裁判字號：臺灣新北地方法院102年訴字第3025號民事判決
裁判日期：民國103年07月31日
裁判案由：拆屋還地
臺灣新北地方法院民事判決102年度訴字第3025號原告 李文賢
王麗蓉 共同訴訟代理人 陳憲鑑 律師
汪哲論 律師被告 趙文鎮
白文玲 共同訴訟代理人 黃宗正 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國103年7月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有被告同意者、請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1、2、3、7款定有明文。
查：原告起訴聲明原以：⑴被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○○號土地上之建物，門牌號碼新北市○○區○○00號，面積27.5平方公尺拆除，並返還土地予原告及全體共有人。⑵被告趙文鎮及白文玲應連帶給付原告新臺幣（下同）226,175元及自本訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自本訴狀送達翌日起至拆除房屋之日止，按月給付原告3,770元。嗣於民國103年4月29日以民事起訴理由補充狀，變更聲明為：⑴被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○○號土地，如土地複丈果圖所示編號Ａ部分（面積26.47平方公尺）、編號Ｂ部分（面積28.48平方公尺）之建物拆除，並返還土地予原告及全體共有人。⑵被告應連帶給付原告33,889元及自本訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自本訴狀送達被告翌日起至拆除房屋返還土地予原告及全體共有人之日止，按年給付原告7,493元。再於103年7月2日言詞辯論期日，變更訴之聲明第二項為被告應連帶給付原告李文賢、王麗蓉各16,945元，及自103年7月2日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並自103年7月2日起拆除上開房屋返還土地予原告及全體共有人之日止，按月連帶給付原告李文賢、王麗蓉各3,747元。衡以原告聲明之變更，經被告表示沒有意見，且請求之事項均係基於共有部分遭無權占用之同一基礎原因事實，變更部分屬擴張應受判決之事項，且審理中亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，合於前揭法律規定而應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為兩造及訴外人 李金生 、 陳俊翔 、 李圳啟 、 陳玉梅 、 張宗賢 、 林克法 等人共有。自93年3月24日起，被告二人未經全體共有人同意，即在系爭土地上所在建物即新北市○○區○○街○○號旁空地（下稱系爭空地）加蓋二層鐵皮建物（下稱系爭建物），而無權占有系爭土地之如土地複丈成果圖（即如附圖）所示編號Ａ、Ｂ部分，係無法律上之原因，致原告受有損害，並獲有相當於租金之不當得利，按土地法105條準用第同法97條規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」系爭土地97年10月2日至98年12月31日間申報地價為11,384.4元、99年1月1日至101年12月31日申報地價11,776元、102年1月1日至102年10月3日申報地價1315
4.4元，分別乘以被告占用面積28.48平方公尺之10%及原告共有系爭土地20%計算，故被告對其五年內受有相當於租金之不當得利為33,889元，每月租金為7,493元。
（二）系爭土地共有人間並未明示成立一樓住戶占有使用新北市○○區○○街○○號0樓旁空地即系爭空地之分管契約，此
參證人 陳炳南 證詞：「（問：當初是否有跟公寓的其他住戶約定分管的事情？）沒有約定。」、「（問：四十三號一樓可以使用右側的空地？）可以用，可以停車種花草，但是要經過其他的住戶同意才可以停車種花草。
