裁判字號：臺灣臺北地方法院89年訴字第3402號民事判決
裁判日期：民國89年10月25日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺北地方法院民事判決八十九年度訴字第三四○二號
原告甲○○訴訟代理人 張孝詳 律師被告乙○○住台北市○○區○○路一段五十二巷八號六樓訴訟代理人 黃鴻圖 律師複代理人 林玠民 律師右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣柒拾壹萬伍仟伍佰肆拾元及自民國八十九年六月二十四日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾叁萬玖仟元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣柒拾壹萬陸仟元供擔保後，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）七十一萬五千五百四十元及自支付命令狀繕本送達之翌日即民國八十九年六月二十四日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告於八十七年間欲購買漢洋建設股份有限公司（以下簡稱漢洋公司）所興建之「BR六科技大樓」乙戶房地，乃商請時任漢洋公司之員工即原告出名向漢洋公司預以員工購屋優惠方式提出申請，被告並承諾有關原告出名買受不動產所發生之一切價金等費用均由其負擔，且保證絕不因此造成原告任何損害，關於此事實有兩造於八十七年十月一日簽定之協議書乙份可稽，嗣原告即需以優惠價格六百七十八萬元向漢洋公司購買「BR六科技大樓」之房地乙戶，雙方並簽定不動產買賣契約書乙份，惟當時公司優惠價格方式尚未定案，乃於買賣契約第十五條特定附記：「本買賣總價款，俟公司董事會該開會確定後，差額部分，於應付尾款時再行多退少補」。
（二）原告簽定上開契約後，漢洋公司嗣後於八十七年十一月十一日經董事會正式通過員工優惠購屋辦法，該辦法第二條規定本優惠辦法僅適用於公司服務買一年之員工，然簽約時原告尚未滿一年，不符此項優惠資格，是漢洋公司乃依不動產買賣契約書後之特別約定向原告請求給付差額價金七十一萬五千五百四十元，並於八十九年四月起按月自原告薪水中扣除二萬元。
（三）被告既於協議書第一條、第二條約定負擔購買不動產所發生之一切價金，並保證不動產相關債權、稅金、其他一切費用，絕不造成原告任何損害，則被告自應依合約書約定負擔。
三、對被告抗辯之陳述：
（一）按被告所呈八十九年九月八日答辯狀第三、四點所言並非事實，蓋因八十七年九月間漢洋公司內部不僅並無任何員工向公司購買不動產必可享受銷售價格九折優惠之規定，抑且當時公司所草擬之員工優惠方案即已暫定優惠之資格係限於任職滿一年以上之員工，僅尚未經董事會正式核定通過而已，而當時原告並不具備優惠之資格，自無可能以此詐騙被告，且此為極易查知之事，被告自無可能不先行了解而貿然與原告簽協議，是被告既然與原告簽協議，自難諉為不知公司暫定之優惠資格，尤難諉稱不知原告不具備優惠資格。況依協議書第二項明白約定「：：：乙方（指被告）尚須將本不動產相關之債權、稅金、其他一切費用等處理乾淨，保證絕不造成甲方任何損害」等語，益足以證明本案係被告主動要求借用原告之名義購買，且被告亦明知原告之資格有所欠缺，否則殆無可能有此約定，且亦應約由原告負責處理乾淨，是被告稱係原告主動要求被告給付報酬並以其名義購買不動產，顯然不實。
（二）次查協議書第二項約定：「：：：乙方尚須將與本不動產相關之債權、稅金、其他費用等處理乾淨，保證絕不造成甲方任何損害。」等語，足以證明被告顯然知悉原告並不具備漢洋公司暫定之員工優惠資格，惟其有把握必能以優惠價格購買，否則被告豈有可能於協議書內約定保證必定將債權等費用處理乾淨，絕不造成甲方任何損害？是被告嗣後無法與漢洋公司談妥以優惠價格購買，因而造成原告之損害，被告自應負賠償責任。
