裁判字號：臺灣高雄地方法院103年簡上字第212號民事判決
裁判日期：民國104年02月25日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣高雄地方法院民事判決103年度簡上字第212號上訴人 王蓓蓉 訴訟代理人 李宏文 律師上訴人 洪錫寬 被上訴人 劉林阿香 訴訟代理人 蔡淑媛 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國103年4月24日本院鳳山簡易庭102年度鳳簡字第874號第一審簡易判決提起上訴，本院合議庭於104年1月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決命上訴人洪錫寬遷讓返還如附表所示房屋一樓部分及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之負擔均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。
原判決關於命上訴人王蓓蓉給付金錢部分，減縮為自民國一○三年一月十七日起至遷讓返還附表所示房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣伍仟伍佰元。
上訴人其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由上訴人負擔三分之二，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人起訴請求王蓓蓉、洪錫寬遷讓如附表所示房屋（下稱系爭房屋），經原審判決認定王蓓蓉將系爭房屋違法轉租洪錫寬，判命王蓓蓉、洪錫寬應遷讓交還系爭房屋，本件雖僅王蓓蓉提起上訴，然就被上訴人所主張違法轉租之事實認定結果，實同時影響洪錫寬是否應命遷出，洪錫寬縱未據上訴，惟對洪錫寬仍屬有牽連關係及密切之利害關係，就此是否轉租事實不應為歧異之認定，即王蓓蓉是否合法轉租洪錫寬一事，對被上訴人與王蓓蓉、被上訴人與洪錫寬間，均有合一確定之必要，依民事訴訟法第56條第1項第1款「共同訴訟人中一人之行為，有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體。」之規定，王蓓蓉提起上訴，其效力應及於洪錫寬，先予敘明。
二、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國89年起將其所有之系爭房屋一樓出租予王蓓蓉使用，租賃期間為1年，每月租金為新臺幣（下同）5,000元，嗣於96年重新簽訂租約，約定租金為每月5,500元，租期1年，嗣後每年換約，惟於97年訂立書面租約後，因被上訴人處理先夫後事及憂傷過度，無暇與王蓓蓉簽訂新約，致使兩造間租約成為不定期租賃關係（下稱系爭租約）。嗣被上訴人欲將系爭房屋收回自住，故於
102年5月27日寄發花蓮吉安太昌郵局第30號存證信函（下稱102年5月27日信函），預告終止系爭租約並請求其遷出系爭房屋，然王蓓蓉並未遷出系爭房屋，被上訴人又於102年6月17日以花蓮吉安太昌郵局第34號存證信函（下稱系爭終止函）通知王蓓蓉，然王蓓蓉至今仍置之不理。另因王蓓蓉曾向被上訴人表示：「因其所分租之房客處理上尚有困難」等語，一再拖延返還系爭房屋，被上訴人始知王蓓蓉就系爭房屋之二、三樓違法出租予洪錫寬，王蓓蓉業已違反系爭租約第8條「承租人未經出租人同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋」之約定。為此，被上訴人乃依土地法第100條第
