臺灣高等法院92年度上字第718號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院92年上字第718號民事判決

裁判日期：民國92年12月23日

裁判案由：返還價金等

臺灣高等法院民事判決九十二年度上字第七一八號
上訴人乙○○訴訟代理人 陳文雄 律師被上訴人加蒂建設股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 邱六郎 律師右當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國九十二年五月二十六日臺灣桃園地方法院九十年度訴字第一一二一號第一審判決提起上訴，本院於中華民國九十二年十二月九日言詞辯論終結，判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：其於民國（下同）八十一年三月七日與被上訴人訂立預定房屋買賣契約書，與被上訴人之負責人甲○○訂立預定土地買賣契約書（以下與預定房屋買賣契約書合稱為系爭買賣契約），由上訴人購買「加蒂御林園」預售屋編號Ｅ棟六樓之房屋（門牌號碼為桃園縣桃園市○○○○街五六六之三號六樓，下稱系爭房屋）、基地暨編號十七號車位（以下與系爭房屋合稱系爭買賣標的），總價為新台幣（下同）四百五十六萬元。依預定土地買賣契約書第七條約定，預定房屋買賣契約為該土地買賣契約之一部分，任一契約違約時，即視為全契約全部違約。上訴人於訂立系爭買賣契約後至辦理銀行貸款手續止，共依約繳納價金一百四十萬元（其中土地部分為九十四萬元，房屋部分為四十六萬元）。詎「加蒂御林園」房屋建築完成後，上訴人始發現地下室停車場車道坡度過於傾斜、系爭房屋混凝土抗壓強度不足、偷工減料等瑕疵，且被上訴人所交付之車位竟是違章機械式停車位，經上訴人多次催告改善均未獲置理，上訴人乃於八十八年十二月一日發函解除系爭買賣契約。又被上訴人於八十八年十二月三十日業將系爭買賣標的另行出賣予訴外人楊綢，並為移轉登記，故被上訴人對於上訴人就系爭買賣標的已陷於給付不能，上訴人亦得據以解除契約。則系爭買賣契約既經上訴人合法解除，上訴人自得請求被上訴人與甲○○返還已收取之價金一百四十萬元，並依約賠償同額違約金等語。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人二百八十萬元及自八十九年一月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。（上訴人對於甲○○部分之上訴，本院另為裁定，附此敘明。）
二、被上訴人則以：「加蒂御林園」於八十二年四月八日建築完成取得使用執照，上訴人依約即應協同辦理銀行貸款，詎上訴人於八十三年初擅自遷入系爭房屋，且拒不繳納第七期至第十期之自備款合計二十五萬元，且屢經催告迄未辦理銀行貸款，被上訴人乃於八十五年五月七日催告上訴人繳納上開分期款及協同辦理銀行貸款事宜，惟上訴人仍置之不理，被上訴人不得已於八十八年四月四日通知上訴人解除系爭買賣契約。又系爭買賣標的並無上訴人所指瑕疵存在，至於機械式停車位之設置並無安全上之顧慮，僅因地主別具用心向桃園縣政府檢舉而遭拆除，且拆除時間係在八十九年間，斯時系爭買賣契約業經被上訴人合法解除，而上訴人亦已於八十八年間自系爭房屋遷出，是上訴人據以主張解除契約，自不合法。又系爭買賣契約既經被上訴人於八十八年四月四日合法解除，被上訴人自得另行處分系爭不動產，是被上訴人亦無給付不能之情事，上訴人本件請求實為無理由等語，資為抗辯。原審為被上訴人勝訴之判決，被上訴人對於上訴人之上訴則聲明駁回上訴。
