臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 98年度南簡字第115號
原 告 全家便利商店股份有限公司
法定代理人 戊○○
訴訟代理人 丙○○
○○○
被 告 甲○○
乙○○
己○○
上 三 人
訴訟代理人 丁○○
上列當事人間請求返還押金事件，經本院於民國98年3月9日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告甲○○、己○○應連帶給付原告新台幣陸萬陸仟伍佰元，及
自民國九十七年十一月十一日起至清償日止，按年息百分之五計
算之違約金。
被告乙○○、己○○應連帶給付原告新台幣陸萬陸仟伍佰元，及
自民國九十七年十一月十一日起至清償日止，按年息百分之五計
算之違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹仟肆佰肆拾元，由被告甲○○、己○○連帶負
擔新台幣柒佰貳拾元，被告乙○○、己○○連帶負擔新台幣柒佰
貳拾元。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告前向被告甲○○、乙○○承租坐落台南市○區○○路
二段19號、21號一樓暨地下室全部之房屋（下稱系爭房屋
），經營便利商店，租期自民國91年3月16日起至101年3
月15日止（含續約期間自96年3月16日起至101年3月15日
止）。雙方租約（下稱系爭租約）第3條第2項約定押金新
台幣（下同）60萬元，原告於91年3月6日分別支付被告甲
○○、乙○○各30萬元定金，並依系爭租約第3條第4項約
定於被告甲○○、乙○○交付租賃物時，直接移轉成雙方
約定之押金。嗣因原告承租之目的不達，乃依系爭租約第
6條第1項約定，於97年7月30日以存證信函通知被告甲○
○、乙○○於97年10月31日終止租約，並通知於租約終止
時辦理房屋返還點交手續。原告支付被告甲○○、乙○○
租金至97年10月31日租約終止時，惟被告甲○○、乙○○
未於租約終止日辦理房屋返還點交手續，故原告公司於97
年11月8日以存證信函通知被告於97年11月10日辦理二次
點交，被告甲○○、乙○○於二次點交當日收回鑰匙，並
取得系爭房屋事實上之占有。
（二）系爭租約終止時，依契約規定，被告甲○○、乙○○應分
別返還原告各30萬元之押金，扣除原告依約提前終止租約
須分別賠償被告甲○○、乙○○1個月租金9萬元，被告甲
○○、乙○○應分別返還剩餘之押金各21萬元予原告，惟
被告甲○○、乙○○僅共返還原告287,000元押金，剩餘1
33,000元押金，則拒不返還。依民法第271條規定，被告
甲○○、乙○○應各分擔剩餘133,000元押金債務，即應
分別返還原告各66,500元押金。
（三）按系爭租約第3條第2項約定：「押金新台幣陸拾萬元整．
．．，乙方（即原告）依約交還本房屋時，同時由甲方（
即被告）無息返還予乙方，除得逕行扣抵乙方所欠租金外
，不得以任何理由藉詞拖延，如有遲延，應自遲延之日起
對乙方支付以按月百分之十計算之金額為違約金」。茲原
告並未積欠租金，雙方於97年11月10日完成房屋返還點交
手續後，被告依約即應將押金返還原告，如有遲延，原告
得併請求自遲延之日起按月百分之10計算之違約金。
（四）被告己○○為系爭租約之連帶保證人，且原告支付之60萬
元押金，亦皆由被告己○○代被告甲○○、乙○○受領，
依民法第272條規定，自應就前開債務負連帶清償責任。
（五）並聲明：
（１）被告甲○○、己○○應連帶給付原告66,500元，及自97年
11月10日起至清償日止，按月百分之10計算之違約金。
（２）被告乙○○、己○○應連帶給付原告66,500元，及自97年
11月10日起至清償日止，按月百分之10計算之違約金。
二、被告則以：
（一）原告於簽約時有承諾要施作1座符合消防法令標準由系爭
房屋1樓通到2樓之安全鐵梯給被告，但原告僅做1座不符
合消防法令標準之鐵梯給被告。經被告請人估價後，施作
符合消防法令標準由系爭房屋1樓通到2樓之安全鐵梯，造
價共133,000元，被告自得從應返還原告之押金中扣除該
數額。
（二）如果當初施工承諾只是原告所述之單純鐵梯、鐵捲門，「
並沒有特別提到要符合消防法令的標準．．．，所謂要符
合消防法令的安全梯，並沒有約定在契約裡面．．．。」
同理，契約中並無要求施作不鏽鋼防盜門、隔間等，為何
會有使用防火材料的隔間、天花板修繕，甚至還有鐵梯扶
手呢？
（二）又從原告所提供之店鋪建設現說確認表可以理解：交屋日
為91年2月25日，施工日為91年2月26日。若無事先要求施
工，如何展開工程？可見該現說確認表也只是後來追認補
