臺灣嘉義地方法院民事判決 105年度嘉簡字第637號
原 告 曾國宸 即窕駿房屋企業社
訴訟代理人 葉芬芳
被 告 許格嘉
周佩蓉
上列當事人間請求給付報酬費事件，本院於民國106年1月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告與訴外人葉芬芳共同經營「21世紀不動產嘉
義新民加盟店」，原告於民國104年間受訴外人 蔡中和 委託
銷售其所有坐落嘉義市○○段○○段○○號（權利範圍：52
/1000）及其上建號1270即門牌號碼嘉義市○○路○○號建物
（下稱系爭房地），嗣於104年11月間受被告之委託媒介系
爭房地，由帶看人員葉芬芳於104年11月28日帶被告許格嘉
前往看系爭房地，被告許格嘉並於同日簽訂帶看協議書，約
定：「買方或其配偶、親屬與賣方成交帶看期限一年內，仍
需支付標的物總額新台幣壹仟參佰捌拾萬元的2%做為服務報
酬」， 葉芬芬 至少4次以上偕同被告及其親屬前往看系爭房
地，且每次均由原屋主蔡中和親自開門入內參觀，然被告許
格嘉之配偶即被告周佩蓉卻私下於105年4月19日與屋主訂
立簽訂買賣契約成交，並於105年5月10日完成移轉登記，
原告自得依系爭帶看協議書約定，請求被告給付服務報酬新
臺幣（下同）276,000元（計算式：13,800,000×0.02=276
,000）等語。並聲明：被告二人應共同給付276,000元，及
自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算
之利息。並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：葉芬芳雖曾於104年11月28日帶被告許格嘉看系
爭房地，然帶看協議書中僅載明帶看日期、帶看地點，並未
有任何關於居間契約內容之約定，亦未有被告接受原告之帶
看後，即負有給付報酬即或即須簽訂居間契約之記載，故兩
造間並未成立居間契約，帶看協議書中固約定「買方或其配
偶、親屬與賣方成交帶看期限一年內，仍需支付標的物總額
新台幣壹仟參佰捌拾萬元的2%做為服務報酬」，然兩造並未
就居間契約之內容達成合意，原告於契約成立前所為之準備
行為或服務行為，應視為促進契約成立之要約引誘，不能逕
認已成立契約，且原告於104年11月28日帶看後，未再促進
系爭房地之交易，反而還向嘉義市政府檢舉違建，意圖破壞
交易，故原告就系爭房地買賣之磋商、協調、買賣雙方議定
價金及進行買賣契約簽訂事宜、銀行貸款、協助處理過戶、
繳納稅金及點交事宜等重要事項，均未參與付出勞務，卻向
被告請求給付鉅額服務報酬，實無理由等語資為抗辯。並聲
明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免
為假執行。
三、得心證之理由：
㈠原告主張其經營「21世紀不動產嘉義新民加盟店」，受蔡中
和委託銷售系爭房地，於104年11月28日由帶看人員葉芬芳
帶被告許格嘉前往看系爭房地，被告許格嘉立具帶看協議書
，帶看協議書記載：「買方或其配偶、親屬與賣方成交帶看
期限一年內，仍需支付標的物總額新台幣壹仟參佰捌拾萬元
的2%做為服務報酬」；其後於105年4月19日，被告許格嘉
之配偶即被告周佩蓉與蔡中和就系爭房地成立買賣契約，並
於105年5月10日完成移轉登記等事實，業據提出帶看協議
書、土地、建物登記謄本為證，並有土地登記申請書、土地
所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書
在卷可稽，且為被告所不爭執，堪信為真實。
㈡按債權行為，除法律另有規定外，僅於特定人間發生法律上
之效力；債為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務
人請求給付，此為債之相對性原則（最高法院97年度台上字
第1729號、88年度台上字第694號民事裁判意旨參照）。查
被告周佩蓉並非上開帶看協議書之立書人，有上開帶看協議
書在卷可查，依債之相對性原則及帶看協議書之內容所示，
其權利義務尚不及於被告周佩蓉，原告自不得據以向被告周
佩蓉請求服務報酬，是本件原告主張依據帶看協議書之約定
，請求被告周佩蓉給付服務報酬，為無理由，應予駁回。
㈢原告曾帶被告許格嘉前往看系爭房地，並立有帶看協議書，
已如上述，該帶看協議書係經被告許格嘉審閱同意後始簽名
，自有拘束被告許格嘉之效力，是被告許格嘉辯稱兩造就帶
看協議書之內容並未達成合意，不能認為已成立契約云云，
並不可採。惟觀諸上開帶看協議書固約定：「買方或其配偶
、親屬與賣方成交帶看期限一年內，仍需支付標的物總額新
台幣壹仟參佰捌拾萬元的2%做為服務報酬」，考此約定之締
約目的，乃防止委託人自仲介者手中取得交易相對人之資訊
，為規避應給付予仲介者服務報酬而私下交易之情事，所為
之處罰條款，其精神應源自於民法第101條第1項之法理，
可知此項約款係對委託人以不當行為阻止條件成就而規避於
條件成就時應給付服務報酬之違約處罰約定，是必於委託人
因故意規避服務報酬之支付而私自或由其他約定關係人與賣
方訂立買賣契約，方有其適用。然查，本件被告許格嘉僅有
經原告帶看系爭房地，並無出價委由原告斡旋或出價達到委
託價格之情事，原告未有周旋為之說合之媒介行為，亦未將
賣方之資訊提供予被告許格嘉等情，為兩造所不爭執，足見
本件尚不存在被告許格嘉與賣方因原告之媒介居間而成立買
賣之條件，原告復未舉證證明被告許格嘉有何故意阻止條件
成就之情事，尚難逕以被告許格嘉之配偶事後與蔡中和就系
爭房地簽訂買賣契約，即認被告許格嘉故意阻其條件成立以
避免支付服務報酬，從而，原告依據上開帶看協議書約定，
主張被告許格嘉應給付服務報酬，亦無理由，應予駁回。
㈣綜上所述，原告依上開帶看協議書之約定，請求被告二人共
同給付服務報酬276,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起
至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由。應予駁
回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應
併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用
之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，
自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國106年2月2日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法官孫偲綺
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
○○○○○號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年2月2日
書記官黃意雯