臺灣高雄地方法院民事判決 105年度鳳簡字第34號
原 告 曾枝田
訴訟代理人 曾英森
複
訴訟代理人 徐文彬 律師
被 告 姿得髮化工有限公司
法定代理人 吳昌進
訴訟代理人 蔡進清 律師
上列當事人間返還房屋事件，於民國106年1月5日言詞辯論終
結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列
各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者；二、請求之
基礎事實同一者。民事訴訟法第255條第1項第1項定有明
文；次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被
告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。以書狀為訴之撤回
者，自撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同
意撤回，民事訴訟法第262條第1項、第4項定有明文。本
件原告最初起訴時，請求之聲明為：（一）被告應將高雄市
○○區○○段○○○○號土地上之同地段17建號建物門牌高雄
市○○區○○里○○路○○號全部騰空遷讓交還原告；（二）
被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還前開房屋之日止
，按月給付原告新臺幣（下同）3,865元之損害金。嗣原告
於民國105年6月16日以民事準備書狀追加聲明為先位、備
位聲明，先位聲明同起訴時之聲明；備位聲明為：（一）被
告應將高雄市○○區○○段○○○○號土地騰空並返還原告。
（二）被告應自起訴狀繕本送達被告翌日起至遷讓返還前開
土地之日止，按月給付原告2,651元之損害金。之後，原告
再於106年1月5日言詞辯論期日撤回備位之聲明（見本院
卷第218頁）。查原告追加備位聲明，並非基於同一之基礎
事實，且未經被告同意，本不符民事訴訟法第255條第1項
第1項之規定，不應准許，惟原告業已撤回備位聲明部分，
被告亦無意見（見本院卷第219頁），則與上述規定未有不
符，其撤回自無不可。
貳、實體部分：
一、原告主張：
原告為高雄市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）
之所有權人，同地段17建號建物即建物門牌號碼：高雄市○
○區○○里○○路○○號（下稱系爭房屋），原為訴外人張史
寳玉所有，原告於104年9月29日以50萬元向 張史寳玉 買受
系爭房屋，並辦妥所有權移轉登記，為系爭房屋所有權人。
被告現無權占有系爭房屋，自應遷讓交還原告。又無法律上
原因而受利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第
179條前段定有明文，被告無權占用系爭房屋，可能獲得相
當於租金之利益，原告自得向其請求返還相當於租金之不當
得利，並認本件被告占用原告房屋所受相當於租金之利益為
按月給付3,865元等語。爰本於民法第767條所有物返還請
求權及第179條不當得利返還請求權之規定提起本訴，並聲
明：（一）被告應將高雄市○○區○○段○○○○號土地上之
同地段17建號建物門牌高雄市○○區○○里○○路○○號全部
騰空遷讓交還原告。（二）被告應自起訴狀繕本送達被告翌
日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告3,865元之
損害金。
二、被告則以：
被告占用系爭房屋有正當權源，因系爭土地雖已登記為原告
所有，然被告一直使用系爭房屋，嗣被告法定代表人吳昌進
因債務關係將系爭房屋過戶予張史寳玉，惟於79年6月11日
則由吳昌進另行與張史寳玉約定由其將系爭房屋出租予吳昌
進使用，每月租金為6,000元，之後經張史寳玉同意將租金
減為每月3,000元，嗣因系爭房屋有修繕必要，再經雙方約
定以房屋修繕費用抵充租金，而延續至今。依民國88年修正
前民法第425條規定，系爭房屋之原所有權人張史寳玉既已
將系爭房屋出租且交付予吳昌進，並為被告工廠使用，則嗣
後張史寳玉雖將系爭房屋所有權讓與原告，其租賃契約對原
告仍繼續存在，被告使用系爭房屋即非無正當法律權源。原
告主張被告無權占用系爭房屋，應遷讓交還原告，無理由。
又原告主張被告占用系爭房屋所受相當於租金之利益，應以
系爭土地申報地價與房屋現值總和年息百分之十計算，應屬
過高，亦無理由等語。並聲明：原告之訴駁回。如受不利之
判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）系爭房屋之建築完成日期為67年4月30日，並於75年2月
19日為建物第一次登記；原告於104年10月5日登記為系
爭房屋之所有權人，登記原因為買賣，為被告所不爭執，