（三）再按原告係於八十七年十月一日簽訂買賣契約書，而漢洋公司嗣於八十七年十一月十一日即經董事會正式通過員工購屋優惠辦法，是被告於斯時顯然不可能不知悉原告不具優惠資格，查被告若果於簽協議書時不知原告不具優惠資格，則依常理被告於優惠辦法公布後又豈有可能仍執意購買並繳交買賣價金？是被告既然仍願買受，則原告不具優惠資格之風險，當然係由其自行承受，不能執此為卸責之藉口。
（四）復按原告與漢洋公司簽訂買賣契約書後，被告即曾透過公司內部人員與公司協商，惟幾經協商均未能達成共識，漢洋公司最後才於八十九年二月十七日正式行文原告要求補足差額，是被告既然不能將債權處理乾淨，自難卸其賠償之義務。
（五）又按漢洋公司從未認定原告具有優惠資格，而被告亦明知原告不具優惠資格，則於漢洋公司依買賣契約書之約定向原告追補買賣價金時，被告自應依協議書第一項之約定全數負擔。
（六）按漢洋公司已向原告追討買賣價金之差額，且已自原告之薪水中按月扣除兩萬元至完全清償為止，則原告之損害顯已確定發生，是被告認原告之損害並未發生，自不足採，又被告如認漢洋公司向原告追討買賣價金差額並無理由，惟亦不能免除其依協議書對原告所負之責任，被告仍需負責賠償，並以另外之法律關係向漢洋公司主張返還之。
（七）末按本件被告之主張均與事實不符且並未舉證以實其說，原告皆否認之。
四、證據：提出原證一：協議書乙紙；原證二：不動產買賣契約書乙份；原證三：漢洋建設公司八十七年十一月十六日（八七）漢董字第五八０號函乙紙
；原證四：漢洋建設股份有限公司暨員工親友購屋優惠辦法乙份；原證五：漢洋公司八十九年二月十七日（八九）漢開字第０七六
號函乙紙；原證六：員工購屋優待申請書乙紙；原證七：員工薪資明細表乙紙；原證八：計算明細表乙紙；原證九：收入憑單乙紙為證。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：
（一）按民法第九十八條規定，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。故解釋雙方簽訂之系爭協議書，即應斟酌簽約當時之全部事證為斷，自不待言。
（二）觀其先前發函予被告之內容即支付命令聲請書狀之理由觀之，應為下列：
１、於八十七年十月一日所簽之協議書第二條約定：「乙方︵即被告︶保證前述不動產過戶到甲方名下後，四十五日內必須再行移轉給第三者，乙方尚須將與本不動產相關之債權、稅金、其他一切費用等處理乾淨，保證絕不造成甲方任何損害。」
２、原告與訴外人漢洋公司簽訂之不動產買賣契約書附記：「本買賣總價款，俟公司董事會開會確定後，差額之部份，於應付尾款時再行多退少補。」
（三）查八十七年九月間，因原告稱其為漢洋建設股份有限公司員工，依該公司內部規定，該公司員工向公司購買不動產可享銷售價格九折之優惠，被告可先以其名義承購不動產，再行轉手，可節省百分之十之價金，不過被告必須支付十二萬元予原告作為報酬，雙方達成協議，而於八十七年十月一日簽訂協議書，原告自行另與漢洋公司簽訂不動產買賣契約書，所有程序均由原告全權辦理，原告與漢洋公司簽訂買賣契約書暫議訂之價格為每坪四十萬元，打九折即每坪三十六萬元，十八．八六坪總價六百七十七萬八千八百元，買賣總價暫列整數六百七十八萬元，買賣契約書附記：本買賣總價款，俟公司董事會開會確定後，差額之部份，於應付尾款時再行多退少補。之後漢洋建設股份有限公司核定總價款為七百一十五萬五千四百元，九折優惠之買賣總價款為六百四十三萬九千八百六十元，經由原告轉知被告後，被告即將報酬及買賣價款交付原告，完成過戶，並依協議書第二條之約定，於四十五日內再完成過戶予第三人，並負擔所有費用無訛，此乃事實之始末，應為原告所不爭執。