做之備註事項而已（現說日為91年2月27日）。可知當時
被告係基於雙方良好互動的初衷，僅以口頭提出工程需求
，並未要求留存原告追認補做之制式確認表影本。既然原
告當初瞭解施工要求，才會動工施作，絕不是施工之後的
追認補做記錄，如此見獵心喜、缺乏誠信，不是泱泱大公
司所當為。
（三）原告所提供之系爭租賃第4條第2項、第3項均載明「本房
屋係供乙方使用，並應符合於乙方之租賃目的，並須提供
合法正式之水電予乙方使用．．．」、「甲方應無條件就
本房屋提供足以讓乙方辦理工商登記之證件資料予乙方」
。因為被告當初只承租地面一樓及地下室，既知二樓以上
被告另有其他出租用途，其他承租者同樣會有系爭租約第
4條第2項、第3項之需求。原告豈能推諉「並沒有特別提
到要符合消防法令的標準」？那如何申請到合法可供使用
之執照呢？
（四）被告於98年2月23日之言詞辯論伊始，即陳述此一樓梯為
二樓以上建築物之唯一逃生出口，且該梯的施工必須符合
建築法第77條規定，其符合公共安全性，自不待言。
（五）綜上所述，原來整棟出租的房屋可以合法使用，因為原告
執意僅承租地面一樓及地下室。所以，二樓以上建築物必
須另引逃生出口，也才會要求原告承作安全梯及逃生出口
，不能只顧自家作生意，而變更設計、曲圍店面隔間，罔
顧該遵守的公共安全責任云云，資為抗辯。並聲明：原告
之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告前向被告甲○○、乙○○承租系爭房屋經營便利商店
，租期自91年3月16日起至101年3月15日止（含續約期間
自96年3月16日起至101年3月15日止）。系爭租約第3條第
2項約定押金60萬元，原告於91年3月6日分別支付被告甲
○○、乙○○各30萬元定金，並依系爭租約第3條第4項約
定，於被告甲○○、乙○○交付系爭房屋時，直接移轉成
雙方約定之押金。嗣因原告承租之目的不達，乃依系爭租
約第6條第1項約定，於97年7月30日以存證信函通知被告
甲○○、乙○○於97年10月31日終止租約，並通知於租約
終止時辦理房屋返還點交手續。原告支付被告甲○○、乙
○○租金至97年10月31日租約終止時。兩造因故未於租約
終止日辦理房屋返還點交手續，原告公司於97年11月8日
再以存證信函通知被告於97年11月10日辦理點交，被告甲
○○、乙○○於97年11月10日收回鑰匙，並取得系爭房屋
事實上之占有。
（二）系爭租約終止時，依契約規定，被告甲○○、乙○○應分
別返還原告各30萬元之押金，扣除原告依約提前終止租約
須分別賠償被告甲○○、乙○○各1個月租金9萬元，被告
甲○○、乙○○依約應分別返還剩餘之押金各21萬元予原
告，惟被告甲○○、乙○○僅共返還原告287,000元押金
，被告甲○○、乙○○各尚欠原告66,500元之押金未還。
（三）系爭租約第3條第2項約定：「押金新台幣陸拾萬元整．．
．，乙方（即原告）依約交還本房屋時，同時由甲方（即
被告）無息返還予乙方，除得逕行扣抵乙方所欠租金外，
不得以任何理由藉詞拖延，如有遲延，應自遲延之日起對
乙方支付以按月百分之十計算之金額為違約金」。
（四）被告己○○為系爭租約之出租人甲○○、乙○○之連帶保
證人。
（五）兩造簽訂之店舖建設現說確認表第13條記載：備註（其他
特殊事項）①新做鐵梯（轉梯）1支至2樓（房東使用）．
．．。
（六）原告於簽約後已施作寬約70公分的鐵梯給被告。
四、得心證之理由：
本案爭執之關鍵在於：原告於簽約時承諾要施作之鐵梯，原
告有無承諾該鐵梯須符合消防法令標準？經查，
（一）當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。被告主張原告有承諾
其施作之鐵梯須符合消防法令標準，然為原告所否認，被
告對上開有利於己之事實，自應負舉證責任，惟被告並未
舉證以實其說，其上開抗辯，已難採信。再者，兩造簽訂
之店舖建設現說確認表第13條記載：備註（其他特殊事項
）①新做鐵梯（轉梯）1支至2樓（房東使用），可見當初
施作鐵梯的目的是要供被告（即房東）自行使用，並非如
被告所言，是要供二樓以上的房客使用。是被告主張原告
既知二樓以上被告另有其他出租用途，其他承租者同樣會
有系爭租約第4條第2項、第3項需求，原告自應施作符合
消防法令標準的鐵梯給被告云云，尚難採信。
（二）為維護公共安全，供公眾使用或經中央主管建築機關認有
必要之非供公眾使用之原有合法建築物防火避難設施及消
防設備不符現行規定者，應視其實際情形，令其改善或改
變其他用途；其申請改善程序、項目、內容及方式等事項
之辦法，由中央主管建築機關定之。建築物室內裝修應遵
守左列規定：一、供公眾使用建築物之室內裝修應申請審
查許可，非供公眾使用建築物，經內政部認有必要時，亦
