裁判字號：臺灣高雄地方法院94年重訴字第211號民事判決
裁判日期：民國94年11月17日
裁判案由：返還土地等
臺灣高雄地方法院民事判決94年度重訴字第211號原告乙○○
丁○○丙○○甲○○○戊○○共同訴訟代理人 黃榮作 律師被告己○○
庚○○當事人間請求返還土地等事件，本院民國94年11月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告庚○○應自坐落高雄縣○○鄉○○段○○號土地上如附圖所示Ａ部份、面積為81.85平方公尺之建物（門牌號碼為高雄縣○○鄉○○街○○號）遷出，將建物返還原告；並將如附圖所示Ａ部份之土地，及同地號土地上如附圖所示B部分、面積590.63平方公尺之土地返還予原告及全體共有人。
被告己○○應給付原告新臺幣參拾肆萬陸仟捌佰元。
被告庚○○應自民國九十四年七月一日起至返還第一項土地及建物之日止，按月給付原告新臺幣壹萬零肆佰貳拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告毆文中負擔百分之九十七，被告庚○○負擔百分之三。
本判決第一項於原告以新臺幣參佰玖拾貳萬參仟元為被告供擔保後得假執行。
本判決第二項得假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25
5條第1項第3款定有明文。原告起訴原聲明請求⑴被告己○○、庚○○應自坐落高雄縣○○鄉○○段○○號土地上，如附圖所示Ａ及B部分之土地（下稱系爭土地），及其上建物，即如附圖所示B部分上之建物（按，門牌號碼為高雄縣○○鄉○○街○○號，下稱系爭建物）遷出，並將系爭建物返還原告，及將系爭土地返還予原告及全體共有人。⑵被告己○○應給付原告新臺幣（下同）358,000元，及自民國94年7月1日起至返還上開土地及建物之日止，與被告庚○○連帶按月給付原告14,000元。嗣於起訴狀繕本送達後減縮及變更其訴之聲明為請求⑴被告己○○、庚○○應自坐落高雄縣○○鄉○○段○○號土地上如附圖所示Ａ部份、面積為81.85平方公尺之系爭建物遷出，將建物返還原告；並將如附圖所示Ａ部份之土地，及同地號土地上如附圖所示B部分、面積59
0.63平方公尺之土地返還予原告及全體共有人。⑵被告己○○應給付原告新臺幣（下同）346,800元。被告庚○○應自94年7月1日起至返還上開土地及建物之日止，按月給付原告10,426元。核屬減縮及變更應受判決事項之聲明，依上開法條之規定，應予准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：
（一）坐落高雄縣○○鄉○○段○○號地號土地上，如附圖所示A部分、面積為81.85平方公尺之系爭土地及坐落其上之系爭建物；及如附圖所示B部分、面積590.63平方公尺之系爭土地，原均為原告之被繼承人 葉未燕 所有。葉未燕於91年1月1日將系爭土地及系爭建物出租予被告己○○，約定租期自91年1月1日起至96年12月30日止，租金之計算方式為91年時，每坪之租金為50元（系爭土地約共為200坪），每月租金為10,000元，92年至95年時，租金為每坪70元，每月租金為14,000元，95年至96年之租金則調高為每坪90元至100元計算，並約定乙方（即被告己○○）積欠租金達兩個月以上者，甲方（即原告之被繼承人葉未燕）得終止租約，收回租賃物（下稱系爭租賃契約）。嗣後葉未燕死亡，系爭土地及建物由原告等人共同繼承，後因原告等人以系爭土地抵繳稅款，而由 中華民國 取得系爭土地應有部分之10,000分之2,553之所有權，故原告等人就系爭土地之應有部分共為10,000分之7,447。詎被告己○○自92年4月起即拒付租金，原告遂於94年4月18日以高雄地方法院郵局第2041號存證信函催告被告己○○於10日內給付積欠之租金，逾期未給付即終止系爭租約，惟因被告己○○遷移不明致無法送達，原告遂聲請將該存證信函之內容為公示送達，並經本院以94年度聲字第631號裁定准許後，原告即於94年5月7日登報公告而公示送達在案，因被告並未於期限內給付欠租，系爭租賃契約自應於93年6月7日合法終止。總計，被告己○○自92年4月起至94年6月7日止，積欠原告之租金共為366,800元，扣除押租金20,000元後，共尚積欠原告346,800元之租金未給付。又系爭租賃契約既已合法終止，則被告己○○占有系爭土地即為無權占有，原告自得依繼承、系爭租賃契約及民法第821條、第767條之法律關係請求被告己○○給付積欠之上開租金，及自系爭土地及建物遷出，將系爭建物返還予原告，並將系爭土地返還予原告及全體共有人。
