臺灣高等法院92年度重上字第423號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院92年重上字第423號民事判決

裁判日期：民國92年12月23日

裁判案由：返還房屋等

臺灣高等法院民事判決九十二年度重上字第四二三號
上訴人和愛服飾有限公司法定代理人 吳素珍 訴訟代理人 吳宏城 律師被上訴人正中彩色製版股份有限公司法定代理人 黃國源 訴訟代理人 賴沈月霞 右當事人間返還房屋等事件，上訴人對於中華民國九十二年七月十五日臺灣板橋地方法院九十一年度訴字第一六０八號第一審判決提起上訴，經本院於九十二年十二月九日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應將坐落台北縣中和市○○段二十八張小段四○五號地上建號二六○○一號即門牌號碼台北縣中和市○○路○○○巷○弄○號三樓房屋，暨建號二五九九八號如附圖所示Ａ部分即編號Ｂ１之一四號停車位返還上訴人，並自民國九十年十二月十日起至返還系爭建物之日止，按月給付上訴人新臺幣貳萬肆仟叁佰捌拾壹元。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
本判決第二項於上訴人以新臺幣叁佰萬元供擔保後，得假執行，但被上訴人如於假執行程序實施前，以新臺幣玖佰萬元為上訴人預供擔保後，得免為假執行。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：原判決廢棄。
被上訴人應將坐落台北縣中和市○○段二十八張小段四○五號地上建號二六○○一
號即門牌號碼台北縣中和市○○路○○○巷○弄○號三樓房屋，暨建號二五九九八號如附圖所示Ａ部分即編號Ｂ１之一四號停車位（下稱系爭建物）返還上訴人。
被上訴人應自民國九十年十二月十日起至返還系爭建物之日止，按月給付上訴人新臺幣（下同）八萬元。
請准以供擔保為條件之假執行宣告。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：兩造所定不動產買賣契約記載「．．尾款以貸款支付，買方至遲應於完稅日起二週
內完成銀行貸款之對保手續，否則視同無條件放棄貸款之權利，應於交屋時以現金補足。」，實為制式合約內容，惟伊於簽約時即將系爭不動產交付被上訴人使用，上開契約內容顯與事實不符，係疏未刪除或更正之誤。
不動產交易實務上之完稅，一般均由應負擔之人將應納稅款交由委辦代書代行繳納
，鮮少由當事人自行拿稅單繳納，兩造間系爭買賣契約亦約定共同委託代書辦理移轉登記及相關手續，被上訴人辯稱向承辦代書索取稅單遭拒而無法代繳稅款，顯與交易常情不符。
 蕭琪琳 代書通知被上訴人完稅時，被上訴人尚未覓妥貸款銀行而無法繳納增值稅，
而兩造約定完稅前被上訴人應先完成貸款銀行對保及簽約手續，被上訴人並未依約完成，應負遲延及違約責任。
伊於九十一年三月二十五日以存證信函催告被上訴人於同年月三十一日前完成完稅
手續，逾期即解除契約，被上訴人於同年月二十六日收受催告通知，並未曾向代書繳納完稅款，更未曾向代書索取稅單，伊乃於同年四月八日解除契約。
兩造共同委任蕭琪琳代書辦理不動產移轉登記及相關手續，並約定由被上訴人繳納
土地增值稅，則就完稅行為之履行，蕭琪琳應為被上訴人之債務履行輔助人，縱被上訴人未向蕭琪琳取得土地增值稅單而無法完稅，亦屬被上訴人之責任，與伊無關。
縱伊當時催告不合法，伊亦得以書狀送達為催告被上訴人繳納土地增值稅，而被上
訴人未於九十二年九月十八日準備書狀送達後五日內繳稅，伊並為解除契約之意思表示。
叁、證據：除援用原審提出者外，補提不動產登記簿謄本，並聲請訊問證人蕭琪琳。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：駁回上訴。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：上訴人未將契稅及土地增值稅單交伊，伊無從繳納。
世華銀行莊敬分行（下稱世華銀行）核准伊貸款申請，伊通知上訴人至銀行辦理貸款手續及繳納增值稅，上訴人拒未會同辦理，且表示不願出售系爭不動產。
與系爭房屋相類似房屋之租金每月約為二、三萬元。
叁、證據：援用原審提出者。