三、上訴人主張其於八十一年三月七日分別與被上訴人及甲○○簽訂預定房屋買賣契約書及預定土地買賣契約書，由上訴人向被上訴人購買系爭買賣標的，上訴人並已繳納一百四十萬元價金等事實，為被上訴人所不爭執，並有預定房屋買賣契約書及預定土地買賣契約書在卷為證（見原審卷第五至二六頁），堪信為真正。上訴人主張系爭買賣標的因有多項瑕疪，屢次催告被上訴人改善均未獲置理，上訴人乃於八十八年十二月一日發函解除契約事實，並提出存證信函、律師函、掛號郵件收件回執等件為證（見原審卷第二七至三０頁）。被上訴人則辯稱因上訴人未依約繳納分期款及協同辦理銀行貸款，經催告後亦未繳納，已於八十八年四月四日發函表示解除系爭買賣契約，該函並於八十八年四月十二日送達上訴人之事實，亦提出律師函及掛號郵件收件回執為證（見原審卷第四九、五０頁）。是本件首應審究者為系爭買賣契約是否業經被上訴人合法解除？茲析述如下：
㈠依上訴人所簽訂之預定土地買賣契約書第七條約定：「本契約書經雙方同意簽署
後生效，壹式貳份，甲（即上訴人）、乙（即甲○○）雙方各持乙份為憑，印花雙方自貼，另房屋預定買賣契約書及其各附件同為本約之一部分，與本約有同等之效力，任一契約違約時，即視為全契約全部違約」（見原審卷第六頁反面）。又依上訴人所簽訂之預定房屋買賣契約書第十五條約定：「．．．本約簽立後，雙方均不得因物價漲跌而有增減價款之要求，倘甲方（即上訴人）有減少價款之要求或違約不買，不按照契約約定之日期付款，或違反本約任何條項內容之情事者，乙方（即被上訴人）得解除契約，並沒收甲方已繳付之全部款項作為損害之賠償金和違約之違約金，倘乙方已將房地產權辦妥轉移登記為甲方名義時，甲方應負責無條件將該房地產權於乙方通知解約日起十五天內備齊證件辦理移轉登記返還乙方不得異議。若乙方有增加價款之要求或違約不賣、不履行移交標的物之義務，或違反本約任何條項內容之情事者，甲方得依法請求乙方履行契約，亦得主張解除契約，若甲方主張解除契約時，乙方除應退還已收價金外，並應同時賠償所收價款同額之違約金」（見原審卷第十六頁反面、第十七頁）。又第十七條約定：「本契約之附件視為本約之一部分，與本約具同等效力，雙方均應共同遵守履行，如有任何一部份不履行時，視同違約。附件一：代辦貸款委託書。‧‧‧」（見原審卷第十七頁反面、第十八頁）。而系爭買賣契約附件㈠代辦貸款委託書第四條約定：「辦理貸理（應為「款」之誤）及抵押權設定登記事項所需之全部手續，甲方（即上訴人）保證於乙方（即被上訴人、甲○○）之通知期限內無件（應為「無條件」之誤）如期辦妥且不得藉故拖延，並交付有關證件資料、存摺及開具貸款金額之取款憑條等，其因辦理貸款及抵押權設定登記而發生之規費、代書費、保險費、謄本複印費等，由甲方負擔，並於受乙方通知後如期交付乙方以便辦理，否則視為終止本項委託，甲方應無件（應為「無條件」之誤）於受乙方通知七日內一次以現金付清本約各項未收之價款」；第五條約定：「如甲方未能如期提供前述辦理貸款手續所需之資料並尋覓保證人致響（應為「影響」之誤）貸款時，甲方應以金（應為「現金」之誤）一次繳付此項貸款金額，否則以違反預定房屋土地買賣契約論處；若甲方不願依本委託書內容規定履行或有終止本項委託原因發生或甲方逕行通知貸款機構為異議或終止貸款之意思表示，致乙方不能獲得貸款抵償其應負購屋尾款時，應於受乙方通知後七日內一次以現金付清應付價款、手續費等，否則以違反『預定房屋土地買賣契約』論處，甲方絕無異議」（見原審卷第八、二十頁），此有系爭買賣契約附卷可稽。
