臺灣臺北地方法院89年度重訴字第696號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院89年重訴字第696號民事判決

裁判日期：民國89年10月25日

裁判案由：返還價金

臺灣臺北地方法院民事判決八十九年度重訴字第六九六號
原告乙○○訴訟代理人 林辰彥 律師複代理人 張凱輝 律師
黃淑怡 律師被告甲○○住台北市○○○路○○○號七樓訴訟代理人 張政雄 律師右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主文原告之訴及其假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、先位聲明：㈠被告應給付原告新台幣（下同）壹仟貳佰萬元及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
㈡訴訟費用由被告負擔。
㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、預備聲明：㈠被告應給付原告新台幣陸佰萬元及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
㈡訴訟費用由被告負擔。
㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、先位聲明部分
（一）兩造於民國八十八年八月廿四日就坐落台北縣板橋市○○○段溪頭小段一三二號土地應有部分五萬分之二一八，同段第三崁小段三五二一七號土地應有部分五萬分之二一八及地上建物門牌為台北縣板橋市○○路○段○○○號廿六樓、三０九號廿六樓暨編號廿九Ａ停車位乙個訂立買賣契約，總價金為新台幣二千五百二十萬元，除定金一百萬元外，已依約繳付第一期款五百萬元。由於原告購買上開二戶房屋，旨在打通一體裝璜、合併使用，兩造乃以口頭約定，被告應負責使管理委員會同意打通，否則契約即視為違約。詎被告始終無法令管理委員會同意打通，適逢九二一大地震，原告不得不於八十八年十一月十五日委請林辰彥律師催請於同年月十八日商談，被告於同年月十六日收受通知，仍拒不到場，原告復於同年月廿四日發函催告五日內交付結構技師鑑定書暨管理委員會同意書，否則即依契約第九條解除契約，並於十日內退還已收價金六百萬元，同時賠償同額之違約金，被告於同年月廿五日收受催告函，仍置不理會。被告未能提出前揭被告應提出結構技師鑑定書及管理委員會同意書，而管理委員會於八十八年十月廿日又公告「自即日起無論住戶是否雙併戶，裝璜時均不得破壞鋼筋混凝土牆壁，即使經同樓層其他兩戶同意，並向管委會繳三十萬元回饋金，而得以外移電梯間之牆壁亦同」，顯見被告已無法履行使管理委員會同意打通之義務，而有違約情事，原告自得解除契約請求返還價金暨同額之違約金。
（二）按公寓大廈管理條例（下稱本法）第五條規定：「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為」、建築法第七十三條亦規定：「建築物完工領到使用執照後，非經領得變更使用執照，不得變更其使用」。則見此種於使用執照領到之後，繼續施工，如違規隔間、加建、打通使用等等，本質上均非合法使用之「二度施工」，其他住戶暨管理委員會本於共同利益之維護，應可以本法第五條之規定予以禁止，實無庸議。又按上開條例第六條第一項：「住戶應遵守下列事項『四．其他法令或規約約定事項』」、第三條：「十二．規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會決議之共同遵事項」、第六條第三項：「住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶管理負責人、管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置」，在在皆堪斷住戶若有違反前揭強制規定，而不聽從管委會之勸導，管委會最終可以請該住戶回復原狀或搬離，以求全體住戶之最大安全與利益。綜前所述，昇陽立都華廈管理委員會，確有權力阻止原告合併打通之行為，從而被告確有違反系爭契約之情事。
二、備位聲明部分：如不認為被告有違約之情事，亦應認為「打通合併使用」之停止條件已無法成就，故契約無法生效，備位請求被告返還已付全部價金。