1、2款規定，以本件原審追加起訴狀之繕本送達王蓓蓉，作為終止租賃契約之意思表示，併依民法第767條規定請求王蓓蓉、洪錫寬遷讓系爭房屋。又被上訴人與王蓓蓉合意租金為每月5,500元，王蓓蓉於系爭租約終止後仍占有系爭房屋，因而獲有節省向他人承租房屋之費用，而受有相當每月租金5,500元之利益，被上訴人併依民法第179條不當得利之規定，向王蓓蓉請求自租約終止日之翌日（即上訴人收受
102年6月17日存證信函之翌日起算一個月後，即102年7月20日)起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付被上訴人5,50
0元。為此，爰依民法第455條、第767條、第179條等規定，聲明請求上訴人應自系爭房屋遷出並返還予被上訴人；王蓓蓉應自102年7月20日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付被上訴人5,500元。
三、上訴人則以：王蓓蓉向被上訴人承租系爭房屋多年，並無異常，第一年由王蓓蓉向被上訴人承租一樓部分，自第二年起，除原承租範圍外，另由王蓓蓉、洪錫寬共同向被上訴人承租系爭房屋二、三樓。王蓓蓉於101年間曾向被上訴人表達願以行情價格購入系爭房屋，然因兩造就買賣價金差距過大，未能達成合意。詎被上訴人自102年5月份起，多次向王蓓蓉表達已將系爭房屋出賣予第三人，要求王蓓蓉遷讓系爭房屋，甚至以存證信函杜撰欲收回自住之理由，主張終止系爭租約，嗣被上訴人於102年7月9日以系爭房屋出售予他人，並簽約收取訂金，再以掛號信函檢附買賣契約通知王蓓蓉，並於同年8月偕同買主前來系爭房屋處要求王蓓蓉遷讓，故被上訴人所謂收回自住之說，顯非真實，其終止租約自不生效力。又系爭房屋乃上訴人共同向被上訴人承租，洪錫寬係系爭房屋之共同承租人，於簽訂租賃契約書面時，被上訴人要求洪錫寬簽以連帶保證人身分簽名，洪錫寬始在該處簽名，然租金均由上訴人均分，洪錫寬將應分擔之租金交給王蓓蓉，由王蓓蓉交給被上訴人，縱認王蓓蓉有轉租行為，惟被上訴人對洪錫寬使用系爭房屋多年，從無異議，亦證被上訴人已同意，不得再據以終止租賃契約等語，資為抗辯。
四、原審審理結果，判命上訴人應將系爭房屋遷讓交還被上訴人，且王蓓蓉應自102年12月31日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人5,500元，被上訴人其餘之訴駁回（被上訴人敗訴部分，未聲明不服而告確定）。上訴人不服提起上訴，其上訴意旨略以：王蓓蓉與被上訴人所簽第一年租約只租系爭房屋一樓，但之後王蓓蓉、洪錫寬及共同向被上訴人承租系爭房屋二、三樓，雖被上訴人於原審審理中，直至102年12月27日始就王蓓蓉違法轉租之部分追加起訴，並否認其事先知悉轉租或分租情事，然上開追加起訴部分，實屬臨訟杜撰。被上訴人起訴狀內容載明「然於五月中旬，王蓓蓉來電告知分租房客處理上仍有困難之處，被上訴人同意順延至六月底，並提供存證信函以利王蓓蓉處理事務...」云云，另參被上訴人於原審103年2月26日提出準備續狀主張其於102年6月初及6月底始回高雄與上訴人溝通等語，足證被上訴人早已知悉 洪鍚寬 分租系爭房屋之事實，且從未表示任何反對之意思，甚且主動提供存證信函供王蓓蓉處理洪錫寬之分租事宜，王蓓蓉確無原審所稱之違約轉租行為。再者，被上訴人於102年12月25日之追加起訴及準備書狀即記載：「王蓓蓉係使用系爭房屋之1樓部分，其餘2、3樓係王蓓蓉將之轉租與 洪錦意 ...」云云，足證被上訴人於追加起訴時，即對系爭房屋分租（或共同承租）後使用情形知之甚詳，被上訴人自始即明知分租（或共同承租）之情，自無需由租約保證人之記載推斷轉租人為洪錫寬，被上訴人事前確已知悉且同意洪錫寬分租系爭房屋。此外，被上訴人自承於102年6月份二次前來系爭房屋處，與上訴人寬商討收回房屋事宜，其過程中，被上訴人確實已明知且同意洪錫寬分租（或共同承租），並據此以洪錫寬為系爭房屋分租（或共同承租）對象，當面告知其將出售系爭房屋以協助其子繳納貸款而要求提前終止租約，此有居住於系爭房屋之洪鍚寬之父洪ＯＯ及鄰居徐ＯＯ可證，是原審判決應有違誤等語。並聲明：（一）原判決不利上訴人部分廢棄。（二）上開廢棄部分，駁回被上訴人第一審之訴。另被上訴人則就原判決命王蓓蓉給付金錢部分減縮聲明為：王蓓蓉應自103年