㈡被上訴人主張其於八十二年四月八日完成建築取得使用執照，依約上訴人應給付
第七至十期之自備款合計二十五萬元（土地款十七萬元，房屋款八萬元），經催告後亦未繳納，爰依約解除系爭買賣契約等語；上訴人則主張上開二十五萬元自備款已於八十三年間繳納，故被上訴人據以解除契約為不合法等語。經查：被上訴人主張其於八十三年五月二十七日通知上訴人於八十二年六月五日前繳納上開款項，復於八十三年七月二日、八十五年五月七日催告上訴人繳納之事實，為上訴人所不爭執，並有存證信函及掛號郵件收執在卷為證（見原審卷第三八至四八頁），堪信為真正。而上訴人主張其就上開二十五萬元自備款已先後於八十三年八月五日給付十三萬元、於同年月十三日給付十二萬元之事實，亦為被上訴人所不爭執（見原審卷第八二、一八三頁），並有系爭買賣契約附件四「付款分配明細表」為證（見原審卷第十、二四頁），是上訴人主張其已繳清第七至十期自備款合計二十五萬元之事實，亦堪採信。從而，被上訴人以上訴人積欠上開款項為由解除系爭買賣契約，自屬無據，是系爭買賣契約並不因此而生解除之效力。
㈢被上訴人主張其於八十五年五月七日通知上訴人協同辦理銀行貸款手續之事實，
為上訴人所不爭執，並有律師函及掛號郵件收執為證（見原審卷第四七、四八頁）；上訴人則主張因系爭買賣標的有諸多瑕疪，故於被上訴人改善瑕疪前自得拒絕辦理貸款事宜等語。經查：
⒈就上訴人主張系爭買賣標的之地下停車場車道坡度過陡部分：
上訴人主張系爭買賣標的之地下停車場車道坡度過陡之事實，固提出照片三幀為證（見原審卷第一八九頁），惟被上訴人則辯稱此部分之瑕疵業已改善等語。經查，「加蒂御林園」住戶 莊男勳 、 陳智明 、 林覺昇 等人曾以該大樓具有地下停車場車道坡度過陡、電梯無廠牌等瑕疵為由，認被上訴人之負責人甲○○涉有詐欺等罪嫌，而向台灣桃園地方法院檢察署（下稱桃園地檢）提起告訴，經承辦檢察官於八十四年十月十四日會同桃園縣政府工務局於該大樓建造完成後實地到場查勘及事後核發該大樓使用執照之承辦人 蕭永德 勘驗該大樓地下室結果：車輛能順利駛入地下停車場，並在告訴人指定之雙層上下方停車位停放妥適等情，此有勘驗筆錄及照片附於上開偵查卷可稽（見桃園地檢八十三年偵字第一０四五五號卷第七五、七九、八０頁）。又證人 林永發 （即「加蒂御林園」之建築設計師）於上開刑事案件偵查中證稱：「（車道坡道）是稍微陡一點，依我的圖面是符合規定，但事務所人員有疏失，車道長度不夠，所以較陡，建管課人來查看時，因確實是按圖施工，所以有符合規定，但依我們設計的車道不夠長，所以較陡，後來有改善」等語（見上開八十三年偵字第一０四五五號卷第一五二頁），且該案告訴人莊男勳、陳智明、林覺昇等人於偵查中亦陳明被上訴人就此部分瑕疵確有改善等語（見上開八十三年偵字第一０四五五號卷第十五頁反面、十六頁），是被上訴人辯稱此部分瑕疵確已改善等語，堪予採信。此外，上訴人並未舉證證明經被上訴人改善後之地下停車場，仍有車道坡度過陡，而違反建築技術規則第六十一條第二項及第五十九條之一第二項規定之情事，是上訴人主張系爭買賣標的具有地下停車場車道坡度過陡之瑕疵云云，即不足採。
⒉就上訴人主張系爭房屋之客廳天花板及臥室油漆粉刷不平整部分：
