臺灣新北地方法院91年度訴字第1608號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院91年訴字第1608號民事判決

裁判日期：民國92年07月15日

裁判案由：返還房屋等

臺灣板橋地方法院民事判決九十一年度訴字第一六○八號
原告和愛服飾有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 吳宏城 律師複代理人 蔡坤鍾 律師被告正中彩色製版股份有限公司
設臺法定代理人乙○○住臺訴訟代理人丁○○○住臺右當事人間請求返還房屋等事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應將坐落臺北縣中和市○○段二十八張小段四○五地號土地（面積五千零五
平方公尺），應有部分一萬分之二四四，及其上建號二六○○一號即門牌號碼臺北縣中和市○○路○○○巷○弄○號三樓房屋，暨建號二五九九八號如附圖所示Ａ部分即編號Ｂ１之十四號停車位騰空返還原告。
㈡被告應自民國九十年十二月十日起至騰空返還前開不動產之日止，按月給付原告新臺幣（下同）八萬元。
㈢原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠被告於九十年十二月十日向原告購買其所有坐落臺北縣中和市○○段二十八張小
段四○五第號土地應有部分一萬分之二四四，暨其上建號二六○○一號即門牌號碼臺北縣中和市○○路○○○巷○弄○號三樓建物，及建號二五九九八號如附圖所示Ａ部分之停車位（下稱系爭不動產），並約定辦理本件產權移轉、設定登記應納之印花稅、登記規費、火災保險費、房屋契稅及監（公）證費、代書費等費用由被告負擔，原告應納之增值稅由被告代繳，原告於簽約當日即已將系爭不動產交付被告占有使用，惟本件應納之契稅、土地增值稅經主管機關核定後，被告竟拒不繳納，依兩造買賣契約之約定，被告不依約履行付款或契約所定其他各項義務者，經原告限期催告逾期仍不履行即解除契約，原告乃於九十一年三月二十五日以中和二支郵局第八十四號存證信函催告被告於同年月三十一日前繳清，逾期逕解除契約，被告於同年月二十六日收受後仍拒不履行，原告遂於同年四月八日發函通知被告解除買賣契約，此項解除契約之意思表示並於送達於被告，本件買賣契約既經解除，被告占有系爭不動產即無法律上之原因，爰依民法第二百五十九條第一項、第一百七十九條第一項及第七百六十七條之規定，求為判決如聲明第一項所示。
㈡按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原
因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。本件買賣契約業經原告解除，則被告自九十年十二月十日其占用系爭不動產即無法律上原因，被告因而受有占有之利益，致原告受有相當於租金之損害，查同棟建物門牌號碼臺北縣中和市○○路○○○巷○弄○號二樓，亦為原告所有，以每月八萬元之租金出租予訴外人哈星族企業社，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告自九十年十二月十日起至返還系爭不動產之日止，按月給付原告八萬元。
三、證據：提出不動產買賣契約書、九十一年三月二十五日中和二支郵局第八十四號存證信函、查詢國內各類掛號郵件查單傳真、九十一年四月八日原告致被告律師函暨其回執、原告與哈星族企業社廠房租賃契約書、九十年臺北縣政府稅捐稽徵處房屋稅繳款書影本各一件、土地登記謄本一件、建物登記謄本二件、臺北縣中和市地政事務所建物測量成果圖影本二件為證，並聲請勘驗現場。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保免為假執行。
二、陳述：本件買賣契約之增值稅固應由被告墊付，再由買賣價金尾款中扣除，惟於增值稅及契稅繳款書核發後，承辦之代書 蕭琦琳 履經催討拒不將稅單交予被告，致被告無從繳納，是被告並無違約情事，原告自不得解除契約，況原告既已收取被告所支付第一期買賣價金四十九萬元充作違約金，縱認原告得解除契約，亦應認被告已賠償原告之損害，且被告所受相當於租金之不當得利，性質應為法定租金，不得以原告出租其他房屋之租金作為計算之依據。