三、證據：提出系爭不動產買賣契約書、八十八年十一月十五日、同年月二十四日律師函二封、昇陽立邦華廈管理委員會公告、管理委員會第二屆第九次會議記錄、室內設計圖（以上皆影本）等件為證，並請求訊問證人 陳麗菁 律師、 鄭溫暖 。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請。
二、陳述：
（一）依據兩造買賣契約第三條規定「本約簽訂時甲方付給乙方價款之一部計新台幣壹佰萬元正為定金。餘款依照左列規定給付之：（一）八十八年九月十日備齊過戶證件，甲方給付伍佰萬元正。(二)八十八年九月二十五日完稅，甲方付壹佰柒拾萬元正。(三)八十八年十月十一日交屋款壹仟柒佰伍拾萬元正。銀行撥款時甲方應通知乙方。」，原告已於訂約時給付定金新台幣壹佰萬元，另於被告交付過戶証件時給付第一期款伍佰萬元，被告則於八十八年十一月三日繳付基地持分之土地增值稅款七十六萬一千五百五十二元，依約原告應給付第二期款一百七十萬元，惟經被告通知、催告繳付，迄無結果，被告乃於八十八年十一月十一日委託 張玲綺 律師代函催請於文到七日內給付該款。原告於受送達後卻藉詞伊購買系爭二棟建物「言明以能打通一體裝潢、合併使用為條件，台端（即被告）迄無法履行承諾，又九二一大地震，結構堪虞，台端亦允諾提供安全鑑定文件，仍付諸闕如」為由拒絕履約付款，被告於八十八年十一月廿二日再度委託律師函覆說明兩造契約第一條後段明定「前項買賣房屋包括固定附屬設施，並依現狀點交」，被告並無承諾「二建物必能打通使用一體裝潢」等事實，另於函內檢附結構技師及管委會出具結構安全無虞之証明，仍請原告於七日內付款，「逾期即依契約第九條規定處理」。原告未於期限內付款，違約顯甚。依買賣契約第九條規定「本約簽定後如甲方不買或不照約定日期付款時，甲方願將已付款項由乙方無條件沒收抵償違約金並解除契約甲方絕無異議....」，被告自得解除契約沒收已付款。被告於八十九年一月十七日三度委請張玲綺律師催告原告於文到七日內付款並聲明逾期即解除契約，不另通知，原告於八十九年一月十八日受送達仍未於期限內履行付款義務，本件契約業經被告合法解除並沒收原告已付款項在案，而解除權之行使屬於不違約之一方，原告違約在前，自無行使解除權請求返還已付款項之餘地。
（二）原告所稱「兩造乃以口頭約定，被告應負責使管理委員會同意打通，否則契約即視為違約」，並非事實。經查：在九二一大地震之前，系爭同棟昇陽立都華廈住戶將二戶打通合併使用之情形所在多有，其中共有四十四戶改為廿二個雙併戶，均無人持有管理委員會同意書之前例，本件契約成立於八十八年八月廿四日，原告於購屋之初、訂約之前亦曾參觀其他已打通為雙併戶之樓層，當時九二一大地震未發生，管理委員會亦無張貼禁止拆除鋼筋混土牆壁之公告，打通係由原告自行規劃，是以，二造並未就打通事宜有所討論，參以訂約當時之時空環境，被告自無應允負責使管理委員會同意打通之必要性與正當性。且由證人陳麗菁律師（即本件不動產買賣契約之製作人）之證言，亦無法證明有原告所稱被告應負責使管理委員會同意打通之事。又買賣契約第一條第二項既然載明為「依照現狀點交」，兩造自無打通二戶共同壁之約定。原告係委託熟諳法律事務之陳麗菁律師出面製作本件買賣契約，並非使用市面上通用之例稿，倘被告曾「承諾負責使管理委員同意打通」或「保証打通之事絕無問題」，為契約附帶條件，原告何不當場要求以白紙黑字明載於契約條款，由雙方簽認，以示慎重，卻以口頭約定方式處理，並在書面上反而約明以現狀點交，根本與常理有悖。被告已盡出賣人之義務，原告就系爭建物歷經九二一地震結構堪慮提出質疑，即提供安全鑑定文件以供參考，縱使原告買受系爭房屋之原始動機為打通合併使用，惟此項動機既未經雙方意思表示一致、合意而成為契約之內容，被告依現狀出賣系爭房屋，顯無違約之可言。
（三）原告並未依約交付價款，在房屋點交期限前打通之時機未至，屆時是否打通仍屬未知，原告何能主張將來給付不能之事由。依契約第三條第三款約定，雙方將最後一期價款稱為「交屋款」，可見買方付清價款與賣方之同時交屋須至過戶完成後始屆履行期限。打通乙節屬於私有財產權之行使，僅憑管委會越權公告，對於所有權人難生拘束力。即便雙方曾口頭約定被告須負責使管理委員會同意打通（事實上並無此事），則依合約規定買方尚需辦理過戶、貸款等手續，打通係付清價款同時交屋後始能施作之後續工程，既然交屋期限尚未屆至，雙方倘已將打通視為契約條件之一，屆時無計可施而未能打通，概屬賣方違約，買方自可請求返還已付價款另賠償同額之違約金，權益已受保障，原告又何必急急於交屋前先行提出，不符雙方契約的約定，構不成被告違約之理由，原告單方違約拒不按期給付價金，經定相當期限催告後仍不履行，被告依法解除契約，並依買賣契約第九條規定沒收已付款項，自無不合。