並有原告起訴時檢具之系爭房屋建物登記第一類謄本（見
本院卷第8頁）附卷可稽。
（二）系爭房屋係原告於104年9月29日以50萬元向張史寳玉買
受，並於104年10月5日為所有權移轉登記，而為所有權
人，為被告所不爭執，並有原告起訴時檢具之系爭房屋不
動產買賣契約書、系爭房屋建物登記第一類謄本、高雄市
稅捐稽徵處105年房屋稅繳款書（見本院卷第8至12頁）
可證。
（三）被告迄今仍占用系爭房屋。
四、本院之判斷：
（一）原告主張被告無權占用系爭房屋，並本於所有權人地位及
不當得利法律關係，依民法第767條第1項、第179條規
定，請求被告騰空遷讓交還系爭房屋，及自起訴狀繕本送
達起按月給付相當於租金之不當得利等情，惟為被告所否
認，並以前詞置辯，是以本件爭點為：被告迄今仍占用系
爭房屋有無合法權源？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權
之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。
又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告
就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為
抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告
應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證
明，則應認原告之請求為有理由。
⒉被告主張其於79年6月11日由其法定代理人吳昌進與張史
寳玉約定系爭房屋出租予吳昌進使用，每月租金為6,000
元，之後租金減為每月3,000元，並由被告工廠使用系爭
房屋等節，經被告提出下列資料為證：①吳昌進與張史寳
玉於79年6月11日締結之約定書（下稱本件系爭房屋租賃
契約，見本院卷第52頁），內容為：「立約定書人張史寳
玉（甲方）與姿得髮化工有限公司法定代理人吳昌進（乙
方），雙方約定自民國七十九年五月一日起將座落高雄縣
○○鄉○○村○○路○○號（按縣市合併前之本件系爭房屋
地址）租與吳昌進使用按月租與新臺幣陸仟元整，...
」等語；②由吳昌進之配偶 吳黃美雀 簽發，並由張史寳玉
提示兌現之支票3紙（見本院卷第120至121頁）；③財
政部高雄市國稅局各類所得扣繳稅額繳款書（所得類別「
租賃」、應扣繳稅額為36,000元、扣繳單位為姿得髮化工
有限公司，見本院卷第76至77頁）共4紙等件為證。雖證
人張史寳玉於本院審理中就上開約定書約定系爭房屋租賃
乙事，前後證述不一，且一再表示時間久遠，不復記憶等
語，然證人張史寳玉亦證稱：其係擔任記帳業者的工作，
被告公司有委託別人報稅，將伊列入租賃所得，伊申報的
綜合所得稅國稅局將該筆租賃歸入伊的所得，伊因為金額
很少，沒有向國稅局聲明異議等語（見本院卷第92至93頁
），則證人張史寳玉既為記帳業者，當知悉稅務申報租賃
所得之意義，復細觀被告提出由吳昌進之配偶吳黃美雀簽
發，並由張史寳玉提示兌現之支票3紙，發票日期分別為
94年1月31日、同年5月31日、同年9月31日，金額均為
12,000元，亦可佐證被告主張給付租金予證人張史寳玉之
情，再參以證人張史寳玉於本院審理中證稱：「...當
初是被告有在那土地上經營化工公司，我是從事會計方面
的工作，當初被告公司有關會計的問題有問我，地上物本
來是被被告公司的，後來因為我錢有借給被告公司，而我
之後一直催討，但是被告公司就不能還我，我就提議那請
被告公司將土地上的房屋過戶給我，...。」等語（見
本院卷第89頁），可見證人張史寳玉並非放任被告拖欠債
務不還，而置之不理之人，復參以原告提出之其與張史寳
玉之系爭房屋不動產買賣契約第2條，就尾款新臺幣20萬
元，約定辦理事項程序條件如左㈠：「甲方〈按即張史寳
玉〉乃為地上建物所有權人，務需配合乙方〈按即原告〉
本案土地所有權人，行使向高雄地方法院提告屋內無權占
用之（姿得髮化工有限公司、及負責人吳昌進）一切訴訟
判決、強制執行、遷讓房屋騰空清楚公函憑證始付。」（
見本院卷第10頁），足見張史寳玉具有利害關係，則其於
本院前後不一、不復記憶等語之證詞，應無足採。綜上述
，被告既已提出書面之約定證明其與張史寳玉間存有租賃
關係，復有前揭資料佐證，堪信被告主張與張史寳玉就系
爭房屋間有租賃關係存在，並為被告工廠使用之事實屬實
。
⒊按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。民法
第425條第1項定有明文。復出租人於89年5月5日民法
債編修正施行前，已與承租人訂立未經公證，租賃期限逾
五年或未定期限之不動產租賃契約，並將不動產交由承租