」、「（問：你住二樓的時候你有使用右側的空地？）有，我會停車，我停車都有經過全部的住戶同意，我有跟他們說大家都知道。」、「（問：你有跟他說右側的空地可以停車？）有。」、「（問：你有跟他說可以使用停車是經過全體住戶同意？）有。」、「（問：你有跟被告趙文鎮說可以蓋房子？）沒有，因為那是公共設施用地。」、「（問：提示現場照片，現在右側的空地是否已經被搭蓋二層樓的建物？）是的，但是我賣給他的時候還是屬於空地。」 陳炳煌 正證詞：「（問：當時有沒有跟其他住戶訂立分管的協議？）沒有。」、「（問：你住一樓的時候可以使用右側的空地？）有，偶而停車種花草，或是住戶大家來烤肉，我利用空地種花草是經過其他住戶的同意。」、「（問：你賣給被告趙文鎮的時候有跟他可以使用右側的空地？）有，我跟他說可以停車，我沒有跟他說可以蓋房子，因為那是防火巷。」、「（問：提示現場照片，現場目前已經搭蓋二層建物，你出售給被告趙文鎮的時候還是空地？）是的。
」、「被告訴訟代理人：請問證人陳炳煌，當初你跟被告趙文鎮說的時候，有跟他說：右側空地是你的專有使用權？）沒有。」、「（被告訴訟代理人：你有跟他說他要用地還是要得到其他住戶的同意？）是的。」、「（被告訴訟代理人：如果其他住戶不同意被告趙文鎮停車，被告趙文鎮還可不可以停車？）如果住戶要求輪流停就要輪流停，不可以只供被告停車。」足徵被告主張買受時已有分管契約而得於系爭空地上興建系爭建物，洵屬無據；退步言之，縱有相當程度使用權，然被告欠缺於系爭空地上興建系爭建物之權，其情昭然明甚。
（三）被告所提被證一不動產買賣契約書，僅係被告與其前手之約定，並非以為分管契約成立之要件，遑論證人陳炳南、陳炳煌均證稱當時買賣房屋只有賣房屋，並未出售空地使用權。另被告所述系爭建物現狀及搭建過程，亦僅為被告之單方推論，不足證明其主張屬實，至被告翻修搭建新北市○○區○○街○○號0樓旁空地之系爭建物，於被告自行設置水管後，原告亦有分擔費用，更不因此即可跳躍論斷原告同意被告在系爭空地上增建系爭建物。被告於系爭空地興建系爭建物時，即有其他住戶提出異議，惟被告仍執意占用，為此他共有人曾向新北市政府違章建築拆除大隊陳情並報請拆除，經新北市政府認定係屬違章建築，有新北市政府函文足佐。倘若住戶間就系爭空地確有分管契約存在，他共有人何以陳情訴請拆除？準此，被告就系爭土地有分管契約存在抗辯顯無足採，縱有系爭空地停車、植栽之使用權，亦絕無於上興建建物之權。
（四）按最高法院68年台上字第3071號民事判例要旨，系爭土地坐○○○區○○街與永樂街交叉路口，乃新北市蘆洲區第
1期重劃區主要交通動線，並有臺北市0000000號正線經中興橋串連台北東西區各大商圈，811號從蘆洲二站經重陽橋開往迪化街、台北轉運站，14號從蘆洲站經忠孝橋直達台北車站，大眾運輸堪稱便捷，鄰近則有台灣企銀蘆洲分行、7-11便利商店、頂好超市及多家商店提供各項服務，生活機能及工商活動便捷繁盛，鄰近步行10分鐘內分別有忠義國小及成功國小得提供孩童教育。從而，原告主張依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，依公告地價年息10%計算相當於租金之不當得利，尚屬公允而應准許。
（五）綜上，被告無權占用系爭土地，依民法第767、821、17
9條及土地法第105條準用第97條規定，聲明：⑴被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○○號土地，如土地複丈果圖所示編號Ａ部分（面積26.47平方公尺）、編號Ｂ部分（面積28.48平方公尺）之建物拆除，並返還土地予原告及全體共有人。⑵被告應連帶給付原告李文賢、王麗蓉各16,945元，及自103年7月2日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並自103年7月2日起拆除上開房屋返還土地予原告及全體共有人之日止，按月連帶給付原告李文賢、王麗蓉各3,747元。⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯以：
（一）系爭土地原為訴外人 陳塗進 、 陳叶晉 二人共有，78年間渠建築五層樓雙拼樓房（即門牌號碼為新北市○○區○○街○○號一至五○○○區○○街○○○號一至五樓）共10戶，陸續以買賣或贈與方式移轉他人，系爭土地應有部分亦隨同建物移轉。證人陳炳煌、陳炳南二人於78年11月2日買受新北市○○區○○街○○號一、二樓，93年3月24日轉售移轉與被告（1樓登記予被告白文玲，2樓登記予被告趙文鎮），故系爭土地建屋出售伊始，各住戶即有就房屋基地之系爭空地及房屋屋頂等共有部分約定分管專用之合意，即新北市○○區○○街○○號旁空地由新北市○○區○○街○○號一樓所有○○○區○○街○○○號一樓所有人各使用2分之1，屋頂由五樓加蓋使用，天井由各樓層所有人分層擴建使用。數十年來各住戶均依循上述分管專用協議使用公有部分，相安無事。78、79年間原告買受新北市○○區○○街○○號三○○○區○○街○○○號樓房屋及其基地，78年8月21日辦理土地所有權應有部分移轉登記、79年4月25日辦理建物所有權利轉登記，並於受讓房屋後，在三樓公用天井擴增建物專有使用至今，其不可能不知上述協議。
