臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
112年度南簡字第297號
原告 郭吉成
訴訟代理人 李育禹 律師
曾靖雯 律師
被告 林泗水
林 陳秀月
上二人共同
訴訟代理人 許鳳英
被告 林聰明
兼上一人
訴訟代理人 林姵誼 即林朳雨之繼承人
被告 林儀虹 即林朳雨之繼承人
上列當事人間請求核定租金事件，本院於民國112年4月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文
核定被告就門牌號碼為臺南市○區○○路000巷00弄00號建物占有原告所有臺南市○區○○段000地號土地，自民國112年3月1日
起至返還原告上開土地或上開建物不堪使用之日或被告喪失建物
之事實上處分權之日止，應於每月1日前連帶給付原告新臺幣壹仟貳佰伍拾伍元租金，本判決確定翌日起應給付之租金，如逾期
給付，並加計自應給付日之次日起至清償日止，按週年利率百分
之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元，由被告連帶負擔新臺幣貳佰伍拾元，餘
由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、原告起訴時，原將林朳雨、 林黃玉盆 列為被告，請求核定被
告就門牌號碼臺南市○區○○路000巷00弄00號建物（下稱1
3號建物）占有原告所有臺南市○區○○段000地號土地（下
稱800土地），自民國110年4月19日起至返還原告上開土地或上開建物不堪使用之日或被告喪失建物之事實上處分權之
日止，每月租金應按當期土地申報地價百分之10計算年地租
後，再以其12分之1計算租金（元以下四捨五入），並應於每月19日前連帶給付，如逾期給付，並加計自應給付日之次
日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。惟因林朳雨、林黃玉盆於起訴前業已死亡，林朳雨之繼承人為林子
熏、林姵誼、林儀虹，林黃玉盆之繼承人為林佳靜，而林佳
靜本已列為被告，乃追加 林子熏 、林姵誼、林儀虹為被告，
並變更聲明為：請求核定被告就13號建物占有原告所有800土地，自110年4月19日起至返還原告上開土地或上開建物不
堪使用之日或被告喪失建物之事實上處分權之日止，應於每
月19日前連帶給付原告新臺幣（下同）5,000元，如逾期給付，並加計自應給付日之次日起至清償日止，按週年利率百
分之5計算之利息（本院卷第170頁）。原告前開聲明之變更
，核屬請求基礎事實同一及訴訟標的對於數人必須合一確定
而追加原非當事人之人為當事人者，與民事訴訟法第255條第1項第2款及第5款之情形相符，應予准許。
二、被告林錦煌、林正清、林金滿、林秀美、林秀真、林秀惠、
謝林瑞敏、林文玲、林丁發、葉林鈿子、林佳靜、蔡文忠、
蔡金雪經合法通知，未於言詞辯論期日到場，均核無民事訴
訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告為800土地之所有權人，及門牌號碼臺南市○區○○路0
00巷00弄00號建物（下稱11號建物）之事實上處分權人。被
告等人為臺南市○區○○段000地號土地（下稱797土地）及
13號建物之共有人。前經本院108年度訴字第590號及臺灣高
等法院臺南分院109年度上易字第58號判決認定兩造祖先合意將800、797土地交換使用，以兩筆土地之使用收益互為對
價抵償，兩造間成立土地租賃關係。因原告已於110年4月18
日將11號建物全部拆除完畢，騰空返還797土地予被告，是自110年4月19日起，雙方無從再以兩筆土地之使用收益互為
對價抵償，因此，原告可類推適用民法第425條之1第2項之規定，與被告協議租金數額，原告乃於110年5月21日以臺南
地方法院郵局第735號存證信函，請被告與原告協議租金數額，惟被告迄今置之未理，爰起訴請求法院核定本件租金數
額。又800土地周圍多為住宅使用，相隔200多公尺即有龍崗
國小及鯤鯓派出所，駕車約3分鐘許即進入台17線，通往86
號快速道路，交通往來便利，亦鄰近安平工業區，進入臺南
市區範圍亦僅需10分鐘路程，生活機能完善。且依被告所陳
，13號建物乃作為清水四祖師神明廳，被告享有純居住以外
之利益，得以公告現值或市價作為參考標準，得不受土地法
第97條第1項規定之限制，為此，依民法第425條之1第2項、
土地法第105條準用第97條第1項規定，請求被告連帶按月給
付租金5,000元。
㈡被告雖抗辯原告尚在使用797土地，惟被告所稱之電表，係因原告承租他處房屋無電壓200V之供電，所以借此登記牽電