1月17日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人5,50
0元（本院卷第119、120頁）。
五、不爭執事項：
（一）被上訴人自89年起將系爭房屋出租予王蓓蓉使用，約定租金每月5,000元，租期1年；其中於96年重新簽訂租約，約定租金每月5,500元，租期1年；又於97年續行簽定租金每月5,500元，租期1年之書面租賃契約，此後即未再簽訂任何書面租賃契約，視為不定期限之租賃。
（二）被上訴人與王蓓蓉於97年1月1日簽訂之房屋租賃契約，洪錫寬於契約「乙方連帶保證人(丙方)」處簽名及書寫身分證號碼、住址。
（三）系爭房屋一樓現由王蓓蓉居住使用，二、三樓現由洪錫寬居住使用。
（四）洪錫寬將系爭房屋租金給付予王蓓蓉。王蓓蓉將租金給付予被上訴人。
（五）被上訴人於102年6月17日以系爭終止函通知王蓓蓉，以收回房屋自用為由，終止系爭租約，並經王蓓蓉於102年
6月19日收受。
（六）被上訴人於103年1月16日以王蓓蓉違法轉租洪錫寬追加為系爭租約之終止事由，上開終止之通知，並已於同日到達於王蓓蓉。
（七）如被上訴人對被上訴人之不當得利之主張為有理由，相當於租金之不當得利為每月5,500元。
六、本件之爭點：
（一）兩造間就系爭房屋有無成立租賃契約，其租賃範圍為何？
（二）王蓓蓉有無未經被上訴人同意將系爭房屋，違法轉租與洪錫寬？
（三）被上訴人是否有收回房屋自住之情形？
（四）被上訴人以收回自住、王蓓蓉違法轉租洪錫寬為由，終止其與王蓓蓉之租賃契約，是否生效？
（五）被上訴人請求上訴人返還系爭房屋，並請求王蓓蓉給付相當於租金之不當得利，有無理由？
七、得心證之理由：
（一）兩造間就系爭房屋有無成立租賃契約，其租賃範圍為何？
1.經查，被上訴人與王蓓蓉所簽訂之租賃契約，其承租範圍乃系爭房屋之一樓，已據證人即被上訴人之子劉ＯＯ於本院審理中結證：被上訴人原先居住在系爭房屋內，85年間，因為我的小孩陸續出生，所以被上訴人到花蓮來協助我照顧子女，王蓓蓉是鄰居，被上訴人希望王蓓蓉幫忙照顧系爭房屋，所以將系爭房屋一樓租給王蓓蓉，二、三樓就空著，此後未再聽被上訴人說有將系爭房屋二、三樓出租之情事（本院卷第65、71頁），且兩造均不爭執王蓓蓉與被上訴人所簽訂之第一年租約是僅限於系爭系爭房屋一樓，不包含二、三樓（本院卷第119、120頁），是可認王蓓蓉與被上訴人之系爭租約範圍應為系爭房屋一樓。
2.上訴人雖辯稱嗣後共同承租系爭房屋二、三樓云云（本院卷第119頁），惟觀兩造於97年1月1日簽訂之租約（原審卷第48頁），承租人僅記載王蓓蓉，亦係王蓓蓉以承租人名義在書面契約末尾簽名，洪錫寬並未在承租人欄位簽名，係在連帶保證人欄位簽名，上訴人此部分主張，顯與租約書面記載不符。甚且，若洪錫寬基於共同承租人地位簽名於系爭租約上，大可將其姓名簽於與王蓓蓉同欄位處，更顯無於租賃契約連帶保證人欄位簽名之必要；縱因契約書面承租人欄位之空白處過小而僅能供一人簽名，亦可將「連帶保證人」字樣更改為「共同承租人」字樣後再行簽名，然洪錫寬卻捨此不為，實難以此逕認其確實為共同承租人。