（四）是則原告得因借用其名義，受有報酬十二萬元，係以原告有資格以九折承購為前提，故協議書中不致對原告之優惠資格質疑而預為任何約定，否則被告豈願支付十二萬元之高額報酬？再觀協議書第二條約定之文義，係指被告必須於四十五日內辦妥所有移轉程序及負擔全部費用，不能使原告因被告之遲誤而受有損害，絕不包括原告自身資格有問題而受到之損害，此為文義之當然解釋，再以簽訂協議書時，雙方並未對原告之優惠資格有任何質疑之情形觀之，雙方意思表示之真意亦應如此解釋，否則原告受有十二萬元報酬之賣點何在？且被告已依約定完成過戶即負擔全部費用，完全依約履行。原告今因自身之優惠資格遭漢洋公司取消，而任意曲解協議書第二條約定之真意作為起訴之依據轉稼損失，實屬無由。
（五）次查系爭協議書簽訂於八十七年十月一日，而原告自承漢洋公司於民國八十九年二月十七日正式行文要求補足差額，前後時間相差近一年半，足證優惠資格會遭取消，絕非系爭協議書簽訂時所能慮及，益證協議書第二條，絕不可能就未能慮及之事項預作約定。又原告與漢洋公司簽訂之買賣契約書，被告並非契約當事人且未參與簽約，該契約書之內容自無由拘束被告，原告與漢洋公司就其公司內部作業有何約定，被告亦無從置喙，原告以其與漢洋公司之約定作為請求被告給付之依據，已屬無由，且該買賣合約之總價款，業經原買賣契約之六百七十八萬改核定為六百四十三萬九千八百六十元，此即買賣契約書附記所指之事，該價金已付訖無訛，不動產產權已全部移轉完峻，益證附記所稱之多退少補，絕非指原告優惠資格遭取消所產生之差額，至為明顯。
（六）退萬步言，原告請求給付七十一萬五千五百四十元，其計算之依據何在？原告之損害是否確已發生，均未見其舉證說明。足見原告之訴顯無理由。另原告主張依協議書第一條約定，被告應負擔不動產所發生之價金，惟系爭不動產買賣契約於八十七年十月一日簽訂時，即書明價金為六百七十八萬元，其後又核定為六百四十三萬九千八百六十元，系爭不動產之買賣價金已然確定，被告給付整數六百四十四萬元，並完成過戶，此情均為原告自承無誤，故被告已依協議書之約定負擔不動產所發生之價金完峻，不論依六百七十八萬元或六百四十四萬元，被告均無再給付七十一萬五千五百四十元之理，原告請求被告依此約定再給付七十一萬五千五百四十元，顯然無據。
理由
一、原告起訴主張被告於八十七年間欲購買漢洋公司所興建之「BR六科技大樓」乙戶房地，乃商請任職於漢洋公司之員工即原告出名向漢洋公司欲以員工購屋優惠方式提出申請，嗣兩造於八十七年十月一日簽定協議書，被告承諾有關原告出名買受系爭不動產所發生之價金、稅金等一切費用均由其負擔，並保證絕不因此造成原告任何損害，原告乃以優惠價格六百七十八萬元向漢洋公司購買「BR六科技大樓」之房地乙戶，並與漢洋公司簽定不動產買賣契約書乙份，惟當時漢洋公司關於員工優惠方式尚未定案，乃於買賣契約第十五條特定附記：「本買賣總價款，俟公司董事會該開會確定後，差額部分，於應付尾款時再行多退少補」。原告簽定上開契約後，漢洋公司於八十七年十一月十一日經董事會正式通過員工優惠購屋辦法，依該辦法第二條規定本優惠辦法僅適用服務買一年之員工，然簽約當時原告任職尚未滿一年，不符此項優惠資格，是漢洋公司乃依不動產買賣契約書後之特別約定向原告請求給付差額價金七十一萬五千五百四十元，並於八十九年四月起按月自原告薪水中扣除二萬元。被告既於協議書第一條、第二條承諾負擔購買系爭不動產所發生之一切價金，並保證絕不造成原告任何損害，則被告自應依協議書約定給付原告不足之買賣價金。為此，爰依系爭協議書第一、二條約定及債務不履行之規定，訴請被告給付差額價金七十一萬五千五百四十元，及如聲明第一項所示之利息、違約金。