（二）另被告庚○○與原告之被繼承人葉未燕及原告間並無任何契約關係，其無任何合法之使用權源而占有系爭土地及建物，係無法律上原因而受有相當於租金之利益，致原告受有損害，原告自得依民法第821條、第767條及不當得利之法律關係，請求被告庚○○自系爭土地及建物遷出，並將建物返還予原告，土地返還予原告及全體共有人；並返還其所受之不當利益予原告（按，原告只聲明及請求自94年7月1日起至遷讓系爭土地及建物之日止，按月給付原告10,426元，其餘部份未請求）。
（三）爰依繼承、系爭租賃契約，及民法第821條、第767條及不當得利之法律關係，請求：⑴被告己○○及庚○○應自系爭土地及建物遷出，並將建物返還予原告，土地返還予原告及全體共有人。⑵被告己○○應給付原告租金346,80
0元。被告庚○○應自94年7月1日起至返還系爭土地及建物之日止，按月給付原告10,426元等語。並聲明如前段減縮及變更後之聲明所示；並 陳明 就訴之聲明第一項部份，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告己○○未於言詞辯論期日到場，惟曾以書狀表示：其於
91年1月1日向原告之被繼承人葉未燕承租系爭土地，經營震合興有限公司，嗣因經營不善於91年5月至6月間倒閉，而原告之被繼承人葉未燕早已知悉被告於91年4月止就發生營運困難，同年5月或6月時已「跑路」，故系爭租約應已於91年5月份或6月份時即已終止；另其與被告庚○○之間並無任何契約關係，原告與被告庚○○間之糾紛與其無涉等語置辯。惟其並未於書狀中為答辯之聲明。
三、被告庚○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。
四、依原告提出之證物，被告己○○於書狀中不爭執之事實，及被告庚○○受合法送達而依民事訴訟法第280條第3項之規定視同自認，而得認為兩造不爭執之事實：
（一）原告主張被告己○○於上開期日向原告之被繼承人葉未燕承租系爭土地及建物，約定租期自91年1月1日起至96年12月30日止，租金之計算方式為91年時，每坪之租金為50元（系爭土地約共為200坪），每月租金為10,000元，92年至95年時，租金為每坪70元，每月租金為14,000元，95年至96年之租金則調高為每坪90元至100元計算；嗣後葉未燕死亡，系爭土地及建物由原告等人共同繼承，而被告己○○自91年4月份起即未依約繳納租金等事實，業據原告提出房屋租賃契約書、系爭土地之登記謄本各1份，及現場照片10幀等為證，並為被告所不爭執，勘信為真實。
（二）原告於曾94年4月18日以高雄地方法院郵局第2041號存證信函催告被告己○○於10日內清償積欠之租金，逾期未清償則終止系爭租約，惟因被告己○○遷移不明致無法送達，原告遂聲請將該存證信函內容為公示送達，並經本院以94年度聲字第631號裁定准許後，原告已於94年5月7日登報公告而公示送達在案等情，業據其提出與所述相符之存證信函、本院94年度聲字第631號裁定、台灣新生報刊登廣告證明單等各1件為證，並為被告所不爭執，勘信為真實。
（三）系爭土地因原告於繼承後以系爭土地抵繳稅款，而由中華民國取得系爭土地應有部分之10,000分之2,553之所有權，故原告等人就系爭土地之應有部分共為10,000分之7,44
7；被告占有之系爭土地，係如附圖所示B部分、面積59
0.63平方公尺，及如附圖所示Ａ部分、面積81.85平方公尺及其上之系爭建物等事實，業經本院會同高雄縣仁武地政事務所人員履勘及測量現場在卷，有系爭土地之登記謄本1份，本院94年9月16日勘驗筆錄，及如附圖所示之上開地政事務所94年8月31日仁複定字第110800號複丈成果圖在卷可稽，並為被告所不爭執，勘信為真實。
五、得心證之理由：本件依兩造上開主張及抗辯，所應審理之處應在於原告與被告己○○間之系爭租賃契約係於何時終止，及原告主張被告二人為無權占有是否有據等爭點上。茲分述如下：
（一）被告己○○之部分：
Ⅰ、請求積欠之租金部份：
