臺灣桃園地方法院89年度訴字第1529號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院89年訴字第1529號民事判決

裁判日期：民國90年01月30日

裁判案由：拆屋還地等

臺灣桃園地方法院民事判決八十九年度訴字第一五二九號
原告甲○○○訴訟代理人 吳武川 律師被告乙○○住訴訟代理人 王年柿 律師右當事人間請求拆屋還地等事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應自坐落桃園縣平鎮市○○段東勢小段四四０地號土地（下稱系爭土地）上之建物拆除，並將土地返還於原告及其他全體共有人。
㈡原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠按系爭土地為原告與訴外人 楊水炎 所共有，被告未經土地共有人全體同意，
竟於系爭土地上搭建地上物，侵害共有人全體之權利，爰本於所有還物返還請求權（民法第七百六十七條及第八百二十一條），請求被告將建築物拆除，並將土地返還予全體共有人。
㈡被告自稱其父於日據時代即對系爭土地有租賃權，並提出戶籍謄本及房屋稅
繳款書為證，原告否認之。若被告之父有承租權，到底是向誰承租？有無繳租證明？被告應舉證以明其說。至被告提出之戶籍謄本及房屋稅繳款書，充其量僅能證明其「占有」之事實，對於是否有「占有權源」，被告應舉證以明其說。
㈢次按最高法院六十一年台上字第一００六號判決：共有物之應有部分不得為
租賃之標的，如就特定部分為出租須經其他共有人同意，否則無效；又最高法院五十八年台上字第二五七三號判決：未得其他共有人之同意，其將共有土地內特定之一部分出租，對其他共有人即不生效力；最高法院六十二年台上字第一八０三號判例：各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利。就本件而言，系爭土地為原告與他共有人共有，原告未經其他共有人同意之前，擅就共有物中特定部分出租予被告，非惟該租約無效，且會構成對其他共有人之侵權行為，故原告對於八十九年起之租金即已未收，且告知被告其他共有人不同意之意旨。綜上，因對共有物之特定部分不得為租賃之標的，原實無權出租予被告。
㈣被告既無占有權源，原告為共有人之一自得依據民法第八百二十一條、第七百六十七條之規定，訴請被告返還予共有人全體。
三、證據：提出土地登記謄本乙份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。如受不利之判決，請准供擔保免予假執行。
二、陳述：㈠被告之父 鍾坤榮 於台灣省光復前之日據時代，即承租系爭土地建造房屋居住
使用，原承租人鍾坤榮死亡後，即由被告依法繼承系爭土地之租賃權及其所有坐落於系爭土地上之房屋。被告並依約繳付租金，至民國八十八年間原告無故拒收租金，被告應給付之租金亦為清償提存。
㈡原告既逐年收取租金，對被告提出收取租金所簽立之收據亦承認有此事實，
兩造間就系爭土地有租賃關係存在，已無可爭執。系爭土地原告應有部分為三分之二，共有人按其應有部分對於共有物之全部有使用收益權，原告就其共有之系爭土地，按其應有部分使用收益之範圍出租並付交供原承租人建設房屋居住，無礙於租賃契約之合法有效。
㈢依民法第八百二十一條之規定，各共有人對於第三人得就共有物之全部為本
於所有權之請求，此項請求權既非必須由共有人全體共同行使，則以此為標的之訴訟，自無由共有人全體提起之必要；所謂本於所有權之請求，係指民法第七百六十七條所規定之物權請求權而言．．．（最高法院二十八年上字第二三六一號判例可資參照）。查本件原告於其八十九年十二月十二日所具辯論狀第二項內已自承「原告未經全體共有人之同意出租．．．」，原告既係出租人，對承租人之被告自不得主張無權占有，是以依上開判例意旨，原告對被告自不得本於所有權之請求，申言之，即兩造間之有租賃關係存在，原告不得本於所有權主張被告係無權占有。至於原告主張其未經全體共有人之同意，實無權出租乙節乃另一法律問題，與本件訴訟標的無涉，原告本件之請求無據。
三、證據：提出戶籍謄本乙份、戶稅查定通知書乙紙、房捐查定通知書三紙、房捐
繳納通知書乙紙、房屋繳納通知書乙紙、房屋稅籍證明書二紙、收據四紙、提存書乙份（以上均為影本）為證。
理由
一、本件原告起訴主張：系爭土地為原告與他共有人所共有，原告未經其他共有人同意之前，擅就共有物中特定部分出租予被告，非惟該租約無效，且會構成對其他共有人之侵權行為，故原告對於八十九年起之租金即已未收，且告知被告其他共有人不同意之意旨。原告因對共有物之特定部分實無權出租予被告，爰本於所有還物返還請求權（民法第七百六十七條及第八百二十一條），請求被告將建築物拆除，並將土地返還予全體共有人等語；被告則以：原告既逐年收取租金，對被告提出收取租金所簽立之收據亦承認有此事實，兩造間就系爭土地有租賃關係存在，已無可爭執，原告不得本於所有權主張被告係無權占有等語，資為抗辯。
二、原告主張系爭土地為其與訴外人楊水炎共有，目前為被告所占有使用之事實，業據其提出土地登記謄本為證，復為被告所不爭執，則原告此部分主張之事實，應堪採信。
三、查被告所辯原告逐年收取租金，兩造間就系爭土地有租賃關係存在等情，有被告提出由原告出具之收據在卷可證，且原告亦承認，是被告之抗辯應屬可採。
四、按共有物之出租因屬管理行為，固應得共有人全體同意，對全體共有人始生效力。惟若共有人之一人或數人不同意，亦僅發生該出租行為對不同意之共有人不生效力而已，非謂承租人得據以拒絕給付租金或調整租金之藉口（最高法院八十六年度台上字第三三六號判決可資參照）。又按共有土地之出租，既屬共有物管理行為，則應適用民第八百二十條第一項之規定，除契約另有訂定外，由共有人全體共同為之。甲、乙、丙、丁共有某筆土也，既未約定管理方法，甲、乙、丙、未經丁之同意，擅將該筆土地出租與他人，對丁應屬不生效力（七十九年度第二次事庭會議決議可資參照）。綜觀前開判決之意旨及決議之內容，共有物之出租，若共有人之一人或數人不同意，僅發生該出租行為對「不同意」之共有人不生效力而已，系爭出租行為之效力仍在出租之共有人與承租人間發生，換言之，為出租行為之共有人與承租人均應受該出租行為之效力所拘束。本件原告既不否認系爭土地係由其出租與被告並向被告收取租金，則被告占有系爭土地，係原告本於租賃之法律關係所交付，具有正當權源，自非無權占有，原告自不得再向被告主張出租行為無效，以被告為無權占有而訴請拆屋還地。
五、綜上所述，本件原告本於所有權之作用，訴請被告拆屋還地云云，應屬無據，其訴應予駁回。又原告本案之請求既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，爰併予駁回。
六、本件事證已明，原告聲請本院測量被告占有系爭土地之面積云云，核無必要；又兩造其餘主張及所提證據，亦與本院上開論斷無涉或無違，爰不予一一贅述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十年一月三十日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法官林淑鳳右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中華民國九十年一月三十日~B法院書記官楊文雄