裁判字號：臺灣臺北地方法院88年重訴字第1174號民事判決
裁判日期：民國89年02月02日
裁判案由：返還價金
臺灣臺北地方法院民事判決八十八年度重訴字第一一七四號
原告甲○○訴訟代理人 郭瓔滿 律師被告乙○○住台北市○○路○段○○○巷○○號訴訟代理人 李師榮 律師右當事人間返還價金事件，本院判決如左：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新臺幣（下同）柒佰肆拾肆萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於民國八十七年九月十日，與被告簽訂不動產買賣契約書，向被告購買門牌號碼台北市○○區○○路四段二六五巷十九號一樓房屋，和信義路四段二六五巷二十一弄二、四號地下室，以及台北市○○區○○段三小段三九六地號之土地，應有部分九六一九五分之四四○四（下稱系爭不動產），全部買賣價金為二千四百八十萬元，原告並已給付七百四十四萬元。而原告於系爭不動產點交前，因買賣標的物中之台北市○○區○○路四段二六五巷二十一弄二、四號地下室（下稱系爭地下室）未作保存登記，乃於八十七年十月二十八日，函請被告提出系爭地下室合法占有使用之權源，惟被告不予理會，原告乃自行向相關之建築管理機關，調閱系爭地下室之興建資料，發覺系爭地下室係作為防空避難室使用，依公寓大廈管理條例第四十五條第二項之規定，不得讓售予特定人，且該地下室既未作保存登記，則其所有權應歸屬於該地下室之起造人即訴外人 胡積岱 等七人共有，是原告乃再次於八十八年三月十七日，要求被告提出系爭地下室確已得到原來之七位起造人同意或受讓事實上處分權之依據，惟被告僅以系爭地下室係受讓自前手之「使用收益權」，並已向稅捐機關變更納稅名義，而無法提出七名起造人同意使用之依據。
（二）按出賣人應擔保第三人就買賣標的物，對於買受人不得主張任何權利，此為民法第三百四十九條所明定。如出賣人不履行該權利瑕疵擔保之義務時，買受人並得依債務不履行之規定解除契約請求返還價金，亦為民法第三百五十三條、第二百五十四條、第二百五十六條、第二百五十九條所明示。茲未經保存登記之不動產，應由原始建築房屋者，原始取得其所有權，此為最高法院七十年度台上字第五○七號判決、七十年度台上字第五○九號判決所明示。而納稅義務人係稅捐稽徵機關為便利行政上之管理而設，與依土地法辦理所有權登記有別，是縱為稅單上所記載之納稅義務人，所有權仍應屬於出資原始建築人所有，此亦為最高法院七十一年度台上字第一八二號判決、七十一年度台上字第二六○七號判決所明示。茲被告將系爭地下室應有部分二分之一出售予原告，依前開規定，即應負擔權利瑕疵擔保之責任，且被告於買賣契約第七條，亦擔保其所出售之不動產產權清楚，惟被告既非其所出售系爭地下室之合法處分權人，其將系爭地下室出售予原告，即存有權利瑕疵，況其於買賣契約第七條，並擔保其所出售之不動產產權清楚，其既無系爭地下室之處分權，縱其將稅單上之納稅義務人變更，亦無法使原告取得所有權或事實上處分權，自亦已違反買賣契約第七條之規定。
（三）縱認地下室非屬七名起造人所有，惟按區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，如依使用執照記載非屬共同使用性質，並已編列門牌者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記，六十九年一月二十三日修正之土地登記規則第七十三條固定有明文，可知區分所有建物地下層為單獨所有權之客體者，以其性質上非屬共同使用性質，且編列門牌者為限，如地下層係共同使用性質，且不能單獨辦理所有權登記，即欠缺定著物之獨立性，不能單獨為所有權之客體，此為最高法院八十年度台上字第一七一七號判決意旨所昭示。茲查，本件系爭地下室依其使用執照之竣工圖上所載，係作為防空避難室使用，核其性質即屬區分所有建物共同使用之性質，且系爭地下室依前開土地登記規則第七十三條規定，亦無得申請單獨編列建號辦理建物所有權第一次登記，而應作為全體區分所有權人共同使用之建物。今被告將應屬全體區分所有權人共同所有及使用之地下室出售予原告，自違反公寓大廈管理條例第四十五條第二項之規定而無效；若認為買賣契約為有效，系爭地下室之產權不清，並構成給付不能之情事，且亦違反不動產買賣契約第七條之約定，而構成民法第三百五十三條之權利瑕疵，原告並得解除契約。爰依民法第一百七十九條或二百五十九條之規定，請求被告給付柒佰肆拾肆萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（四）對被告抗辯所為之陳述：