１、按，「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依民法第450條第3項之規定，先期通知」，民法第453條定有明文。而，終止租賃契約，依民法第263條準用同法第258條規定，應向他方當事人以意思表示為之。次按，「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件兩造訂定之系爭租約所約定之租賃期間為6年，即自91年1月1日起至96年12月30日止屬實，業見前述，故系爭租賃契約自屬定有期限之租賃契約，依上開法條之規定，被告如欲於租期屆滿前終止租約，自須先期通知原告；另原告提出之租賃契約書第玖條亦明定：「租期內...或乙方（即被告己○○）欲提前終止租約時，均應於一個月前通知對方。」，亦載明倘被告己○○欲提前終止租約，應於1個月前通知出租人即原告或原告之被繼承人 葉文燕 。故被告己○○如欲提前終止系爭租賃契約，自應於1個月前通知出租人即原告之被繼承人葉文燕或原告，並就其已合法終止系爭租賃契約之事實舉證以實其說。
２、被告己○○雖抗辯原告之被繼承人葉文燕於91年4月份以後，即知悉其有經營困難之狀況，故系爭租約應於91年5月份至6月份即已終止云云。然查，依上開法條之規定及兩造之約定可知，終止系爭租賃契約須由承租人即被告於一個月前向出租人即原告之被繼承人葉文燕以意思表示為之，而意思表示係指將企圖發生一定私法上效果的意思，表示於外部之行為，倘欠缺客觀上之外部表示時，意思表示自無到達相對人之可言。本件依被告己○○之上開抗辯內容可知，被告己○○於91年5月或6月時係只有自行「跑路」（台語，即自行離開之意思）之行為，而沒有另外對葉文燕通知其欲終止系爭租約之表示行為，因此種自行「跑路」之行為，於法律上之解釋無法認為是終止租約之意思表示行為，依前開說明，自無從認為被告己○○已合法終止系爭租賃租約；而被告己○○除此抗辯外又未提出其他證據證明其曾經另對葉文燕為其他終止系爭租賃契約之表示行為，從而，被告己○○辯稱系爭租約已於91年5月份或6月份終止，即不足採。
３、按，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第44
0條第1項、第2項前段分別定有明文。被告己○○承租系爭土地及建物後，自91年4月份起即未依約給付租金屬實，業見前述，原告自得於限期催繳無效後終止系爭租約。而原告業已於94年4月18日以高雄地方法院郵局第2041號存證信函催告被告己○○於10內清償積欠之租金，並表明逾期未繳即終止系爭租賃契約，惟因被告己○○遷移不明致無法送達，原告遂聲請將該存證信函內容為公示送達，並經本院以94年度聲字第631號裁定准許後，於94年5月7日登報公告而公示送達在案等情屬實，業見前述，則系爭租約自已於94年6月7日合法終止。故依開期間計算，被告總計共尚積欠原告租金346,800元【計算式：（14000*26）+（14000*6/30）-20000=346800】。從而，原告依繼承及系爭租賃契約之法律關係，請求被告己○○給付積欠之上開租金，為有理由，應予准許。
Ⅱ、請求遷讓及返還系爭土地及建物部份：
１、按，所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求，民法第767條前段及第821條前段雖分別定有明文；另承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第45
5條前段雖定有明文。而租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物，亦有最高法院75年台上字第801號判例之意旨可資參照。惟依上開法條之規定解釋及判例之意旨所示，上開請求權之發生均必須以被告確實尚於「無權占有」中，或確實尚占有使用系爭租賃物為成立要件。
２、經查，被告辯稱其已於91年5月或6月時即自行「跑路」（台語，即自行離開之意思）等語，為原告所不爭執；另於本院94年9月16日會同原告之訴訟代理人履勘現場時，到場會同履勘之原告丙○○之妻 李瑞華 已陳明：系爭建物是由庚○○使用中，毆文中已搬走，毆文中並未使用等語在卷，有本院94年9月16日勘驗筆錄在卷可稽，自足認定被告毆文中已因自行搬遷而並未無權占有或繼續使用其原所租用之系爭土地及建物。而即使認為被告毆文中尚遺留有部份雜物在現場（此部份原告並未舉證），然兩造簽訂之系爭租賃契約第十四條已載明：期滿或中止租約，乙方（即被告毆文中）於搬遷後，留置部份傢俱雜物於租賃物內，而不移去者，視為廢物論，任憑甲方（即原告）處置，乙方不得異議，....。」等語，自亦不得因此而認為被告尚於占有使用中。被告既已因自行搬遷，而未無權占有或繼續占有使用其原所租用之系爭土地及建物，自非無權占有人，從而，依上開說明，原告依繼承、系爭租賃契約及民法第821條、第767條前段之規定，請求被告己○○自系爭土地及建物遷出，將系爭建物返還原告，及將系爭土地返還予原告及全體共有人，即無理由，應予駁回。
（二）被告庚○○部分：
