裁判字號：臺灣臺北地方法院97年簡上字第56號民事判決
裁判日期：民國97年07月31日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決97年度簡上字第56號上訴人乙○○
1樓被上訴人甲○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國96年12月7日本院新店簡易庭96年度店簡字第1862號第一審判決提起上訴，本院於97年7月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決第一項（除確定部分外）關於命上訴人給付超過新臺幣壹拾柒萬壹仟肆佰零玖元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用均由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國94年4月5日向被上訴人承租臺北縣新店市○○路487之3號4樓之1房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期限為2年，自94年4月5日起至96年4月5日止，經上訴人要求延長租期至96年6月5日，每月租金新臺幣（下同）2萬元，被上訴人因急需收回自用，乃於96年5月31日以郵局存證信函通知上訴人於租賃期限屆滿後不再續租，屆期應即遷讓交還房屋，詎上訴人竟置之不理，被上訴人復分別於96年6月6日、8日、11日以存證信函通知上訴人限期遷讓房屋，上訴人仍置之不理，迄未交還，爰依系爭租賃契約之約定，請求上訴人遷讓房屋，並自租賃契約期滿之翌日起至交還房屋之日止，按租金2倍（即4萬元）計算之違約金及每月管理費2374元。又系爭租賃契約載明社區管理費應由上訴人每月按時支付，上訴人承租期間欠繳94年11月起至96年5月止之管理費共計4萬5106元，經被上訴人以郵局存證信函通知繳納，上訴人亦置之不理，爰依系爭租賃契約之約定，請求上訴人支付租賃期間欠繳之管理費共計4萬5106元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息。另上訴人於承租房屋後期對被上訴人態度惡劣且不准被上訴人進屋協調，因上訴人曾於94年9月17日於承租處即花開富貴社區毆打社區保全員，被上訴人深恐上訴人毆打社區保全員之前例，於承租房屋期間或遷讓房屋時損壞被上訴人房屋內所提供之器具裝潢，請求上訴人遷讓後，被上訴人房屋內所提供之器具裝潢損部分由上訴人照價賠償，爰請求㈠上訴人應將系爭房屋全部遷讓交付被上訴人，並自96年6月5日起至交屋日止，按月給付違約金4萬2374元。
㈡上訴人應給付原告4萬5106元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢上訴人遷讓後，被上訴人房屋內所提供之器具裝潢損部分，由上訴人照價賠償。
二、上訴人抗辯稱：我已於97年1月間搬離系爭房屋，大樓管理委員會總幹事命令我不用繳管理費，上訴人勾結總幹事迫害我，我的信件被退回，管理員都不幫我收信，我不願意再付管理費，被上訴人同意我可以承租到他兒子上小學以後，應該還有3年的時間，94年4月2日我與被上訴人約在明德素食店，被上訴人答應簽約只是形式，租期可以到他兒子上小學以後，契約約定租期自94年4月5日起，被上訴人請求給付違約金沒有理由等語。
三、原審判決：㈠上訴人應將系爭房屋全部遷讓交還予被上訴人，及自96年6月6日起至交還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人4萬元。㈡上訴人應給付被上訴人4萬5106元，及自96年
7月12日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢被上訴人其餘之訴駁回，並依職權為假執行之宣告，上訴人僅就上開主文第㈠項後段判命按月給付違約金部分及主文第㈡項判命給付管理費部分提起上訴（上訴人就原判決主文第㈠項前段判命遷讓房屋部分，及被上訴人就其敗訴部分均未上訴而告確定），並聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分（除遷讓房屋部分外）廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
