臺灣高雄地方法院民事判決 103年度鳳簡字第37號
原 告 陳絲瑜
王均緯
被 告 黃美華
訴訟代理人 洪新財
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103年10月22日辯
論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣陸萬貳仟陸佰捌拾壹元。
被告應容忍原告進入被告所有門牌號碼高雄市○○區○○街○○
巷○○號五樓房屋內，進行原告所有門牌號碼高雄市○○區○○
街○○巷○○號四樓如高雄市土木技師公會高市土技字第一○三
○一六六二號之鑑定報告書第十六頁所示之主浴之天花板漏水修
繕工程。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二十，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣陸萬貳仟陸佰捌拾壹
元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：兩造分別為門牌號碼高雄市○○區○○街○○巷○○
號4樓、5樓房屋(下稱4樓房屋、5樓房屋)之所有權人
。被告疏於管理維護其所有之5樓房屋，導致5樓房屋主浴
地板及5樓房屋外牆之防水功能均失效，原告所有之4樓房
屋如高雄市土木技師公會高市土技字第00000000號之鑑定報
告書第16頁所示之主浴天花板、臥室1(下稱4樓房屋主浴
天花板、4樓房屋臥室1)有漏水之情形，需支出修繕費用
共新臺幣（下同）315,454元。5樓房屋外牆即使屬於共用
部分，然防水功能失效係可歸責於被告，自應由被告負責。
而4樓房屋上開漏水需5樓房屋主浴地板及外牆防水重新施
作方能改善，是被告須容忍原告進入5樓房屋修繕。爰依侵
權行為之法律關係及公寓大廈管理條例提起本件訴訟。並聲
明：㈠被告應給付原告315,454元；㈡被告應容忍原告進入
5樓房屋為屋內及外牆之修復工程；㈢願供擔保請准宣告假
執行。
二、被告則以：5樓房屋外牆係共用部分，被告不負維護之責，
且該外牆防水失效與被告無關，不應由被告負責。原告前已
找其信任之專家即訴外人 焦海平 測試漏水原因，測試漏水係
外牆所致，非5樓房屋主浴地板所致，高雄市土木技師公會
鑑定結果雖認為5樓房屋主浴地板防水功能失效導致4樓房
屋主浴天花板漏水，惟經被告請教專家後得知應該分開測試
才能釐清責任歸屬，而高雄市土木技師公會未分開測試，且
鑑定報告書所示21頁編號3照片與44頁編號11照片位置不符
合，鑑定之修復費用過高，本件應重行鑑定等詞為辯。並聲
明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由
㈠原告所有之4樓房屋發生滲漏水之情形，其滲漏水原因經本
院囑託高雄市土木技師公會鑑定，認4樓房屋主浴天花板漏
水係因5樓房屋主浴地板防水不佳所致；4樓房屋臥室1漏
水係因5樓房屋老舊外牆無防水效果所致等語，有該會103
年5月15日鑑定報告書可憑（見外放報告書第5至6頁）。
本院審酌該鑑定報告書係由2位土木技師會同兩造至現場勘
查，並就鑑定作業程序及方法加以說明，暨檢附現況照片數
張在卷參佐等情，堪認上開鑑定報告書乃由鑑定人綜合兩造
之陳述、房屋內狀況及其專業知識為綜合判斷後所製作，且
鑑定機關核屬客觀公正之第三人，理應無偏頗之理。被告未
提出訴訟外詢問之人及焦海平之學識經歷、測試方法、作業
程序等具體詳盡資料供參。且測試後呈現漏水狀態之鑑定書
44頁編號11照片與測試前鑑定書22頁編號3照片均係4樓房
屋主浴天花板照片，僅特寫部位有所差異，且上開編號11之
照片位置與鑑定書21頁編號3之1之照片位置相符，堪認4
樓房屋主浴天花板經測試後，確有漏水之情事。故被告上開
所辯自不足作與專業土木技師鑑定結果為相反認定之依據。
是上開鑑定報告所述之漏水成因及責任歸屬，堪予採信。至
原告得否就就4樓房屋主浴天花板漏水，及4樓房屋臥室1
漏水，請求被告負損害賠償責任，暨金額若干，分述如後。
㈡4樓房屋主浴天花板漏水部分：
⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工
作物之所有人負賠償責任民法第184條第1項前段、191條