１、被告所謂其已使原告取得所有權，係以被告已向稅捐稽徵機關辦理納稅義務人名義之變更為據，惟查，依最高法院七十一年度台上字第一八二號判決、第二六○七號判決意旨所示，皆認納稅義務人名義之變更，僅為行政上便利管理，非即得被認定為所有權人，是被告以此認定其已履行出賣人責任，自有違誤。
２、再者，被告另稱原告於買受時已明知系爭地下室已無所有權，認原告不得主張權利瑕疵，並以買賣契約上有關地下室之標示為「地下室持分依稅捐機關核定之資料為準」。惟查，前開買賣契約既將系爭地下室標示為買賣標的之一部分，且特別記載「地下室持分」，顯係表示被告確係將地下室之「所有權」出售予原告，始有「持分」之記載，而該段之記載僅係就持分之數額約定以稅捐機關之核定資料為依據，非謂原告即知悉被告無地下室之所有權，遑論被告迄今仍於訴狀中主張其合法自前手受讓地下室，其豈有可能於簽約時告知被告其並無地下室所有權？被告所述僅為卸責之詞。
３、被告復稱其係向前手合法受讓系爭地下室，並合法使用迄今，惟被告從未能提出其合法使用之權源。況查，作為防空避難使用之地下室，既為防空避難設備之一部分，即應屬全體區分所有權人共有，除非有分管之約定，否則任一區分所有權人單獨使用，皆有遭致其他區分所有權人訴請排除侵害返還共有物之風險。而本院八十三年度訴字第三四五八號之案例中，該案被告為一樓之區分所有權人，將作為防空避難室之地下室占為己用，而遭其餘區分所有權人訴請返還，並經該判決認定該案被告無從於前手處取得地下室之所有權，且該地下室又無分管之約定，亦無從歸由該案被告使用，遂准予該案原告即其他區分所有權人之請求。是依該案判決以觀，本件被告既無法使原告取得系爭地下室之所有權，復又未能提出其得使原告合法使用之依據，被告所出售之標的物亦存有權利之瑕疵，原告因而解除契約，自屬有據。
４、今被告稱該地下室係受讓自前手 黃國興 ，而黃國興為系爭建物之總登記名義人，被告自應就黃國興為系爭地下室之所有權人舉證以實其說。茲被告所提出者僅為其向黃國興買受系爭地下室之買賣契約書，自不足以證明其確為系爭地下室所有權人之證明。
三、證據：提出不動產買賣契約書、地下室平面圖、建築物使用執照申請書、本院八十三年度訴字第三四五八號民事判決影本、最高法院八十年度台上字第一七一七號民事判決影本各一份、律師函三份為證，並聲請調閱台北市政府工務局有關系爭不動產之建築執照、使用執照。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）駁回原告之訴及假執行之聲請。
（二）如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
二、陳述：
（一）查本件兩造間於就系爭買賣標的，即座落於台北市○○區○○段三小段三九六地號，應有部分九六一九五分之四四０四及其上門牌號碼台北市○○區○○路四段二六五巷十九號一樓即建號第九一二號之所有權全部，以及系爭地下室，簽立買賣契約，總價款為貳仟肆佰捌拾萬元，原告於給付三期款項共計柒佰肆拾肆萬元，餘款壹仟柒佰參拾陸萬元則籍故不支付，然被告已依約將系爭不動產之所有權，辦理移轉登記於原告指定之人即其母 黃和珠 ，且系爭地下室部分業已至稅捐稽徵處，將納稅義務人變更為黃和珠，則被告均已依約履行。惟原告不僅未履約，經被告多次催討，亦均置之不顧，是以本件原告已債務不履行於前，又擅自主張解除契約訴請返還已繳價金於後，原告主張顯無理由。又查，原告主張買賣標的中之系爭地下室部分，被告並無所有權，乃權利有所瑕疵。按主張權利有瑕疵之要件，必須權利之瑕疵於買賣成立時存在，且買受人為善意始足當之。然查，本件系爭地下室部分，原告並無所有權，於買賣契約中已明載，原告於買受時已屬明知，此由該契約載明「地下室持分依稅捐機關核定之資料為準」，亦足證知，原告復如何主張權利之瑕疵？又被告業依約將納稅義務人變更為黃和珠，則原告起訴主張所謂權利瑕疵，究何所指，應請原告舉證證明。
