裁判字號：臺灣臺中地方法院94年訴字第811號民事判決
裁判日期：民國94年10月28日
裁判案由：租佃爭議
臺灣臺中地方法院民事判決94年度訴字第811號原告丙○○被告甲○○上開當事人間租佃爭議事件，本院於民國94年10月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落台中縣大里市○里段○○○○號、面積０點一三一六公頃土地上如附圖Ａ、Ｂ所示建物拆除，並除去該土地上地上物，將土地交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、坐落台中縣大里市○里段○○○○號、地目田、面積0.1316公頃、所有權全部之土地（下稱系爭土地），為原告所有，兩造曾於民國81年1月7日就系爭土地訂立租賃契約，約定租期自81年1月8日至86年1月7日止，供被告種植花木使用，被告承租後，未經原告之同意，即在其上興建如附圖A、B部分所示之建物。俟延長租期屆至後，原告多次催告被告返還土地未果，旋訴請被告拆屋還地，卻因此屬耕地租賃未先行調處，經以起訴不合法為由獲敗訴判決確定。因此，原告即於88年間先後向大里市公所、台中縣政府耕地租佃委員會申請調解、調處，結果均不成立，嗣經訴請本院89年度訴字第2200號、台灣高等法院台中分院（下稱台中高分院）90年度上字第231號、最高法院92年度台上字第202號、台中高分院92年度上更㈠字第15號、最高法院93年度台上字第2255號審理結果，卻因不服行政機關就耕地三七五減租條例第19條所為耕地准否收回自耕之核定與調處，應循行政救濟等由，再為原告敗訴之判決。
二、前述土地、建物，現仍為被告占有使用中，被告僅在系爭土地上放置盆栽、器具，並未直接使用地力生產，核與耕地使用之意義有異，原告乃認兩造間之租約，非屬耕地租賃，然所認卻不為法院所信，迭為相反之認定，並為其敗訴之判決，原告已無以適從。惟苟如歷審判決所稱，兩造間係屬耕地租賃關係，則被告在系爭土地上施建前述建物以為倉庫、居住使用，並砌水泥地面，又僅在系爭土地上放置盆栽、器具，而不自任耕作，顯違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定，則兩造間之耕地租賃已屬無效，原告自得依同條例第16條第2項之規定，收回土地自行耕種。為此，原告於93年12月8日，向大里市公所、台中縣政府耕地租佃委員會申請為調解、調處均不成立，爰訴請被告拆屋還地。並聲明：如
主文第1項所示。
貳、被告則以：
一、本件原告主張「被告違法在系爭土地上建築房屋做為倉庫及居住，並砌水泥地面，不自任耕作」等，與原告在本院89年度訴字第2200號、台中高分院90年度上字第231號、最高法院92年度台上字第202號、台中高分院92年度上更㈠字第15號、最高法院93年度台上字第2255號案件中所主張之「被告在租賃期中，將部分耕地變更用途，充作供廟宇（按係供農作用途之倉庫），已違背耕地使用目的」等係相同之請求，而上開案件經審理結果，既已為原告敗訴之確定判決，則本於一事不再理之原則，原告自不得再行起訴。
二、被告租得系爭土地後，因種植花木須有適當處所，放置肥料等物，嗣徵得原告同意，於81年1月中旬，在系爭土地上，搭建如附圖Ａ、Ｂ所示之建物，工程中原告尚且到場觀看，並提醒被告：「搭蓋平房就好，不要太高」等語。另原告住所鄰近系爭土地，上開建物施建工期約15日之久，其過程為原告所得目睹，而其始終未曾異議；況施建完工後，原告每半年亦均到此收取租金，可見原告確曾同意被告施建前述建物，是原告以被告未經允准，即施建前開建物，不自任耕作等由，主張原訂租約無效，其權利之行使顯背於誠信原則等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
參、本件經兩造協議並整理爭點、兩造不爭執及爭執事項如次：
一、兩造不爭執之事項：
1、坐落台中縣大里市○里段○○○○號、地目田、面積0.1316公頃、所有權全部之土地，為原告所有。兩造就上開土地訂有租約，租期自81年1月8日起至86年1月7日止，供被告種植花木所用。系爭土地目前之編定使用種類為特定農業區農牧用地，並屬耕地三七五減租條例所定之耕地。
2、台中高分院86年度重上字第79號判決理由中所載：㈠系爭土地左側為稻田，但系爭土地則為空地，其中如附圖A部分面積0.0193公頃為上訴人（即被告，下同）搭建之鐵架烤漆板倉庫，放置花藝材料，B部分面積0.0114公頃為上訴人搭建之鐵架烤漆板住房，均非供耕作之用，㈡其他土地臨德芳路部分放置馬拉巴栗、九重葛之盆栽，北邊一部分以培養皿種小麥草，均非直接種於土地上，利用地力而為生產，只有北邊一部分在地上種欖仁樹，但種植時間共有一個月，經本院勘明，有勘驗筆錄及測量成果圖可稽（見本院卷第37、38頁），㈢上訴人於大里市國光花市從事園藝資材經營，提出證明書、花市經營合約書、照片為證等語。均係事實。
