臺灣高等法院95年度上易字第786號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院95年上易字第786號民事判決

裁判日期：民國96年04月10日

裁判案由：返還租賃物等

臺灣高等法院民事判決95年度上易字第786號上訴人太頂咖啡食品股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 許獻進 律師被上訴人丙○○訴訟代理人 丁榮聰 律師複代理人甲○○上列當事人間返還租賃物等事件，上訴人對於中華民國95年7月31日臺灣臺北地方法院95年度訴字第5762號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之變更，本院於96年3月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
上訴人（即被告）應給付被上訴人（即原告）新台幣參佰玖拾壹萬伍仟玖佰玖拾玖元及自民國96年1月18日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，暨自96年1月18日起至遷讓返還門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○巷○○號1、2樓房屋之日止，按日給付被上訴人新台幣壹萬肆仟陸佰陸拾柒元。
被上訴人其餘變更之訴駁回。
第二審含變更之訴訴訟費用由上訴人負擔百分之80，餘由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決不利於上訴人部分廢棄。
二、前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、駁回對造變更之訴。
四、若受不利判決，願供擔保准免假執行。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
一、被上訴人催告上訴人行使優先承租權之過程並不合法。
二、95年1月11日簽立之補充協議書㈦，並未放棄優先續租權。
三、縱上訴人有違約情事，應按原租金22萬之兩倍，即44萬元作為損害賠償總額預定性違約金之計算標準，且該約定之違約金過高，請求法院減至相當之數額，方符法制。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：
一、上訴駁回。
二、變更之訴聲明：上訴人應自民國95年4月20日起至遷讓返還門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○巷○○號1、2樓房屋之日止，按月給付原告新台幣（下同）58萬2010元及自次月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
一、被上訴人請求上訴人按月給付違約金係以每月租金26萬4550元加壹倍，另加計1成所得稅計算。
理由
一、被上訴人（即原告）於原審依民法第179條規定，請求上訴人（即被告）應自民國95年4月20日起至遷讓返還門牌號碼：台北市○○區○○○路○段○○巷○○號1、2樓房屋之日止，按月給付原告新台幣44萬元及自次月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，經原審判決上訴人敗訴，上訴人就該部分提起上訴。被上訴人於本院將不當得利請求權變更為兩造租賃契約第6條約定之違約金請求權，請求「上訴人應自民國95年4月20日起至遷讓返還門牌號碼台北市○○區○○○路2段39巷18號1、2樓房屋之日止，按月給付被上訴人新台幣58萬2010元及自次月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息」，經查其請求之基礎事實同一，與民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款規定無違，其所為變更之訴，應予許可，則被上訴人於原審請求之不當得利之訴，視為撤回，原審依不當得利判決部分，已不存在，本院應就新訴部分審理，合先敘明。
二、被上訴人主張：上訴人（原名太平洋頂好咖啡食品股份有限公司）於民國88年12月1日與被上訴人訂立租賃契約書，承租被上訴人所有門牌號碼：台北市○○○路○段○○巷○○號1、2樓房屋（下稱系爭房屋）為營業使用（實際使用者係上訴人之加盟廠商），約定租期自89年2月20日起至95年2月19日止，共計6年；於租賃期滿時，承租人有依約優先續租之權利；於租期屆滿，解除或提前終止時，上訴人應於終止日七日內遷讓返還租賃物，否則自逾期之日起至交還之日止，應依原租金加壹倍計算之日租金支付作為違約金。本件租期屆滿前，被上訴人通知上訴人限期表示是否以每月租金40萬元續租，上訴人表示不續租，但以正值年關，加盟商需耗時另覓店面及裝潢為由，要求給其二個月搬遷期，兩造乃另於95年1月11日簽訂補充協議書(七)，約定租期延展至95年4月19日，每月租金為26萬4550元。詎屆期，上訴人拒不遷讓，爰依民法第455條、第767條規定請求上訴人遷讓返還系爭房屋，併依系爭租約約定，請求上訴人自95年4月20日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付違約金58萬2010元及自次月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