況依上訴人交付租金之習慣觀之，洪錫寬均將租金交與王蓓蓉，倘若洪錫寬亦為系爭房屋之承租人，除可於契約中明文約定其與王蓓蓉各自負擔之租金額，並自行將租金交予被上訴人收受，無須透過王蓓蓉轉交租金之理，難認上訴人有共同向被上訴人承租系爭房屋二、三樓之情。至證人即洪錫寬父親洪ＯＯ、王蓓蓉鄰居徐ＯＯ雖於本院審理中結證曾於102年間見過被上訴人（本院卷第56、59頁），然依證人洪ＯＯ證稱：該次見面，王蓓蓉先生向我介紹被上訴人是房東，他們只是跟我打聲招呼，之後被上訴人就跟王蓓蓉之先生一起上樓，我並未與被上訴人談話等情（本院卷第56、58頁），則洪ＯＯ與被上訴人並無交談，更無從確知被上訴人早已明知洪ＯＯ之身分或早於97年間即已知悉洪錫寬居住系爭房屋二、三樓內並予同意。另依證人徐ＯＯ證稱：102年間第一次與被上訴人見面，僅是閒聊該區房價、第二次與被上訴人見面，是聽見被上訴人問王蓓蓉400萬是否要買，當時陪同被上訴人前來的那個人就跟被上訴人說妳兒子又沒有要賣房子，不要亂講，之前有幾次見過被上訴人，都是私底下王蓓蓉跟我說明被上訴人是房東等語（本院卷第59、60、頁），可認證人徐ＯＯ並未向被上訴人確認是否早已知洪錫寬居住系爭房屋二、三樓；另證人洪ＯＯ、徐ＯＯ復均證承不清楚系爭房屋租賃詳情（本院卷第57、64頁），是本件自無從以其等證言，為有利於上訴人等之認定。
3.從而，本件既無從認定上訴人有共同承租系爭房屋二、三樓之情事，佐以王蓓蓉實際使用亦僅有系爭房屋一樓部分，復為兩造所無爭執，應認兩造間僅就系爭房屋一樓部分，由王蓓蓉、被上訴人成立系爭租約，就系爭房屋二、三樓部分，即無何租賃契約存在。
（二）按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條第1項、第451條分別定有明文。而租賃契約依民法第451條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更。復按出租人非因收回自住或重新建築時，不得收回房屋，土地法第10
0條第1款定有明文。而該款前段所謂收回自住，係指因正當事由有收回自住之必要者而言，出租人基於該條款前段所列之情形收回房屋，應就此負舉證責任（最高法院43年台上字第1199號亦著有判例可參）。再按，非耕地或非供建築房屋之土地為租賃物之租賃，其終止契約，土地法及其他特別法並未就此設有特別規定，依特別法無規定者，適用普通法之原則，應仍適用民法關於租賃之規定，其未定期限者，除應依習慣先期通知外，當事人得隨時終止契約。經查：
1.被上訴人就系爭房屋一樓部分確有收回自住之需求，已據證人即被上訴人之子劉ＯＯ於本院審理中證稱：被上訴人原先即居住在系爭房屋內，85年間，因為我的小孩陸續出生，所以被上訴人到花蓮來協助我照顧子女，之後我的孩子已經高中二年級、國中二年級，被上訴人在花蓮覺得無聊，且被上訴人與我高雄大姨間，姊妹感情甚好，被上訴人就想回到系爭房屋居住，101年之前，被上訴人曾經告訴我她有要求王蓓蓉在101年年底歸還系爭房屋等語（本院卷第66頁）明確，且核與常情無違，足見被上訴人乃因協助劉ＯＯ照顧子女始至花蓮居住，且劉ＯＯ之子女既已不再年幼致被上訴人無留滯花蓮之必要，進佐以被上訴人之女 劉敏慧 、胞姊 謝楊玉秀 確均居住高雄市，有戶籍謄本在卷可憑（本院卷第72-76頁），衡情被上訴人欲搬回系爭房屋居住亦屬當然，顯見上訴人確有收回房屋自住之需求。佐以被上訴人102年5月27日信函及系爭終止函，內容均明確記載「本人房屋將收回自用，爰依民法第450條第2項及土地法第100條第1款之規定，終止貴我雙方租約，並請台端於函到一個月內清空搬離」，有上開2信函附卷可憑（原審卷第7、9頁），均與上情吻合。更證被上訴人係因收回自住之原因而終止系爭租約，參諸首開法律規定之說明，被上訴人終止系爭租約，自有理由。