同。但中央主管機關得授權建築師公會或其他相關專業技
術團體審查。二、裝修材料應合於建築技術規則之規定。
三、不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃
及主要構造。四、不得妨害或破壞保護民眾隱私權設施。
前項建築物室內裝修應由經內政部登記許可之室內裝修從
業者辦理。室內裝修從業者應經內政部登記許可，並依其
業務範圍及責任執行業務。前三項室內裝修申請審查許可
程序、室內裝修從業者資格、申請登記許可程序、業務範
圍及責任，由內政部定之，建築法第77-1、77-2條固有明
文，惟上開建築物須有防火避難設施及消防設備之規定，
係國家基於保護人民生命、財產之目的所為公法上之要求
，與系爭租約及店舖建設現說確認表係為規範兩造之私人
權益之目的不同。故原告於簽約時承諾要施作之鐵梯，是
否須符合消防法令標準，仍須依兩造之約定為準，自不能
以相關之建築法規規定建築物須有防火避難設施及消防設
備，即認原告於簽約時承諾被告要施作之鐵梯須符合消防
法令標準。被告主張原告於簽約時既承諾要施作鐵梯，依
建築法之規定，該鐵梯自須符合消防法令標準云云，尚不
足採。
（三）系爭租約終止時，依系爭租約之規定，被告甲○○、乙○
○應分別返還原告各30萬元之押金，扣除原告依約提前終
止租約須分別賠償被告甲○○、乙○○各1個月租金9萬元
及被告甲○○、乙○○已返還原告287,000元押金，被告
甲○○、乙○○各尚欠原告66,500元之押金未還。原告請
求被告甲○○、乙○○各返還原告66,500元之押金，自屬
有據。
（四）約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文。當事人約定契約不履行之違約金過高者
，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是
否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受
損害情形，以為酌定標準（最高法院49年台上字第807號
判例參照）。原告依約交還系爭房屋時，被告應同時無息
返還押金予原告，如有遲延，被告應自遲延之日起支付以
按月百分之10計算之違約金，系爭租約第3條第2項固有明
文，然本院審酌被告因認為原告於簽約時承諾要施作之鐵
梯，須符合消防法令標準，始未如期交還押金，及原告因
被告遲延交還押金，致原告無法使用該押金所產生之利息
損失等一切情狀，認兩造約定違約金依押金數額按月百分
之10計算，尚屬過高，應酌減為依押金數額按年息百分之
5計算。
（五）按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任，民法第229條第1項定有明文。系爭租約第3條第2項約
定，原告依約交還系爭房屋時，同時由被告無息返還押金
予原告，．．．，如有遲延，被告應自遲延之日起支付以
按月百分之10計算之金額為違約金。查原告已於97年11月
10日將系爭房屋交還被告，是被告所負違約金給付義務之
起算日，自應自97年11月11日起算至明。
五、綜上所述，原告於簽約時雖承諾要施作鐵梯給被告，但並未
承諾該鐵梯須符合消防法令標準，則被告以原告施作之鐵梯
不符合消防法令標準為由，拒絕返還原告押金餘款133,000
元，自屬無據。從而，原告依系爭租約之約定，請求被告甲
○○、己○○應連帶給付原告66,500元，及自97年11月11日
起至清償日止，按年息百分之5計算之違約金；被告乙○○
、己○○應連帶給付原告66,500元，及自97年11月11日起至
清償日止，按年息百分之5計算之違約金，為有理由，應予
准許，逾此部分所為之請求，為無理由，應予駁回。又本件
訴訟費用1,440元（第1審裁判費）應由敗訴之被告甲○○、
己○○連帶負擔720元，被告乙○○、己○○連帶負擔720元
，爰確定如主文第4項所示。
六、本件係屬民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟事件所為被告部
分敗訴之判決，就原告勝訴部分，依同法第389條第1項第3
款規定，應依職權宣告假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項、
第2項、第87條第1項。
中 華 民 國 98 年 3 月 23日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官 蘇正賢
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 3 月 23日
書記官 陳美萍