（二）再查，本件系爭不動產，被告係於七十年間由前手黃國興受讓，系爭不動產及地下室均合法使用至今，系爭地下室入口亦係由一樓屋內進出，迄今均未為變動，且依原告提出系爭地下室平面圖所示之地下室樓梯入口，亦足證明系爭地下室均由一樓住戶所使用，並未因其無保存登記而有所差異，自不容原告恣意以「共同使用」而謂被告無使用權源。末查，未辦理保存及移轉登記之不動產，如輾轉出賣情形、、、於第三人侵害任何買受人之權利時，得由受害人代位原始建築人排除侵害，最高法院四十八年台上字第三三六號判決意旨可資參照，足見未辦理保存登記之不動產，不僅得為買賣之標的，買受人即占用人亦得於受侵害時主張權利。按本件系爭地下室，乃被告於七十年間自前手受讓，並變更系爭地下室之納稅義務人為被告，且合法占有使用迄今，被告並均依法繳納稅捐，並無任何不法情事，亦無使用權源之疑義。後再出賣於原告，亦已依約辦理納稅義務人變更登記，且隨時可交付原告使用，原告主張權利有所瑕疵，不足採信。
（三）再按，本件兩造於買賣契約已明載系爭地下室之處理方式，原告亦於本院審理時，自承買賣時已明知系爭地下室並無辦理保存登記，足證原告於本件主張其買受之系爭地下室，無法取得所有權乃權利瑕疵，給付不能云云，均屬無據。又原告復主張依雙方買賣契約第七條之約定，原告得據以解除契約，查該契約第七條係約定，如有他人主張權利或設定他項權利時，被告應負完全賠償責任。然查，本件買賣標的自被告受讓迄今，已合法占有使用達十八年，並無該條所述之情事，縱或有之，原告亦僅得主張損害賠償，尚不得據以解除契約。另查，原告於本件訴訟時，主張原買賣契約無效，而請求返還不當得利，復主張解除契約回復原狀，則似又認為該買賣契約已有效成立，僅於嗣後有解除之事由，兩者間已屬矛盾外，又謂係被告給付不能，構成權利瑕疵仍可解除契約。然查，本件被告均已依約履行買賣標的已處於隨時可交付之情況，僅因原告拒不給付尾款所致，亦無所謂給付不能等情事，均足証係原告債務不履行造成，其所主張均屬不可採，亦不辯自明。再查，原告所提出之台灣台北地方法院八十三年度訴字第三四五八號民事判決，僅係該承審法官個人之見解，未經確定而以和解收場，況且非屬最高法院之統一見解，本院當屬毋庸置理外，另查其法律事實與本件系爭之地下室並不相關外，且其判決理由欄五、六所示之見解亦均乏法律依據，茲論述如次：查土地記規則第七十五條：「區分所有建物之共同使用部分，應另編建號、單獨登記，．．．」，同法第七十六條亦明定：「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，如非屬共同使用部分．．．，即足証明法定共同使用部分必須經登記始足認為共同使用部分而為共有關係」。該判決理由欄逕謂「系爭地下室應屬區分所有建築物公共設施之一，為共同使用部分，在性質不得為單獨所有權之客體，而應為全體區分所有人共有，．．．」云云，不僅於所謂地下室為公共設施之一究何所據，並無具體引述法律規定以明之，更置前開土地登記規則之規定於不顧。是以本件系爭地下室產權於其建築完成時即未為保存登記，亦無登記為共同使用部分(亦非如該決所指當然為共同使用部分)，且地下室出入口位於被告所屋內之事實，業於該建物完成初始至今均無變更，又如何認定其必為共同使用部分？該部分仍有待原告舉証以實之。再查，該判決理由欄固謂「．．．又地下室如為區分所有建築物之共同使用部分．．．」「系爭地下室雖未單獨辦理登記．．．其性質應屬區分所有建築物公共設施之一．．．」。