臺灣臺中地方法院91年度訴字第770號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院91年訴字第770號民事判決

裁判日期：民國91年07月08日

裁判案由：返還押金

臺灣臺中地方法院民事判決九十一年度訴字第七七○號
原告思夢樂股份有限公司法定代理人甲○○○法定代理人丙○○被告乙○○右當事人間請求返還押金事件，本院判決如左：
主文被告凱世企業有限公司應給付原告新台幣捌拾捌萬元，及自民國九十年八月二十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，如對其財產強制執行無效果時，由被告乙○○給付之。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告凱世企業有限公司負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新台幣參拾萬元供擔保後，得為假執行。但被告凱世公司如於假執行程序實施前以新台幣捌拾捌萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）先位聲明：被告凱世企業有限公司（下稱凱世公司）應給付原告新台幣（下同）二百五十萬元，及自民國（下同）九十年八月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，如對其財產強制執行無效果時，由被告乙○○給付之。並願供擔保，請准為假執行之宣告。
（二）備位聲明：被告凱世公司應給付原告八十八萬元，及自九十年八月二十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，如對其財產強制執行無效果時，由被告乙○○給付之。並願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、陳述：
（一）先位聲明部分：
１、緣原告於八十七年十月九日向被告凱世公司承租坐落台中市○區○○段第二六二地號土地（面積約六一二‧七七坪，以下簡稱系爭土地），約定租期自八十七年十月九日起十二年，原告並已依土地租賃契約書（下稱系爭租約）第六條之約定支付八十八萬元押金於被告凱世公司。
２、依系爭租約第二條約定，本件承租土地之使用目的是為使原告店鋪用建物基地、店鋪附屬停車場等之使用，又依該租約第七條約定，有關原告（註：承租人即乙方）之建物，須經行政機關等發行之許認可證等必要之資料文件，被告凱世公司（註：出租人即甲方）有配合協助之義務。然本件承租之第二六二號地號經建築師規劃設計完成並申請建照，於領照前經建管單位套圖時發生須將第二六二地號重新分割，俾使建物之防火巷得在中間以符建築法令，而分割須經土地所有權人即被告乙○○蓋章同意，惟被告乙○○卻遲不同意，並進而要求原告重新簽訂契約，而違反系爭租約第七條出租人之配合協助之義務。是依系爭租約第九條約定，雙方於店鋪施工前違約時，違約者應賠償二百五十萬元為違約金，且無待催告履行，得逕行解除契約。依約被告凱世公司即應賠償原告違約金二百五十萬元，經原告於九十年八月十七日，以桃園龜山郵局第二六八號存證信函要求被告凱世公司於文到七日內支付上開違約金，惟被告凱世公司置之不理。而被告乙○○則係被告凱世公司之保證人，自應於被告凱世公司無法支付時，由保證人履行之。爰依兩造所訂土地租賃契約書第七條之約定提起本件訴訟，求為判決如先位聲明所示。
（二）備位聲明部分：依系爭租約第二條約定，本件承租土地之使用目的是為使原告承租用建築用建物基地、店鋪附屬停車場等之使用，又依該租約第十二條特約事項中約定，有關原告店鋪之興建，如因法律之限制，無法依原告之標準加以設計，以及因鄰近居民問題等致使原告研判店鋪無法完成時，本契約視同無效（即因解除條件成就而契約失其效力）。被告凱世公司即出租人應立即將已收之押金及其他額款歸還原告，同時原告應將本土地回復原狀歸還被告凱世公司。本件雖經原告設計規劃，然無法取得市政府之允許，依上開合約規定，被告即應歸還押租金八十八萬元。
（三）對被告抗辯所為之陳述：