上訴人對其於88年12月1日與被上訴人訂立系爭租約，向被上訴人承租系爭房屋，約定租期等如上述，及兩造另於95年1月11日簽訂補充協議書(七)，約定租期延展至95年4月19日，每月租金為26萬4350元，及其迄未遷讓返還系爭房屋等情不爭執。惟辯以：依系爭契約，其有優先續租權，被上訴人應於租期屆滿時催告上訴人是否優先續租，上訴人於95年2月17日發函行使優先續租權後，被上訴人應負與上訴人續訂租約之義務，上訴人並非無權占有，被上訴人依民法第455條請求遷讓返還系爭房屋，亦違反誠信原則。縱認上訴人應返還系爭房屋，系爭租約第6條之違約金應以原訂租金每月22萬元之兩倍即44萬元計算，且該約定違約金過高，請求依民法第252條規定酌減等語。
（原審就被上訴人請求遷讓房屋部分為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴。被上訴人於本院依契約第6條約定請求上訴人給付違約金。）
三、
㈠、查兩造於88年12月1日訂立系爭租約，約定上訴人向被上訴人承租系爭房屋供營業用（實際使用者係上訴人之加盟廠商），租期自89年2月20日起至95年2月19日止，共計6年，於租賃期滿時，承租人有依約優先續租之權利（第2條）。租金為第1、2、3年每月22萬元（未含稅），第4、5年為每月23萬1000元，第6年為每月24萬2550元（第3條）。又兩造於
95年1月11日訂立補充協議書㈦，約定兩造就上開租約協議同意自95年2月20日起延至95年4月19日止，共計2個月，期間每月租金為26萬4550元（未含出租人租賃所得稅），雙方同意終止租約日即為上訴人遷讓返還租賃標的物日，上訴人迄未遷離返還系爭房屋等情，有被上訴人提出之租約、補充協議書㈦可稽（見原審簡易卷第8-12頁、14頁），且為兩造所不爭執，堪認為真正。
㈡、被上訴人於94年12月6日發函通知上訴人自95年2月20日起租金為每月40萬元，請上訴人於94年12月12日函覆是否續租，否則視同上訴人同意放棄優先承租權，上訴人已於94年12月7日或同月8日收受該函。又上訴人於95年2月17日以存證信函通知被上訴人，表示同意辦理續租五年；被上訴人以95年2月22日函復上訴人未於上述規定時間函覆，已視同放棄優先續租權，請上訴人依95年1月11日補充協議書約定，於租約屆滿時返還系爭房屋；上訴人再以95年3月1日存證信函，請被上訴人以每月租金40萬元辦理續租事宜等情，亦有被上訴人提出之函可稽，且為兩造所不爭執（見原審簡易卷第13頁、21-29頁、本院卷第43頁背面），亦堪認為真正。
㈢、另被上訴人於94年12月23日與訴外人九龍公司簽訂租約將系爭房屋出租與九龍公司，約定租期自95年4月30日起，共計5年，95年6月1日至96年5月31日止，每月租金44萬元（含租賃所得稅）等情，有被上訴人提出之租賃契約書可稽（見原審簡易卷第16頁），且為上訴人所不爭執，亦堪認為真正。
四、被上訴人主張上訴人於租期屆滿未遷讓房屋，依民法第455條規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋。上訴人抗辯被上訴人應於租期屆滿時催告上訴人是否優先續租，被上訴人於95年1月11日簽訂補充協議書㈦後，未通知上訴人是否優先續租，上訴人於95年2月17日發函行使優先續租權後，被上訴人應負與上訴人續訂租約之義務，被上訴人依民法第455條規定請求有違誠信原則云云。茲審酌如下：
㈠、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條定有明文。本件兩造租約已於95年4月19日屆滿，已如上述，則被上訴人依民法第455條規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，自屬正當。
㈡、上訴人是否仍得於95年2月17日以存證信函通知被上訴人，表示行使優先續租權，被上訴人依民法第455條規定，請求上訴人遷讓返還是否有違誠信原則？
１、查被上訴人確於94年12月6日發函通知上訴人自95年2月20日起租金為每月40萬元，請上訴人於94年12月12日函覆是否續租，否則視同上訴人同意放棄優先承租權，上訴人已於94年12月7日或同月8日收受該函，而上訴人並未於94年12月12日回覆被上訴人，已如上述。上訴人爭執被上訴人於94年12月6日發函催告時間過早，且未於該函表示將與訴外人九龍公司訂約，該函不生催告效力云云。
經查兩造並未約定被上訴人有應於何時、何定式催告上訴人是否優先續租之義務。則被上訴人於原租期屆滿（95年2月19日）前之94年12月6日通知上訴人是否以每月租金40萬元續租，上訴人收受該通知後，不於限期內回復，即應認已放棄優先續租之權。
２、兩造於95年1月11日簽訂補充協議書㈦，載明「雙方於88年12月1日…為甲方（即被上訴人）系爭房屋出租予乙方（即上訴人），並簽訂房屋租賃契約書及補充協議書六份，租賃期間自89年8月20日至95年2月19日止，經雙方協議並同意修訂條款如下：一、甲乙雙方同意自民國95年2月20日起延至95年4月19日止，共計二個月，期間每月租金為新台幣264,550元整（未含甲方租賃所得稅），甲方同意乙方需要時提出得於95年4月19日前提前終止，並同意租金支付至該提前終止日止。二、甲乙雙方同意終止租約日即為乙方遷讓返還租賃標的物日。三、原契約及協議書一、二、三、四、五、六與本協議書右第一、二條之約定不合者外，其餘條款仍繼續有效力。」。是補充協議書㈦，已就88年12月1日原租約第2條變更，排除原租約第2條「於租賃屆滿時，承租人有依約優先續租之權」約定之適用，即於95年4月19日租期屆滿時，上訴人已不得再主張優先續租權。
３、被上訴人於原租期（95年2月19日）屆滿前通知上訴人限期表示是否優先續租，上訴人收受通知後，未於限期內表示，即放棄優先續租權，上訴人已無優先續租權可得行使，縱上訴人於95年2月17日發函行使優先續租權，亦不生效力，被上訴人並無與之續訂租約之義務。
