裁判字號：臺灣臺北地方法院89年訴字第889號民事判決
裁判日期：民國89年08月24日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺北地方法院民事判決八十九年度訴字第八八九號
原告丙○○訴訟代理人 顏火炎 律師複代理人甲○○住臺北被告華翰貿易股份有限公司
設臺北法定代理人乙○○住同右訴訟代理人梁治律師右當事人間遷讓房屋事件，本院判決如左：
主文被告應將座落台北市○○區○○段一小段八一一地號土地上建物門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○號八樓及四十二號八樓房屋遷讓交還原告，並應給付原告自民國八十九年一月十八日起至交還前揭房屋之日止，按月以新臺幣貳萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，預以新臺幣參佰壹拾萬元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應將坐落臺北市○○區○○段一小段八一一地號土地上建物即門牌臺北市○○○路一段四○號八樓及四十二號八樓遷讓交還原告。
二、被告應自民國（下同）八十九年一月五日起迄遷讓日止，每月給付原告新臺幣（下同）二萬元。
三、願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：座落臺北市○○區○○○路○段○○號八樓及四十二號八樓房屋為原告於八十九年一月七日向臺灣臺北地方法院拍賣得標買受，因訴外人即前揭房屋原所有權人 李文鑫 於拍賣前將該二間房屋出租予訴外人 余啟 ，余啟又將前揭房屋轉租於被告，故拍賣後未點交。惟嗣後余啟於八十九年二月十四日與原告簽訂終止租約協議，因次承租人與原出租人間並無直接租賃關係，而本件原承租人即轉租人余啟既與出租人即原告業經協議終止租約，被告對原告而言，即無占有之權源，爰依民法第七百六十七條前段規定，請求返還前開房屋。又其無權占有被告房屋，每月享有相當租金之利益，致原告受有無法使用該屋之損害，應依民法第一百七十九條規定返還其所受利益，且依當時租約，每戶每月租金新臺幣（下同）一萬元，二戶每月二萬元，應自原告取得所有權即自八十九年一月十五日後每月給付原告二萬元。
參、提出㈠臺灣臺北地方法院不動產權利移轉證書一紙、㈡房屋租賃契約書二份、㈢轉租協議書一紙、㈣終止契約協議書一紙、㈤臺北市稅捐稽徵處八十九年度契稅繳款書一紙等件影本及㈥土地登記謄本三紙，並請求訊問證人 陳福諒 。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、請求駁回原告之訴及其假執行之聲請。
二、如受不利判決願供擔保，請准免為假執行。
貳、陳述：系爭房屋係由訴外人 李日揚 於八十八年一月一日代理被告向轉租人余啟所承租，則次承租人即被告與原出租人即原告間並無直接租賃關係可言，依最高法院六十八年三六九一號判例意旨，原告自不得以出租人地位，對被告請求返還租賃物。次按本件原告係持其與余啟所簽訂之終止契約協議書為據，認被告對系爭房屋已無占有之權源，而訴請返還系爭房屋，惟原告於拍賣程序中，明知被告及余啟承租、轉租之事實，今竟於得標後，即對合法承租之被告起訴，顯有權利濫用之議。而被告與余啟在八十九年二月十四日簽訂之終止契約協議書， 顯係渠 等共謀取回本件系爭房屋所作，其行為有背於善良風俗，甚為灼然。另被告為表繼續承租之誠意，於獲悉原告標得系爭房屋所有權後，隨即於八十九年三月二十一日致函原告可派員向被告收取租金乙事，足證被告確有履約及給付租金之誠意，詎原告率而起訴，違返誠信原則，顯失公平。
參、證據：提出八十九年三月二十一日存證信函一紙，並請求訊問證人余啟。
丙、本院依職權調本院八十七年度執字第五０四三號執行卷，並向臺北市稅捐稽徵處中南分處函查系爭房屋八十九年一月課稅現值。
理由
一、本件原告於起訴狀請求判決被告給付原告自民國八十九年一月八日起至交還前揭房屋之日止，按月以新臺幣二萬元計算之賠償金。繼於本院審理中減縮聲明為請求被告給付原告自民國八十九年一月十五日起至交還前揭房屋之日止，按月以新臺幣二萬元計算之賠償金。此係減縮應受判決事項之聲明，核與民事訴訟法第二百五十六條第二款規定相符，應予准許，合先敘明。
二、本件原告主張其於八十九年一月七日，向本院拍賣得標買受座落臺北市○○區○○○路○段○○號八樓及四十二號八樓房屋，因原所有權人李文鑫於拍賣前將該二間房屋出租予余啟，余啟又將前揭房屋轉租於被告，故拍賣後未點交。惟余啟於八十九年二月十四日與原告簽訂終止租約協議，被告並無占有之權源，爰依民法第七百六十七條前段規定，請求返還前開房屋及自八十九年一月十五日起至交還房屋之日止，以每月二萬元計相當於租金之不當得利。被告則以原出租人即原告與次承租人即被告間並無直接租賃關係，原告不得對被告請求返還租賃物，且原告明知被告及余啟承租、轉租之事實，竟於得標後，對合法承租之被告起訴，顯有權利濫用之議，另渠等所簽訂之終止契約協議書，顯係渠等共謀取回系爭房屋所作，其行為有背於善良風俗等語置辯。
三、兩造對於原告於八十九年一月七日，向本院拍賣得標買受座落臺北市○○區○○○路○段○○號八樓及四十二號八樓房屋，該屋在拍賣前已由原所有權人李文鑫出租予余啟之事實均不爭執，並有本法院不動產權利移轉證書一紙、房屋租賃契約書二份等件影本為證，且經本院依職權調閱本院八十七年度執字第五○四三號執行卷全卷核閱屬實，自堪信為真實。
四、原告主張余啟雖將系爭二房屋轉租於被告，惟其已於八十九年二月十四日與余啟簽訂終止租約協議書，故被告占有系爭房屋係無權占有等語，並提出終止契約協議書影本一份為證；被告則辯稱系爭二房屋係由李日揚八十八年一月一日代理被告向轉租人余啟所承租等語，是本件應審酌者，為余啟於八十八年一月一日與被告之代理人李日揚所簽訂之「轉租協議書」，對原出租人李文鑫，及日後標得房屋之原告，效力為何。
