臺灣桃園地方法院91年度訴字第1252號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院91年訴字第1252號民事判決

裁判日期：民國92年02月27日

裁判案由：減少買賣價金

臺灣桃園地方法院民事判決九十一年度訴字第一二五二號
原告甲○○被告乙○○訴訟代理人 邵毅 律師右當事人間減少買賣價金事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
壹、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）一百萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起，至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於民國（下同）九十年八月十八日經由訴外人北區房屋仲介股份有限公司（以下簡稱北區房屋公司）之仲介，以六百八十萬元之價格向被告買受坐落桃園縣桃園市○○段○○○○號土地，暨其上門牌號碼桃園縣桃園市○○街○○○巷○○弄○號之房屋（以下就土地部分簡稱系爭土地，房屋部分簡稱系爭房屋，二者合併簡稱系爭房地），被告並於同年十月十五日移轉系爭房地所有權予原告，復於同年十一月十六日正式交屋完畢。惟交屋後，原告擬重新裝潢，於拆除被告舊有木板裝潢時，赫然發現天花板水泥剝落、鋼筋裸露鏽蝕嚴重，嗣經原告自行送請工業技術研究院工業材料研究所檢驗，發現系爭房屋氯離子採樣分析有氯含量超過ＣＮＳ（中國國家標準）３０９０Ａ２０４２鋼筋混凝土所規定氯離子之最大許可極限值，系爭房屋即屬所謂「海砂屋」，以一般情況言，混凝土中之氯離子含量過高，為加速混凝土之鋼筋鏽蝕及龜裂剝落之誘因，是系爭房屋顯因係海砂屋致結構有安全之虞。
（二）按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條分別定有明文。查被告出售予原告之系爭房屋為海砂屋，嚴重影響居家安全，且為難以修補之重大瑕疵，原告自得主張減少系爭房屋之買賣價金。而原告係以總價六百八十萬元購買系爭房地，系爭房屋經訴外人歐亞不動產鑑定有限公司鑑定結果現值為一百零二萬一千二百元，因其是海砂屋，市場價值應為零，爰依前開民法第三百七十三條、第三百五十四條第一項前段、第三百五十九條前段規定，減少系爭房屋一百萬元之價金，則被告受領該一百萬元價金顯無法律上原因，併依民法第一百七十九條之規定，請求被告返還原告已給付之減價金額一百萬元及其法定利息。
三、證據：提出不動產買賣契約書、土地及建物登記謄本、工業技術研究院化學分析報告表、歐亞不動產鑑定有限公司鑑價報告書、存証信函、拍賣公告網路資訊各一份、照片十三紙為證。
貳、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）蓋系爭房地係被告於七十六年間向建商購置，購買之前原屋廚房天花板即已裝潢完成，大廳部份於購買後由被告雇工裝潢，在裝潢時並未發現系爭房屋有何異狀，被告全家老少於系爭房屋內居住十四年之久未曾發現有何不妥之處，後因被告之夫經商失敗始委由訴外人北區房屋公司仲介出售，並經北區房屋公司承辦人員多次親至系爭房地勘查作成現況說明書，原告因有意承買，亦多次由北區房屋公司人員陪同至現場勘查檢視，確認無誤後始以六百八十萬元價格購買系爭房地，並簽訂不動產買賣契約書，被告且已依約完整無缺交付系爭房地予原告，依民法第三百七十三條規定，系爭房地之利益及危險自應由受領交付後之原告承受負擔，與被告無涉。
（二）次查原告於受領系爭房地後，即雇工打掉天花板重新裝潢，然因系爭房屋屋齡已超過十五年，是否因工人不慎重擊，將原樓板強力震動而致樓板部分鋼筋露出，不無可能，至原告所提出工業技術研究院化學分析報告已註明化驗結果樣品係由委託者提供「本實驗室不負責現場採樣」等語，是送化驗樣品究是否自系爭房屋所採，非無疑問，自難僅憑該化驗結果逕認系爭房屋為海砂屋。又系爭房屋係於七十六年間建造，有關海砂屋之測試標準應依建造當時之建築法令規範為依據，而當時對建築新預拌混凝土並無國家標準，且系爭房屋已經政府機關驗證合法發給建物使用執照，自屬合法建物，台灣省建築師公會鑑定報告係依據八十三年七月二十二日修訂之「新拌預拌混凝土國家標準」為檢測依據，自有違法律不溯及既往原則，故該鑑定報告於系爭房屋無從適用。況被告亦係購屋人，不諳建築常識，被告前購得系爭房屋亦屬受害人，如認被告應為此負賠償責任，何有法律上公平正義？