三、證據：聲請訊問證人蕭琦琳。理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意或請求之基礎事實同一者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第二百五十五條第一項第一款、第二款、第二項分別定有明文。本件原告起訴原請求被告將門牌號碼臺北縣中和市○○路○○○巷○弄○號三樓房屋（即臺北縣中和市○○段二十八張小段二六○○一號建物），暨臺北縣中和市○○段二十八張小段二五九九八號，面積一點一六二八平方公尺建物返還原告，並自九十年十二月十日起至返還上開建物之日止，按月給付原告八萬元相當於租金之不當得利，嗣於九十一年十月九日具狀變更聲明為被告應將系爭不動產騰空返還原告，並自九十年十二月十日起至返還之日止，按月給付原告八萬元，被告對其追加無異議，而為本案之言無辯論，依法應視為同意，且原告追加之聲明亦係本於同一買賣契約所生之請求權，其請求之基礎事實同一，是原告所為訴之追加核與首揭法條規定尚無不符，應與准許，先此敘明。
貳、得心證理由：
一、本件原告主張：原告於九十年十二月十日將其所有之系爭不動產售予被告，並約定本件買賣之契稅由被告負擔，原告應納之增值稅由被告代繳，原告於簽約日即將系爭不動產交付被告占有，詎被告於主管機關核定本件契稅、增值稅後竟拒不繳納，原告乃依兩造之約定，於九十一年三月二十五日以存證信函催告被告於同年月三十一日前繳清前項稅款，被告於同年月二十六日收受後仍拒不履行，原告遂於同年四月八日通知被告解除買賣契約，並於同年月十日送達於被告，本件買賣契約既經解除，被告自九十年十二月十日起占用系爭不動產即屬無權占有，且無法律上原因，被告受有占有之利益，致原告受有相當於租金之損害，查原告所有同棟建物門牌號碼臺北縣中和市○○路○○○巷○弄○號二樓，係以每月八萬元之租金出租他人等語，爰依民法第二百五十九條第一項、第一百七十九條第一項及第七百六十七條之規定，請求被告將系爭不動產騰空返還原告，並依不當得利之法律關係，請求被告自九十年十二月十日起至返還之日止，按月給付原告八萬元。
二、被告則以：本件買賣契約經主管機關核發契稅及增值稅繳款書後，承辦之代書蕭琦琳履經催討拒不將稅單交予被告，致被告無從繳納，嗣被告完成銀行貸款之對保手續，原告即拒不履行契約，被告並無違約情事，原告自不得解除契約，且原告已沒收被告所支付之第一期買賣價金四十九萬元作為違約金，如認原告得解除契約，被告亦已賠償原告之損害，況被告所受相當於租金之不當得利，其性質為法定租金，原告尚不得以其出租其他房屋之租金，作為計算之依據等語，資為抗辯。
三、原告主張：其於九十年十二月十日將其所有系爭不動產售予被告，並於簽約當日交付被告占有使用，依兩造之約定，本件買賣之契稅應由被告負擔，原告應納之增值稅亦由被告代繳，詎被告於主管機關核定本件契稅、土地增值稅後竟未繳納，原告乃於九十一年三月二十五日以存證信函催告被告於同年月三十一日前繳清，仍不獲置理，原告遂於同年四月八日向被告為解除本件買賣契約之意思表示，並於同年月十日送達於被告等語，業據提出與其所述相符之不動產買賣契約書、九十一年三月二十五日中和二支郵局第八十四號存證信函、查詢國內各類掛號郵件查單傳真、九十一年四月八日原告致被告律師函暨其回執影本各一件、土地登記謄本一件、建物登記謄本二件為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、而原告主張：本件應納之契稅、土地增值稅經主管機關核定後，被告竟拒不繳納，依兩造買賣契約之約定，自屬可歸責於被告之債務不履行等語，被告則以前揭詞為辯；經查：
㈠證人丙○○到場結證稱：「本件買賣土地增值稅稅單我沒有交給被告，因為契約
