臺灣新竹地方法院民事小額判決
111年度竹北小字第165號
原告
即反訴被告 蕭雨薇
被告
即反訴原告 張駿逸
訴訟代理人 張如鳳
上列當事人間返還押租金等事件，本院於民國111年4月18日辯論終結，判決如下：
主 文
壹、本訴—
本訴被告應給付本訴原告新臺幣貳萬柒仟柒佰伍拾元，及自民國一一○年十二月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
本訴原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用新臺幣壹仟柒佰伍拾肆元由本訴被告負擔新臺幣壹仟零捌拾貳元，餘由本訴原告負擔。
本判決第一項得假執行，但本訴被告如以新臺幣貳萬柒仟柒佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
貳、反訴—
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用新臺幣壹仟元由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
本件本訴原告原係聲請核發支付命令，惟本訴被告業於法定期間內提出異議，依據民事訴訟法第519條第1項規定，應以原支付命令之聲請視為起訴。
貳、實體方面：
一、本訴原告主張：
㈠、兩造於民國（下同）108年11月8日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定本訴被告將所有門牌號碼新竹縣○○市○○路○段000號14樓之6（下稱系爭房屋）出租予本訴原告。本訴原告已於110年11月30日交還房屋及鑰匙，並完成點交。如果地板有毀損，本訴原告願意修繕，修繕部分願意支付新臺幣（下同）12,000元。本訴被告堅持指定要原本的裝潢公司修繕，所以沒有事先將報價單提出給本訴被告，修繕遞延至110年12月30日是因為原本指定的廠商繁忙，本訴原告沒有導致系爭房屋不能出租。本訴被告拒絕返還押租金45,000元，爰依系爭租約起訴。
㈡、本訴訴之聲明：
⒈本訴被告應給付本訴原告45,000元及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉訴訟費用由本訴被告負擔。
二、本訴被告答辯：
㈠、兩造於110年11月30日點交確認廚房地板變形毀損，約定110年12月14日由裝潢公司現場估價，維修金額12,000元，當天向本訴原告確認金額及修繕範圍無異議，修繕工程並於110年12月30日完成。然本訴原告惡意規避修繕責任，造成本訴被告受有無法出租的30日租金損失21,774元。又系爭租約約定租賃所得稅應由本訴原告負擔，本訴原告以報稅做為威脅，本訴被告已補繳租賃所得稅。上述款項扣除押租金45,000元，本訴原告尚積欠42,774元。
㈡、本訴答辯聲明：
⒈駁回本訴原告之訴及其假執行之聲請。
⒉訴訟費用由本訴原告負擔。
⒊如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
本訴被告即反訴原告於108年11月8日與本訴原告即反訴被告簽訂房屋租賃契約書，約定由本訴被告即反訴原告將所有門牌號碼新竹縣○○市○○路○段000號14樓之6出租予本訴原告即反訴被告，租期2年，自108年12月1日起至110年11月30日止，每月租金22,500元（未稅），房屋租賃所得稅由本訴原告即反訴被告負擔。
四、本件爭點：
本訴原告即反訴被告請求本訴被告即反訴原告返還押租金45,000元，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，有無理由？
五、法院之判斷：
㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條定有明文。次按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108號、87年度台上字第1631號民事判決意旨參照）。又按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅。民法第334條第1項前段、第335條第1項定有明文。
㈡、本訴原告主張系爭租約已屆期，本訴原告已於110年11月30日搬離系爭房屋，請求本訴被告返還押租金，提出房屋租賃契約書等為證。本訴被告就兩造訂有前開契約之事實不爭執，惟辯稱：押租金應扣除地板之修繕費用、無法出租之租金損失及租賃所得稅，茲就本訴被告抗辯審酌如下：
⒈地板修繕費用：
按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。民法第432條第1項、第2項前段分別定有明文。次按系爭租約第9條：「房屋有改裝施設之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」（本院卷第49頁）。本訴被告主張本訴原告因安裝淨水器造成地板毀損，致本訴被告須支付修繕費用12,000元，提出LINE對話紀錄、照片及估價單為證（本院卷第57-69頁），觀以該地板照片之損壞情形，顯非屬本訴原告在正常使用所發生之自然耗損，應認本訴原告未盡善良管理人之保管責任，且本訴原告就地板損壞之事實亦不否認，並同意支付12,000元，是本訴被告主張本訴原告應負擔地板修繕費用12,000元，洵屬有據。
⒉無法出租系爭房屋之租金損失：
本訴被告主張其於系爭租約屆滿後，因地板損壞始於111年2月1日出租系爭房屋，受有租金損失21,774元等語。按系爭租約第6條：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利（下略）」（本院卷第49頁）。證人 陳韋杰 於本院審理中證稱：修了1天，評估不是我本人，也是要1天，從報價到工人實際來修繕約要一個星期等語（本院卷第96頁）。系爭房屋之地板因本訴原告未盡善良管理人之注意義務而出現損壞，且本訴原告未依約於歸還系爭房屋時回復原狀，則依上開證人所述，本訴被告回復系爭房屋原狀至可以出租之狀態，應以7天為合理，從而，本訴被告可得請求本訴原告賠償之損失為5,250元（計算式：22,500÷30×7＝5,250元）。至本訴被告超過7天之租金損失，未能舉證證明係因本訴原告之行為所致，則本訴被告請求逾7天之租金損失，為無理由，應予駁回。
⒊租賃所得稅：
按106年12月27日公布（自公布後6個月施行）之租賃住宅市場發展及管理條例第5條第1項規定：非具消費關係者，其應約定及不得約定事項，由中央主管機關定之；同條例第5條第4項規定：非具消費關係之租賃契約條款，違反第1項應約定及不得約定事項者，無效；該應約定事項未記載於契約者，仍構成契約之內容；其為口頭約定者，亦同。又中華民國107年6月28日內政部內授中辦地字第1071303965號令訂定發布全文；並自107年6月27日生效之「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」第貳點不得約定事項第4條規定：「不得約定應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔」。兩造於108年11月8日簽訂系爭租約，係於租賃住宅市場發展及管理條例、內政部制定住宅租賃契約應約定及不得約定事項107年6月27日生效後，則系爭租約第20條第1項約定：「此租金不含稅，如增加甲方（本訴被告）之稅金，由乙方（本訴原告）負擔。」（本院卷第53頁）顯已違反前開住宅租賃契約不得約定事項而無效。況且，系爭租賃所得稅係本訴被告自行申報，並非因本訴原告申報而增加之稅金，業據本訴被告陳述在卷（本院卷第34頁），自不得由本訴原告負擔。本訴被告主張本訴原告應負擔其因租賃所得而增加之稅金，尚屬無據。
