裁判字號：臺灣新竹地方法院90年竹簡字第137號民事判決
裁判日期：民國90年06月07日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣新竹地方法院民事判決九十年度竹簡字第一三七號
原告甲○○被告乙○○兼訴訟代理人丙○○右當事人間遷讓房屋事件，本院判決如左：
主文被告乙○○應將坐落新竹市○○路○○○號一樓建物全部遷讓交還原告。
被告二人應連帶給付原告新台幣壹拾參萬零柒佰參拾參元及自民國九十年三月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告二人應自民國九十年二月二十二日起至遷讓前開房屋之日止，按月連帶給付原告新台幣參萬柒仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣肆萬元供擔保後，得假執行；但被告乙○○如於假執行程序實施前以新台幣壹拾壹萬玖仟肆佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣肆萬伍仟元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前以新台幣壹拾參萬零柒佰參拾參元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、請求判命被告乙○○應自座落新竹市○○路○○○號一樓建物全部遷讓，將房屋交還原告。
二、被告應連帶給付原告新台幣（下同）一十三萬零七百三十三元及自起訴狀繕本送達之翌日（即九十年三月十八日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、被告應自民國（下同）九十年二月二十二日起至遷讓前開房屋之日止，按月連帶給付原告三萬七千元。
四、原告就第一、二項之請求，願供擔保，請准宣告假執行。
五、訴訟費用由被告負擔。
貳、陳述：
一、緣被告乙○○由被告丙○○為連帶保證人，於八十九年九月五日向原告承租座落新竹市○○路○○○號一樓店鋪經營藝品店。每月租金三萬七千元，租期自八十九年九月五日起至九十年九月四日止，押租保證金五萬元。有兩造所訂立之房屋租賃契約書呈案可稽。
二、依系爭前開房屋租賃契約書第四條所載，被告乙○○應於每月五日以前繳納租金。惟被告乙○○自八十九年十一月五日起，即未依約給付租金。為此，原告乃於八十九年十二月二十九日以新竹英明街郵局第一六二七號郵局存證信函，通知被告二人於九十年元月五日上午九時，同至兩造之寺前里里長辦公處座談協調，同時催請被告二人應於是日付清所積欠之八十九年十一月、十二月及九十年元月共三個月份之租金。然被告二人於九十年十二月三十日收受上述存證信函後，卻置之不理，嗣後原告向新竹市東區調解委員會聲請調解，但被告二人既未於九十年一月十一日出席，且對所積欠之租金，仍分文不付。原告再於九十年二月十九日以新竹英明街第二ｏ九號郵局存證信函通知被告二人終止系爭房屋之租賃契約，並請求被告須於文到五日內搬離並償付所欠之租金。嗣因被告積欠至終止租約時之租金計一十三萬零七百三十三元未償，原告遂又於九十年三月五日再以新竹英明街郵局存證信函催告應於函達五日內付清，但亦如石沉大海。被告二人迄今仍占用系爭房屋及不付租金如故。
三、按兩造間就系爭房屋之租賃契約於九十年二月二十二日業已終止，從而被告乙○○即應自系爭房屋遷讓，將之返還原告。按被告積欠租金已達五個月，如原告先前對被告所為之終止租賃契約之意思表示，未能發生法律上之效果，則原告即以九十年四月九日之訴狀之送達，以為對被告終止租賃契約之通知。
四、被告自八十九年十一月五日起，至系爭房屋租賃終止前之九十年二月二十一日止，共積欠原告租金一十三萬零七百三十三元。︵每月租金37,000×三個月又16日=130,733元︶，應命被告付給。