（三）另原告所提歐亞不動產鑑定有限公司鑑價報告書，鑑定系爭房屋價值一百零二萬元一千二百元，系爭土地價值五百六十七萬九千七百元，然原告聲請為該鑑定時系爭房屋已遭其毀損，非點交時態樣，自難以此鑑定報告認定系爭房屋價值。且原告於九十年十月十五日以系爭房地向訴外人玉山商業銀行辦理設定抵押貸款五百四十萬元，依一般貸款實務貸給抵押標的價值百分之六十推算，系爭房地價值應在九百萬元以上，惟被告只以總價六百八十萬元出售予原告，已無減價空間，自無不當得利可言。
（四）即認被告就系爭房屋應負物之瑕疵擔保責任，原告主張減少價金為有理由，然查系爭建物已完成逾十五、十六年之久，依建築使用及價值遞減原則，系爭房屋於八十九年稅捐估價僅有二十九萬一千九百元，原告請求減少價金一百萬元似嫌過高。
三、證據：提出不動產專任委託銷售契約書、北區房屋標的物現況說明書、律師函、存証信函、桃園縣稅捐稽徵處房屋稅繳款書各一份為證。
參、本院依職權函請台灣省建築師公會桃園縣辦事處鑑定系爭房屋究是否為海砂屋事宜。
理由
一、經查，原告主張於九十年八月十八日經由訴外人北區房屋公司之仲介，以六百八十萬元之價格向被告購買坐落桃園縣桃園市○○段○○○○號土地暨其上門牌號碼桃園縣桃園市○○街○○○巷○○弄○號之房地，原告已依約給付價金，被告並已於同年十月十五日移轉系爭房地所有權予原告，復於同年十一月十六日正式交屋完畢，嗣後因原告擬重新裝潢，於拆除被告舊有木板裝潢時，發現系爭房屋天花板水泥剝落、鋼筋裸露鏽蝕嚴重，原告乃自行送請工業技術研究院工業材料研究所檢驗，認系爭房屋有氯離子含量過高情形，復於之九十一年一月二十九日發函被告主張系爭房屋有瑕疵，要求被告出面協商解決事宜，被告並於同年二月六日及十九日發函原告謂系爭房屋並無瑕疵等情，業據原告提出不動產買賣契約書、土地及建物登記謄本、存証信函、照片等，及被告提出不動產專任委託銷售契約書、律師函、存証信函等為證，且為兩造所不爭執，應堪採信。
二、原告起訴主張系爭房屋為海砂屋，有減少房屋之效用、使用年限及交易價格之重大瑕疵，依瑕疵擔保之規定，減少價金一佰萬元，併依不當得利請求被告返還該一百萬元及法定之遲延利息，被告則以危險已移轉原告負擔、鑑定報告所採依據有誤、系爭房地已減價出售無降價空間，及系爭房屋僅價值二十九萬一千九百元，原告主張減少價金金額過高等語置辯，從而，本件爭執之處，當在於系爭房屋是否為海砂屋，被告應否負瑕疵擔保責任，及如確為海砂屋其減少之價值應如何計算等節，茲分別論斷如下：
（一）按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵，民法第三百五十四條第一項定有明文。又按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第三百七十三條亦著有明文。因此，本件系爭房屋之是否有瑕疵，其判斷時點，當以系爭房屋交付之時為準，被告辯稱系爭房屋係於七十六年間建造，故有關海砂屋之測試標準應依建造當時之建築法令規範為依據云云，當非足採。經查系爭房屋經本院依職權函請台灣省建築師公會桃園縣辦事處檢測其房屋強度及氯離子含量結果，系爭房屋氯離子檢驗數據高達1.48kg/㎡，有台灣省建築師公會桃園縣辦事處九十一年九月二十五日九一○一八號鑑定報告書置於卷外可按，而有關預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量，於八十三年七月二十二日前固無規範，然經濟部標準檢驗局之前身經濟部中央標準局已於八十三年七月二十二日修訂新拌預拌混凝土國家標準，規定預拌混凝土之氯含量容許值為0.6kg/㎡以下，復經經濟部標準檢驗局於八十七年六月廿五日修正該國家標準為0.3kg/㎡以下，亦據該鑑定報告說明綦詳，又按建築物應用之各種材料及設備規格，除中國國家標準有規定者從其規定外，應依建築技術規則之規定為之，建築技術規則第四條定有明文，故有關鋼筋混凝土氯離子含量之標準，當以經濟部標準檢驗局所公布之國家標準為據，本件買賣標的物即系爭房屋被告係於九十年十一月十六日交付原告，已如前述，其氯離子含量是否超過標準，當即以經濟部標準檢驗局公布之0.3kg/㎡以下為判斷基礎，而系爭房屋混凝土中氯離子之含量達