被上訴人否認系爭房屋有客廳天花板及臥室油漆粉刷不平整之瑕疵存在之事實，而上訴人就此事實並未舉證以實其說，是尚難認上訴人此部分之主張為真正。
⒊就上訴人主張系爭買賣標的之電梯故障且廠牌不明部分：
依上訴人所訂房屋預定買賣契約書附件三「建材設備」約定，「加蒂御林園」之電梯應採用日立、富士或東芝或同級品等名牌，八人份高速豪華電梯，此有該附件在卷為憑（見原審卷第二三頁反面）。查「加蒂御林園」所使用之電梯，其主要機件如電動機、減速器、煞車器等係日本三菱公司之進口產品，其他零件則為台製，此有電梯工程合約書附於上開刑事案卷可按（見桃園地檢八十五年偵續字第三二號卷第一００至一０四頁），且經證人 王興城 於上開刑事案件偵查中證述屬實（見上開八十五年偵續字第三二號卷第三七頁反面、第三八頁）。又該電梯業經中華民國升降設備安全協會通過竣工檢查及安全檢查，有該協會八十四年三月七日升總字第四０三一五八號函、八十四年五月九日中升安字第四０一六二三號函及昇降設備使用許可證等件在卷為憑（見上開八十五年偵續字第三二號卷第一０五至一一二頁）。另原法院於上開刑事案件審理中曾囑託中華民國升降何種品牌？與富士、東芝、日立廠牌電梯是否為同級品？等項予以鑑定，經該協會鑑定結果：「該大樓附建升降設備（共四台）曾依『建築物升降設備管理辦法』於八十四年二月二十四日委由東洋電梯公司向本會提出竣工檢查合格在案，載重為五五０公斤、八人乘。又電梯價格乙項，因市場供需、經濟景氣、廠牌不同、交貨期限、機種型式等不同，各廠牌自有其業務考量，此非屬本會業務服務範圍，未曾加以調查，．．．目前電梯品牌繁多，並無任何機關團體對其評定等級，函中所示之富士、東芝、日立、東洋等廠牌電梯均依建築物升降設備管理辦法規定，已向內政部營建署申請登記為合格之專業廠商」，亦有該協會八十六年二月十八日８６中升總字第六０００六四號函附於上開刑事案卷可稽（見原法院八十五年易字第五一八三號卷第八二至八七頁）。由此足徵，「加蒂御林園」所使用之電梯廠牌固非日立、富士或東芝等廠牌，且無從評定其等級是否與日立、富士或東芝等廠牌同等級，惟該電梯既通過竣工檢查及安全檢查，應認已符合上開契約約定。此外，上開刑事案件承辦檢察官於八十四年十月十四日勘驗「加蒂御林園」地下室結果認上開電梯試乘結果起降順利，亦有勘驗筆錄及照片附於上開偵查卷可稽（見上開八十三年偵字第一０四五五號卷第七五、八二、九０、九一、九七頁），是上訴人主張系爭買賣標的之電梯故障且廠牌不明云云，並不足採。
⒋上訴人主張系爭房屋之混凝土抗壓強度不足部分：
原審原依上訴人之聲請囑託台灣省土木技師公會桃園辦事處就系爭房屋採鑽心取樣檢測方式鑑定系爭房屋之混凝土抗壓強度是否不足，惟因上訴人表示該建物已轉讓他人，非屬上訴人所有，復無法取得住戶同意，致無法進入屋內等語，故未採取鑽心取樣之破壞性檢測方式鑑定。又鑑定人 林正祥 、 鄭剴文 陳稱如採非破壞性檢測方式鑑定，其結果因誤差值很大，僅能供作參考而無法直接當作證據等語，故亦未採此方式鑑定，此有勘驗筆錄及陳報狀在卷為憑（見原審卷第一０七、一０八、一一一頁）。上訴人雖提出立強品管顧問有限公司材料實驗室之測試報告，以證明系爭房屋之混凝土抗壓強度確有不足之事實。惟查，系爭房屋之門牌號碼為桃園縣桃園市○○○○街五六六之三號六樓，而上開測試報告記載之工程名稱為「宏昌十三街五六六號」，試樣類別及編號記載：「-32F」、「-23F」、「2F」、「-35F」，委託者則記載為「 管秀靈 、 簡錦容 、 林英偉 、 許竹林 」（見原審卷第八九、九０頁），顯見上開測試報告之標的並不包括系爭房屋。