理由上訴人主張：兩造於九十年十二月十日簽約，被上訴人向伊購買系爭建物及其基地
應有部分即台北縣中和市○○段二八張小段四○五號地應有部分一萬分之七七二，約定土地增值稅由伊負擔但由被上訴人代繳，自尾款扣除，伊已將系爭建物交被上訴人使用，詎被上訴人於主管機關核定土地增值稅後竟拒不繳納，伊於九十一年三月二十五日催告被上訴人於同年月三十一日前繳清，被上訴人拒不置理，伊乃於同年四月八日通知解除契約，並於同年月十日送達被上訴人，兩造間買賣契約既經解除，被上訴人即無使用系爭建物權利，竟仍為使用，受有相當於租金之不當得利等情，爰本於民法第二百五十九條、第一百七十九條及第七百六十七條規定，求為命被上訴人給付將系爭建物騰空返還予伊並自九十二年十二月十日起至騰空返還系爭建物之日止，按月給付八萬元之判決。
被上訴人則以：上訴人並未將土地增值稅單交伊繳納，致伊無從繳納，伊完成銀行
對保手續後，上訴人竟拒不履約，伊並未違約，上訴人解除契約即非合法，縱認上訴人得解除契約，亦得沒收伊所繳納第一期款四十九萬元為違約金，自不得再請求損害賠償等語，資為抗辯。
兩造不爭之事實㈠兩造於九十年十二月十日簽約，被上訴人向上訴人購買系爭不動產，價金為九百三
十九萬元，於簽約時付款四十九萬元，約定尾款八百九十萬元由被上訴人向銀行貸款支付，買賣契約書制式條款載明：
⑴第五條【貸款處理】「．．．②買方無論是否貸款均應於交付第三次款同時由登記
名義人開立與尾款同額且註明禁止背書轉讓之本票交承辦代書保管，俟核貸後由受託專對代理人通知雙方會同領款交付之同時，將本票返還買方。③買方應依受託專業代理人通知之期日親自辦理開戶、對保，且將存摺、取款條、密碼等資料交代書專責保管，俟核貸通通知雙方會同領款交付或授權逕予撥入賣方指定之帳戶．．．④尾款以貸款支付，買方至遲應於完稅日起二週內完成銀行貸款之對保手續，否則視同無條件放棄代款之權利，應於交屋同時以現金補足」。
⑵第八條【稅費負擔】「．．．②辦理產權移轉、設定登記應納之印花稅、登記規費
、火災保險費、房屋契稅及監（公）證費、代書費等費用由買方負擔。③土地增值稅則由賣方負擔；如有延遲申報，而可歸責於買方之事由，其因而增加者，該增加部分由買方負擔．．．．⑤應由賣方負擔之稅費，買方得予代為繳納並自未付之價款中憑單扺扣」。
⑶第十一條【違約罰則】「①買方不依約履行付款或契約所定其他各項義務者，即為
買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全數沒收，充作違約罰金．．．」。
⑷第十四條【其他特別約定】「．．．②雙方約定以世華銀行莊敬分行為貸款銀行．
．．」。
㈡買賣契約另以手寫方式記載補充約定「①雙方約定自簽約日起將不動產交買方裝璜
，惟買方應將未付款之部分開立同額本票作保證用。②賣方應納之增值稅應由買方代繳，尾款扣除，代繳同時將相等金額之本票歸還。③備証日期之約定，以配合立法院審議中之增值稅減半案，期限以本會期休會止，通過前述減半案者，施行日起三日內備證完畢。④賣方於完稅時，確認銀行貸款之設定契約書用印完畢，始交付所有權狀正本（同時尾款授權撥款同意書交代書保管）」。
㈢上訴人於九十一年三月二十五日以存證信函催告被上訴人於同年月三十一日前完成
完稅手續，將銀行借款之扺押權設定契約書用印完成並交付尾款，逾期將解除契約，存證信函於同年月二十六日送達被上訴人，上訴人再於同年四月八日以被上訴人違反買賣契約第十一條第一項約定為由發函通知被上訴人解除買賣契約，該解約通知於九十一年四月十日送達被上訴人。
㈣兩造共同委任蕭琪琳代書辦理系爭不動產移轉登記手續。
㈤契稅及土地增值稅單由蕭琪琳代書收受後， 蕭代書 曾通知被上訴人到銀行辦理對保。
本件爭點及本院判斷㈠上訴人可否解除兩造間買賣契約？⑴按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受
催告時起，負遲延責任，催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲利責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約，民法第二百二十九條、第二百五十四條分別定有明文。