1.48kg/㎡，遠高於前開國家標準值，自於一般建築法規要求建物應具品質未合。再按房屋鋼筋之氯離子含量過高，會造成鋼筋容易鏽蝕，牆壁油漆易產生化學變化，造成壁癌現象，房屋之耐用年限，亦因此減短，此為吾人於社會生活上可得之經驗，因此原告主張該屋因鋼筋氯離子含量過高，造成該屋有效用上之瑕疵等語，應值採信。而系爭房屋氯離子含量過高，乃系爭房屋建造之時即已存在之瑕疵，自亦為被告於交付原告之前即已存在之瑕疵，按之民法第三百五十四條規定，被告自應就此危險移轉於買受人即原告前已存在之瑕疵負物之瑕疵擔保責任。故被告抗辯其已依約完整無缺交付系爭房地予原告，系爭房地之利益及危險自應由受領交付後之原告承受負擔，與被告無涉云云，亦屬無據，自無可採。
（二）次按土地、房屋之交易及使用價值，雖常相伴隨而互影響，交易上亦多有將房屋與土地合併計價未予區別，惟土地、房屋無論依社會交易觀念或從我國民法第六十六條第一項之規定觀之，究屬可區分而屬分別獨立之不動產，而以物之瑕疵言，無論品質或效用上之瑕疵，土地及房屋均可獨立區分，是以於當事人主張減少價金之場合，當應以土地、房屋各別計算之，因此原告就本件瑕疵減少之價金，僅以房屋部分計算，不包括土地在內，堪可採信。惟查，系爭房屋與土地之價值幾何，經原告送請歐亞不動產鑑定有限公司鑑價結果，該鑑定報告綜合系爭房屋○○○區○○○道路狀況、接近商業設施程度、接近文教設施程度、周圍環境設施、樓層及位置、室內裝潢及維持管理狀況、鄰接道路平均寬度與分布狀況、道路舖設、附近地勢、區域開放程度、區域建物供需情形、建物周圍環境機能、結構體、面積、構造、材料、土地使用分區管制、其他管制、發展區勢等情況，並考量原告自行將系爭房屋送交工業技術研究院工業材料研究所檢驗，氯離子採樣分析有氯含量超過ＣＮＳ（中國國家標準）３０９０Ａ２０４２鋼筋混凝土所規定氯離子之最大許可極現值之結果，認系爭房屋為海砂屋，鋼筋鏽蝕嚴重，結構恐有安全之虞，保守評估建物市場價值僅一百零二萬一千二百元、其所坐落土地則達五百六十七萬九千七百元等情，有原告提出鑑定報告書一份存卷可案，則上開鑑定過程既已綜合系爭房屋之地理位置、環境狀況及系爭房屋結構、性質為海砂屋等各項情事而為評量，且為原告所提出，該鑑定結果自應值採信。雖原告係以六百八十萬元總價購買系爭房地，然原告得以該價格購得系爭房地，尚與被告需款孔急及被告個人意願相涉，非可逕以其所購得價格視為系爭房地於正常狀況下（即非海砂屋）之市場交易價值，上開鑑定報告既於考量系爭房屋為海砂屋之情形下，仍認系爭房屋市場價值達一百零二萬一千二百元、系爭房地合計價值六百七十萬零九百元，核與原告購買系爭房地總價相差未幾，則原告主張系爭房屋因其為海砂屋，故市場價值為零，依上開鑑定報告主張減損市場交易價格一百萬元云云，自無可採。
（三）綜合前述，系爭房屋固因含氯離子量過高，為一般社會通常觀念之所謂「海砂屋」，而有滅失或減少其價值及滅失或減少其通常效用之瑕疵，然系爭房屋經鑑定結果，縱為海砂屋，其市場價值仍達一百零二萬一千二百元，連同土地價值達六百七十萬零九百元，與原告原本購得系爭房地所支出價金幾近相同，則被告受領上開價金即係基於與原告間買賣契約之法律關係，並非不當得利，從而，原告起訴主張因系爭房屋為海砂屋，市場價值為零，而主張減少價金一百萬元，並依不當得利請求返還已付之價金一百萬元，及自起訴繕本送達之翌日即九十一年七月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即無理由，應予駁回。
三、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失其附麗，應併予駁回。
四、兩造其餘之攻擊防禦方法與所舉未經援用之證據，經本院審酌後，認均與判決結果不生影響，爰不予一一論駁，附予敘明。
五、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十二年二月二十七日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B法官管靜怡右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十二年三月三日~B書記官趙芳媞