裁判字號：臺灣臺北地方法院94年訴字第698號民事判決
裁判日期：民國94年04月13日
裁判案由：調整租金
臺灣臺北地方法院民事判決94年度訴字第698號原告乙○○訴訟代理人 吳誠修 律師被告甲○○訴訟代理人 顏光嵐 律師複代理人 阮詠芳 律師上列當事人間調整租金事件，本院於九十四年三月三十日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告承租原告所有坐落台北市○○區○○段三小段第五九三地號土地面積八十三平方公尺之租金應自民國九十四年九月二十六日起增加為每年蓬萊白米三千九百四十台斤，並於每年九月二十六日以時價折算現金給付之。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條定有明文。查原告起訴聲明被告承租原告所有坐落台北市○○區○○段3小段第593地號土地（下稱系爭土地），面積83平方公尺之租金應自民國93年9月26日起增加為每年蓬萊白米7880台斤，並以每年9月26日以時價折算現金給付之。被告應再給付新台幣（下同）17萬5490元。嗣於94年3月15日準備狀減縮聲明為被告承租系爭土地之租金應自94年9月26日起增加為每年蓬萊白米7880台斤，並以每年9月26日以時價折算現金給付之。原告減縮聲明核與上開法條意旨相符，應予准許，合先敘明。
二、原告主張略以：原告於91年3月26日因拍賣而取得系爭土地所有權，因該土地遭被告占有在其上建屋而訴請被告拆屋還地，但被告辯稱該土地重測前之標示為內湖段馬明潭小段第21-4地號，其上之房屋係其母 汪梅敬肅 向前手 張振雲 購買，張振雲則係於51年向該土地原所有權人 鄭引 承租，約定每年之租金為蓬萊白米250台斤，在每年9月26日先付後用，該白米以時價折算款項交收之，該租約嗣由其母及伊輾轉承受，伊有權使用該土地云云，致經判決認定被告就前開原告所有系爭土地有租賃權存在而為原告敗訴判決確定。前開51年間所定之租約至今已超過40年，此40年間台灣之經濟蓬勃發展，土地價格水漲船高，已不可同日而語，原約定每年250台斤蓬萊白米之租金，顯然不合時宜，更有欠公平。又系爭土地原地號為內湖段馬明潭小段21-4地號於59年7月公告現值每平方公尺為121元，94年1月公告現值每平方公尺為7萬1800元相差593倍，即使依93年1月申報地價2萬1840元計算亦相差180倍。系爭土地93年度每平方公尺之申報地價為2萬1840元，原告決定自93年9月26日起依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，將前開土地租金調整為按申報地價年息10%計算。按系爭土地面積83平方公尺，其申報地價總值為181萬2720元，年息10%為18萬1272元，以每台斤蓬萊白米23元計算約合7880台斤，原告請求自原為每年蓬萊白米250台斤調整為每年蓬萊白米7880台斤僅增加31倍，亦僅是公告現值增加倍數19分之1，即使以申報地價計算地價增加180倍而言，亦僅為6分之1而已，是以本件租金調整因受限於法律規定已嫌偏低，實不應再予核減。原告業於93年10月29日委請吳誠修律師以明法字第93023號函向被告為調整租金之意思表示，即自93年9月26日起調整租金為每年蓬萊白米7880台斤，該項意思表示於93年11月3日到達被告，惟因被告已將94年9月25日止之租金以匯票郵寄原告，原告乃減縮請求自94年9月26日起為增加租金之調整。並提出土地登記謄本、房屋買賣契約、土地租賃契約、歷審判決及裁定、律師函及掛號回執、存證信函、地籍謄本、照片等件為證。為此聲明被告承租原告所有系爭土地面積83平方公尺之租金應自94年9月26日起增加為每年蓬萊白米7880台斤並於每年9月26日以時價折算現金給付之。
三、被告則以：按基地租金之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。查系爭土地地目為旱，並非位於工商業繁榮之市中心；且查系爭土地上被告所有之房屋，經台北市古亭地政事務所複丈之結果，佔地面積僅為24.43平方公尺，平日放置一些物品，偶而至該處居住，其屋旁種植香蕉等果樹，亦未供營利生財之用，顯見被告利用系爭土地，數十年如一日，要無增加經濟價值或收益可言。系爭土地面積83平方公尺，其申報地價總值為181萬2720元，原告逕以基地租金之最高限額即申報地價年息10%為18萬1272元為聲請本件調整租金之計算基礎，相較於原告聲請調整前之系爭土地租金折合現金為每年5731元，其間差額高達17萬5541元，實有天壤之別。
原告未就上開應斟酌之點具體舉證以實其說，僅泛言「此四十年間台灣之經濟蓬勃發展，土地價格水漲船高，已不可同日而語，原約定每年250台斤蓬萊白米之租金，顯然不合時宜，更有欠公平」云云，即欲請求被告給付最高額度之基地租金，所請自無足採。為此聲明原告之訴駁回。如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
四、協商確認兩造爭點如下：Ａ、不爭執事項：原告於91年3月26日因拍賣取得台北市○○區○○段3小段第593地號土地所有權，該土地蓋有房屋為被告之母汪梅敬肅向前手張振雲購買取得，張振雲則係於51年向原所有權人鄭引承租，租金約定每年蓬萊白米250台斤，在每年9月26日先付後用，該白米以時價折算款項交收之。該租賃由被告輾轉承受。上開土地93年度每平方公尺申報地價為2萬1840元，系爭土地面額為83平方公尺，申報地價總值為181萬2720元。Ｂ、爭執事項：原告訴請調整租金有無理由？調整多少租金？租金如何折算？茲就兩造爭執事項敘述如下：
五、按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之。」、「第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」土地法第97條及第105條定有明文。次按「土地法第105條準用同法第97條所定，建築基地之租金，按申報價額年息10%為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息10%計算。」、「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額。」最高法院46年度台上字第855號、68年度台上字第3071號著有判例可資參照。本院審酌系爭土地已有40餘年未調整租金，系爭土地位於台北市○○區○○段3小段，面積83平方公93年1月申報地價為2萬1840元，系爭土地面積83平方公尺，被告所有房屋佔用面積為24.43平方公尺，被告平日放置一些物品，偶而至該處居住，其屋旁種植香蕉等果樹，亦未供營利生財之用，且系爭土地周圍為鐵皮屋及四層樓房屋，此有土地登記謄本、照片等件可供佐證。換言之，本院綜合斟酌系爭土地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用土地之經濟價值及所受利益，及其鄰地係住宅使用等項，認為系爭土地租金以申報地價總額年息5%為適當。兩造租約係以每年給付蓬萊白米250台斤為其約定租金給付計算基準，而蓬萊白米市價每台斤約為23元，故系爭土地調整租金以每年蓬萊白米3940台斤（0000000*5%/23=3940）為合理。
從而，原告請求調整租金於此範圍內為有理由，應予准許。逾此請求，則屬無據，應予駁回。
六、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國94年4月13日
民事第四庭法官薛中興以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國94年4月13日
書記官薛德芬