宣 示 判 決 筆 錄 99年度板簡字第711號
原 告 丙○○
訴訟代理人 徐澎生 律師
被 告 成致不動產經紀有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間99年度板簡字第711號確認報酬請求權不存在事件
，於中華民國99年6月22日辯論終結，於民國99年7月13日下午4
時整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 李崇豪
法院書記官 劉昌明
通 譯 廖玲玲
朗讀案由，當事人均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下
：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告主張：
（一）按「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。」、「
經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介
業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定
之報酬標準計收。」、「違反前項規定者，其已收取之差
價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人。」、「
差價、係指實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額。」
，民法第71條前段、不動產經紀業管理條例第19條第1項
、第2項、第4條第9款定有明文。且中央主管機關內政部
以民國（下同）89年5月2日台(89)內中地字第8979089號
函訂定、內政部89年7月10日修正不動產仲介經紀業報酬
計收標準規定，合先呈明。
（二）茲被告係不動產經紀業，原告以所有門牌台北縣中和市○
○路○段○○號12樓、36之1號12樓建物及坐落持分土地（下
稱系爭房地）於98年11月1日委託被告銷售，委託銷售價
額為新台幣（下同）21,420,000元，有專任委託銷售契約
書一件可佐，被告於訂定前揭契約之後，旋又於同日欺誘
原告將委託售價調整為20,560,000元，並以該金額為原告
實拿售價，超過20,560,000元部分之差價由被告取得，有
委託銷售1出租契約內容變更同意書一紙可佐。
（三）嗣買賣標的物由被告居間仲介由訴外人 邱筠萍 以21,400,
000元買受，買賣雙方並同意由僑馥建築經理股份有限公
司辦理買賣價金履約保證，有98年11月4日不動產買賣契
約書及內附不動產買賣價金履約保證申請書一件可佐。因
此，被告取得之差價為840,000元，被告乃於98年11月9日
自保證單位收受仲介費856,000元，又因保證單位溢付，
於99年1月12日回存268,000元，至起訴之日計算被告收取
差價588,000元，尚有仲介費用252,000元未收取，有不動
產買賣價金履約保證專戶收支明細暨點交確認書一紙可佐
。茲被告未依主管機關規定標準計收仲介報酬，違反不動
產經紀業管理條例第19條第1項之禁止規定，因該違背法
令行為所生之債權債務關係，亦不能行使請求權(20上799
參照)，為此爰依不動產經紀業管理條例之規定，求為判
決確認被告就兩造於98年11月1日簽定不動產銷售契約(編
號A881179)所生報酬252000元之請求權不存在等語。
二、被告則辯以：
（一）雖兩造原就系爭房地約定之售價為2142萬元，嗣於同日又
合意將售價調降為2056萬元，並以2056萬元為原告實拿之
金額，其餘作為被告仲介之服務報酬。惟查，「如依情形
，非受報酬，即不為報告訂約之機會或媒介者，視為允與
報酬。」民法第566條第1項定有明文。依兩造訂定之專任
委託銷售契約書觀之，以及被告乃為一仲介業者而言，為
原告居間顯係受有報酬方願為之。而兩造於98年11月1日
另外簽訂之契約內容變更同意書，雖就委託售價調降為
2056萬元，並以實際成交價與上開金額之價差作為被告之
仲介報酬，惟上開約定仍係就被告之仲介報酬為約定，並
非「另外」約定有差價。
（二）而雖不動產經紀業管理條例第19條規定有經紀業等不得收
取差價，以及經營仲介業務者，應以實際成交價金依主管
機關規定之報酬標準計收。惟查，依上開條文觀之，係將
「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬」及「其經
營仲介業務者，『並』應依實際成交價金或租金按中央主
管機關規定之報酬標準計收」中間以逗點區隔規定之，其
意顯係就「經紀業者不得『額外』收取差價或其他報酬」
及「經營仲介業務者應以主管機關規定之標準計收報酬」
分開規定，再者，該條第1項前段又係規定「不得收取差
價『或』其他報酬」，顯然意指不得再「另外」收取差價
或收取其他報酬。故綜合以上所論述，不動產經紀業管理
條例第19條第1項前段之立法意旨，係在約束仲介業者不
得在約定之仲介報酬外，復約定以委託售價與實際成交價
之差價作為額外之報酬，此觀該法條分別以逗點區隔開，
並於第1項後段又加上「並」字可明。
（三）經查，被告並未在約定之仲介報酬外，又向原告收取「額
外」之差價報酬，此應亦為原告所不否認，故被告殊未違
反不動產經紀業管理條例第19條第1項之規定，從而原告
提起本件訴訟顯無理由。