五、經查，余啟就其於八十八年一月一日與被告代理人李日揚簽訂「轉租協議書」，，固結證稱其原受雇於被告公司，當初係以其名義承租前揭房屋，後因遭被告公司裁員，不願再負責，遂與被告簽立轉租協議書，將承租人地位讓與被告，並拋棄關於該租賃契約之權利義務，而簽訂轉租協議書之本意，只是強調與前揭房屋無任何關係等語（本院八十九年八月十日言詞辯論筆錄）；然查兩造俱陳稱被告係向余啟轉租取得系爭二房屋，且該協議書亦名之為「轉租」協議書，其內容載有「今出租人與原承租人余啟協議將租賃房屋權利全部『轉租』於華翰貿易股份有限公司」、「原承租人余啟並已辦理點交『轉租』於華翰貿易股份有限公司完竣，雙方權利義務已理清，爾後不得就租賃契約向他方為主張任何權利或請求」等語，均一再表明 余啟係 將系爭二房屋「轉租」予被告之意旨，則證人 余啟證 稱該轉租協議書之真意在表示自己欲退出租關係等語，尚非無疑；況余啟於八十九年二月十四復與原告簽訂終止租約協議，如余啟已因前開「轉租協議書」而脫離租賃關係，何庸再與原告簽訂終止租約之協議，益足徵被告與余啟在八十八年一月一日所簽訂之協議，確為轉租之協議，證人余啟之證詞尚不足採。
五、查依余啟與原出租人李文鑫所簽之房屋租契約書，其第八條約定「乙方（即余啟）未經甲方（即李文鑫）同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」，則余啟在未經原出租人李文鑫同意之情形下，將系爭二房屋轉租予被告，此觀之該轉租協議書上原出租人並未簽章自明，余啟之轉租行為屬違法轉租，對原出租人李文鑫自不生效力，對繼受原出租人地位之原告，亦不生效力，原告自得依民法第七百六十七條物上請求權之規定，請求被告返還無權占有之房屋。
六、雖被告抗辯稱原告與被告間並無直接租賃關係，原告不得以出租人地位，對被告請求返還租賃物，且原告於拍賣程序中，明知被告及余啟承租、轉租之事實，竟於得標後，即對合法承租之被告起訴，顯係濫用權利，而原告與余啟在八十九年二月十四日簽訂之終止契約協議書，係渠等共謀取回本件系爭房屋所作，其行為有背於善良風俗等語，然查，原告係以所有人地位依民法第七百六十七條前段規定請求返還前開房屋，非以出租人地位請求被告返還租賃物，且前揭轉租契約既對原告不生效力，原告自得訴請被告返還前揭房屋，並無權利濫用，更無違返誠信原則，顯失公平情事，另被告指謫原告與余啟在八十九年二月十四日簽訂之終止契約協議書，係渠等共謀取回本件系爭房屋所作，其行為有背於善良風俗，其抗辯亦與原告請求返還之依據無涉，均不足採。從而，原告依民法第七百六十七條物上請求權之規定，請求被告返還系爭二房屋，自屬有據。
七、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文，又無權占用他人之土地或房屋，可獲得相當於租金之利益為社會之通常觀念，最高法院六十一年台上字第一六九五號著有判例可參。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限；土地所有權人依本法所申報之地價為法定地價，土地法第九十七條第一項、第一百二十五條分別定有明文。查本件座落臺北市○○區○○○路○段○○號八樓及四十二號八樓房屋八十九年度課稅現值分別為七十四萬一千七百元及七十三萬零二百元，有臺北市稅捐稽徵處中南分處八十九年七月十九日北市稽中南乙字第八九○二○六四八○○號函附卷可稽，房屋坐落之基地台北市○○區○○段一小段八一一地號土地，其申報地價為每平方公尺四萬七千二百六十點八元，有土地暨建物登記謄本三紙附卷可稽，依前揭土地法之規定以年息百分之十計算，系爭二房屋之租金為：
[(1,586×47,260.81×135000/0000000)+741,700+730,200]×1/10=248,380(系爭二房屋每年租金總額)248,380÷12=20,698(系爭二房屋每月租金額)原告僅請求每月二萬元，為有理由，應予准許。再原告係向本院拍得系爭二房屋，而按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給之權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同，強制執行法第九十八條第一項定有明文，查原告係於八十九年一月十八日領得本院執行處發給之權利移轉證書，此經本院閱卷查證屬實，應自八十九年一月十八日起取得系爭二房屋之所有權，亦自該日起得請求無權占有之被告給付相當於租金之不當得利，從而，原告依民法第七百六十七條之物上請求權，請求被告應將座落台北市○○區○○段一小段八一一地號土地上建物門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○號八樓及四十二號八樓房屋遷讓交還原告，並自八十九年一月十八日起至交還前揭房屋之日止，按月以新臺幣貳萬元計算之賠償金，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
八、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額，一併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件之結論不生影響，爰不一一贅述，併此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為一部分有理由，一部分無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年八月二十四日
民事第二庭法官吳青蓉右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年八月二十五日
法院書記官吳芳玉