第1項前段分別定有明文。次按專有部分之修繕、管理、維
護，由各該區分所有權人為之，公寓大廈管理條例第10條第
1項亦有明文。是被告就其專有之5樓房屋，自應盡修繕、
管理、維護之責，如因未盡修繕、管理、維護責任致他人受
有損害，其就建築物之保管自有欠缺，應負損害賠償責任。
而原告所有之4樓房屋主浴天花板漏水係因被告所有之5樓
房屋主浴地板防水不佳所致，已如上述。5樓房屋主浴地板
係屬被告專有部分，是以4樓房屋主浴天花板漏水責任應歸
由被告負擔。
⒉原告主張修復費用應以工程預算書Ⅲ所示金額計算等情，為
被告所否認。本院審酌工程預算書ⅠⅡⅢ所示關於因5樓房
屋主浴地板防水不佳致4樓房屋主浴天花板漏水部分之修復
費用，項目油漆修補(4樓)及廢土運棄之數量計算表，係以
4樓房屋主浴天花板、5樓房屋主浴照片計算(見外放報告
書第45頁)，是上開2項目均係修復4樓房屋主浴天花板漏
水之工程項目，與項目主臥室浴室壁磚施作(5樓)、主臥浴
室地磚施作(5樓)、主浴浴室防水施作(5樓)、主浴浴室打
石施作等4項目，共計6項目合屬修復4樓房屋主浴天花板
漏水所必要。上開各修復方案關於4樓房屋主浴天花板漏水
修復項目，除其他費用、利潤稅捐及管理費等費用總額略有
不同外，其餘項目之金額均屬相同。惟其他費用、利潤稅捐
及管理費等費用係依照工程項目固定比例即百分之15比例估
算，此觀工程預算書ⅠⅡⅢ甚明(見外放報告書46至48頁)
，4樓房屋主浴天花板漏水之修復項目金額既屬相同，則所
佔之比例金額亦屬相同，不因採認工程預算書ⅠⅡⅢ而有異
。據此計算，修復4樓房屋主浴天花板漏水所需費用經估計
為62,681元【修復工程項目共6項47,396元(油漆修補4,36
8元＋主臥室浴室壁磚施作(5樓)22,756元＋主臥浴室地磚
施作(5樓)3,332元＋主浴浴室防水施作(5樓)5,940元＋主浴
浴室打石施作(5樓)6,000元＋廢土運棄5,000元)＝47,396
元；其他費用為7,109元(47,396元×百分之15＝7,109元
，元以下4捨5入(下同）；利潤、稅捐及管理費為8,176
元(工程項目共6項47,396元＋其他費用7,109元合計54,5
05元×百分之15＝8,176元)。修復工程項目共6項47,396
元＋其他費用7,109元＋利潤、稅捐及管理費8,176元＝62
,681元】，則原告依侵權行為法律關係請求被告給付修復此
部分漏水之費用62,681元部分，核屬有據。
⒊另按住戶於他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或
設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，
不得拒絕。他住戶進入或使用，應擇其損害最少之處所及方
法為之，並應修復或補償所生損害。公寓大廈管理條例第6
條第1項第2款、第2項亦分別定有明文。4樓房屋主浴天
花板之漏水係源自5樓房屋主浴地板防水不佳所致。又此部
分漏水需以敲除5樓房屋主浴防水層重新施作，為修復方法
(見鑑定報告書第6頁)。是依上開規定，原告請求被告應
容忍其進入5樓房屋以進行此部分之漏水修繕工程，自有理
由。
㈢4樓房屋臥室1漏水部分：
⒈公寓大廈管理條例雖於84年6月28日始公布施行，然其制定
之目的，在於加強公寓大廈之管理維護。且該條例公布施行
時，即於第43條規定施行前已取得建造執照之公寓大廈，應
依該條例規定成立管理組織，但得不受第7條各款不得為約
定專用部分之限制。嗣92年12月31日修正公布之公寓大廈管
理條例，更明定施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分
所有權人應依該條例第25條第4項規定，成立管理委員會或
推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備，於
區分所有權人會議訂定規約前，以該條例第60條規約範本視
為規約，但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制，
直轄市、縣（市）主管機關對未成立管理組織並報備之公寓
大廈，得分期、分區、分類擬定計畫，輔導召開區分所有權