又該測試報告之試驗者 胡承義 先於原審陳稱：「系爭測試報告已經附註不得作為法律訴訟之證明，故對此報告不作任何陳述」等語（見原審卷第一四三頁），復於原審到庭證稱：「有受管委會委託鑑定系爭房子的抗壓力，鑑定應鑽房子的重要部分。有的住戶不同意則由住戶選擇部位，鑑定報告是我所做的，我忘記測試報告是鑽何部位，我無法說明測試報告的內容」等語（見原審卷第一九四頁），是證人胡承義所為上開證詞亦無法據以為有利於上訴人之判斷。此外，上訴人復無法舉證證明系爭房屋之混凝土抗壓強度確有不足之事實，是上訴人此部分之主張亦不足採。
⒌綜上所述，上訴人主張系爭買賣標的有如上所述各項瑕疵云云，均不足採，是上
訴人自不得據以主張系爭買賣標的有瑕疵，而拒絕依約辦理銀行貸款以繳納系爭買賣標的價金。
㈣被上訴人主張其於八十五年五月七日通知上訴人協同辦理銀行貸款手續，而上訴
人迄未辦理貸款事宜，亦未依約繳納尾款，乃於八十八年四月四日發函表示解除系爭買賣契約，該函並於八十八年四月十二日送達上訴人之事實，已於前述；上訴人則主張被上訴人僅通知上訴人協同辦理銀行貸款手續，並未另行通知上訴人繳款，且遲至八十八年四月四日始表示解除契約，其解除契約為不合法。經查：
⒈依上訴人所提出於八十三年十月三日所發致被上訴人之存證信函記載：「．．．
該公司竟以存證信函告稱未在限期內對保為由，要求乙次付現．．．」（見原審卷第七三頁反面），及被上訴人於八十三年十一月四日致上訴人存證信函記載：「本公司前於八十三年九月十七日以桃園十四支郵局第一六七號存證信函催請台端於函到二十日內給付台端前於八十一年三月七日向本公司承買座落桃園縣桃園市○○段二二二至二二四之三號等七筆土地上「加蒂御林園」編號Ｅ棟第六棟房屋及按房屋面積比例計算之基地應有部分之未付價款新台幣（下同）參佰壹拾萬元，茲早逾所定期限，台端迄未置理，謹最後再次函請台端於函到十五日內給付參佰壹拾萬元」（見原審卷第八六、八七頁），可見被上訴人於八十五年五月七日催告上訴人之前，已因上訴人拒不辦理銀行貸款事宜，而多次催告上訴人以現金一次繳納價金。又依被上訴人八十五年五月七日之律師函記載：「．．．台端早已遷入居住，依房屋買賣契約第七條第㈠項約定，台端早應付清房屋及土地價款，惟再三催告均未蒙置理。茲再催請於接本催告函之翌日起一星期內，檢具印鑑證明書、記，及向銀行貸款手續。逾期仍未蒙協同辦理前開兩項手續時，即依代辦貸款委託書第五條約定，終止辦理貸款之委任，請求一次給付積欠之分期款二十五萬元及貸款三百一十萬元正．．．」（見原審卷第四七頁），則依上開催告函所載內容，應認被上訴人於催告上訴人協同辦理貸款手續之同時，已表示如上訴人未依限辦理貸款事宜，兩造所訂代辦貸款委託契約即告終止並請求一次給付尾款之意思，是依兩造所訂代辦貸款委託書第四條及第五條約定（詳見上述三、㈠所載），於上訴人未依上開催告函所訂期限辦理貸款事宜時，兩造所訂辦理貸款委任契約即告終止，上訴人並應於該催告函所定期限終止之日起七日內一次以現金付清所欠價款，而不待被上訴人另行通知。故上訴人主張被上訴人除上開催告函外，應另行通知上訴人繳納尾款，始得行使契約解除權云云，尚屬無據，而不足採。⒉按民法所定之消滅時效，僅以請求權為其客體，並不包括形成權在內。契約解除
