臺灣高雄地方法院民事判決 101年度鳳簡字第805號
原 告 顏朝居
訴訟代理人 蔡素惠
訴訟代理人 黃金龍 律師
被 告 薛運隆
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國103年10月28
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將座落高雄市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示
編號A之地上物拆除，並將其占用面積一百一十四點九九平方公
尺之土地返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬元，及自民國一０三年五月二十
一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔五分之一，餘由被告負擔。
本判決第一項、第二項得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告前向伊承租坐落高雄市○○區○○段000地
號土地（下稱系爭土地）建築地上物（下稱系爭地上物）供
作鴿舍使用，租賃期間自民國98年6月1日起迄101年5月
31日止（下稱系爭契約）。被告於租期屆滿後，應將前揭地
上物拆除並回復原狀後返還系爭土地予伊，惟被告於租期屆
滿後，拒絕拆除地上物，經伊屢次催討，被告仍置之不理。
兩造於系爭契約第8條約定，被告於租賃期滿違約不交還土
地時，伊得請求自租賃期滿之翌日起，按約租1倍計算之違
約金，即每月之違約金為新臺幣（下同）10,000元，被告迄
今已延遲24個月未返還系爭土地，伊自得向其請求給付240,
000元之違約金。為此，爰依民法第767條之規定及契約之
法律關係提起本訴等語。並聲明：㈠被告應將座落高雄市○
○區○○段○○○○號上之系爭地上物拆除，並將土地返還予
原告；㈡被告應給付原告240,000元及自起訴狀繕本送達翌
日起清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢願供擔保，
請准宣告假執行。
二、被告則以：原告之前曾與伊口頭約定要將系爭土地出租予伊
5年，後因原告之配偶反對，才會改以3年簽約，但原告有
答應除非系爭土地要出售，否則屆期後仍要繼續出租給伊，
如只租3年，伊不可能蓋系爭地上物等語，資為抗辯，並聲
明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地為原告所有。
㈡原告於98年6月1日與被告簽定系爭租賃契約後，由被告於
系爭土地上興建鴿舍使用。
㈢原告自系爭租賃契約所載租賃期間屆期後未再向被告收取租
金。
四、得心證之理由
㈠原告請求被告拆屋還地部分：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條前段定有明文。次按以無權占有為原因，請求
返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅
以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有
之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源
之事實證明之，最高法院85年度台上字第1120號著有判決意
旨可資參照。
⒉本件原告為系爭土地之所有權人，被告為系爭地上物之起造
人，且系爭地上物現座落在系爭土地上占有如附圖所示A部
分等情，業據原告提出土地謄本為證（見本院卷第10頁），
並有本院勘驗筆錄、複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第90頁
至第93頁），且為兩造所不爭執，堪認被告確以其所有之系
爭地上物占有使用原告所有之系爭土地如附圖所示A部分為
真。而被告雖抗辯原告曾於簽約時口頭允諾系爭契約屆期後
會再予以續租云云，然證人即草擬系爭契約之代書 陳星政 證
稱：伊曾擔任地政士，現已退休，系爭契約係伊寫的，是雙
方到伊辦公室這邊簽的，伊並擔任該契約之見證人，伊與兩
造並不認識，當時約定之租賃期間就如系爭契約所示，伊沒
有印象被告有請伊為屆期續約之註記，一般契約到期要續租
，契約書上都會明確記載，伊不可能跟被告說不能這樣子寫
或只讓他們口頭上講好就好而不寫在契約上，伊都會很注意
聽雙方所講的，並經雙方同意才擬作契約書，伊不記得被告
有說只租3年就不要承租等語明確（見本卷第157頁至第15
9頁），以證人陳星政為職業地政士且與兩造素不熟識，要
無袒護原告或被告之必要，且其證述兩造無特別約定屆期續
租之情詞亦確與系爭契約之登載內容相符，是其前揭證詞應
非虛捏，則被告辯稱原告曾於簽定系爭契約之際與其約定租
賃契約到期後，除非出售系爭土地，否則應再續租云云，顯
屬無據，而被告固另以證人即被告之看護 紀東芬 所述為證，
然證人紀東芬證述被告於簽約時有要求陳星政將屆期同意續
租乙事記載在系爭契約上，但為陳星政所拒絕乙節，業經證
人陳星政所否認已如前述，以證人紀東芬自稱其除係被告之
貼身看護外，亦係被告經營鴿舍以之合夥人，而系爭地上物
即係供其與被告豢養鴿子之處所（見本院卷第132頁），本
院審酌證人紀東芬現既為被告之看護，且系爭地上物之繼續
存在亦有利於其個人所參與經營養鴿事業之最大利益，其證