４、上訴人無優先續租權可得行使，則被上訴人於本件租期屆滿（95年4月19日）後請求上訴人遷讓返還系爭房屋，自與誠信原則無違，應予准許。
四、被上訴人依兩造88年12月1日租約第6條約定請求上訴人給付自95年4月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付違約金58萬2010元及自次月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息。上訴人則以上開情詞置辯。茲審酌如下：
㈠、系爭租約第6條約定「於租期屆滿，解除或提前終止時，上訴人應於終止日七日內遷讓返還租賃物，否則自逾期之日起至交還之日止，應依原租金加壹倍計算之日租金支付作為違約金」，而兩造於95年1月11日簽訂補充協議書㈦，載明「雙方同意終止租約日（95年4月19日）即為乙方（上訴人）遷讓返還租賃標的物之日」，則被上訴人依租約第6條約定請求上訴人自95年4月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付違約金，自屬有據。
㈡、兩造約定之違約金數額為若干？
１、兩造系爭租約租金係按年調整，為兩造所不爭執，則上訴人於租期屆滿，未依約遷離，其依約應給付之違約金，應係依租期屆滿時之租金計付。上訴人抗辯應按租約訂定之日，第一年之租金每月22萬元計算乙節，應無理由。
２、被上訴人主張每月違約金數額為按租金加壹倍，另加計一成所得稅為582000元（000000*2*1.1=582010）云云。
查兩造租約約定每月租金為26萬4550元，違約金按租金加壹倍計算，則其數額應為52萬9100元（000000*2=529100）。
縱兩造約定被上訴人之租賃所得稅稅金由上訴人負擔，惟本件被上訴人係請求上訴人支付違約金，是自不得再加計一成之所得稅。
㈢、本件兩造約定之違約金是否過高？上訴人於何時負遲延之責？
１、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250條第2項定有明文。又約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，同法第252條亦定有明文。又衡量違約金是否過高、是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。
查被上訴人於94年12月6日發函通知上訴人是否以每月租金40萬元，自95年2月20日起續租，及被上訴人嗣與訴外人約定95年6月1日至96年5月31日止，每月租金44萬元等情，認本件被上訴人請求上訴人按月以租金加計壹倍給付違約金尚屬過高，應核減為每月44萬元，即每日為1萬4667元（000000/30=14667）。
２、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第229條第2項定有明文。系爭契約第6條後段固約定「自逾期之日起至交還之日止，應依原租金加計壹倍計算之日租金支付作為違約金」，惟並未約定給付日期，則被上訴人請求上訴人應自95年4月20日起按月給付違約金「及自次月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息」部分，即屬無據。
３、被上訴人係於96年1月17日變更之訴，請求上訴人依租約第6條給付違約金（參見本院卷第61頁背面），則自95年4月20日起至96年1月17日止之違約金391萬5999元（計8月又27日440000*9-14667*3=0000000），上訴人應自96年1月18日負遲延之責。從而本件被上訴人得請求上訴人給付之違約金為自95年4月20日至96年1月17日期間之391萬5999元及自96年1月18日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，暨自96年1月18日起至遷讓返還之日止，按日之1萬4667元。
五、綜上所述，被上訴人於原審依民法第455條規定，請求上訴人遷讓系爭房屋為有理由，應予准許。原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。又被上訴人於本院變更之訴，附帶請求上訴人給付自95年4月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付違約金58萬2010元及自次月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息：於391萬5999元及自
96年1月18日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，暨自96年1月18日起至遷讓返還之日止，按日給付1萬4667元部分，為有理由，應予准許，逾上開數額之請求為無理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本判決之結果不生影響，爰不一一論述。
七、據上論結，本件上訴為無理由，被上訴人變更之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，第79條，判決如主文。
中華民國96年4月10日
民事第八庭
審判長法官吳景源
法官鄭威莉法官滕允潔正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國96年4月10日
書記官黃麗玲附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。