五、被告自九十年二月二十二日系爭房屋租賃契約終止後，已無任何權源占用系爭房屋，本應即遷讓，然被告竟仍繼續占有使用，致原告對系爭房屋無法使用收益，而受有相當於租金額之損害。茲依對被告債務不履行之損害賠償請求權及依民法第一百八十四條侵權行為損害賠償請求權以及依民法第一百七十九條不當得利返還請求權之重疊合併法律關係，原告自均得請求被告自九十年二月二十二日租賃終止日起至遷讓房屋之日止，按月賠償原告相當租金額之損害金新台幣三萬七千元。
六、被告丙○○為被告乙○○向原告承租系爭房屋之連帶保證人，兩造所訂立之房屋租賃契約書第十三條既載明：「乙方（承租人）如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時，丙方（連帶保證人）應連帶負賠償損害責任並願拋棄先訴抗辯權」。因此被告丙○○對於被告乙○○所積欠原告之租金及應償付原告之損害金，均應與被告乙○○負連帶給付之責任。
七、新竹市店面房子，其地點較系爭房屋好的，到處都是，倘若有如被告所稱原告違反租約，恣意干擾侵害被告之對租賃標的使用收益之權，則被告焉可能一租即長達十九年？由此可見原告以往絕無被告所稱之干擾侵害之事。乃因被告就系爭房屋之電源電錶，未經向電力公司申請，而已擅自私接大小電線多條，如已呈案之照片。其複雜情形，已足生安全之虞。而最近被告為設置機車充電站︵被告答辯狀內已自認︶而更企圖再自電源電錶中分接多條電線，除已嚴重違反電力公司之規定外，更因經營機車充車站，如多輛機車同時充電，勢將增加電錶負荷，而導致電線走火，發生火災。為此，原告不得已乃要求被告須先向電力公司申請較大馬力用電，及對原有複雜之線路，做一整合及安全檢查，方可設置機車充電站，要非原告有干擾被告使用房屋之用意。按被告答辯狀內已自認係設置機車充電站‧‧‧且有營業需要為由，向原告央求准予架設等語，足證被告庭上改稱係為自用云云，顯非實在。蓋倘若「自用」，何須裝設機車充電站？
八、依兩造所訂立之租約第九條明載，房屋有改裝施設之必要時，被告須取得原告之同意，從而原告對於被告之裝設機車充電站，自有同意與否之權利，何況被告向原告承租系爭房屋係作古董拍賣店，而非供作機車充電站。
參、證據：提出房屋租賃契約書影本乙份、存證信函影本三份及回執二份、調解委員會通知書影本乙份房屋稅繳款書影本乙份、照片數幀為證。
乙、被告方面：
壹、聲明
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
三、若受不利益判決，被告願供擔保請准免為假執行。
貳、陳述：
一、緣被告於七十年九月五日起承租原告所有坐落新竹市○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋），長達十九年期間屢遭原告違反租約恣意干擾侵害被告於租賃標的使用收益之權，被告礙於弱勢一直隱忍未發；而為求生存，被告方於八十九年九月五日再與原告約定租金每月三萬七千元整、租期至九十年九月四日止為期一年，雙方並簽有租約。
二、查被告前因營業需要欲裝設充電設備，經向新竹市環保局提出申請獲准派員於八十九年九月十五日前來設置機車充電站施工時，遭受房東百般阻撓辱罵，其人員因難以忍受而離去（若原告否認，請傳訊新竹市環保局相關人員）；是日晚間被告以系爭設備之架設符合租約約定且有營業需要為由向原告央求准予架設，亦遭原告惡言相向，並揚言收回房屋，雙方不歡而散。迨至同年十一月上旬，原告竟勒令片面預告於八十九年十一月十五日終止租約，被告於十一月未支付租金，原告即以被告之押租金抵房租，抵到十二月十四日。之後，被告仍未支付房租，原告即再以九十年二月十九日新竹英明街郵局第二Ｏ九號函為終止租約之意思表示，顯然違約。