然查，所謂地下室未辦理登記，並不當然屬共同使用部分，已如前述，該判決亦僅假設地下室如為共同使用部分，即假設前提事實為共同使用部分為立論，已足為証與本件不同外，且所謂公共設施究何所指？其範圍為何？均不見該判決提出說明。按民法第七百九十五條之共同部分，係指大門、屋頂、走廊、階梯、隔壁等，性質上不許分割而獨立為區分所有客體之部分言，地下層，．．．依一般社會觀念，性質上當非不得獨立為區分所有之客體；最高法院七十一年台上字第一一九三號判決可資參照。又謂各公寓建物之各樓所有權人，並不當然按其房屋之面積取得地下室之應有部分；最高法院七十九年台上字第二八一０號判決、八十六年台上字第一六五五號判決亦均可資照。另最高法院亦有見解認為「地下室．．．雖依政府規定為防空避難設備，僅被上訴人於受空襲有使用權，但尚難執此謂被上訴人對於地下室當然有共有權」，均足見原告所呈該判決內容無足為訓，且依法無據，並均背於前述各最高法院見解，並無可採。又原告主張公寓大廈管理條例第四十五條第二項不得出售予特定人之規定，查該法條規範之對象為起造人或建築業者，已與本件出賣人之被告並非起造人或建築業者而無涉外，況查，依法律不溯及既往之原則，及內政部八十年九月十八日第0000000號函發布前所興建者，只要使用執照上未載為共同使用部分，即得出售或設定專用使用權。本件當事人間就已存在且確定權利關係之系爭地下室為買賣，自無不法情事，亦無前開條例之適用。
（四）另原告所舉最高法院七十一年度台上字第一八二號判決固謂「納稅義務人係稅捐機關為便利行政上之管理而設，與依土地法辦理之所有權登記有別」。然查，被告並未主張未經保存登記之不動產，已因納稅義務人名義變更，而當然發生物權上登記之效力，僅謂本件被告係依買賣契約自前手取得權利，依最高法院四十八年台上字第三三六號判決所示，原告既為輾轉受讓系爭地下室之使用收益權，亦係合法取得其使用、收益之權利，尚非所謂權利有所瑕疵之情形，且查本件兩造於買賣契約訂立之初，原告已明知系爭地下室未辦理保存登記，並配合被告辦妥納稅義務人變更登記，自不容原告恣意反悔，而謂有所謂地下室無法移轉所有權，權利上有瑕疵。末查，本件系爭地下室之使用收益權，係被告於七十年間，購入系爭房屋即門牌號碼台北市○○路○段○○○巷○○號時，同時與該房屋總登記之所有權人黃國興，訂立買賣契約一併買受，並同時變更系爭地下室納稅義務人名義，則該黃國興既為建物總登記之名義人，原告以 胡積岱君 等七人為起造人，進而推斷系爭地下室之所有權，仍為渠等七人所共有，而置黃國興為原始總登記名義人於不顧，亦屬未當。
三、證據：提出土地登記謄本、建物登記謄本、八十八年度契稅繳款書、存証信函、律師函本院七十年度公字第一五九○五號公證書、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、台灣高等法院檢察署八十八年度議字第三二一三號處分書各一份、房屋稅繳款書四份、系爭地下室室內入口照片二張為證。
理由
一、本件原告起訴主張向被告購買系爭不動產，並已給付七百四十四萬元，惟因系爭不動產之地下室未作保存登記，被告僅以系爭地下室，係受讓自前手之使用收益權，並已向稅捐機關變更納稅名義人，而無法提出系爭地下室之起造人即訴外人胡積岱等七人同意使用之依據，且系爭地下室係作為防空避難室使用，依公寓大廈管理條例第四十五條第二項之規定，不得讓售予特定人，是本件買賣契約，因違反公寓大廈管理條例第四十五條第二項之規定而無效。若本件買賣契約有效，亦因買賣標的物有權利上之瑕疵，構成不動產買賣契約書第七條之約定，並符合民法第三百四十九條權利瑕疵之規定，且被告將屬於全體住戶所有之系爭地下室出售予原告，亦屬於給付不能，是依民法三百五十三條、第二百五十六條之規定，解除買賣契約，爰依民法第一百七十九條或第二百五十九條之規定，請求被告給付柒佰肆拾肆萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息等語。被告則以：本件買賣標的中之系爭地下室，被告於出賣時並無所有權，於買賣契約中業已明載，原告於買受時業已明知，此可由買賣契約中所載明之「地下室持分依稅捐機關核定之資料為準」可知，自無權利瑕疵云云，資為抗辯。