述之情詞是否可採已非無疑，故其證述之情詞若無其他補強
證據支持，實難逕予採為本院裁判之證據，而被告迄本院言
詞辯論終結前均未提出任何補強證據以為佐憑，本院自無從
形成對其有利之心證。而系爭契約既因屆期而終止，被告復
未能提出任何證據方法證明其有與原告合意另訂新約或依法
成立不定期租賃關係，使其取得使用系爭土地之合法權源，
則其所有之系爭地上物現占有使用系爭土地即屬無權。今被
告既無合法占用系爭土地之權源，則原告依所有物返還請求
權之法律關係，請求被告應將座落系爭土地如附圖所示A部
分上之系爭地上物（面積114.99平方公尺）拆除，並將該部
分之土地返還之，洵屬有據。
㈡原告請求被告給付違約金部分：
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償
總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債
務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違
約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害
之賠償總額；債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一
部履行所受之利益，減少違約金；約定之違約金額過高者，
法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第2項、第
251條、第252條分別定有明文。又約定之違約金過高者，
法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。至
於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人
所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，
除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願
依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減
至相當之數額，最高法院79年台上字第1915號著有判例要旨
可供參照。
⒉兩造就違約金部分，於系爭契約係約定「乙方（被告）於終
止租約或租賃期滿不交還土地，自終止租約或租賃期滿之翌
日起，乙方應支付按月壹倍計算之違約金」等語（見本院卷
第8頁），以該違約金之設計係依違約之期間而與日俱增，
並非預定一定之賠償總額，應屬懲罰性違約金性質。又依系
爭契約所計算之違約金每月為10,000元，然系爭土地之公告
現值為1,600元（若以原告持系爭土地向高雄市鳥松區農會
設定最高限額抵押之擔保債權總金額6,000,000元換算系爭
土地之總面積5,664.03平方公尺，農會稽核系爭土地之每平
方公尺價值亦僅1,060元，遠低於前揭公告現值），以系爭
地上物所使用之面積114.99平方公尺計算，被告使用土地部
分之總價值不過183,984元，如以該金額計算，上開債務不
履行19個月後，其違約金數額即已高於被告使用土地之價值
，則系爭契約所約定之違約金顯有過高之情形。本件兩造所
約定者為懲罰性違約金固如前所述，然核該懲罰性違約金所
由出之本質乃為敦促被告依約返還租賃之土地，倘被告能遵
期返還，則原告所能獲得之利益，一般亦為該部分土地能轉
租他人使用之法定孳息所得。反之，原告因被告遲延返還所
受之損失，亦以未能取得該轉租利益為通常情形，是原告因
被告遲誤履約所得課予之懲罰本不宜過高。本院審酌兩造就
系爭地上物之使用利益既曾以系爭契約約定為每年60,000元
即每月5,000元，及原告並未舉證就系爭土地有何特別運用
之計畫，卻因被告未能及時返還而受損害，認本件之違約金
應酌減為按月5,000元計算為宜。是原告起訴請求被告給付
24個月之違約金總額應為120,000元，逾此範圍即屬無據
，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告將座
落系爭土地上如附圖所示編號A部分（面積114.99平方公尺
）之地上物拆除，並將上開土地騰空返還予原告，並給付12
0,000元之違約金暨自追加違約金之民事準備書狀送達翌日
（103年5月21日）起至清償日止，按年息百分之5計算之
利息，為有理由，應予准許，逾此部分（含訴之聲明一請求
返還150平方公尺之土地）均屬無據，應予駁回。
六、本判決原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條所規定之適用
簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1
項第3款規定依職權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造間其餘主張及舉證，經本院審酌後
認與判決之結果不生影響，不再逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國103年11月14日
鳳山簡易庭法官謝宗翰
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年11月14日
書記官唐佳安