⑵又按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八
條定有明文，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院十九年上字第四五三號判例參照）。
⑶兩造於買賣契約制式條款外另以手寫方式記載部分約定，其制式條款及手寫約定條
款內容不盡相符，應認兩造有以手寫約定條款內容補充或修正制式條款內容之意。而系爭買賣標的價款共九百三十九萬元，被上訴人僅支付其中四十九萬元，要求其餘款項均以銀行貸款支付，上訴人乃要求被上訴人完稅時，應提出銀行貸款文件及辦理扺押權設定文件，並應會同至貸款銀行確認貸款無問題後，當場於銀行繳納稅款等情，已經兩造共同委任之土地代書蕭琪琳結證在卷，被上訴人亦自認增值稅是要到貸款銀行繳納（本院卷三四頁），足見系爭買賣契約手寫條款約定「．．．②賣方應納之增值稅應由買方代繳．．．③備証日期之約定，以配合立法院審議中之增值稅減半案，期限以本會期休會止，通過前述減半案者，施行日起三日內備證完畢。④賣方於完稅時，確認銀行貸款之設定契約書用印完畢，始交付所有權狀正本（同時尾款授權撥款同意書交代書保管）」之真意，應係上訴人於立法院審議通過土地增值稅減半案施行日後三日內取得減半之增值稅單，通知被上訴人至被上訴人預定貸款之世華銀行，確認該行同意貸款額度足以支付被上訴人尚未繳納之款項後，由被上訴人自該額度內部分款項繳納增值稅後，出具授權撥款同意書，同意世華銀行將繳納增值稅後價款餘額逕行撥付上訴人，則被上訴人於完稅前自應先取得世華銀行貸款之同意。
⑷蕭琪琳領得系爭土地之土地增值稅單後，通知被上訴人要求到銀行辦理完稅及貸款
撥付手續，惟被上訴人因尚未取得銀行同意貸款而未辦理，於繳納增值稅末日即九十一年三月二十五日（稅單核發後三十日），上訴人因被上訴人仍未繳稅，以存證信函催告被上訴人繳納，被上訴人未依催告繳納，上訴人再於同年四月八日通知解除契約後，被上訴人之代理人賴沈月霞始約蕭琪琳至世華銀行，希望上訴人重新申請稅單以免增加滯納金，蕭琪琳徵詢上訴人意見，上訴人以契約已經解除為由拒絕等情，亦經蕭琪琳結證在卷，核與被上訴人自認「稅單下來時，我們辦的房屋貸款還沒有下來」（原審卷三八頁）及告知蕭琪琳稅單過期，請重新聲請等情節相符，蕭琪琳證詞自非不可採信。
⑸被上訴人應代上訴人繳納土地增值稅，並於完稅前取得世華銀行貸款同意，如前述
，而土地增值稅納稅義務人於收到土地增值稅繳納通知書後，應於三十日內向公庫繳納，如逾期未繳，將遭處罰滯納金（土地稅法第五十條、第五十三條規定參照），則被上訴人至遲應於土地增值稅繳納期限前取得銀行貸款之同意，並於增值稅繳納期限前繳納增值稅，始符契約真意。
⑹蕭琪琳取得土地增值稅單後已通知被上訴人繳納，被上訴人因尚未取得銀行貸款同
意，未於稅單屆至前會同上訴人至貸款銀行辦理繳稅及貸款撥付同意手續，依前開說明，被上訴人給付已有遲延，兩造系爭契約第八條約定土地增值稅如有延遲申報，而可歸責於上訴人之事由，其因而增加者，該增加部分由被上訴人負擔，被上訴人既未於期限內取得銀行貸款同意並繳清土地增值稅，縱因而增加滯納金，依兩造約定，該滯納金仍應由被上訴人負擔，被上訴人辯稱增值稅應由上訴人負擔，伊基於好心始提醒上訴人重新聲請云云，要與約定不符，不足採信。
⑺被上訴人遲延給付後，上訴人於九十一年三月二十五日以存證信函催告被上訴人於
同年月三十一日前完成完稅手續，將銀行借款之扺押權設定契約書用印完成並交付尾款，逾期將解除契約，存證信函於同年月二十六日送達被上訴人，被上訴人仍未證明已取得銀行貸款同意及完稅，上訴人再於同年四月八日以被上訴人違反買賣契約第十一條第一項約定為由發函通知被上訴人解除買賣契約，該解約通知於九十一年四月十日送達被上訴人，如前述，依上開說明，上訴人解除契約即非無據。
㈡上訴人得請求不當得利數額？⑴按契約解除時，當事人互負回復原狀義務，其由他方受領之給付物，應返還之，受
領之給付為物之使用者，應照受領時之價額以金錢償還，民法第二百五十九條第一款、第三款定有明文。上訴人於訂立契約時已將系爭建物交付被上訴人使用，為被上訴人所不爭，並載明於系爭買賣契約手寫補充約定事項，而兩造買賣契約既經上訴人合法解除，被上訴人使用系爭建物之權源溯及消滅，依上開規定，自應將系爭建物返還上訴人並以金錢償還使用系爭建物之利益。