三、按「依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償者，經其受領者，債之關係消滅。」、「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」分為民法第三百零九條第一項及同法第二百六十四條第一項明文。原告既然違約侵害被告對於系爭房屋使用收益之權，當不發生出租人依債之本旨提出之效力，被告自得拒絕自己之給付，故自八十九年九月中旬起至原告違約終止日止，原告對於租金請求權之有無即甚有疑義，縱便有，被告亦主張同時履行以資抗辯；且原告九十年二月十九日新竹英明街郵局第二Ｏ九號終止通知因違反租約不發生終止之效力，原告起訴狀事實理由五之權利主張顯然無據，應予駁回自不待言。
四、次查，原告先有違約侵害被告對於租賃標的使用收益權利之行為，又每每閒來無事便進入系爭房屋喋喋不休騷擾被告及客戶，被告屢次口頭甚至書面催請收斂停止，原告仍我行我素置若罔聞，導致被告基於商譽考量自八十九年十二月起根本不敢開門營業，已造成被告每月十萬元整之營業損失，計算至九十年四月五日，損害已高達四十萬元整，另店務設備損失為一百萬元整，且原告之違約行為現仍持續中，茲以本答辯狀為請求之意思表示。
五、吾人皆知：「被害人形式上為弱者，惟精神上為強者。」原告如今哭天喊地以被害人自居提起本件訴訟意圖博取庭上同情，實令人不齒，故有揭露其隱匿近二十年來跋扈蠻橫行徑之必要，茲以口述方式臚列如下：
１、七十年九月初訂定新契約，因內部只有三坪多只得借用騎樓地，而搭建四周鐵門，所費不貲，要求延長契約房東斷然拒絕所求，本人只得年年訂約。
２、三年後見屋旁有一空地泥濘不堪，告知房東夫人本人願僱人買材料舖上水泥，房東夫人答應之；完工後房東下班見之，竟大怒破口大罵，本人告知曾請示其夫人，房東答曰：契約是與我所訂還是與夫人所訂？
３、租約期間遇有友人因一時失業想借用騎樓門口擺攤營生（無償借用友人）遭受到房東百般刁難及驅逐，並揚言若再借用他人連我一起中止契約。
４、某年市政府打通騎樓拆除原先搭建鐵門，其原有之鐵門年久失修不堪使用，本人欲自費搭建新鐵門，同樣遭受到房東百般責難，最後強力抗衡，才得以動工搭建。
５、八十一年九月重新訂契約時知會房東欲改變營業項目，擬與友人合夥經營藝品拍賣中心，獲得房東答應，不料到八十二年五月時，房東藉口拍賣時太吵，揚言該年契約期滿時收回房屋，使我與友人憂心忡忡；最後期滿時調漲房租才得以續約（由原一萬八仟元調漲為二萬五千元整）。
６、八十五年五月與友人拆夥，由我承擔所有店務設備與貨品，同年九月訂新契約時房東揚言友人告知要大漲房租，如果本人不從，友人將要承租；經內人懇求告知景氣太差，勿調漲太多；房東言：吾不是土地公，沒有保庇房客賺錢；本人無奈只得應之所求（由三萬元調整為四萬元整）。
７、八十七年十月國稅局要我呈報租賃稅，本人據實告知房東，房東為求逃漏稅，竟假造契約將原契約月租金四萬元整改為月租金二萬元整，並由我申報。
８、八十九年九月十五日新竹市環保局欲架設「電動機車充電站」，無償贈予我使用；同樣遭受到房東的百般阻礙，並不如房東所言電力負擔過重，實為房東之霸道所使。
９、八十九年十一月五日本該預付當月租金，但因景氣差生意不理想，懇求暫時寬限數日不料房東竟以一張便條紙告知中止契約，要我結束營業；房東竟如此霸氣，視所訂之契約如糞土，試問契約精神何在？
六、本件爭點實為「原告八十九年十一月間以便條紙中止契約」及九十年二月十九日新竹英明街郵局第二○九號「終止通知」有無效力。按民法第二百三十五條第一項規定：「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。」系爭租賃標的之用途既為營業用，原告對於被告除契約限制外之使用方式當有消極不得恣意干涉之不作為給付義務；原告不僅違法干涉被告對於租賃標的之使用，更不時進入營業場所騷擾客人，其終止當不生效力。