１、返還系爭土地及建物部份：按，所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求，民法第767條前段及第821條前段分別定有明文，業見前述。次按，「當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認。」、「當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第一項之規定。」，民事訴訟法第280條第1項前段、第3項前段分別定有明文。經查，原告主張被告係無權占有之上開事實業據其提出上開證物為證，並經本院3次於相當時期前合法通知被告到庭辯論，而被告並未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何準備書狀爭執原告主張之上開事實，揆諸上揭規定，應視同被告已自認原告主張之上開事實；且被告己○○亦曾以書狀表明其與被告庚○○之間並無任何契約關係，原告與被告庚○○間之糾紛與其無涉等語；另於原告乙○○對被告提出竊佔告訴之臺灣高雄地方法院檢察署93年度調偵字第737號案件偵查中，被告亦未提出足資認定其對原告等人有合法占有使用權源之事證，業據本院依職權調閱上開偵查卷宗查明在卷，故原告主張之上開事實，自足認定屬實。被告既無權占用系爭土地及建物，則原告依民法第821條、第767條所有物返還請求權之法律關係，請求被告庚○○自系爭土地及建物遷出，並將系爭建物返還原告，及將系爭土地返還予原告及全體共有人，為有理由，應予准許。
２、請求不當得利部份：按，「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」，民法第179條前段定有明文。次按，依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，有最高法院61年台上字第1695號判例之意旨可資參照。被告既無權占用系爭土地及建物而使用收益，破壞原告基於系爭土地及建物所有權之利益歸屬，致原告受有損害，原告自得按其應有部分請求被告給付相當於租金之損害。而系爭土地及建物東側係面臨10公尺寬、雙向二線道的赤富街；北側係他人的透天厝；西、南側係他人鐵皮工廠；東側約30公尺左右係中華電信公司的學員宿舍；西北側約5分鐘車程有大灣國中等情，業經本院會同原告之訴訟代理人及仁武地政人員履勘現場查明在卷，有本院94年9月16日勘驗筆錄在卷可參。本院審酌系爭土地及建物之地點、商業繁榮之程度、對外聯絡之狀況等情狀，及原告被繼承人葉未燕與被告毆文中就系爭土地及建物之租金原本即約定為14,000元等情，認為依此金額做為計算不當得利損害賠償金之標準，應屬適當；依此再按原告對於系爭土地之應有部分為10,000分之7,447計算，則被告庚○○應給付原告之金額為每月10,426元【計算式：14000*7447/10000=10,426，小數點以下四捨五入】。從而，原告請求被告庚○○應自94年7月1日起至返還系爭土地及建物之日止，按月給付原告10,426元，為有理由，應予准許。
六、綜上所述，原告依民法第821條、767條及第179條前段之不當得利法律關係，請求被告庚○○自如主文第1項所示之系爭土地及建物遷出，將系爭建物返還予原告，系爭土地返還予原告及全體共有人，並按月給付原告10,426元；及依繼承及系爭租賃契約之法律關係請求被告己○○給付積欠之租金共計346,800元部份，為有理由，應予准許。至於原告依繼承、系爭租賃契約、民法第821條及第767條前段之規定，請求被告己○○自系爭土地及建物遷出，並將建物返還原告，及將系爭土地返還全體共有人部份，因被告己○○事實上已未繼續占有使用系爭土地及建物，原告此部份之請求，為無理由，應予駁回。
七、原告陳明就訴之聲明第1項部份願供擔保，請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，併准許之。另本判決
主文第2項所命被告應給付之金額未逾500,000元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行。
八、據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項、第389條第1項第5款，判決如主文。
中華民國94年11月17日
民事鳳山分庭法官郭文通正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國94年11月17日
書記官李崑良