１、兩造訂立系爭租約時僅有地籍圖，被告凱世公司提出之設計圖僅係原告規劃方案之一，非為系爭租約之一部分。且依系爭租約第二條約定，本件系爭土地之使用目的為『店鋪用建物基地、店鋪附屬停車場等之使用』，非僅作為停車場使用自明。
２、被告凱世公司未能配合辦理系爭土地分割，已屬違約，被告既未能依約配合，原告自不負遲延責任。
三、證據：提出土地租賃契約書影本乙份、存證信函影本乙份、凱世公司變更登記事項卡影本乙份（含董事、股東名單）、工務局函文影本各乙份及土地登記簿謄本（第二六一、二六二地號）二份為證。並請求訊問證人 李文卿 。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
二、陳述：
（一）原告於八十七年十月九日向被告凱世公司承租坐落台中市○區○○段第二六二地號之系爭土地，另於同日亦向訴外人 洪秀慧 承租同段第二六一地號土地，依承租土地之使用目的為建築約四百坪大型商場及附屬停車場，其中第二六一地號作為興建大型商場建物基地，被告凱世公司出租之第二六二地號作為停車場使用，有原告提出之設計圖可稽，該設計圖為契約之一部分。被告與訴外人洪秀慧依約出具土地使用權同意書，供原告申請建築執照。
（二）詎原告一再拖延取得建築執照，依系爭租約第四條約定「租金自承租人取得消防許可後起算」，但因原告拖延達十一個月，致被告凱世公司提供之土地無租金可收取而受有損害，違反系爭租約第八條「乙方（即原告）未付兩個月以上租金或違反本契約時，甲方（即被告凱世公司）得不經催告解除契約」之約定。被告凱世公司乃於八十八年九月十日以存證信函（註：即台中大墩郵局第四三八號）通知原告須於文到後一個月內取得建築執照及消防許可。然原告仍未履行，被告凱世公司遂再於八十八年十二月二十二日以存證信函（註：即台中大墩郵局第六四三號）通知原告解除系爭租約，並沒收押金，以賠償被告之損失。是本件既因原告給付遲延，經被告凱世公司依民法第二百五十四條之規定解除租賃契約，並沒收押租金，是原告為本件之請求（包括先位聲明即請求二百五十萬元之違約金及返還八十八萬元押金之備位聲明），即無理由。
（三）系爭租約附有設計圖，規劃被告凱世公司提供之土地僅作為停車場之用，被告凱世公司已依約出具土地使用權同意書並將系爭土地點交，原告另要求被告辦理系爭土地（第二六二地號）重新分割，此項物權處分行為，於系爭租約中並未予明確記載；另依建築法第十一條第三項：「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割辦法，由內政部定之。」，若分割系爭土地之一部分作為鄰地（第二六一地號）上建物之防火巷，性質屬法定空地，則依建築法第十一條第三項規定，分割出之土地將不得移轉，並不得重複使用，勢必影響系爭土地之出售及價值，可見分割系爭土地非屬系爭租約第七條約定「配合協助之義務」之範圍。
三、證據：提出設計圖影本乙紙、土地使用權同意書影本各乙份、存證信函影本二份為證。
理由
一、本件原告起訴主張：原告於八十七年十月九日向被告凱世公司承租坐落台中市○區○○段第二六二地號之系爭土地，並已支付八十八萬元押金於被告凱世公司。依系爭租約第二條及第七條約定，本件承租土地之使用目的是為使原告店鋪用建物基地、店鋪附屬停車場等之使用，就建物須經行政機關等發行之許認可證等必要之資料文件，被告凱世公司有配合協助之義務，本件承租之第二六二號地號經原告建築師規劃設計完成並申請建築執照，於領照前經建管單位套圖時發生須將第二六二地號重新分割，俾使建物之防火巷得在中間以符建築法令，惟被告凱世公司卻未能配合，並要求重新訂約，是被告凱世公司已有違契約第七條之約定，依系爭契約第九條之約定，自應支付二百五十萬元之違約金，而被告乙○○則為被告凱世公司之保證人，爰求為判決如先位聲明所示。又若認被告凱世公司未違反系爭契約第七條之約定，然依系爭租約第十二條約定，本件店鋪之興建，既因法律之限制，無法依原告之標準設計取得建築執照，致使店鋪無法完成，則因解除條件成就，系爭租約其失效力（即視同無效），被告凱世公司自亦應返還已收之押金八十八萬予原告，爰求為判決如備位聲明所示；被告則以，原告承租系爭土地（即二六二地號土地）係作為停車場使用，租金係自原告取得消防許可（於取得建築執照之後始可申請消防許可）之日起算，被告凱世公司已依約出具土地使用權同意書，供原告申請建築執照，惟原告一再拖延取得建築執照達十一個月，致被告凱世公司提供之土地無租金可收取而受有損害，已違反系爭租約第八條之約定，被告凱世公司已先後以存證信函限期原告取得建築執照及消防許可，且依民法第二百五十四條及契約第八條之約定解除系爭租約，並沒收押金，是原告之請求要無理由等語，資以抗辯。