（四）本件原告所購買之三０七、三０九號二戶既屬同一人所有，其隔戶牆為同一所有人，即為該區分所有權人之專有部分，非共用部分，得行使所有權自由處分專有之隔戶牆，包括局部打通或拆除。且依土地暨結構技師 黃宜男 八十八年十一月廿四日就系爭二戶間之隔戶拆除所作結構安全之鑑定，結論為「據查原始設計資料，前述隔戶牆係非結構性RC牆，拆除該牆將不影響結構主體之安全」，是以結構技師專業判斷該項拆除顯無妨害其他住戶安全之虞，本件打通既未影響其他住戶安全，管委會或建管機關自無制止之餘地。又對於系爭共同壁之可否打通問題，兩造各執一詞；系爭共同壁係區分所有物之專有部份，殊非共同部份，睽之上開規定，大廈管委會又非公寓大廈之主管機關，該會欠缺禁止該區分所有人將之打通之法源，原告今以管委會之禁令作為無法打通之証據，其証明力顯有不足，難以採信。
（五）本件契約全文字義，並無語意不清、隱藏其他內涵之字句，可探求真意，且無隻字片語提及將來可合併打通為契約生效條件，原告所稱「退步言之，縱不認『合併打通』之合意為契約之內容，則此合意依兩造之真意探求，亦應認為契約有效與否之停止條件，即被告應使系爭之房屋順利合併打通，契約始生效力，茲該條件既因管理委員會之不同意而無法成就，契約自屬無效.....」，不無前後矛盾之情形，何足採憑。
（六）本件買賣糾紛自爭議開始至今已歷十二個月尚未解決，就被告本件之損失概算如下：
１價差以外之損失，共壹佰零玖萬叁仟壹佰肆拾捌元。
⑴房屋稅負擔，貳萬玖仟柒佰零柒元。
⑵地價稅負擔，叁仟玖佰陸拾貳元。
⑶水電費負擔，伍仟貳佰陸拾捌元。
⑷大樓管理費負擔，柒萬捌仟柒佰貳拾元。
⑸土地增值稅因八十八年度與八十九年度公告現值調高，須再增加稅賦壹萬伍仟肆佰玖拾壹元。
⑹利息損失，玖拾陸萬元。
２價差損失約三百萬元。
三、證據：提出土地增值稅繳款書、八十八年十一月十一日、同年月十二日、八十九年一月十七日律師函、震災勘驗報告、管委會八十八年十月一日公告、黃宜男土木暨結構技師事務所結構安全證明、使用執照、同棟大樓他戶之買賣契約書、繳款發票（以上皆影本）等件為證。
理由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第二百五十五條第一項第七款、第二項分別定有明文。本件原告追加備位聲明，係以該系爭不動產買賣契約有約定「打通合併使用」之條件，因該條件已無法成就，故請求被告返還原告所繳之價金，其與先位聲明間均係以本件就有無約定「打通合併使用」為前提，因此就追加備位聲明部分，不須另行蒐集新訴訟資料，得認為不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核之首揭法條，原告追加備位之訴部分，自屬合法，先予敘明。
二、本件原告起訴主張：兩造於八十八年八月二十四日就本件系爭不動產訂立買賣契約，總價金為新台幣二千五百廿萬元，除定金一百萬元外，已依約繳付第一期款五百萬元。由於原告購買二戶房屋，旨在打通一體裝璜、合併使用，雙方並以口頭約定，被告應負責使管理委員會同意打通，否則契約即視為違約，詎被告始終無法令管理委員會同意打通，故有違約情事，原告爰依據契約第九條之規定解除契約並先位聲明請求被告返還原告所交付之價金暨同額之違約金。另如不認為被告有違約之情事，亦應認為「打通合併使用」之停止條件已無法成就，故契約無法生效，備位請求被告返還已付全部價金。被告則以：兩造之不動產買賣契約只約定現狀點交，並未約定以能打通一體裝潢、合併使用為條件。原告未依據買賣契約給付第二期款，經被告合法催告後，原告未於期限內付款。依買賣契約第九條之規定，被告自得解除契約沒收已付款，本件契約業經被告合法解除並沒收原告已付款項在案，而解除權之行使屬於不違約之一方，原告違約在前，自無行使解除權請求返還已付款項之餘地。本件買賣糾紛已歷年餘尚未解決，故被告就價差以外實際損失為壹佰零玖萬叁仟壹佰肆拾捌元，另有價差損失約叁佰萬元等語置辯。
二、本件原告主張兩造於八十八年八月二十四日就本件系爭不動產訂立買賣契約，總價金為新台幣二千五百廿萬元，除定金一百萬元外，已依約繳付第一期款五百萬元等情，業據其提出不動產買賣契約書，且為被告所不爭執，堪信為真實。然原告主張訂約時，兩造乃以口頭約定，被告應負責使管理委員會同意打通，否則契約即視為違約，嗣因被告無法提供使管理委員會同意打通之證明，有違約之情事，故原告自得解除契約一事，為被告所否認。被告並以原告無故不依約繳納買賣價金，經催告後仍未依約履行，故該買賣契約業經被告解除並沒收原告所繳納之價金，該契約既經解除，原告自無從解除之。故本件契約何人享有解除權，係端視系爭不動產買賣契約中是否有以「被告應負責使管理委員會同意打通兩間房屋」為條件。