3、證人 賴武雄 於台中高分院87年度重上更㈠字第16號中到庭證稱：當時係兩造一起至伊所開設之事務所訂立契約書，伊當時係依兩造之意思而寫成該租賃契約書等語。（該院87年11月4日準備程序筆錄）。亦係真實。
4、被告租得系爭土地後，即在其上興建如附圖A、B所示之建物。該土地、建物等現仍由被告占有使用中。該租期屆至後，原告已多次催請被告拆屋還地未果。原告前以租約屆滿等由，訴請被告拆屋還地，嗣經本院89年度訴字第2200號、台中高分院90年度上字第231號、最高法院92年度台上字第202號、台中高分院92年度上更㈠字第15號、最高法院93年度台上字第2255號審理結果，以不服行政機關就耕地三七五減租條例第19條所為耕地准否收回自耕之核定與調處，應循行政救濟等由，為原告敗訴之確定判決。
5、兩造對於本院86年度重訴字第69號、台中高分院86年度重上字第79號、最高法院87年度台上字第1688號、台中高分院87年度重上更㈠字第16號、最高法院88年度台上字第2387號；及本院89年度訴字第2200號、台中高分院90年度上字第231號、最高法院92年度台上字第202號、台中高分院92年度上更㈠字第15號、最高法院93年度台上字第2255號等判決書之真正不爭執。另對上開判決書中認定兩造均不爭執之事項及勘驗筆錄、附圖之真正，亦均不爭執。
6、原告於93年12月8日向大里市公所、台中縣政府耕地租佃委員會申請就本件租佃爭議調解、調處，結果均不成立等情，亦屬真實。
二、兩造爭執之事項：
1、系爭土地之租約，究為一般租賃，抑或為耕地三七五減租條例所稱之耕地租賃，亦即有無該條例之適用？
2、原告依耕地三七五減租條例第16條第1、2項請求收回自行耕種是否有理由？
肆、本院之判斷：
一、按為訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中經裁判者，當事人就該法律關係不得更起起訴，亦不得於新訴中用作攻擊或防禦方法，而為與確定判決意旨相反主張之效力，即稱判決之實質上確定力，或稱既判力（民事訴訟法第400條第1項）。又所謂經裁判之訴訟標的，其裁判專指實體上之裁判而言。至程序上之裁判，法院既未就為訴訟標的之法律關係加以裁判，自不受既判力之限制（最高法院27年上字第1688號判例、28年上字第2193號判例參照）。另既判力之作用，旨在限制當事人於判決確定後，就同一訴訟標的更行起訴；如經確定裁判之訴訟標的與新訴之訴訟標的不相同者，雖請求之標的物相同，亦無禁止起訴規定之適用。查原告前主張租約到期，而依民法第455條及第767條中段等規定，請求被告拆屋還地之訴訟，固經本院以89年度訴字第2200號、台中高分院以90年度上字第231號、最高法院以92年度台上字第202號、台中高分院以92年度上更㈠字第15號，及最高法院以93年度台上字第2255號民事判決駁回原告之訴確定在案，為兩造所不爭，並經本院調閱該等案卷查閱無誤。然上開確定終局之判決，即最高法院93年台上字第2255號判決，僅以原告之訴非屬普通法院之審判權限為由，即以原告起訴不合法而逕從程序上予以駁回，有該判決影本1份附卷可稽，則此案中原告所主張之訴訟標的之存否，既未經實體之認定，依前述說明，自無既判力之存在，原告本得再行起訴主張。況原告於上開案件中所主張之訴訟標的，係民法第455條及第767條中段者，而於本件訴訟所主張者，則係耕地三七五減租條例第16條第2項，二者並非同一，更無既判力所及之問題。是原告提起本件訴訟，尚無更為起訴之情形，亦即無民事訴訟法第249條第1項第7款之情形，被告辯稱：原告之訴不合法云云。要屬誤會，先此指明。
二、關於本件係屬一般租賃或係耕地三七五減租條例所定之耕地租賃？
1、按租用土地栽種花卉樹苗等園藝作物，屬於耕地租賃，最高法院82年第8次民事庭會議，曾作成決議在案。又種植稻、麥、茶、桑等供食衣原料之植物，固為農作物，即為改善居住、育樂環境而種植花卉樹種等園藝作物，以供出售者，既與造林有間，其所栽種之植物，係屬農業經營之一種，仍不失為農作物。最高法院82年台上字第1096號判例參照。
