封，不是廣告單。查勘完畢回去，再去查閱戶籍資料，確實是潘小姐設籍在那裡，也沒有人來陳述過。」等語；而證人王耀德證述：「．．．．問主任委員說是潘小姐住的房子。我問管委會是否丙○○住的，主委說是的，但是不是常常回來住。在現場我們曾經看到壹張警察單位的逮捕通知書，而上面的姓名確實是一位男性，但該男子非甲○○。」等語明確（以上均見八十九年十一月十四日言詞辯論筆錄），是以由現場擺設、拆閱之信函、詢問大廈管理委員會主任委員之結果等節觀之，被告丙○○於八十八年九月十九日之前仍居住於系爭房屋，且查無其他可認被告甲○○亦住居其內之證據。
㈡再者，系爭房屋查封之日為八十八年七月二十七日，然被告甲○○向本院民事執
行處陳報租賃契約之日期係為八十八年九月二十七日，間隔二月之久，被告甲○○雖辯稱其不知有查封之事，待其得知始向法院陳報，然衡諸常情，查封不動產時，皆會揭示黏貼封條以達公示目的，被告甲○○既自稱住居該處，焉有事隔二月始得知之理？其間之矛盾不容分說。又本院於八十九年八月一日之言詞辯論期日，當庭命被告丙○○、甲○○分別畫出系爭房屋之配置圖，被告二人所繪之內容大相逕庭，除此之外，另就被告丙○○之女 溫雅雯 是否同住系爭房屋？主臥室究係被告丙○○與訴外人 林清榮 居住？抑或由被告甲○○居住？等情，被告間之陳述（見八十九年八月一日言詞辯論筆錄）亦見齟齬，可見於查封之際，被告甲○○確未居住於系爭房屋中，另被告又未舉出其他有利之證據證明被告甲○○於八十八年六月即已居住該處，顯見系爭租約確係倒填日期虛偽為之，被告甲○○以該契約為其有權占有之依據，實於法不合。縱日後被告甲○○有居住於系爭房屋之事實，然「實施查封後，債務人就查封物所為移轉，設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。」，強制執行法第五十一條第二項定有明文，此一規定於不動產之查封亦準用之，參照同法第一百十三條規定即明，被告甲○○亦不得以系爭房屋遭查封後占有使用為具有合法權源以資對抗原告。至於台北縣三峽皇都Ａ棟公寓大廈管理委員會回覆本院之函件中，雖記載被告甲○○自八十八年六月二十日即已居住於系爭房屋，但該函件上並無大廈管理委員會之戳章，亦無代表委員之簽名，與前開三峽分局派員履勘時詢問主任委員之結果不同，已見前述，再者，函件中記載八十八年六月二十日後之管理費為被告甲○○所繳付，亦非被告丙○○所陳述係由伊交付，已見矛盾，因此，上開函件實不足以做為有利於被告之證據。至於租約上被告甲○○錯誤之身分證字號是否確因代書疏忽而致，與上開認定無涉，不予贅述，併此敘明。
六、被告丙○○是否已履行其交付義務？被告丙○○為執行債務人，原告則為系爭房屋之拍定人，按拍賣不失為買賣關係之一種，出賣人（即債務人）依民法第三百四十八條之規定，須負交付標的物予買受人（即拍定人）之義務。被告丙○○雖抗辯：伊於八十九年二月底、三月初即已搬離系爭房屋，且系爭房屋之拍賣公告上已載明系爭房屋拍定後不點交，原告實無再請求伊交付房屋之理。經查：本院於八十九年十二月七日赴系爭房屋履勘時，系爭房屋內除被告甲○○之物品及即將贈送他人之物外，已無被告丙○○個人使用之物等情，製有履勘筆錄附卷可稽，復有原告所提現場照片二十幀在卷足憑，顯見被告丙○○確已不居住在系爭房屋之事實，與被告丙○○抗辯之情詞相符，但非謂如此被告丙○○即已履行交付義務，自被告丙○○、甲○○欲以訂立虛偽之租約阻礙原告之占有標的物觀之，即可見被告丙○○實無交付之真意，況系爭房屋尚未交由原告占有，被告丙○○雖有拋棄占有之事實，但仍未履行其基於買賣契約應負之交付義務。系爭房屋之拍賣公告上雖為不點交之記載，然系爭房屋之所以不為點交，因為被告甲○○陳報之租約所致，該租賃關係果係於查封當時即已存在，則依買賣不破租賃之原則，房屋自不點交予拍定人，而應由承租人繼續使用收益，惟若租賃關係於查封當時並不存在，則仍不免除債務人將系爭標的物交由拍定人占有之義務，蓋拍賣公告中關於點交與否之記載，僅為執行法院之執行處分而已，與買賣雙方當事人之權利義務無涉，設當事人對租賃關係之存否發生爭執，自得由受理法院為實質之審理，不受拍賣公告上「拍定後不點交」之拘束。而系爭租約係倒填日期虛偽為之，不可以之對抗原告，已如前述，則出賣人即被告丙○○自不能以拍賣公告上載明系爭房屋之不點交，即可排除其交付系爭房屋之義務，其所辯自不採。
七、綜上所述，原告基於所有權，請求被告甲○○遷讓交還系爭房屋，並基於買賣關係，請求被告丙○○交付系爭房屋予原告，洵屬有據，應予准許，爰依法判決如
主文第一、二項所示（原告所為之聲明原係「被告甲○○應將坐落台北縣○○鎮○○街○○巷○○號五樓遷還於原告。被告丙○○應將坐落台北縣○○鎮○○街○○巷○○號五樓房屋交付原告云云，雖與主文欄第一、二項所示者不同，惟意旨並無二致，本院認以主文所示較為明顯而已，附此敘明。）。
八、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法及未經援用之立證方法，核與判決基礎無影響，爰不一一論述，併此敘明。
結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國九十年一月三十日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B法官徐福晉右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後廿日，內向本院提出上訴狀。
中華民國九十年一月三十日~B書記官陳金鳳