人占有中，嗣於該法修正施行後始將不動產所有權讓與他
人者，基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律
之安定性，當無適用修正後民法第425條第2項規定之餘
地（最高法院98年度台上字第692號判決意旨、最高法院
於98年3月31日98年度第2次民事庭會議決議參照）。本
件系爭房屋雖由張史寳玉於104年9月29日以50萬元出賣
予原告，並於104年10月5日為所有權移轉登記，而將系
爭房屋所有權讓與原告，然本件系爭房屋租賃契約係屬已
與承租人訂立未經公證，租賃期限逾五年或未定期限之不
動產租賃契約，系爭房屋並已交由承租人占有並由被告工
廠使用中，則依前述判決意旨，其租賃契約對原告仍繼續
存在，則被告使用系爭房屋即非無正當法律權源。
⒋至原告主張被告從未給付租金予證人張史寳玉，並據此主
張證人張史寳玉對被告之租約終止權移轉予原告乙節，然
前述⒉已說明證人張史寳玉之證詞無足採之理由，原告亦
僅以證人張史寳玉之證詞為據，並無其他舉證證明被告並
未給付租金予張史寳玉，故原告前揭主張，礙難採認。
⒌另原告再主張：原告自104年9月29日取得系爭房屋起，
被告從未給付原告任何租金，已給付遲延，故以105年6
月16日民事準備書狀送達作為催告3日內給付全部租金，
如未給付即終止系爭租約之意思表示等語（見本院卷第97
頁反面），並繼於後續書狀及庭期主張之，就此被告則抗
辯系爭租約尚未經原告合法終止等語。經查：
⑴按「未定期限者，各當事人得隨時終止契約；承租人於租
賃關係終止後，應返還租賃物，但有利於承租人之習慣者
，從其習慣。」、「前項終止契約，應依習慣先期通知。
但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期
限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契
約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之
。」民法第450條第2項、第3項定有明文，參以該條款
立法理由「其未定期限者，各當事人固得隨時終止契約，
然若另有習慣，則應從其習慣，但其習慣僅以有利於承租
人為限耳。至當事人之一，無論其方為隨時終止契約，或
依習慣終止契約，均應使負通知相對人之義務，俾得有所
準備。惟不動產之租金，係以星期、半個月、或一個月定
其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月、或一個
月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月、或
一個月前通知之，以保護承租人之利益。」，可知該條款
主要係保護承租人，課與出租人應於行使終止權前，應先
期（依各租金給付期間之狀況）通知承租人之法定義務，
俾利承租人於終止時之準備。
⑵查原告以前述民事準備書狀繕本送達被告，作為終止系爭
租約之意思表示等情，有原告民事準備書狀1份在卷（見
本院卷第97至98頁），然查，原告於該民事準備書狀所為
終止系爭租約之行為前，並無先定一個月以上之期限通知
被告欲終止系爭租約之行為，故本件原告於該民事準備書
狀送達前，未踐行民法第450條第3項但書先期通知被告
之通知義務，故所為以該民事準備書狀繕本所為通知終止
行為，難認合法，是以被告抗辯系爭租約尚未經原告合法
終止，雖理由不同，仍非無據，堪可採認。
（二）據上，本件系爭房屋租賃契約未經公證，租賃期限未定期
間，而無修正後民法第425條第2項之適用，並依同條第
1項規定，上開租賃契約對於受讓之原告仍繼續存在，則
被告占有使用系爭房屋，乃係本於上開租賃關係，屬適法
占有，故原告認被告無權占用，請求被告將系爭房屋全部
騰空遷讓交還原告及自起訴狀繕本送達起按月給付相當於
租金之不當得利等情，自屬無據，均應予駁回。
五、綜上，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定，請
求被告遷讓返還系爭房屋，並自起訴狀繕本送達翌日起至遷
讓返還上開房屋之日止，按月給付3,865元相當於租金之不
當得利，均為無理由，均應予駁回。
六、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點；兩造其餘之攻擊或
防禦方法；經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果
，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國106年1月26日
鳳山簡易庭法官黃顗雯
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國106年1月26日
書記官邱靜銘