二、查原告於八十七年十月九日向被告凱世公司承租系爭土地，被告乙○○為被告凱世公司之保證人，並訂有土地租賃契約書，租賃期間自該日起算滿十二止（第三條），租金每月二十九萬四千一百二十九元，自原告取得消防許可之日起五個月內支付半額租金，第六個月起支付全額（第四條），原告並已支付八十八萬元之押金予被告凱世公司等情，已據兩造陳明，並卷附之有土地租賃契約書影本乙紙可稽，自堪可信為真實。是本件原告與被告凱世公司間就系爭土地訂有租賃契約，原告為承租人，被告凱世公司為出租人，被告乙○○為出租人之保證人甚明。
三、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。民法第四百二十一條第一項、第四百二十三條，分別定有明文。是以出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，此乃出租人之主給付義務，而與承租人租金之支付義務互有對價關係。固然出租人依此不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務。但此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問。又本於私法自治原則於當事人間債之關係（即契約），除有違強行規定或公序良俗之情形外，當事人間可就雙方權利義務關係（即給付義務及違反義務效果）有別於民法租賃編之任意規定。參諸，系爭契約書第七條之約定內容：「有關乙方（即原告）之建物，須經行政機關等發行之許認可證等必要之資料文件，甲方（即被告凱世公司）有配合協助義之義務」。即為民法第四百二十三條依出租依約定之使租賃物能使用、收益之積極義務的補充規定。是以本件首先茲應審究者，厥為該條約定之內容，是否包括如原告所稱之土地分割義務。
四、次按，解釋意思表示，應探求當事人之真義，不得拘泥所用之辭句，為民法第九十八條所明定。依此解釋契約，應兼顧意思（主觀）與表示（客觀）此二項構成契約的要素。即應斟酌訂立當時及過去之事實，其經濟目的及交易上之習慣，而本於經驗法則，基於誠實信用原則而為判斷。準此而言，依上有關民法第四百二十三條之說明，固然當事人間可就給付義務另為約定，然於非明文時，則契約解釋當不能超越出租人所能提供義務之範圍。本件出租人即被告凱世公司並非系爭土地之所有權人（註：租賃契約既屬債之關係，則出租人不以所有權人為必要），此為承租即原告於承租時所明知乙節，已據兩造陳明，且有系爭土地登記簿謄本可稽。而按土地之分割，使原為一筆之土地變動成二筆以上之土地，已對於土地之權利有所變動，即屬處分行為之一種，而處分行為以具有處分權之人始得為之。是本件分割系爭土地亦以土地所有權人始得為之。然本件租賃契約之出租人即被告凱世公司既非系爭土地之所有權人已如前述，則被告凱世公司即無法負擔分割土地之出租義務甚明。且衡以建築法第十一條規定「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。」，建築基地之法定空地部分，並非不可分割或移轉，無與建築基地其他部分合一為同一人所有之必要。是他人原有之土地本因行政上之處分即建照之核發而具有法定空地之性質，附隨於該地而不可分，無因他人所有之土地而影響其法定空地之性質。則建築基地之法定空地部分與建築物各屬不同人所有者，無妨因公益上之必要而留設法定空地之法旨，不影響系爭土地仍屬該建築物之法定空地之性質。則分割系爭土地（第二六二地號）之一部分作為鄰地（第二六一地號）上建物之防火巷，性質屬法定空地，則依同條第三項規定「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重規定，分割出之土地將不得移轉，並不得重複使用；其分割辦法，由內政部定之。」