三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。當事人間之約定非決定或變更契約之性質者，亦即不屬於訴訟標的法律行為之本質部分，而不引起法律行為變更其類型特性之「附款」，由為該主張之當事人負舉證責任。復按所謂條件，必須為當事人意思所決定者，基於當事人之意思，使法律行為效力之發生或消滅，繫於一定事實。而法律行為是否附有條件，應依實際內容定之。本件原告主張就兩造所成立之不動產買賣契約中有約定以「被告應負責使管理委員會同意打通兩間房屋」為條件，自應由原告負擔舉證責任。經查：
（一）又條件之約定，雖不以書面為必要。惟依本件不動產買賣契約第一條第二項既然載明為「依照現狀點交」，依據契約文義解釋，實難認兩造有打通二戶共同壁之約定。且原告係委託熟諳法律事務之律師出面製作本件買賣契約，並非使用市面上通用之例稿，倘被告曾「承諾負責使管理委員同意打通」或「保証打通之事絕無問題」，為契約附帶條件，並就此議題雙方成立共識，為求慎重，原告自會要求以書面方式明載於契約條款，由雙方簽認，如僅以口頭約定方式處理，並在書面上反而約明以現狀點交，即與常理有悖。
（二）另依據原告所聲請訊問之證人陳麗菁律師（即本件契約製作人）證稱「有提到兩間房子打通之事情，....管委會也沒有禁止打通之情形，所以沒有特別記載，....，當初管委會之情形是不干涉，故沒有提到管委會之事，也沒有要得到管委會同意之情形。」（參本院八十九年五月二十二日訊問證人筆錄，本院卷第二十九頁背面、第三十頁）。另依據證人鄭溫暖其證稱「當初有談到房子必須打通，而且打通我們才買。....我們認為打通是必要要件，才沒有寫在契約上，也沒有特別談到，沒有打通是違約。」（參本院八十九年七月十日訊問證人筆錄，本院卷第六十四頁背面）。由前該兩位證人之證言，縱其所言均屬實，亦僅能證明兩造於訂約時，曾談論到房子打通之事實，卻無法尤其證言遽為推論契約已有兩造有約定以「被告應負責使管理委員會同意打通兩間房屋」為條件。且證人既分別證稱「沒有要得到管委會同意」及「沒有談到沒有打通是違約」，反足推論當初雙方並未將此明訂為契約之條件。
由上可知，兩造於訂立本件不動產買賣契約時，即便確有談及兩戶間能否打通之問題，但充其量僅係讓原告為願意買受本件不動產法律行為之「動機」，並未提升為法律行為之一部份，而成為法律行為之內容。而逕要求被告有負擔使此條件成就之義務。
四、從而，原告既無法證明本件契約兩造有約定以「被告應負責使管理委員會同意打通兩間房屋」為條件，故其主張被告有違約情事，先位請求被告應依約加倍返還原告所交付之定金、買賣價金及利息；及主張契約有不能成就之情事，備位請求被告應返還原告所交付之定金、買賣價金及利息，均無理由，應併予駁回。
五、末按民法第二百五十二條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。最高法院七十九年度台上字第一六一二號判例著有明文參照。惟本件原告原付之價金，既經被告於契約解除後，依約明示將之移作違約金，顯已變更該價金之性質。至違約金如屬過高，法院縱可為酌減，然酌減後金額之返還，係屬不當得利之範疇，要不能使違約金之性質再度回復為價金。原告先備位之聲明均係請求被告返還價金，即便至訴訟後階段，本院已要求被告提出實際上損失之計算基準時，原告仍主張自己係有權解約者，或契約條件不能成就，請求被告返還買賣價金，故本院自無從審酌本件違約金是否有過高之情事，附此敘明。
六、原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核予判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論斷：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中華民國八十九年十月二十五日
民事第四庭法官黃柄縉右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年十月二十五日~B法院書記官郭中文