（二）92年間被告向陳炳煌、陳炳南二人買受新北市○○區○○街○○號一、二樓房地，當時陳炳煌、陳炳南即向被告表示上述協議，被告至現場勘看，亦發現新北市○○區○○街○○號1樓旁空地、屋頂、天井確實均有加蓋使用情形，上述分管專用協議應無疑問，因此，雙方乃於92年12月15日簽訂不動產買賣契約，93年3月24日辦理房地所有權移轉登記。上述不動產買賣契約書第14條特約事項並載明「本不動產右側空地之使用權（靠近不動產1/2部份），於產權移交時一併移交甲方」可證。
（三）被告買受新北市○○區○○街○○號一、二樓後，修建一樓旁空地之建物，修建時原告還特別向被告警示，建物高度不得超過三樓，三樓部分為其專用等語，被告向原告詢問三樓部分是否一併擴建，被告回應暫無需要，僅要求被告於修建時一併設置供三樓陽台排水之排水管，並表示要負擔費用。被告自93年使用系爭空地，翻修建物多年，原告及其他住戶均未制止或提出異議，參酌被告及其他住戶常年分別使用屋頂加蓋及天井擴建之情形，足見上述原告分管專用協議確實存在，原告於被告修建時並已明確表示同意。再原告於另案臺灣板橋地方法院檢察署檢察官101年度偵字第20668號事件時，自承「廚房外的水管是告訴人（即本件被告趙文鎮）加蓋1、2樓時設的，但伊也有出錢」等語，足認原告於被告修建系爭建物時，確實同意被告修建。
（四）按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。本件原告早在被告買受新北市○○區○○街○○號一、二樓前，即已占用天井擴建三樓，五樓住戶亦在頂樓加蓋違建，被告於92年底買受新北市○○區○○街○○號一、二樓後翻修一樓旁空地之建物，各自均已使用公共空間多年，俱無爭議，之所以發生爭議，係因原告於98年底翻修廚房，造成被告房屋漏水龜裂，窗戶採光罩破裂，原告並未經被告同意即將廚房污水排水管改設連接至上述被告設置供其排永陽台雨水之排水管，被告向其抗議，雙方發生訟爭。原告為了報復才提出竊佔告訴，並提出本件屋還地之訴訟。審理中法官曾曉示原告依其主張則原告及各樓層之違建都要拆除，原告表示都拆除，由原告同歸於盡之反應，可知原告本件訴訟之請求，以損害被告為主要目的。退步言，縱認系爭土地共有人間不成立分管協議，然原告既已同意被告翻修一樓旁空地之建物，自不得再反悔要求被告拆除，原告行使權利亦有違誠實信用之原則。
（五）按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。依同法第105條規定，第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之。縱認被告無權使用共有土地而有相當於租金之不當得利，其租金亦以不超過土地申報總價年息百分之十為限。本件被告占有使用之土地為法定空地，原告主張僅能供住戶停車種花草之用，事實上無從出租獲利，原告請求依年息10%計算相當於租金之損害，顯屬過高。又原告依公告現值計算租金而非依申報地價計算，更屬不法。
（六）證人即新北市○○區○○街○○號一、二樓原屋主陳炳南、陳炳煌雖到場證述沒有跟其他住戶訂立分管的協議，43號
1樓可以在旁邊系爭空地停車種花草，但是要經過其他的住戶同意才可以停車種花草，有告訴被告要用地還是要得到其他住戶的同意，系爭空地在出售給被告時仍屬空地，沒有建物車棚，出售給被告時未表示有專有使用權，只有把十分之二的使用權交給被告，當初在賣的時候，只是賣房子沒有賣空地的使用權，是在簽約時才好心增加這個系爭空地使用權條款云云。惟證人陳炳南、陳炳煌於出售新北市○○區○○街○○號一、二樓給被告時明確告訴被告渠對於一樓右側空地二分之一部分有使用權，另二分之一歸渠二人之叔父陳叶晉使用，當時系爭空地全部已蓋有車棚建物，因此，於買賣契約上註明「本動產右側空地之使用權（靠近不動產1/2部份），於產權移交時一併移交甲方（約八坪左右）。」於交付後，被告趙文鎮僱工翻建時並會同陳叶晉丈量空地，切割鐵皮車棚二分之一，立支架支撐陳叶晉保留部分之二分之一車棚，再翻建被告擁有使用權之二分之一部分，系爭空地使用權亦非簽約時臨時加註，證人陳炳南、陳炳煌在委託房仲介售屋時，即已表明連同空地使用權一併出售，證人陳炳南、陳炳煌明顯為虛偽之陳述，不足採信。