使用，並非797土地上之建物所用，況原告已於112年2月間向台電公司申請廢止該電表，嗣後原告確實已無使用797土地。被告復稱其等祖先出資50元興建房屋供原告居住，惟鈞
院108年度訴字第590號判決已認定被告所述不足採信。
㈢並聲明：請求核定被告就13號建物占有原告所有800土地，
自110年4月19日起至返還原告上開土地或上開建物不堪使用
之日或被告喪失建物之事實上處分權之日止，應於每月19日
前連帶給付原告5,000元，如逾期給付，並加計自應給付日之次日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告部分：
㈠林泗水、林聰明、林炆柶、 林陳秀月 略以：兩造祖先於百年
前即已達成換地共識，原告目前尚使用以797土地申請之電表，797土地對原告仍有使用價值，不能要求被告付租金。1
3號建物目前由林陳秀月及兒子居住在內，林陳秀月已高齡9
6歲，母子二人生活清苦，13號建物尚供奉一座鯤崙山四祖師公，被告擬待林陳秀月百年後再開壇詢問四祖師公是否願
意回歸龍山寺，如得師公准許，被告願將土地返還原告。另
臺灣高等法院臺南分院109年度上易字第58號判決認定，林陳秀月可不給付租金住在13號建物直至房屋倒塌。縱認被告
要給付租金，因800土地位處偏僻，不應按土地申報地價百分之10計算，認為一個月租金差不多1,000元，加減補貼原告的地價稅等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈡林姵誼、林儀虹、林子熏略以：原告請求給付一個月5,000
元計算之租金並不合理，13號建物目前係由一位96歲老人家
居住，其等認為應以一個月1,000元、一年12,000元計算之租金始為適宜等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈢其餘被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明
及陳述。
三、得心證之理由：
㈠原告主張其為800土地之所有權人，及11號建物之事實上處分權人，被告等人為797土地及13號建物之共有人。兩造前經本院及臺灣高等法院臺南分院認定兩造祖先合意將800、7
97土地交換使用，以兩筆土地之使用收益互為對價抵償，兩
造間成立土地租賃關係等情，有本院108年度訴字第590號判
決、臺南高分院109年度上易字第58號判決在卷可稽（補字卷第27-51頁），並經本院職權調卷審認無訛；臺南市政府財政稅務局臺南分局111年11月15日南市財南字第111323185
3號函雖覆稱13號建物其中稅籍編號00000000000號之納稅義務人為林泗水、林聰明、林錦煌、林正清、林金滿、林陳碧
月、林秀美、林秀真、謝林瑞敏、林文玲、林秀惠，另稅籍編號00000000000之納稅義務人為 林雲山 、林陳秀月（調字卷第61頁），然林 陳碧月 已於94年7月11日亡故，林雲山於6
5年10月30日亡故， 林陳碧月 之應有部分28分之1應由其繼承
人林秀美、林秀真、林秀惠、謝林瑞敏、林文玲、林金滿六
人繼承，林雲山之應有部分2分之1應由林丁發、葉林鈿子、
林炆柶、林朳雨、林黃玉盆、林佳靜、蔡文忠、蔡金雪等八
人繼承，其中林朳雨、林黃玉盆分別於110年8月2日、111年
3月25日死亡，而分別應由林子熏、林姵誼、林儀虹、林佳靜繼承，此有林陳碧月、林雲山之除戶謄本、繼承系統表及
全體繼承人戶籍謄本在卷可查（本院卷第119-147頁），是林陳碧月、林雲山、林朳雨、林黃玉盆亡故後，其等繼承人雖未向稅務局辦理納稅義務人變更登記，然並無礙於其等為
13號建物之事實上處分權人，堪認原告此部分之主張為可採
。
㈡原告另主張其於110年4月18日將11號建物全部拆除完畢，騰
空返還797土地予被告，被告應自110年4月19日起按月給付租金，並提出存證信函及照片為證（補字卷第53-57頁），惟原告自承其借797土地登記牽電使用，於112年2月始向台電公司申請廢止，亦有台電公司112年3月繳費通知單可參（
本院卷第179頁），而原告復未證明其係2月何日廢止用電，
自應認原告係於2月末日始廢止用電，亦即原告乃係遲至112
年2月底始不再使用收益797土地，而兩造祖先合意將800、7
97土地交換使用，以兩筆土地之使用收益互為對價抵償等情
，業如前述，則原告自112年3月1日起既不再使用797土地，
被告等人共有之13號建物仍繼續使用800土地，且未給付租金，則原告應可自112年3月1日起請求被告給付租金，至原告主張被告應自110年4月19日起至112年2月28日按月給付租