（四）而原告就本件買賣，亦曾另案主張被告已收取仲介費58
萬8千元（原告認為係差價），向台灣台北地方法院起訴
，依不動產經紀業管理條例第19條第2項規定，請求加倍
賠償原告，惟經法院審理結果，認為兩造契約變更之約定
，亦係就仲介費用而為約定，被告並未另外收取有差價，
因而駁回原告上開起訴。足見被告殊未違反不動產經紀業
管理條例第19條第1項之規定，從而兩造間以原告證物二
之契約內容變更同意書約定仲介報酬，該約定洵屬有效，
從而原告聲明顯無理由，請鑒核。
（五）退一步言，若認兩造間以原告證物二之契約內容變更同意
書約定仲介報酬係屬約定差價應為無效，既為無效，則依
原告所提證物一之原先兩造簽訂之專任委託銷售契約書第
五條約定，係以實際成交價之百分之四作為被告之仲介報
酬，該百分之四之仲介報酬約定即未由嗣後無效之契約內
容變更所約定之仲介報酬取代，而系爭房地末以2140萬元
成交，故仲介報酬為百分之四亦即85萬6千元，而被告已
收受58萬8千元，此亦為原告所自承，故原告尚積欠被告
26萬8千元之仲介報酬，執此，原告主張仲介報酬25萬2
千元之請求權不存在亦顯無理由。
（六）綜上所述，原告曲解不動產經紀業管理條例第19條第1項
之規定，被告亦未有收取差價之事實；退一步言，依照兩
造原先約定之仲介報酬百分之四計算，原告尚積欠被告26
萬8千元之仲介報酬。從而原告之訴顯無理由各等語。
三、原告主張之事實，固據提出委託銷售契約書、契約內容變更
同意書、買賣契約書（含履約保證申請書）、履約保證專戶
收支明細等影本各乙件為證，被告對與原告簽訂專任委託銷
售契約，由原告以所有系爭房地委託被告銷售，委託銷售價
為21,420,000元，嗣調整為20,560,000元，並以該金額為原
告實拿（即不含政府應收之稅費及規費）乙節亦不爭執，惟
辯稱：系爭房地以2140萬元成交，故仲介報酬為百分之四亦
即85萬6千元，而被告已收58萬8千元，原告尚欠被告26萬8
千元之仲介報酬，原告主張仲介報酬25萬2千元之請求權不
存在顯無理由云云。經查：按經紀業或經紀人員不得收取差
價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或
租金按中央主管機關規定之報酬標準計收；違反前項規定者
，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支
付人；而所謂經紀業，指依不動產經紀業管理條例規定經營
仲介或代銷業務之公司或商號，該條例第19條、第4條第4款
分別定有明文。本件被告登記在案之所營事業資料項目中，
確有包括不動產仲介經紀業務，有該公司變更登記表乙件在
卷可按（台灣台北地方法院台北簡易庭99年度北簡字第4283
號卷宗第37頁），而觀諸卷附兩造所簽立系爭專任委託銷售
契約第7條之約定，被告又係受託為原告處理不動產買賣之
仲介事務，自堪認被告為原告從事前開約定仲介事務時應有
上開條例規定之適用。其次，兩造固不爭執原告就系爭房地
委託被告銷售之價格即為系爭變更同意書所載20,560,000元
，又上述金額為實拿金額（不含政府應收之稅費及規費），
另原告復自承簽立系爭委託契約時，確有同意以實際成交價
之4%計付報酬與被告，迨簽立系爭變更同意書時，則改約定
應付被告之報酬變更以系爭房地實際成交價逾原告委託銷售
價格20,560,000元之部分計算，並有系爭委託契約及變更同
意書之記載可按，則依系爭委託契約及變更同意書之約定，
原告對被告自負有給付前開報酬之債務，僅係報酬數額若干
繫於被告仲介後之實際成交價若干而定；因之，被告為原告
仲介系爭買賣交易完成後，系爭買賣交易之成交價21,400,
000元，固與原告之委託銷售價格20,560,000元間有差額存
在，而此差額又係由被告所領取，但被告領取之原因實係出
於原告自系爭買賣交易之履約保證人訴外人僑馥公司處取得
之實際成交價金21,400,000元中，就逾20,560,000元之差額
840,000元同意以民法第761條第3項指示交付之方式，逕由
被告直接向訴外人僑馥公司請求而受領作為約定報酬之用，
以節省原告須先自訴外人僑馥公司處受領實際成交價全額後
，再給付被告約定報酬之煩，亦即被告領取前開差額款之原
因，實係基於受領原告依系爭委託契約及變更同意書約定所
給付之報酬，並非除收取此報酬外，尚有另就系爭買賣交易
收取其他差額之情形，原告主張被告有違反前開條例第19條
所規定不得收取差價之情形，並不足採。原告自承被告已收
之報酬為588,000元，而本件被告應得之報酬為840,000元，
已如前述，是被告尚有252,000元之報酬請求權，應堪認定
。
四、從而，原告訴請確認被告就兩造於98年11月1日簽定不動產
銷售契約(編號A881179)所生報酬252000元之請求權不存在
，為無理由，應予駁回。
五、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經
本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此
敘明。
中華民國99年7月13日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
法官李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年7月13日
書記官劉昌明