2.至原告雖曾於102年7月15日寄發吉安太昌郵局第37號存證信函與王蓓蓉（下稱102年7月15日信函），內容記載：「本人無奈以廉價伍佰萬元整賣清方式出售，買賣合約已於7月9日簽定，以利尊重台端的優先承購權」等語，固然敘及被上訴人售屋內容，然此部分事件發生之經過，經劉ＯＯ於本院審理中結證：被上訴人於102年6月初回高雄溝通要收回房屋自住，其返回花蓮後，告訴我王蓓蓉希望購買系爭房屋，我不同意且認為要訴訟請求返還，但因被上訴為虔誠的佛教徒，希望將此事圓滿以避免訴訟，所以被上訴人才會考慮在合理價格內將系爭房屋出售王蓓蓉，但王蓓蓉出價僅350萬，我們詢訪附近仲介，也透過親戚朋友打聽附近行情，當時有人願意出價500萬元購買，所以我在7月10日晚上打電話給王蓓蓉，王蓓蓉表示「我的350萬是最高價」我說「有人開價500萬元賣清」，王蓓蓉回答「不可能」，之後我即電話聯絡不上王蓓蓉，所以我才發102年7月15日存證信函，記載已經簽訂買賣契約並尊重她的優先購買權，該信函只是要證明系爭房屋之行情價，102年8月1日我曾帶之人到系爭房屋現場，但被上訴人當時並未決定要售屋，實際上亦未簽訂買賣契約，本件是因為王蓓蓉不相信有人要以500萬元買系爭房屋，所以我才在102年7月15日存證信函中為上開記載等語（本院卷第66、68-71頁），證人劉ＯＯ雖為被上訴人之子，然已具結擔保其證言之真實性，自無甘冒受刑事追訴之風險而為不實陳述之理。佐以證人劉ＯＯ證稱前於10
2年5月23日上午與王蓓蓉通電話，經王蓓蓉指示寄發存證信函給 林金振 以利其向樓上房客說明是房東要收回房屋自用等情，恰與前開102年5月27日信函確係寄發與林金振一節吻合，有該存證信函在卷可憑（原審卷第7頁），更見證人劉ＯＯ所證屬實。另證人徐ＯＯ亦證稱102年間被上訴人回到系爭房屋與王蓓蓉洽商時，並未聽聞被上訴人說要賣系爭房屋幫兒子還貸款之情事，且有聽見陪同被上訴人前來之人說被上訴人之兒子沒有要賣房屋，不要亂講等語（本院卷第61頁），更可認本件並非被上訴人主動求售房屋，而是因王蓓蓉表達價購意願而進行洽商，被上訴人並非因要出售系爭房屋而終止租約，恰與證人劉ＯＯ證稱於102年7月15日信函所載房屋已出售之內容並非實在等節相合，是證人劉ＯＯ之證詞應屬可採。再佐以被上訴人較先寄發之102年5月27日信函及系爭終止函，即已明載「收回自用」等語，而102年7月15日信函係在月餘後所寄發，時序上更與劉ＯＯ所證相符。則本件自不能以
102年7月15日信函之不實記載，逕認定被上訴人並非基於收回自住之原因終止系爭租約。
3.綜參上開各節，被上訴人就其係因「收回自住」而終止系爭租約，業已盡其舉證之責任，並已以系爭終止函通知王蓓蓉終止系爭租約，經王蓓蓉於102年6月19日收受，被上訴人上開終止，應屬合法。則被上訴人主張系爭租約業以終止，依民法第455條規定請求王蓓蓉返還系爭房屋一樓部分，自屬有據。
（三）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。
次按對於物有事實上管領之力者為占有人；又承租人基於租賃關係對於租賃物為占有者，出租人為間接占有人，此觀民法第940條、第941條之規定自明。出租人係經由承租人維持其對物之事實上管領之力，仍係現在占有人。同法第767條規定所有人對於無權占有其所有物者得請求返還之，所稱占有不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內（最高法院82年度台上字第1178號裁判要旨參照）。本件王蓓蓉實際占有使用系爭房屋一樓，為直接占有人，且系爭租約業經被上訴人於102年6月19日合法終止，則王蓓蓉就系爭房屋一樓部分，已無正當使用權源。又就系爭房屋二、三樓部分，無從認定上訴人有向被上訴人共同承租，業如前述，自應認係王蓓蓉違法出租予洪錫寬，參照上開法律見解之說明，洪錫寬為系爭房屋二、三樓之直接占有人，王蓓蓉為間接占有人。從而，被上訴人就系爭房屋