權為形成權之一種，自無消滅時效相關規定之適用（最高法院二十二年上字第七一六號判例意旨參照）。查被上訴人固於八十五年五月七日催告上訴人履行契約，並遲至八十八年四月四日始為解除契約之意思表示，惟依上開說明，被上訴人行使解除權並無時效消滅相關規定之適用，而法律亦無明文規定買賣契約解除權之行使期間，是被上訴人所為上開解除契約之意思表示仍屬合法。上訴人主張被上訴人催告及解約相隔近三年，該催告已因過期太久而失效，故被上訴人據以解除契約為不合法云云，於法無據，亦不可採。
⒊依上所述，上訴人屢經被上訴人催告辦理銀行貸款事宜及繳納未付價金，既未辦
理銀行貸款，亦未給付尾款，故被上訴人依預定房屋買賣契約書第十五條約定解除系爭買賣契約，並沒收上訴人所繳納之價金，洵屬有據。
㈤上訴人主張其所購買編號十七號之停車位，因係被上訴人擅自將地下室平面停車
場違法變更為機械式停車場，遭人檢舉後，業經桃園縣政府工務局於八十八年四月二十九日以八八府工建字第四七九六五號函限期一個月內恢復原狀，被上訴人乃予拆除等情，為被上訴人所不爭執，並有桃園縣政府工務局上開函文及被上訴人八十八年七月十四日六函字第０六九號函在卷可稽（見原審卷第二三一、二三二頁），堪信為真正。惟查，上訴人於八十三年七月六日係以系爭買賣標的具有客廳天花板及臥室油漆粉刷不平整、電梯故障且廠牌不明、地下停車場之車道坡度過陡等瑕疵，而催告被上訴人補正上述瑕疵。嗣於同年九月十三日發函表示於被上訴人補正上述地下停車場車道及電梯之缺失後，即辦理銀行對保手續等語。復於同年十月三日發函表示系爭買賣標的具有違反建築技術規則第六十一條第二項及第五十九條之一第二項規定（即關於地下室汽車車道坡度規定）、電梯未標示廠牌與契約內容不符、缺少公電設施致影響電梯照明、地下室積水、屋內牆壁龜裂等瑕疵等情，此有存證信函在卷可稽（見原審卷第六九至七四頁），均未主張所購買之停車位係屬違法設置而具有瑕疵之事實。而系爭買賣契約既經被上訴人於八十八年四月四日表示解除之意思，該意思表示並於八十八年四月十二日到達上訴人，已於前述，則系爭買賣契約於八十八年四月十二日即發生解除之效力。是上訴人自不得於系爭買賣契約解除後再以上開停車位所具瑕疵對被上訴人有所主張。
㈥上訴人主張被上訴人業於八十八年十二月三十日將系爭買賣標的另行出賣予訴外
人楊綢，並為移轉登記之事實，固為被上訴人所不爭執，並有建物登記謄本附卷為證（見原審卷第三一頁），惟系爭買賣契約既已於八十八年四月十二日經被上訴人合法解除，被上訴人對於上訴人即不負依該契約履行之義務，是被上訴人於系爭買賣契約解除後另行處分系爭買賣標的，對於上訴人並不構成違約情事，是上訴人據以主張被上訴人有給付不能情事，亦屬無據。
四、綜上所述，系爭買賣契約既經被上訴人於八十八年四月十二日合法解除而不存在，上訴人復於八十八年十二月一日主張解除系爭買賣契約，即為不合法。從而，上訴人據以請求被上訴人返還已收價金一百四十萬元並給付同額違約金，洵屬無據，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年十二月二十三日
民事第十四庭
審判長法官張劍男
法官蔡芳齡法官彭昭芬正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十二年十二月二十六日
書記官丁華平附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。