參、證據：提出租賃合約影本一份、原告手簽終止租約通知影本一份、九十年二月十九日新竹英明街郵局第二Ｏ九號函影本一份、退股金收據乙份為證。
理由
一、本件原告起訴主張被告乙○○由被告丙○○為連帶保證人，於八十九年九月五日向原告承租座落新竹市○○路○○○號一樓（下稱系爭建物）店鋪經營藝品店。每月租金三萬七千元，租期自八十九年九月五日起至九十年九月四日止，押租保證金五萬元。依約被告乙○○應於每月五日以前繳納租金。惟被告乙○○自八十九年十一月五日起，即未依約給付租金。為此，原告乃於八十九年十二月二十九日以新竹英明街郵局第一六二七號郵局存證信函通知被告二人於九十年元月五日上午九時，同至兩造之寺前里里長辦公處座談協調，同時並催請被告二人應於是日付清所積欠之八十九年十一月、十二月及九十年元月共三個月份之租金。惟被告二人卻置之不理，原告於九十年二月十九日再以新竹英明街第二ｏ九號郵局存證信函通知被告二人終止系爭房屋之租賃契約。二造租賃契約既已終止，從而被告乙○○即應自系爭房屋遷讓，將之返還原告。並依債務不履行之損害賠償請求權、依侵權行為損害賠償請求權以及依民法第一百七十九條不當得利返還請求權之重疊合併法律關係，請求被告乙○○給付原告所積欠之租金一十三萬零七百三十三元及法定利息。及自九十年二月二十二日租賃終止日起至遷讓房屋之日止，按月賠償原告相當租金額之損害三萬七千元。被告丙○○為被告乙○○向原告承租系爭房屋之連帶保證人，對於被告乙○○所積欠原告之租金及應償付原告之損害金，均應與被告乙○○負連帶給付之責任。
二、被告則以前因營業需要欲裝設充電設備（下稱系爭設備），經向新竹市環保局提出申請獲准派員於八十九年九月十五日前來設置機車充電站施工時，遭受房東百般阻撓辱罵，其人員因難以忍受而離去。是日晚間被告以系爭設備之架設符合租約約定且有營業需要為由向原告央求准予架設，亦遭原告惡言相向，並揚言收回房屋，雙方不歡而散。迨至同年十一月上旬，原告竟勒令片面預告於八十九年十一月十五日終止租約，又再以九十年二月十九日新竹英明街郵局第二Ｏ九號函為終止租約之意思表示，顯然違約。原告既然違約侵害被告對於系爭房屋使用收益之權，當不發生出租人依債之本旨提出之效力，被告自得拒絕自己之給付，故自八十九年九月中旬起至原告違約終止日止，原告對於租金請求權之有無即甚有疑義，縱便有，被告亦主張同時履行以資抗辯；系爭租賃標的之用途既為營業用，原告對於被告除契約限制外之使用方式當有消極不得恣意干涉之不作為給付義務；原告不僅違法約干涉被告對於租賃標的之使用，更不時進入營業場所騷擾客人，其終止當不生效力，原告起訴顯無理由，應予駁回等語置辯。
三、原告主張被告欲在系爭建物裝設充電設備，應經原告同意，二造之租契約第九條有明文規定一節，業據原告提出二造之租賃契約在卷為證，且被告不否認其真正，被告雖辯稱那是使用需要，之前不知道要裝那東西等語置辯。惟查，二造租賃契約第九條既約定「房屋有改裝施設之必要時，乙方（即被告乙○○）取得甲方（即原告）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築．．」，有前揭契約書在卷足憑。被告既不否認在系爭建物裝設充電設備，則依二造租賃契約第九條自應得原告之同意，則原告不同意被告乙○○於系爭建物上裝設該充電設備，尚無違反兩造間租賃契約之事由。被告辯稱原告不同意被告乙○○在系爭建物上裝設充電設備，乃違約而侵害被告對於系爭房屋使用收益之權，當不發生出租人依債之本旨提出之效力，被告主張同時履行抗辯而拒絕自己之給付云云，即無理由而不可採。