人會議成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣
（市）主管機關報備（公寓大廈管理條例第55條規定參照）
。足見施行前已取得建造執照之公寓大廈，除得不受該條例
第7條各款不得為約定專用部分之限制外，仍應一體適用該
條例相關規定，始符立法原意。是系爭公寓雖為公寓大廈管
理條例施行前已存在之建物，仍適用公寓大廈管理條例之規
定。
⒉按共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專
有之附屬建築物，而供共同使用者；公寓大廈共用部分不得
獨立使用供作專有部分，其有下列各款者，並不得為約定專
用部分：公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋
頂之構造；按共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人
或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權
人按其共有之應有部分比例分擔之，但修繕費係因可歸責於
區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住
戶負擔，其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從
其規定，公寓大廈管理條例第3條第4款、第7條第3款、
第10條第2項分別定有明文。系爭公寓之外牆係建築物之主
要構造，為維持系爭公寓結構安全及外觀所必要，依上所述
，5樓房屋之外牆應屬系爭公寓之共用部分，堪予認定。
⒊4樓房屋臥室1漏水係5樓房屋老舊外牆無防水效果所致，
而5樓房屋外牆係共用部分，均如前述。系爭公寓之區分所
有權人未約定外牆由各樓層專用或專有，亦未約定由住戶各
自維護等節，業據原告陳述在卷(見本院卷第95頁)。則依
上揭說明，該外牆之修繕、管理、維護即應由包括兩造在內
之全體區分所有權人共同為之，其費用則應由區分所有權人
按其共有之應有部分比例分擔之。且該外牆係因老舊防水失
效發生滲漏水之情形，並非被告行為導致外牆防水失效，故
難認外牆防水失效係可歸責被告之事由所致，故就4樓房屋
臥室1漏水一事，被告顯無故意或過失不法侵害原告權利情
事，自不得責令被告就此部分之漏水損害負賠償之責並容忍
原告進入5樓房屋就外牆部分進行修繕，況此部分之修繕係
於外牆施作，亦無進入5樓房屋之必要。
四、綜上所述，4樓房屋主浴天花板漏水係因5樓房屋主浴地板
防水不佳所致，被告應給付此部分之維修費用62,681元，並
容忍原告進入5樓房屋重新施作5樓房屋主浴之防水工程；
至4樓房屋臥室1漏水，係因5樓房屋外牆老舊導致防水功
能失效所致，被告無可歸責之事由，且外牆屬共用部分，應
由全體區分所有權人共同維護，原告主張被告未維護管理外
牆，應負賠償責任，尚難准許。
五、從而，原告依侵權行為及公寓大廈管理條例之規定，請求被
告給付原告62,681元，及容忍原告進入5樓房屋為4樓房屋
主浴天花板漏水修復工程，為有理由，應予准許。逾此範圍
之請求為無理由，應予駁回。
六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告部
分敗訴之判決，就主文第1項部分依職權宣告假執行，雖原
告陳明願供擔保聲請宣告假執行，惟其聲請係促請法院依職
權發動。並依職權諭知被告得免為假執行之擔保金額。原告
其餘假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，與性質上不宜宣
告假執行即主文第2項假執行之聲請均併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此
敘明。
八、據上論結，原告之訴一部有理由一部無理由，依民事訴訟法
第79條、第436條第2項、第389條第1項第3款、第392
條第2項判決如主文。
中華民國103年11月14日
鳳山簡易庭庭法官楊詠惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年11月14日
書記官李燕枝