二、被告則以原告於八十七年九月間稱其為漢洋公司員工，依該公司內部規定員工向公司購買上開不動產可享有銷售價格九折之優待，被告可先以其名義承購不動產再行轉手可節省百分之十之價金，但被告必須支付十二萬元作為報酬，被告同意原告之要求，兩造於八十七年十月一日簽定系爭協議書，原告另自行與漢洋公司簽定不動產買賣契約書，所有程序均由原告全權辦理，該不動產買賣契約記載之買賣總價款暫列為六百七十八萬元，後經漢洋公司董事會核定買賣總價款為七百十五萬五千四百元，九折優惠價格為六百四十三萬九千八百六十元，被告亦依約給付價款並依協議書第二條約定於四十五日內將該不動產再完成過戶予第三人，並負擔所有稅款，被告之所以借用原告名義購買上開不動產，自係為減少百分之十價金之支出，則上開協議書之簽定內容自應以原告有資格以九折承購為前提，系爭協議書所指不使原告受到損害，絕不包括原告因自身資格有問題而受到之損害，否則被告何需交付原告十二萬元，漢洋公司於八十九年二月十七日方正式行文要求原告補足差額，此與兩造簽定上開協議書之時間前後相差近一年半，更可見被告優惠資格遭到取消，此絕非訂定系爭協議書當時所能預見，則系爭協議書之內容絕不可能就無法預知之事情而為約定。原告與訴外人漢洋公司簽定之不動產買賣契約書之內容，被告既非當事人當不受該不動產買賣契約書之拘束，且該買賣總價款既經六百七十八萬元核定為六百四十三萬九千八百元，此即上開買賣契約書所附記之事，則該買賣價金亦已付迄，該附記條款絕非原告所稱之多退少補值之差額等語資為抗辯。
三、原告主張其於八十七年間任職漢洋公司，兩造於八十七年十月一日簽定協議書，約定由被告借用原告名義購買漢洋公司所興建坐落於台北市○○區○○○路○段○○○號十二樓之一之「BR六科技大樓」乙戶之房屋暨坐落基地。兩造簽定上開協議書後，原告於八十七年十月份與漢洋公司簽定之不動產買賣契約，約定原告向漢洋公司購買上開不動產乙戶，買賣總價金約定為六百七十八萬元，原告與漢洋公司簽定買賣契約後，漢洋公司於八十七年十一月十一日經董事會正式通過員工優惠購屋辦法，該辦法第二條規定員工購買上開不動產之優惠辦法僅適用於公司服務滿一年之員工，然簽約當時原告任職尚未滿一年；漢洋公司於八十九年二月十七日正式發文請求原告給付差額價金七十一萬五千五百四十元，並於八十九年四月起按月自原告薪水中扣除二萬元，業據原告提出協議書、不動產買賣契約書、漢洋建設股份有限公司暨員工親友購屋優惠辦法、漢洋公司八十九年二月十七日（八九）漢開字第０七六號函、員工薪資明細表及計算明細表為證，並為被告所自認，應認原告之主張為可採信。則本件所應審究者為上開不動產原告與訴外人漢洋公司購買之買賣價金若干；原告向訴外人漢洋公司購買上開不動產之買賣價金是否均由原告負擔。
四、經查：
（一）兩造於八十七年十月一日簽定上開協議書後，原告與訴外人即於八十七年十月間簽定上開不動產之買賣契約，買賣總價款暫列為六百七十八萬元，並於買賣契約附記部分記載：「本買賣總價款，俟公司董事會開會確定後，差額之部分於應付尾款時再行多退少補」，此有原告提出不動產買賣契約書一紙在卷可稽。則由系爭不動產買賣契約書附記約款可知，系爭不動產確實之買賣金額若干，尚應經漢洋公司董事會確定。嗣漢洋公司於八十九年二月間要求原告補足系爭不動產之買賣價款七十一萬五千五百四十元，應認系爭不動產之買賣價金尚有七十一萬五千五百四十元尚未繳納。被告雖稱其已給付上開不動產之買賣價金六百四十三萬九千八百六十元，而此價錢即為上開買賣不動產之總價七百十五萬五千四百元打九折之金額，業經漢洋公司董事會核定通過等語，然被告對其所稱買賣價款六百四十三萬九千八百六十元之金額已經漢洋公司董事會核准乙節，並未舉證以實其說，應認系爭不動產之買賣總價為七百十五萬五千四百元。至於被告爭執漢洋公司於不動產買賣契約簽定後將近一年半方向原告要求補足價款乙節，漢洋公司何時請求原告補足價款，此為漢洋公司之權利，被告復未舉證漢洋公司行使權利有何違反誠實信用原則、或以損害他人為主要目的等情事，則漢洋公司迄於八十九年二月間方要求原告補足價款，自不影響原告依系爭不動產買賣契約書應給付原告七百十五萬五千四百元之買賣價金。職故，原告向訴外人漢洋公司購買系爭不動產之買賣價款為七百十五萬五千四百元，堪可認定。
