臺灣高雄地方法院民事判決 102年度鳳簡字第874號
原 告 劉林阿香
訴訟代理人 蔡淑媛 律師
劉光宗
被 告 王蓓蓉
訴訟代理人 李宏文 律師
被 告 洪錫寬
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國103年4月8日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告二人應將坐落高雄市○○區○村街○○巷○號房屋遷讓交還
原告。
被告王蓓蓉應自民國一○二年十二月三十一日起至遷讓返還上開
房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟陸佰陸拾元由被告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告以新臺幣壹拾伍萬壹仟肆佰元為
原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於各期到期後，得假執行；但被告王蓓蓉就各到期
部分各以新臺幣伍仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第
2款定有明文，依同法第436條第2項規定亦為簡易程序所
適用。本件原告起訴原以王蓓蓉一人為被告，嗣於審理中以
書狀追加洪錫寬為被告(見本院卷第64頁)，核與前開規定
相符，應予准許。
二、被告洪錫寬經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無
民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告聲請，由其一
造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠原告於民國89年起將其所有門牌號碼高雄市○○區○村街○○
巷○號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告王蓓蓉使用，租賃
期間為1年，每月租金為新臺幣（下同）5,000元，嗣於96
年重新簽訂租約，約定租金為每月5,500元，租期1年，嗣
後每年換約，惟於97年訂立書面租約後，因原告處理先夫後
事及憂傷過度之故，無暇與被告王蓓蓉簽訂新約，致使兩造
間租約成為不定期租賃關係。嗣原告因欲將系爭房屋收回自
住，故於102年5月27日以花蓮吉安太昌郵局第30號存證信
函對被告王蓓蓉寄發預告終止租賃契約之意思表示並請求其
遷出系爭房屋，然被告王蓓蓉並未遷出系爭房屋，原告乃又
於102年6月17日以花蓮吉安太昌郵局第34號存證信函再次
對被告王蓓蓉寄發，然被告王蓓蓉至今仍置之不理。又原告
向被告王蓓蓉表示欲收回系爭房屋自住後，被告王蓓蓉向原
告表示：「因其所分租之房客處理上尚有困難」等語，而一
再拖延返還系爭房屋，原告始知被告王蓓蓉係使用系爭房屋
之1樓部分，其餘2、3樓則由被告王蓓蓉將其轉租予被告
洪錫寬，被告王蓓蓉此舉業已違反兩造租賃契約第8條「承
租人未經出租人同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部
出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋」之約
定。為此，原告乃依土地法第100條第1款及第2款規定，
以本件追加起訴狀之繕本送達被告王蓓蓉，作為終止租賃契
約之意思表示，並依民法第767條規定請求被告2人遷讓系
爭房屋。
㈡又審酌原告與被告王蓓蓉原簽訂之租賃契約，就系爭房屋合
意租金為每月5,500元，被告王蓓蓉於租約終止後仍占有系
爭房屋，因而獲有節省向他人承租房屋之費用，被告王蓓蓉
雖於原告終止租賃契約後仍繼續給付租金，然遭原告以租約
已終止為由而拒絕收受並退還，足認被告王蓓蓉亦認其受有
每月5,500元之利益，故原告依民法第179條不當得利之規
定向被告王蓓蓉請求自租約終止日之翌日(即被告收受102
年6月17日存證信函之翌日起算一個月後，即102年7月20
日)起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告5,500元等語
。
㈢並聲明：⒈被告王蓓蓉、洪錫寬應自坐落於高雄市○○區○
村街○○巷○號房屋遷出，並返還予原告；⒉被告王蓓蓉應自
102年7月20日起至遷讓上開房屋之日止，按月給付原告5,
500元。
二、被告王蓓蓉則以：
㈠被告王蓓蓉向原告承租系爭房屋多年，並無異常，於101年
間被告王蓓蓉曾向原告表達願以當地行情價格購入系爭房屋
之意願，然因兩造就買賣價金差距過大，而未能達成合意，
詎原告自102年5月份起，即多次向被告表達其已將系爭房
屋出賣予第三人，要求被告遷讓，甚至先後以存證信函杜撰
欲收回自住之理由，主張終止兩造租約，嗣原告於102年7
月9日將系爭房屋出售予他人，並簽約收取訂金，再以掛號
信函檢附買賣契約，通知被告王蓓蓉其已出售系爭房屋之事
實，並於同年8月偕同買主前來系爭房屋處要求被告王蓓蓉
遷讓，故原告所謂收回自住之說，顯非真實，其終止租約自
不生效力。
㈡系爭房屋乃被告王蓓蓉與洪錫寬共同向原告承租，原告對此
知之甚詳，且對被告洪錫寬使用系爭房屋多年，從無異議，
縱認被告王蓓蓉確有轉租行為，原告也已經同意，故被告王
蓓蓉並無違法轉租行為等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之
訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、被告洪錫寬則以：伊是系爭房屋之共同承租人，因為當時租
賃契約上只能簽一個地方，原告就叫伊簽在連帶保證人欄位
，這樣原告才有保障，租金伊與被告王蓓蓉一人一半，伊都
將伊的部份交給被告王蓓蓉，再由被告王蓓蓉交給原告，原
告知道伊是共同承租人，也有得到她同意，每年要簽約時原
告都會下來，所以都會見面，原告也知道伊住在系爭房屋等
語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、得心證之理由：
㈠查原告自89年起將系爭房屋出租予被告王蓓蓉使用，約定租
金每月5,000元，租期1年，嗣於96年重新簽訂租約，約定
租金每月5,500元，租期1年，又於97年另行訂立租期1年
、租金每月5,500元之書面租約，此後雙方即未再簽訂任何
書面租約等情，有系爭房屋稅轉帳繳納證明、系爭房屋建物
登記謄本、租賃契約等件在卷可憑(見本院卷第6頁、第30