二、本件原告主張向被告購買系爭不動產，並已給付七百四十四萬元之事實，業據其提出不動產買賣契約書一份為證，並為被告所自認，此部分之事實，自堪信為真實。另原告主張買賣標的中之系爭地下室，因違反公寓大廈管理條例第四十五條第二項，不得讓售予特定人之規定而無效；若本件買賣契約有效，亦因系爭地下室被告並無所有權，已構成權利之瑕疵，並已發函被告，解除本件買賣契約，惟被告則否認之。經查：本件原告與被告買賣之標的物，依兩造所簽定之不動產買賣契約書約定，土地係坐落於台北市○○區○○段三小段三九六地號，權利範圍為九六一九五分之四四○四；建物係門牌號碼台北市○○區○○路四段二六五巷十九號之房屋，權利範圍為全部，及信義路四段二六五巷二十一弄二、四號地下，持分依稅捐機關核定之資料為準，此有不動產買賣契約書一份在卷足憑，並為兩造所不爭執。是本件就兩造爭執之系爭地下室，原不動產買賣契約書於不動產標示部分，即明白約定「信義路四段二六五巷二十一弄二、四號地下，持分依稅捐機關核定之資料為準」，顯見兩造於簽訂不動產買賣契約書時，均已知悉系爭地下室並未辦理保存登記，而無法依地政機關之登記資料為準，僅得以稅捐機關核定之資料為依據。是被告抗辯稱原告於買受系爭地下室時，即知悉被告對於系爭地下室部分，並無所有權，僅有使用收益權，應堪採信。
三、按公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包括法定空地、法定防空避難室及法定停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他損害區分所有權人權益之行為；公寓大廈管理條列第四十五條第二項定有明文。本件被告原為系爭不動產之區分所有權人，原告雖無系爭地下室之所有權，卻有系爭地下室之使用收益權，乃符合公寓大廈管理條列第四十五條第二項所規定之區分所有權人設定專用使用權。是原告買受系爭不動產和系爭地下室，於所有權移轉登記後，即屬於該公寓大樓之區分所有權人，原告於本件買賣中，同時買受系爭地下室之使用收益權，亦符合公寓大廈管理條列第四十五條第二項所規定之區分所有權人設定專用使用權，是原告主張本件不動產買賣契約，因系爭地下室部分，違反公寓大廈管理條列第四十五條第二項規定而無效，洵無足採。次按，出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。但契約另有訂定者，不在此限。民法第三百四十九條、第三百五十一條分別定有明文。本件買受人即原告於買受系爭地下室時，即知悉出賣人即被告並無系爭地下室之所有權，僅有使用收益權，且兩造間所簽定之不動產買賣契約書，亦無就系爭地下室有其他特別之約定，是依民法第三百五十一條之規定，被告就出賣予原告之系爭地下室部分，並無所有權，僅有使用收益權之瑕疵，不負權利瑕疵擔保之責任。
四、故本件兩造間之不動產買賣契約，既無因違反公寓大廈管理條列第四十五條第二項之規定而無效；且原告於買受系爭地下室時，亦知悉系爭地下室之權利有瑕疵，原告主張被告應負擔權利瑕疵擔保責任，以及系爭地下室構成給付不能，而依民法第三百五十三條、第二百五十四條、第二百五十六條、第二百五十九條之規定，解除買賣契約，自非適法，是本件兩造間之不動產買賣契約書仍合法存在。
從而，原告依民法第一百七十九條或第二百五十九條之規定，請求被告給付柒佰肆拾肆萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。另原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張或陳述，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國八十九年二月二日
民事第六庭法官姜悌文右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年二月二日~B法院書記官黃幸珍