㈢、從而，本訴被告得請求本訴原告賠償之金額為17,250元（計算式：12,000＋5,250＝17,250元），與對本訴原告之45,000元押租金債務互為抵銷後，本訴原告得請求本訴被告返還之押租金為27,750元（計算式：45,000－17,250＝27,750元）；逾此範圍之請求，即非有據，應予駁回。
㈣、末按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5」，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件本訴原告之請求，係以支付金錢為標的，未約定利率，且給付無確定期限，依上揭規定，本訴原告請求自支付命令送達（110年12月23日送達本訴被告，有送達證書在卷可稽，見本院110年度促字第3641號卷第31頁）之翌日即110年12月24日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
㈤、綜上所述，本訴原告依系爭租約之法律關係起訴，聲明請求本訴被告給付27,750元及自110年12月24日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
六、本件本訴原告勝訴部分，係適用小額訴訟程序所為本訴被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，並依本訴被告聲請宣告本訴被告如預供相當之擔保，得免為假執行。併於裁判時確定訴訟費用如主文第3項所示之金額（第一審裁判費1,000元由本訴原告預納，證人旅費754元由本訴被告預納）。
七、本件本訴判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本訴原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第79條、第436條之19第1項、第436條之20，判決如主文。
乙、反訴部分－
壹、程序方面：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之，民事訴訟法第259條、第260條定有明文。反訴被告依兩造間系爭租約之法律關係，請求反訴原告給返還押租金；反訴原告則以反訴被告應賠償地板修繕費用、租金損失等，提起反訴請求反訴被告給付10,863元。核反訴原告提起反訴之法律關係與本訴之法律關係，及兩造所主張之權利，均本於兩造間系爭租約關係所生，而有牽連關係，且得行同種之訴訟程序，合於前揭規定，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查反訴原告起訴時原係請求反訴被告應給付反訴原告42,774元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；嗣於111年4月18日言詞辯論期日變更請求金額為10,863元（本院卷第102頁），核反訴原告所為聲明之變更，係單純減縮應受判決事項之聲明，自應准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、反訴原告主張：
㈠、兩造於110年11月30日點交確認廚房地板變形毀損，約定110年12月14日由裝潢公司現場估價，維修金額12,000元，當天向反訴被告確認金額及修繕範圍無異議，修繕工程並於110年12月30日完成。然反訴被告惡意規避修繕責任，造成反訴原告受有無法出租的30日租金損失21,774元。又系爭租約約定租賃所得稅應由反訴被告負擔，反訴被告以報稅做為威脅，反訴原告已補繳租賃所得稅。爰依系爭租約第6條、第9條、第11條、第12條及民法第184條規定起訴。
㈡、反訴訴之聲明：
⒈反訴被告應給付反訴原告10,863元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉訴訟費用由反訴被告負擔。
⒊反訴原告願提供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告答辯：
㈠、如果地板有毀損，反訴被告願意修繕，修繕部分願意支付新臺幣（下同）12,000元。反訴原告堅持指定要原本的裝潢公司修繕，所以沒有事先將報價單提出給反訴原告，修繕遞延至110年12月30日是因為原本指定的廠商繁忙，反訴被告沒有導致系爭房屋不能出租。
㈡、反訴答辯聲明：
反訴原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
本訴被告即反訴原告於108年11月8日與本訴原告即反訴被告簽訂房屋租賃契約書，約定由本訴被告即反訴原告將所有門牌號碼新竹縣○○市○○路○段000號14樓之6出租予本訴原告即反訴被告，租期2年，自108年12月1日起至110年11月30日止，每月租金22,500元（未稅），房屋租賃所得稅由本訴原告即反訴被告負擔。
四、本件爭點：
本訴被告即反訴原告請求本訴原告即反訴被告給付10,863元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，有無理由？
五、法院之判斷：
經查，反訴被告主張抵銷後仍應給付予反訴原告共27,750元，反訴原告業於本訴中主張抵銷，經抵銷後，兩造相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，從而，反訴原告依系爭租約第6條、第9條、第11條、第12條及民法第184條規定，提起反訴聲明請求反訴被告給付反訴原告10,863元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。反訴原告之反訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
六、本件反訴判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第78條、第436條之19第1項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 5 月 20 日
竹北簡易庭 法 官 林麗玉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（應按他造當事人之人數附繕本），併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 20 日
書記官 郭春慧