（七）綜上，原告請求顯無理由，聲明：⑴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）新北市○○區○○段○○○○號土地即系爭土地為兩造及訴外人李金生、 陳慶隆 、陳俊翔、李圳啟、陳玉梅、張宗賢、林克法等人共有，原告李文賢、原告王麗蓉、被告趙文鎮、被告白文玲權利範圍各十分之一。
（二）被告係向證人陳炳煌、陳炳南買受新北市○○區○○街○○號一、二樓房地，並於93年3月24日辦理所有權移轉登記，其中一樓部分登記為被告白文玲所有，二樓部分登記為被告趙文鎮所有。
（三）被告自93年3月24日起即在系爭土地所在五層樓雙併建物（即門牌號碼為新北市○○區○○街○○號一至五○○○區○○街○○○號一至五樓，共10戶）旁之系爭空地搭建二層樓之鐵皮建物即系爭建物，其中一樓部分即如附圖所示編號Ａ占用系爭土地面積為26.47平方公尺，二樓部分即如附圖所示編號Ｂ占用系爭土地面積28.48平方公尺，並與被告所有新北市○○區○○街○○號一、二樓建物相通。
四、兩造爭執事項：
（一）原告主張被告未經全體共有人同意，在系爭土地上搭建系爭建物占用如附圖所示編號Ａ、Ｂ部分等語，為被告所爭執，辯稱：系爭土地上所在五層樓雙併樓房共10戶之住戶，於建屋出售時即有就房屋基地之空地及屋頂等共有部分約定分管專用之合意，即新北市○○區○○街○○號一樓旁空地由新北市○○區○○街○○號一樓所有○○○區○○街○○○號一樓所有人各使用2分之1，屋頂由五樓加蓋使用，天井由各樓層所有人分層擴建使用，縱認共有人間不成立分管協議，然原告既已同意被告翻修系爭空地之建物，自不得再反悔要求被告拆除，原告行使權利亦有違誠實信用之原則等語，是以本件首應審酌者乃被告是否基於共有人間之分管契約而占用系爭土地之如附圖所示編號Ａ、Ｂ部分？查：
⑴分管契約者，乃係指共有人間約定各自分別占有共有物之
特定部分而為管理之契約。又未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意，如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人固得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分，然共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內，惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言；且共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院87年度台上字第1359號、83年度台上字第1377號判決意旨參照）。又按共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在（最高法院48年台上字第1065號判例要旨亦可參照）。
⑵關於被告抗辯系爭土地所在五層樓雙併建物之全體住戶有
約定分管專用之合意，即新北市○○區○○街○○號一樓旁之系爭空地由新北市○○區○○街○○號一樓所有○○○區○○街○○○號一樓所有人各使用2分之1，屋頂由五樓加蓋使用，天井由各樓層所有人分層擴建使用乙節，查：
⒈依原告當庭所陳稱：（問：屋頂是否由五樓的住戶加蓋
使用？）原告是的。（問：各樓的天井是否由各樓住戶擴建使用？）是的。（問：除了被告占用的法定空地，另外一半的法定空地目前由誰占用？）由一樓蓋停車棚停車使用。（問：原告自己的三樓天井是否有擴建使用？）有。（問：當初是誰同意你就天井擴建？）我買的時候一樓就有擴建了，所以我們也跟者擴建。（問：當初你買的時候，大家有約定天井各自使用，屋頂給五樓使用，一樓法定空地給一樓住戶使用？）沒有約定。（問：既然沒有約定為何大家都按照現況使用？）我不知道等語（見本院103年1月23日言詞辯論筆錄），可知系爭土地所在五層樓雙併建物以外之其餘共有部分，確實存在屋頂由五樓住戶加蓋占用，各樓天井由各樓住戶擴建占用，建物旁空地由一樓之二戶住戶各占用二分之一，且歷有年所之事實。
⒉又依證人陳炳南證稱：（問：你○○○區○○街○○○