（一）上訴人於94年4月5日向被上訴人承租系爭房屋，約定租賃期限為2年，自94年4月5日起至96年4月5日止，經上訴人要求延長租期至96年6月5日，每月租金2萬元，被上訴人因急需收回自用，乃於96年5月31日以郵局存證信函通知上訴人於租賃期限屆滿後不再續租，屆期應即遷讓交還房屋，復於96年6月6日、8日、11日以存證信函通知上訴人限期遷讓，上訴人迄至提起上訴後之97年1月15日始交還系爭房屋。
（二）系爭房屋於94年11月起至95年5月止欠繳管理費共計4萬5106元。
五、本件之爭點為：
（一）被上訴人請求上訴人給付自96年6月6日起至交還房屋之日止，按月給付2倍租金計算之違約金4萬元，有無理由？
（二）被上訴人請求上訴人給付系爭房屋於94年11月起至95年5月止，欠繳之管理費共計4萬5106元，有無理由？
六、得心證之理由：
（一）被上訴人請求上訴人給付自96年6月6日起至交還房屋之日止，按月給付2倍租金計算之違約金4萬元，有無理由？⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第45
5條前段定有明文。本件依兩造簽訂之系爭房屋租賃契約書第2條約定租賃期間自94年4月5日起至96年4月5日止（見原審卷第6頁），依兩造簽訂之房屋租賃延長時間契約第2條約定自96年5月5日起至96年6月5日止（見原審卷第11頁），且被上訴人已於96年5月31日以郵局存證信函通知上訴人不同意再延長租期，並請上訴人於
96年6月5日前搬遷完畢，於96年6月6日會同被上訴人清點完成退租手續（見原審卷第13頁），被上訴人復於96年6月6日、8日以郵局存證信函通知上訴人其前已表示不再延長租賃期限，並請上訴人於96年6月9日前搬遷完畢，繳清積欠之管理費，於96年6月10日會同被上訴人辦理退租手續，及被上訴人已退回上訴人溢繳之租金等情，有存證信函3份在卷可稽（見原審卷第13至17頁），則兩造間就系爭房屋之租賃契約已於96年6月5日租期屆滿而終止，揆諸前開規定，被上訴人本即得請求上訴人遷讓返還系爭房屋。
⒉依兩造簽訂之系爭房屋租賃契約及房屋租賃延長時間契
約第8條第2項均約定：「乙方（即上訴人）於終止租約經甲方（即被上訴人）定7日以上催告搬遷或租期屆滿已經甲方表示不再續約，而仍不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應給付甲方按房租2倍計算之違約金」，有系爭房屋租賃契約及房屋租賃延長時間契約在卷可參（見原審卷第7、11頁），兩造間租賃契約既已於96年6月5日屆滿，被上訴人並以郵局存證信函向上訴人表示不再續約之意思表示，已如前述，惟上訴人迄至97年1月15日始交還系爭房屋予被上訴人，業據被上訴人 陳明 在卷，且為上訴人所不爭執（見本院卷第17頁背面），則被上訴人依上開約定請求上訴人按月支付違約金，核屬有據，上訴人雖抗辯稱：被上訴人口頭同意系爭租賃契約至少再延長3年，至被上訴人小孩上小學為止云云，惟觀諸兩造簽訂租約之形式均以書面為之，有上開房屋租賃契約書及房屋租賃延長時間契約可參，且依系爭房屋租賃延長時間契約第13條第3款約定：「乙方（即上訴人）可決定再續約，唯續約前應完成原合約應完成事項，例如各項費用支付手續。續約以1年期為單位，契約另訂，租金另議」（見原審卷第12頁），是兩造既未另以書面簽訂續期租約，則關於兩造間租賃期間之約定，自應以上開房屋租賃延長時間契約之約定為準，即至96年6月5日止屆滿，上訴人前開所辯不足採取。
⒊次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約
金；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項及第252條分別定有明文。又違約金之約定，為賠償給付遲延所生之損害，於債務人給付遲延時，債權人始得請求（最高法院72年度臺上字第1221號判決意旨參照）。另法院依該條以職權酌減至相當之數額，其標準仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害及債務人若能按期履行債務時，債權人可享受之一切利益等情形定之，且債務已為一部履行者，法院亦得比照債權人所受利益，減少其數額，是當事人所受之一切消極損害（即可享受之預期利益）及積極損害，均應加以審酌（最高法院49年度臺上字第807號、51年度臺上字第19號判例、84年度臺上字第978號判決可資參照）。再約定之違約金如有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年度臺上字第1612號判例意旨可參）。準此，本件兩造所約定之違約金，其性質屬給付遲延所生之損害賠償，民法第252條之規定，除賦予債務人得請求法院予以酌減之權利外，並賦予法院介入之職權，以期求得當事人間真正之公平。