，勢必影響系爭土地之出售及價值。是以原告既於訂簽時已知被告凱世公司非系爭土地之所有權人，且本件租賃契約亦非民法第二百六十八條所指之第三人負擔契約。且參酌上開契約書第七條之文義僅指「許認可證等之必要資料文件」。則已難認分割系爭土地屬系爭租約第七條約定「配合協助之義務」之範圍。是被告凱世公司既無違反契約書第七條之約定，則原告依契約書第九條之約定，請求被告凱世公司支付違約金，而求為判決如先位聲明所示，即無理由，應予駁回，其假執行之聲請失所附麗即應一併予以駁回。
五、參諸，系爭租賃契約第十二條第一項文義：「有關乙方（即原告）店鋪之興建，如因法律之限制，無法依乙方之標準加以設計，以及因鄰近居民問題等致使乙方研判店鋪無法完成時，本契約視同無效。甲方（即被告凱世公司）應立即將已收之押金及其他額款歸還乙方，同時乙方應將本土地回復原狀歸還甲方」。而參以上開解釋意思表示之說明，則所謂以「因法律之限制，無法依乙方之標準加以設計，以及因鄰近居民問題等致使乙方研判店鋪無法完成時，本契約視同無效」。應指系爭租賃契約係附有以上開事由為解除條件之附款甚明。本件原告因被告凱世公司未能提供系爭土地之分割，而因防火巷之問題，致無法取得建築執照，業如前述。是以本件承租人即原告無法為店鋪之興建係因法律之限制，此並為兩造所不爭執，自堪可認為真實。而按，附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。依當事人之特約，使條件成就之效果，不於條件成就之時發生者，依其特約。為民法第九十九條第二、三項所明定。本件系爭契約第十二條已就解除條件成就時之法律效果已有約定。又被告對於已於九十年八月十七日收受桃園龜山郵局第二六八號存證信函乙情亦不爭執。再參以民法第七百四十五條保證人先索抗辯權之規定。則原告請求返還已支付之押金八十八萬元及自催告期滿日之翌日（即九十年八月二十六日）起，按年息百分之五計算之法定遲延利息即有理由，應予准許，而為判決如主文第一項所示。
六、被告凱世公司雖謂原告遲不申請建築執照，致伊無法收取租金（註：依系爭契約書第四條約定自原告取得消防許可之日起始支付租金，而取得建築執照後，始可取得消防許可），是原告已有違契約書第八條之約定，依該條約定及民法第二百五十四條給付遲延之規定，伊已解除契約，並沒收押金，以為損害賠償之用。然系爭土地上店鋪之興建既依原告即承租人所決定，此參酌上開系爭契約書第十二條甚明，兩造對此亦不爭執。則原告因被告凱世公司之未能提供分割系爭土地，而無法按原來設計之面積興建，何有違反任何契約之義務可言。是被告凱世公司此部分之主張要無理由。另原告與被告凱世公司簽立本件租賃契約時，僅訂有租賃契約及附有地籍圖而已，而未另附設計圖乙事，亦據原告陳明，並為被告凱世公司所不爭執。是以系爭土地與原告同時承租同地段第二六一地號土地，如何使用應由原告依契約書第二條約定使用目的而為分配甚明。是以被告凱世公司執此而為原告違反契約書第八條約定內容之主張亦屬無據。是被告凱世公司主張沒收押金八十八萬元，而抗辯原告此部分之主張為無理由，自不足採信。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰就原告勝訴部分，分別酌定相當擔保金額，併准許之。
八、本件事證已臻明確，是原告另請求訊問證人李文卿以證明無法興建店鋪係因法律之限制，已與判決之結果不生影響，爰不再予調查，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項後段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如
主文。中華民國九十一年七月八日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B法官陳添喜右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中華民國九十一年七月九日~B法院書記官