號一樓之前的所有權人嗎？）我不是，我是四十三號二樓的所有權人。（問：這間房子是誰蓋的？）建設公司，我是地主，是合建的。（問：當初是否有跟公寓的其他住戶約定分管的事情？）沒有約定。（問：四十三號一樓可以使用右側的空地？）可以用，可以停車種花草，但是要經過其他的住戶同意才可以停車種花草。（問：你住二樓的時候你有使用右側的空地？）有，我會停車，我停車都有經過全部的住戶同意，我有跟他們說大家都知道。（問：二樓後來賣給何人？）賣給被告趙文鎮。（問：你有跟他說右側的空地可以停車？）有。（問：你有跟他說可以使用停車是經過全體住戶同意？）有等語，及證人陳炳煌證稱：（問：你之前是四十三號一樓的所有權人？）是的。我也是地主和建商合建取得。（問：當時有沒有跟其他住戶訂立分管的協議？）沒有。（問：你住一樓的時候可以使用右側的空地？）有，偶而停車種花草，或是住戶大家來烤肉，我利用空地種花草是經過其他住戶的同意。（問：你一樓賣給何人？）被告趙文鎮。（問：你賣給被告趙文鎮的時候有跟他可以使用右側的空地？）有，我跟他說可以停車，我沒有跟他說可以蓋房子，因為那是防火巷等語（均見本院103年5月29日言詞辯論筆錄），可知被告所買受新北市○○區○○街○○號一、二樓房地之前手陳炳南、陳炳煌，確曾經過系爭土地所在五層樓雙併建物之全體住戶同意，取得系爭空地之占用管領權，並供作渠等停車、種植花草之用，此部分應屬系爭土地共有人間已明示成立之分管契約，並對於自陳炳南、陳炳煌受讓系爭土地應有部分之被告繼續存在。
⒊再參以被告於93年3月24日自陳炳南、陳炳煌受讓系爭
土地所有權應有部分各十分之一後，即在系爭空地搭建二層之鐵皮屋占用至原告起訴時止，已有九年餘，縱有原告所提新北市政府違章建築拆除大隊100年8月31日新北拆認一字第0000000000號函及101年6月11日新北拆認一字第0000000000號函覆受理檢舉違建之事，亦係在被告搭建系爭建物占用系爭空地7年後之事，而依原告在被告另案告訴竊佔之偵查案件中所供稱：「廚房外之水管是告訴人（即被告）加蓋一、二樓時設的，但伊也有出錢，所以陽台洗衣機及廚房排水都是接用該水管，並未侵占該水管。」等語，此有被告所提新北地方法院檢察署檢察官101年度偵字第20668號不起訴處分書在卷可參（見卷第41頁至第48頁），亦知被告於93年間占用系爭空地搭建系爭建物時，原告既已得知並同意分擔被告於三樓後方陽台所加裝排水管之費用。
⒋綜上可知，系爭土地之共有人間於被告之前手時即已明
示成立由所在雙併建物之一樓住戶各使用建物旁空地二分之一之分管契約，並對受讓系爭土地應有部分之被告繼續存在；縱認無明示分管契約存在，然依各共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分即屋頂平台、天井及建物旁空地，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，亦歷有年所之情，亦非不得認有默示分管契約之存在。
⑶按分管契約之當事人即共有人均應受該契約之拘束，且共
有人得就共有物分管部分為使用收益及管理而取得管理權。被告既係基於土地共有人間之分管契約而得占有管理新北市○○區○○街○○號一樓旁之系爭空地二分之一部分，其於分管之範圍內搭建系爭建物，即難謂係屬無權占有，自無受有相當於租金之不當得利。至被告就共有物分管部分搭建系爭建物之管理方法縱有不當，則僅屬全體共有人是否終止分管契約之問題。
（二）從而，原告依民法第767條、第821條、第179條規定，請求被告將坐落坐落於新北市○○區○○段○○○○號土地，如土地複丈果圖所示編號Ａ部分（面積26.47平方公尺）、編號Ｂ部分（面積28.48平方公尺）之建物拆除，返還土地予原告及全體共有人，並請求被告應連帶給付原告李文賢、王麗蓉各16,945元，及自103年7月2日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並自103年7月2日起拆除上開房屋返還土地予原告及全體共有人之日止，按月連帶給付原告李文賢、王麗蓉各3,747元，為無理由，應予駁回。原告之訴已經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回之。
（三）因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
五、據上論斷：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條判決如主文。
中華民國103年7月31日
民事第二庭法官葉靜芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年7月31日
書記官何嘉倫