內容所載及習慣，需要買賣雙方協同到場辦理，避免一造把稅單拿走後沒有去繳稅。又因為雙方在契約後段約定，須至銀行對保後才辦理完稅的手續，我們之前有請求確認被告去對保，但銀行貸款只能貸七成，被告說他有辦法去貸九成，可是後來根本銀行也沒有准，所以不可能完成對保及完稅的手續。」等語（見本院九十一年十一月八日準備程序筆錄），原告並自認：「．．．增值稅與契稅都是一樣的情形。」等語（見本院九十二年四月二十二日準備程序筆錄），則被告辯稱：本件買賣契約之契稅、增值稅繳款書核發後，被告因承辦之代書蕭琦琳拒不將稅單交予被告，而無從依約代繳等語，應可採信。
㈡證人丙○○復證稱：「我收到稅單後，我第一時間就跟對保銀行詢問有無辦理對
保，通知不只一次，被告承諾說會儘快辦理，但是一直都沒有辦理。我們並沒有辦法依其他辦法催促被告儘快辦理，所以原本想請被告先完稅，以減少原告的損失，但原告認為，如此與契約內容不符，將來會有爭議，所以就沒有完稅．．．。即使被告有跟我要稅單，我也會請他先完成對保的手續。」等語（見本院九十一年十一月八日準備程序筆錄），然依兩造不動產買賣契約書第五條第一項第四款約定所示，倘被告於完稅日起二週內未完成銀行貸款對保手續，亦僅生視同放棄貸款權利，而須以現金補足之效力，是不論本件兩造間究應依契約約定先完稅後完成對保手續，抑應依慣例由被告先完成銀行貸款對保後完稅，原告均不得以被告未完成對保手續為由，拒絕被告繳納稅款，則被告既係因原告拒絕於向銀行對保前完稅，代書丙○○因而未將稅單交付，致無法繳納稅款，被告未依約繳納契稅、增值稅，自不具可歸責性。
五、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條固有明文。惟解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。又意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思，而非其內心之意思。當事人為意思表示時，格於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩。故在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法院十七年上字第一一一八號判例、最高法院十八年上字第一七二七號判例、最高法院八十八年度臺上字第一六七一號裁判意旨參照）。依兩造不動產買賣契約書第十一條第一項之約定：「買方不依約履行付款或契約所訂其他各項義務者，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即與解除契約並將已收之價款全數沒收，充作違約罰金。」等語，其雖未就此項約定解除權之行使，明定以相對人有可歸責之事由為限，惟本件被告縱未向銀行辦理貸款，依兩造之約定，僅須以現金補足即可，原告以此拒絕被告完稅，代書丙○○因而未將稅單交付，致被告無法依約繳納契稅、增值稅，依民法第一百四十八條第二項關於行使權利，應依誠實及信用方法之規定，原告自不得以被告未繳納稅款為由，行使約定解除權。
六、系爭不動產雖未辦理所有權移轉登記而仍為原告所有，惟原告行使約定解除權，於法不合，自不生解除契約之效力，兩造間之不動產買賣契約仍有效存在，原告本負有交付買賣標的物之義務，是被告依本件買賣契約占有系爭不動產，即有法律上原因而非無權占有，從而，原告依解除契約、不當得利及民法第七百六十七條之法律關係，請求被告將系爭不動產返還原告，並自九十年十二月十日起至反還之日止，按月給付原告每月八萬元之相當於租金之不當得利，洵屬無據，不應准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌於判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
八、本件原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十二年七月十五日
臺灣板橋地方法院民事第二庭~B審判長法官陳忠行~B法官林玫君~B法官廖怡貞右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十二年七月十五日~B法院書記官郭南宏