臺灣嘉義地方法院民事判決 105年度嘉簡字第697號
原 告 李慧霖
被 告 陳文瑞
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年1月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼嘉義縣○○鄉○○街○○號房屋遷讓返還予原告
。
被告應給付原告新臺幣柒萬貳仟元，及自民國一百零五年十月一
日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔新臺幣十分之九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法
第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而
為判決。
二、原告主張：門牌號碼嘉義縣○○鄉○○街○○號房屋（下稱系
爭房屋），為原告與訴外人王 李瑛霖 共有之房屋，被告前於
民國104年間向原告之父親 李火 承租系爭房屋，並簽訂租賃
契約，約定租賃期間自104年1月1日起至104年12月31日
止，租金每月新臺幣（下同）8,000元，按月於每月10日前
繳付，並交付押租金10,000元；嗣李火於104年6月間去世
後，被告再與原告簽訂租賃契約，約定租賃期間自105年1
月1日起至105年12月31日止，租金每月8,000元，按月於
每月10日前繳付。惟被告租金僅給付至104年8月15日，經
原告於105年9月10日寄發存證信函催告被告限期給付積欠
之租金，逾期將依法終止租約，該存證信函已於105年9月
12日送達被告，但被告均置之不理，兩造間租賃關既經原告
終止，被告應給付自104年8月16日至105年9月30日租金
，共計13個半月，合計108,000元，經扣除10,000元之押租
金後，尚有98,000元之租金未繳，自租賃契約終止後，被告
仍無權占有系爭房屋，每月仍應給付不當得利金額8,000元
，爰依租賃契約、租賃物返還請求權、不當得利之法律關係
，提起本件訴訟。並聲明：被告應將門牌號碼嘉義縣○○鄉
○○街○○號房屋遷讓返還予原告。被告應給付原告98,000元
，及自105年10月1日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月
給付原告8,000元。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何聲明或陳述
。
四、得心證之理由：
㈠原告主張之上開事實，業據其提出房屋租賃契約書、存證信
函、回執等件影本為證，而被告已於相當時期受合法通知，
未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，依
民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項準用第1項規
定，視同被告自認原告主張之事實為真實。
㈡按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部
為公同共有。又公同共有物之處分，及其他之權利行使，除
法律或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意。民法
第1151條及第828條第2項分別定有明文。而當事人適格為
訴權存在之要件，且屬法院應依職權調查之事項，此外，公
同共有債權人起訴請求債務人履行債務，係公同共有債權之
權利行使，非屬回復公同共有債權之請求，尚無民法第821
條規定之準用；而應依同法第831條準用第828條第3項規
定，除法律另有規定外，須得其他公同共有人全體之同意，
或由公同共有人全體為原告，其當事人之適格始無欠缺（最
高法院104年度第3次民事庭會議決議參照）。查李火已於
104年6月9日死亡，繼承人有原告、 李春霖 、王李瑛霖等
3人，均未拋棄或限定繼承等事實，有李火之除戶謄本及其
繼承人之戶籍謄本在卷可參，並經本院職權查詢本院電腦資
料屬實；本件租賃契約之原出租人李火雖於租賃期間死亡，
然出租人死亡並非法定租賃關係終止之事由，原租賃契約書
亦未約定租賃關係於出租人死亡即行終止，故出租人死亡，
原租賃契約之權利義務，本於繼承之法律關係，自得由其繼
承人繼承之，是原出租人李火死亡後，上開租賃契約即為原
告與其他繼承人繼承而為其等公同共有之財產權，然原告已
表明本件租金債權尚未分割，揆諸上開說明，在被繼承人之
遺產經原告及其他繼承人分割前，本件因原出租人李火與被
告間租賃契約而對被告所生之租金債權，即為原告與其他繼
承人所公同共有，自應由全體繼承人共同起訴或得全體同意
由其中一人或數人共同起訴以行使其權利，當事人適格始無
欠缺，然原告並未徵得全體繼承人之同意即以自己之名義提
起本件訴訟，更請求被告應給付予自己而非全體繼承人，是
本件原告並未經由公同共有人全體同意即遽起訴，其此部分
之訴即屬當事人不適格。從而，原告依租賃契約之法律關係
，請求被告給付自104年8月16日至104年12月31日租金合
計26,000元（計算式：104年8月16日起至104年12月31日
止共4個半月租金合計36,000元，又扣除被告已繳納之押租
金10,000元，合計尚欠租金26,000元），核屬當事人不適格
，並無理由，應予駁回。
㈢按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開
始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。
租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租人
於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1項、
第2項、第450條第1項、第455條前段分別定有明文。本
件原告主張被告向其承租系爭房屋後，迄未給付租金，原告
曾於105年9月10日寄發存證信函催告被告限期給付積欠之
租金，逾期將依法終止租約，該存證信函於105年9月12日
合法送達被告，則原告於105年10月3日提起本件訴訟時，
被告已積欠105年1月份至105年9月份共9期之租金，依
上開法條規定，原告自得終止兩造間就系爭房屋之租約，惟
原告寄發上開存證信函予被告時僅表明「將依法終止租約」
，事後並未再向被告為終止租約之意思表示，自不發生系爭
房屋租約合法終止之效力。然本件雙方間就系爭房屋之租賃
契約既已於105年12月31日屆滿，原告基於上開規定，請求
被告將系爭房屋遷讓返還予原告，為有理由，應予准許。
㈣次查兩造間既就系爭房屋訂有租約，約定每月租金8,000元
，應按月於每月10日前繳納，有房屋租賃契約書在卷可按，
而本件被告自105年1月份起即未繳納租金，計算至105年
9月30日止，總計積欠之租金數額應為72,000元（計算式：
8,000×9=72,000），故原告依兩造間租賃契約之約定，請
求被告給付此段期間之租金共計72,000元，自屬有據，應予
准許。
㈤另按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第17
9條定有明文。依此規定，不當得利之請求權人得請求之範
圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能
獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年
台上字第1695號判例參照）。本件被告既仍占有使用系爭房
屋，其自106年1月1日因租約屆滿而終止後，即已失其合
法占用系爭房屋之正當權源，核係無權占用系爭房屋，致原
告無法使用收益，則依社會通常觀念，被告獲有相當於租金
之不當得利，並因此致原告受有無法使用收益（收回再出租
）系爭房屋之損害。故於租約屆滿前（105年10月1日至10
5年12月31日），原告得本於租賃之法律關係，請求被告給
付租金，於租期屆滿後，原告得本於不當得利之法律關係請
求被告給付相當於租金之不當得利，從而，原告請求被告自
105年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原
告8,000元，核屬有據，亦應准許。
㈥綜上所述，原告依兩造間租賃契約、租賃物返還請求權、不
當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，
並給付原告租金72,000元，及自105年10月1日起至遷讓返
還系爭房屋之日止，按月給付8,000元，均有理由，應予准
許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規
定，應依職權宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條規定，由被告負
擔十分之九，餘由原告負擔。
中華民國106年2月2日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法官孫偲綺
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
○○○○○號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年2月2日
書記官黃意雯