2、查本件系爭土地之地目為田，前於兩造租約有效期間內，因實施都市計畫編定為非農業區，現則編定使用種類為特定農業區農牧用地，為兩造所不爭執，已如前述。故本件系爭土地，應屬農地。又依兩造於81年1月7日就系爭土地所訂立之土地租賃契約第4條第1項載明：「本土地係供種花木」，明確約定承租系爭土地種植花木，故系爭土地，除前因實施都市計畫一度編定為非農業區使用外，揆諸上開最高法院決議及判例意旨，被告向原告承租系爭土地，應屬耕地租賃，有耕地三七五減租條例之適用，應無疑義。
3、雖證人賴武雄曾於台中高分院87年度重上更㈠字第16號審理時，到庭證稱兩造所訂立之契約真意為一般租賃。但查證人賴武雄亦同時結稱，當時係兩造一起至證人所開設之事務所訂立契約書，伊當時係依兩造之意思而寫成該租賃契約書等語，為兩造所不爭。而依該租約第4條第1項載明：「本土地係供種花木，不得變相或非法使用。」，且系爭土地之地目為田，且已編定為特定農業區農牧用地。故該租賃契約，係屬耕地租賃之性質，而非一般租賃，本院自不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號判例參照。從而證人賴武雄所稱上開租約之真意為一般租賃，尚不足採。至被告承租系爭土地後，是否僅供放置盆栽及相關用品，或未種植花卉樹木等情，乃屬被告如何使用土地耕作有無違約之問題，非可認兩造間之關係非屬耕地租賃。
4、據上所述，本件兩造間所訂立之租約性質既屬耕地租賃，自有耕地三七五減租條例之適用。
三、關於原告依耕地三七五減租條例第16條第1、2項請求收回自行耕種是否有理由？
1、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，並兼指轉租及將耕地借與他人使用在內，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因（最高法院56年台上字第1520號、63年台上字第599號、70年台上字第4637號判例意旨參照）。
2、又查被告租得系爭土地後，除在其上興建如附圖A部分、面積0.0193公頃之鐵架烤漆板倉庫、B部分所示面積0.0114公頃之鐵架烤漆板住房等建物外，其餘多數用以放置盆栽，僅土地北側種值少許之欖仁樹，前經台中高分院86年度重上字第79號民事案件審理之法官到場履勘並製有勘驗筆錄可按，更為兩造所不爭。另上開A部分之建物，現供被告放置花藝材料、肥料使用；B部分之建物則供被告全家居住使用，其前側為客房兼神明廳、後側為廚房及三間臥室；其他土地臨德芳路部分，放置馬拉巴栗、九重葛等，因地上鋪有水泥，均非直接種植於地上；僅土地北側種有少許欖仁樹等情，亦經本院於94年6月3日現場履勘屬實，有勘驗筆錄、照片等可稽。抑且，被告現在大里市農會國光花市經營園藝資材買賣，為被告於本院審理中所自認，復有證明書、花市經營合約書影本、及照片等附前案可稽。可見被告使用該耕地之主要目的，係在供放置盆栽、及全家居家使用，依前1、所述，被告所為已然在「不自任耕作」之列，應構成上開條例第16條第2項所定原訂租約無效之原因，是原告請求予以收回，即屬有據。
3、被告雖主張搭建上開建物係經原告同意云云，並舉其弟乙○○為證，惟此業經原告堅決予以否認。而查證人乙○○係被告之弟，所述不免偏頗被告，自不可信，被告此部分所辯，即難採信。況退而言之，縱認被告此部分所述為真，依其所言，原告尚且提醒被告僅能搭建平房、不得過高等語，並參以系爭土地廣達0.1316公頃，兩造更約明：「本土地係供種花木，不得變相或非法使用。」（租約第4條第1項）。足見原告之意亦僅許被告搭建農舍，亦即以耕作為目的所建之簡陋房屋，如供堆置農具或肥料或臨時休息之用者甚明。而被告在系爭土地上，搭建如前述之建物後，係供己居家及倉庫使用，並非用於農舍之用，且合計面積達0.0307公頃，幾近系爭土地之4分之1，均有如前述，除悖於原告之本意外，更徵其非以為耕作搭建前揭建物之意圖。是被告辯稱原告未依誠信原則行使權利云云，要不可信。
四、綜上所述，被告既在系爭租地上建築房屋居家使用，及供其堆置盆栽等物品，而不自任耕作，原訂租約已歸無效，原告自得予以收回自耕或轉租他人。從而，原告依據耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定，請求被告應將系爭土地上如附圖Ａ、Ｂ所示之建物拆除，並除去該土地上地上物，將土地交還原告，為有理由，應予准許。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國94年10月28日
民事第三庭審判長法官張瑞蘭
法官林靜芬法官林世民正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國94年10月28日
書記官