金部分，則屬無據，不應准許。
㈢按依民法第425條之1第1項成立之租賃關係，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第2項定有明文。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築
物申報總價年息百分之10為限；第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條第1項、第105條亦分別定有明文。復基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之
程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰
地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之
10最高額（最高法院68年度台上字第3071號判決意旨參照）
。兩造就原告得請求租金之數額，仍無法達成合意，顯見兩
造間就租金數額不能協議決定，原告主張依民法第425條之1
第2項規定，請求本院核定本件租賃關係之租金數額，並據以請求被告給付租金，即屬有據。
㈣原告固主張13號建物乃作為清水四祖師神明廳，被告享有純
居住以外之利益，得以公告現值或市價作為參考標準，得不
受土地法第97條第1項規定之限制等語；惟查，13號建物目前由林陳秀月及其子居住使用，並供奉一座神明，有google
地圖、土地使用現況照片可稽（本院卷第103頁、第107-117
頁）。本院審酌13號建物既非營業使用，本件租金之核定自
仍受土地法第97條規定之限制，是原告此部分之主張，尚難
採取。
㈤本院審酌800土地坐落於鯤鯓路162巷之巷弄間，鄰近龍崗國
小、鯤鯓派出所，附近多為住家，生活機能尚可等一切情況
，認原告得請求被告連帶給付之租金，以800土地申報地價年息百分之6計算，應屬相當。又13號建物占用800土地108.
22平方公尺，800土地申報地價為2,320元，有臺南市東南地政事務所108年6月28日複丈成果圖、土地登記第一類謄本可稽（本院卷第105頁、補字卷第25頁），而13號建物既係被告等人繼承而來，應為被告等人公同共有，據以計算後，原
告得請求被告自112年3月1日起至返還800土地或13號建物不
堪使用之日或被告喪失建物之事實上處分權之日止，應於每
月1日前連帶給付原告1,255元【計算式：108.22平方公尺×
2,320元/平方公尺×6％÷12＝1,255元，元以下四捨五入】。
㈥又請求法院核定地租，屬形成之訴，在法院核定之前，無從
為租金之給付，必於法院為核定租金之法律效果形成後，請
求權人之請求權方確定發生，而有因債務人給付遲延另需給
付遲延利息之問題，是原告請求本判決確定翌日起應給付之
租金，如逾期給付，始得加計自應給付日之次日起至清償日
止，按週年利率百分之5計算之利息，逾此範圍之請求，即無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告依民法第425條之1第2項、土地法第105條準
用第97條第1項規定，請求核定被告就13號建物占有原告所有800土地，自112年3月1日起至返還800土地或13號建物不堪使用之日或被告喪失13號建物之事實上處分權之日止，應
於每月1日前連帶給付原告1,255元，本判決確定翌日起應給
付之租金，如逾期給付，並加計自應給付日之次日起至清償
日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍為無理由，應予駁回。又本判決主文第1項乃形成之訴而非給付之訴，無庸執行，無併予宣告假執行之必
要，併予敘明。
五、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，
經核與勝負之判斷不生影響，爰不予逐一論酌，附此敘明。
六、本件訴訟費用為原告預納之第一審裁判費1,000元，爰按兩造勝敗之比例，依民事訴訟法第87條第1項規定，諭知如主文第3項所示。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。
中 華 民 國 112 年 4 月 28 日
臺南簡易庭法 官張家瑛
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委
任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 28 日
書記官陳雅婷