頁、第46至51頁)，且為兩造所不爭執，是此部分之事實，
洵堪認定為真實。
㈡按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租
賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉
租於他人；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益
，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契
約；租賃契約未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有
利於承租人之習慣者，從其習慣；出租人非因左列情形之一
，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、
承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時，民法
443條第1項、450條第2項、第451條以及土地法第100
條、第1款、第2款分別定有明文。
㈢查系爭租約所記載之承租人為被告王蓓蓉，該租約第8條規
定：「乙方(即承租人)未經甲方(即出租人)同意，不得
私自將租賃房屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其
他變相方法由他人使用房屋」等語，而被告洪錫寬自承其住
在系爭房屋內，租金其與被告王蓓蓉一人一半，其將租金交
給被告王蓓蓉後，再由被告王蓓蓉將租金轉交予原告等語，
足見被告洪錫寬並非系爭租約之承租人，其使用系爭房屋之
權源係因被告王蓓蓉將系爭房屋一部轉租予其使用而來，從
而，被告王蓓蓉就系爭房屋確有轉租之行為，自不待言。
㈣被告2人雖辯稱：被告洪錫寬是共同承租人，原告亦同意其
使用系爭房屋云云，然此情為原告否認；且查，倘若被告洪
錫寬乃基於共同承租人地位簽名於系爭租約上，大可將其姓
名簽於與被告王蓓蓉同欄位處，而無庸於租賃契約第一頁及
最末頁均簽名於連帶保證人欄位；縱如被告洪錫寬所述，當
時因租賃契約上只能簽一個地方，故其乃簽名於連帶保證人
欄位云云，然若其本意係為共同承租系爭房屋，亦可將「連
帶保證人」字樣更改為「共同承租人」字樣後再行簽名，然
被告洪錫寬卻捨此不為，實難以逕認其確實為共同承租人。
況且，依被告2人交付租金之習慣觀之，被告洪錫寬均將租
金交由被告王蓓蓉代為轉交予原告，倘若被告洪錫寬亦為系
爭租約中之承租人，當可於租賃契約中約定其與被告王蓓蓉
各自負擔之租金額，且自行將租金交予原告收受，無須間接
透過被告王蓓蓉轉交租金，故綜合上開各種情事，被告2人
之行為模式應較接近於實務上承租人將租賃物轉租與他人之
交易模式，則原告主張被告王蓓蓉將系爭房屋轉租予被告洪
錫寬等語，自屬可信。
㈤被告雖又辯稱：原告業已同意渠等間轉租行為云云，然該部
分事實為原告所否認，而被告復未能提出任何具體證據以實
其說，自難遽為有利於被告之認定；被告洪錫寬雖表示：每
年要簽約時原告都會下來，所以都會見面，原告也知道伊住
在系爭房屋云云，然縱使原告曾見過被告洪錫寬亦或知悉其
住在系爭房屋，亦不等同於原告了解被告王蓓蓉將系爭房屋
轉租予被告洪錫寬使用之事實，更遑論原告曾經對該轉租行
為明確表示同意，被告仍應提出其他有利之證據以佐證其主
張，方屬適當。從而，被告前開辯詞，並無積極證據以資相
佐，委無可採。
㈥至原告另主張其欲將系爭房屋收回自住，而依土地法第100
條第1款規定終止租賃契約云云，惟查，原告曾於102年7
月15日寄發予被告王蓓蓉之存證信函中表明：「本人無奈以
廉價伍佰萬元整賣清方式出售，買賣合約已於7月9日簽定
，以利尊重台端的優先承購權」等語，而以該存證信函定期
催告被告王蓓蓉行使承租人之優先承買權，足見原告終止租
約並非為收回自住，則原告依土地法第100條第1款規定終
止系爭租約，難謂合法，併此敘明。
㈦綜上所述，本件被告王蓓蓉有違反民法第443條第1項之規
定將系爭房屋轉租他人之行為，則原告主張依土地法第100
條第2款規定終止租賃契約，並依民法第767條規定請求被
告2人遷讓房屋，為有理由，應予准許。又按無法律上之原
因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上
之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條有明文規
定。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，
為社會通常之觀念。最高法院61年台上字第1695號亦著有判
例可資參照。經查，原告先前以存證信函向被告王蓓蓉表示
終止租約之理由均為欲將系爭房屋收回自住云云，然原告所
主張之該等事由與實際情況不符，已如前述，難認原告此時
業已合法終止兩造租賃契約，而原告係於102年12月25日民
事追加起訴暨準備狀中始提及依土地法第100條第2款規定
終止租約，故應以該狀紙繕本之送達日(即102年12月30日
)，作為終止兩造租約意思表示之到達時點，故兩造之租約
乃於102年12月30日終止，被告王蓓蓉迄未返還系爭房屋而
仍繼續占有，則原告依不當得利關係請求被告王蓓蓉應自10
2年12月31日起至遷讓返還系爭房屋止，按月給付相當租金
之5,500元，為有理由，逾此範圍之請求，並無理由。
五、綜上，原告依所有物返還請求權及不當得利返還請求之法律
關係，請求被告2人返還系爭房屋，並請求被告王蓓蓉自10
2年12月31日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付5,50
0元予原告，為有理由，應予准許，其餘部分之請求，並無
理由，應予駁回。
六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告一
部敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，就
原告勝訴部分職權宣告假執行。並依同法第392條第2項，
依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額
依職權確定如主文所示之金額。
中華民國103年4月24日
鳳山簡易庭法官謝琬萍
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年4月24日
書記官吳慕瑩