（二）兩造於八十七年十月一日簽定之協議書約定，被告借用原告名義承買上開不動產所發生之價金、稅金及其他一切費用等均由被告負擔；第二條約定被告應將上開不動產之債權、稅金、其他一切費用等處理乾淨，保證絕不造成原告任何傷害，此為兩造所不爭執，並有原告提出之協議書一紙在卷可稽。則依兩造協議書之約定，被告必須負擔借用原告名義購買系爭不動產所發生之價金等一切費用。被告雖抗辯如當時其知悉原告資格不符，不可能與原告簽定系爭協議書並支付原告佣金十二萬元，故原告符合優惠資格自屬兩造協議書之內容，被告亦係在此前提下方與原告簽定協議書等語。然被告亦到庭自認：當時原告並未向其保證伊符合優惠資格，但被告不知道原告資格不符，伊以為只要是員工即可優惠，到了八十七年十一月間漢洋公司上開優惠辦法公布後才知道原告資格不符等語（參本院八十九年十月十一日言詞辯論筆錄）。則原告當時並無積極表示其符合漢洋公司上開優惠辦法，使被告誤信其符合優惠價格購買上開不動產之資格，被告復未提出當時漢洋公司已公布而原告符合之優惠辦法；且遍觀原告所提出之上開協議書全文，亦未記載必須原告符合漢洋公司購買系爭不動產之優惠資格、並以此優惠資格購買系爭不動產之買賣價款，方屬被告負擔買賣價款之範圍，則被告所稱其依協議書應負擔之買賣價款僅限原告以優惠資格購買系爭不動產之買賣價款乙節，應是存在於被告內心之動機，並非兩造契約之內容，僅是被告是否可依民法第八十八條第二項主張當事人之資格錯誤行使撤銷權之問題。況原告係在兩造簽定上開協議書後，方與漢洋公司簽定系爭不動產買賣契約書，則兩造簽定系爭協議書當時，尚無原告向訴外人漢洋公司購買系爭不動產之買賣價金存在，則被告依上開協議書第一條約定，所應負擔借用原告名義購買上開不動產之買賣價金，自係指被告借用原告名義向訴外人漢洋公司購買系爭不動產原告因此所必須支付之買賣價金。被告因借用原告名義購買上開不動產，僅支付買賣價款六百四十三萬九千八百六十元，尚不足七十一萬五千五百四十元，原告因此遭漢洋公司要求補足買賣價金，並已自八十九年四月份起自原告薪水中扣除，就此部分買賣價金，自亦應由被告負補足之責。至於被告所稱支付十二萬元佣金予原告，則兩造契約內容自必以原告具備優惠資格之買賣價金方為原告應負擔之買賣價金乙節，縱令屬實，然被告借用原告名義購買系爭不動產，不論原告是否具備優惠資格而可以優惠價格買受系爭不動產，然對原告而言，必須出面辦理簽定系爭不動產買賣契約之手續、負擔被告未依約繳納價款等風險，自未能以被告曾支付原告十二萬元佣金，即認兩造上開協議書關於被告應負擔之買賣價款以原告受有優惠資格為限。
五、綜上所述，被告因借用原告名義購買上開不動產，致原告遭漢洋公司要求補足買賣價金七十一萬五千五百四十元，此既為被告借用原告名義購買系爭不動產所產生之買賣價款，依上開協議書第一條約定，自應由被告負擔，則原告請求被告給付七十一萬五千五百四十元及自支付命令狀送達之翌日即八十九年六月二十四日起至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條規定，判決如主文。
中華民國八十九年十月二十五日
民事第二庭法官黃書苑右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年十月二十六日
法院書記官蔡梅蓮