二、三樓部分，依民法第767條第1項規定請求王蓓蓉遷讓返還系爭房屋全部及請求洪錫寬遷讓返還系爭房屋二、三樓部分，即屬有據。
（四）次按請求返還所有物之訴，應以現在占有該物之人為被告，如非現在占有該物之人，不得本於物上請求權，對之請求返還所有物。被上訴人請求洪錫寬遷讓返還系爭房屋一樓部分，因通往系爭房屋二樓之樓梯另外設有大門，無需經過一樓大門或一樓內部，有系爭房屋照片可憑（原審卷第56頁；本院卷第108-110頁），且兩造亦不爭執洪錫寬實際使用範圍僅為系爭房屋二、三樓，從而，洪錫寬就系爭房屋一樓部分，並無占用之事實，被上訴人依民法第76
7條之規定請求洪錫寬遷讓系爭房屋一樓部分，即於法未合。
（五）末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又按無正當權源而使用他人所有之不動產，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念，最高法院61年台上字第1695號判例要旨可資參照。系爭租賃契約既因租期屆滿而消滅，王蓓蓉繼續使用系爭房屋房屋，係屬無權占有，其無法律上原因受有相當於租金之利益，致被上訴人受有損害，自應返還所受之不當利益。茲以兩造所不爭執之不當得利標準計算，被上訴人減縮請求王蓓蓉自103年1月17日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付其5,500元，亦為有理由，應予准許。
八、綜上所述，被上訴人依民法第455條、第767條第1項及第
179條之規定，請求王蓓蓉遷讓返還系爭房屋及自103年1月17日起至返還系爭房屋之日止，按月給付5,500元，暨請求洪錫寬遷讓返還系爭房屋二、三樓部分，於法有據，均應予准許，逾此所為之請求，為無理由，應予駁回。原判決就上開應准許部分，為被上訴人勝訴之判決，理由雖有不同，惟結論並無二致，應予維持，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。另就上開不應准許部分，原判決判命洪錫寬應遷讓返還系爭房屋一樓，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，並改判如主文第二項所示。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及攻擊防禦方法，均核與判決結果無影響，爰不再予斟酌，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第2項、第450條、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國104年2月25日
民事第五庭審判長法官張維君
法官郭宜芳法官黃苙荌以上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中華民國104年2月26日
書記官李月君附表：房屋標示┌──┬──────────────────────────┐│建號│高雄市○○區○○段○○○○○號。│├──┼──────────────────────────┤│門牌│高雄市○○區○村街○○巷○號。│├──┼──────────────────────────┤│層數│3層。│├──┼──────────────────────────┤│座落│高雄市○○區○○段○○○○○號。││基地││└──┴──────────────────────────┘