⑵又無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法
院六十一年台上字第一六九五號判例參照）。兩造間買賣契約既經解除，上訴人自得請求被上訴人給付相當於使用系爭建物之租金。而城市地方房屋租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。其所謂土地之申報總價額，依法定地價，建築物價額依該管市縣地政機關估定之價額，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，在平均地權條例施行區域，法定地價係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之百分之八十為其申報地價，土地法施行法第二十五條、第一百四十八條、平均地權條例第十六條分別定有明文。查系爭土地面積五○○五平方公尺，自八十九年七月一日起申報地價為每平方公尺八千四百元，有土地登記謄本（附原法院卷七二頁）可按，系爭建物基地占系爭土地應有部分一萬分之二四四，其申報地價為一百零二萬五千八百二十四元八角，兩造合意系爭建物價額為一百九十萬元（見本院言詞辯論筆錄），則系爭不動產申報總價額為二百九十二萬五千八百二十四元八角，以申報總價額年息百分之十計算，每月租金為二萬四千三百八十一元（0000000．8×10％÷12＝24381，角以下無條件捨去），核與被上訴自租當地租金差不多每月二、三萬元（見本院言詞辯論筆錄）相當，本院認為以每月二萬四千三百八十一元為計算被上訴人使用系爭建物相當於租金之不當得利為當，上訴人主張以每月八萬元計算相當於租金之不當得利，核屬過高。
⑶被上訴人雖辯稱：伊已繳付四十九萬元價金，上訴人得沒收該四十九萬元為違約金
，自不得再向伊請求相當於租金不當得利云云。惟兩造系爭買賣契約第十一條約定「買方不依約履行付款或契約所定其他各項義務者，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全數沒收，充作違約罰金」，則上訴人依上開約定沒入被上訴人已繳四十九萬元，係供為被上訴人不履行買賣契約所致損害賠償（如再行出賣所受價金減少之損失等）之預定，與被上訴人無正當權源使用系爭建物應返還相當於租金之不當得利無涉，被上訴人所辯自不足採信。綜上所述，被上訴人主張上訴人依買賣契約約定，應先洽妥貸款銀行並代繳土地增
值稅，上訴人逾期未洽妥貸款銀行並代繳土地增值稅，經催告仍遲未履行，兩造契約已經合法解除為可採。被上訴人依民法第二百五十九條自得請求上訴人遷讓返還系爭建物，並依民法第一百七十九條、第二百五十九條規定請求上訴人返還自解約日即九十一年十二月十日起至返還系爭建物之日止，以每月二萬四千三百八十一元計算相當於租金之不當得利，即無不合，至上訴人超過上開部分之請求，則屬無據，不應准許。原判決就上開應准許部分，為上訴人敗訴判決並駁回該部分假執行之請求，尚有違誤，上訴意旨，指摘此部分原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄此部分原判決，改判如如主第二項所示。至原判決就上開不應准許部分，為上訴人敗訴判決並駁回其假執行之聲請，理由雖有未當，惟結論並無不合，仍應予以維持，上訴意旨指摘此部分原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
假執行宣告：本判決第二項，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第四百四十九條第
二項、第四百五十條、第七十九條、第四百六十三條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十二年十二月二十三日
民事第五庭
審判長法官黃熙嫣
法官陳介源法官鄭傑夫右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十三年一月二日
書記官劉家聲附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。