⒋經查，兩造間租賃契約係於96年6月5日屆滿，惟上訴人
至97年1月15日始遷讓返還系爭房屋，已如前述，則上訴人之違約期間共計7個月又10日，本院審酌上訴人之違約程度、被上訴人因上訴人未如期搬遷，致受有相當於租金之損害，及無法利用金錢所造成之利息損失暨未能使用系爭房屋，仍需繼續支付管理費之損失等一切情狀，認為系爭租賃契約關於違約金之約定以月租2倍（即4萬元）計算，即自96年6月6日起至97年1月15日止，共計293333元（計算式：40000X7+40000X10/30=293333，元以下四捨五入），仍屬過高，爰依職權核減為自96年6月6日起至97年1月15日交還房屋之日止，按月給付被上訴人相當於租金及其法定遲延利息5％，暨該段期間所支付之管理費計算之違約金，始為適當。從而，被上訴人請求上訴人給付自96年6月6日起至97年1月15日止之違約金，合計17萬1409元【計算式：20000X（7+10/30）X105/100+2374X（7+10/30）=171409，元以下四捨五入】，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
（二）被上訴人請求上訴人給付系爭房屋於94年11月起至95年5月止，欠繳之管理費共計4萬5106元，有無理由？⒈經查，依系爭房屋租賃契約第13條第3項約定：「管理
費需每月按時支付」（見原審卷第7頁），依系爭房屋租賃延長時間契約第4條第2款約定：「租賃期間因使用本租賃物所產生之一切費用，包括水費、電費、瓦斯費、電話費、網路費、管理費等，應由乙方（即上訴人）負擔」；第13條第1款約定：「本約為舊租約之延續，本約與舊租約皆屬有效」（見原審卷第11、12頁），是被上訴人主張依兩造簽訂之租賃契約約定，上訴人應支付系爭房屋於租賃期間之社區管理費乙節，核屬有據。⒉被上訴人主張系爭房屋於94年11月起至95年5月止，欠
繳之管理費共計4萬5106元等語，業據其提出花開富貴社區管理費繳費催繳單及96年9月7日花富字第960907001號函各乙份為證（見原審卷第18、40頁），其上載明系爭房屋自94年11月1日起至96年8月31日止，累積欠繳之管理費及相關費用合計5萬2228元，其中94年11月起至96年5月止上訴人承租期間欠繳之管理費為4萬5106元，堪信為真實，是被上訴人依兩造簽訂之租賃契約約定，請求上訴人給付系爭房屋於94年11月起至95年5月止，欠繳之管理費共計4萬5106元，為有理由，應予准許。至上訴人雖抗辯稱：證人 林溪洲 曾向其表示不用支付管理費云云，並聲請訊問證人即花開富貴社區前任主委林溪洲、現任主委 羅盛鍔 、前任總幹事 鄭漢仁 、 羅作霖 、守衛 張金寶 及上訴人之妻 蘇林麗美 （見本院卷第30頁），惟依兩造簽訂之租賃契約已載明租賃期間管理費由上訴人支付，且證人林溪洲並非系爭房屋之出租人，亦無從免除上訴人支付管理費之義務，因此，上訴人之聲請核無必要，其所辯亦不足採。
七、綜上所述，本件兩造之租賃關係已於96年6月5日租期屆滿而終止，被上訴人依租賃契約之法律關係，請求上訴人給付自租期屆滿之翌日（即96年6月6日）起至97年1月15日交還房屋之日止之違約金合計17萬1409元，及94年11月至96年5月租賃期間之管理費計4萬5106元，暨自起訴狀繕本送達之翌日即96年7月12日起至清償日止，按年息5％計算之利息，均為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，尚有未洽，上訴意旨就此部分求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示，至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並依職權宣告假執行，核無違誤，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，聲明廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予一一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國97年7月31日
民事第二庭審判長法官黃蓓蓓
法官陳秀貞法官鍾素鳳以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中華民國97年7月31日
書記官林玗倩