四、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租額，不得依前項規定終止租約，民法第四百四十條定有明文。本件被告乙○○承租系爭房屋，自八十九年十一月五日起即未依約給付租金，為被告乙○○所自認。被告雖辯稱自八十九年十一月五日被告未繳房租時，原告即以被告之押租金抵房租，抵付到十二月十四日之租金，為同庭原告所否認。被告自承有到里長那邊談，原告以押租金抵，未事先通知（見本院九十年四月九日言詞辯論），惟參之原告通知被告至里長辦公室協調之八十九年十二月二十九日存證信函，該函仍催告被告支付八十九年十一月、十二月及九十年一月共三個月之租金，有該存證信函在卷可稽，原告既於八十九年十二月二十九日之存證信函猶催告被告支付同年十一月、十二月之租金，應認原告並未以被告之押租金抵付租金，則被告辯稱原告已以被告之押租金抵付租金一節，尚非可採而無理由。被告經原告八十九年十二月二十九日之存證信函催告後，猶未支付房租，原告即再以九十年二月十九日存證信函通知被告因積欠租金而終止兩造間之租賃契約，業經被告乙○○於九十年二月二十二日收受該存證信函，亦有原告所提出之存證信函及送達回執在卷可考。則被告乙○○自八十九年十一月五日至九十年二月二十一日欠繳租金，已逾兩期租金，且迭經原告催告支付租金，被告乙○○迄未予以支付，是原告主張依前開規定終止原告與被告乙○○間之系爭建物租賃契約，並請求被告乙○○給付積欠之租金共十三萬零七百三十三元（37000元ｘ(3+16/30)=130733）及自起訴狀繕本送達之翌日即九十年三月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息，洵屬有據，應予准許。又原告既已於九十年二月十九日終止雙方之租賃契約（被告乙○○九十年二月二十二日收受送達），被告乙○○占有使用系爭房屋即無任何正當權源，而系爭建物目前為被告乙○○使用中，為被告自承雖然沒有營業，但器具仍在裡面等語在卷（見本院九十年四月九日言詞辯論筆錄）。從而原告請求被告乙○○自系爭房屋遷讓返還予原告，於法亦無不合，應予准許。
五、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第一百八十四條第一項定有明文；又無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條亦定有明文。而無權占用他人建物，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，本件被告乙○○無權占用系爭房屋，已如前所述，則原告依民法第一百八十四條第一項、一百七十九條規定請求被告乙○○賠償相當於租金之損害，揆諸前開說明，應屬有據。爰審酌系爭建物乃面臨馬路之店鋪，且原告出租予被告乙○○之月租為三萬七千元等情，以每月三萬七千元作為損害金或不當得利金之計算基礎，應屬允當，故原告請求自租約終止之翌日即九十年二月二十二日起至遷讓之日止，應每月賠償原告相當於租金即每月三萬七千元之損害賠償或所受之利益，尚屬相當。應予准許。
六、又保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任。查本件原告與被告乙○○所定之房屋租賃契約，已於九十年二月二十二日終止，被告乙○○應給付原告積欠之租金共十三萬零七百三十三元及自起訴狀繕本送達之翌日即九十年三月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息，及自九十年二月二十二日起至遷讓之日止，應每月賠償原告相當於租金即每月三萬七千元之損害賠償或所受之利益，已如前述，從而原告依保證之法律關係請求被告丙○○應連帶給付原告所欠租金十三萬零七百三十三元及自九十年三月十八日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息，及自九十年二月二十二日起至遷讓之日止，應每月賠償原告相當於租金即每月三萬七千元之損害賠償或所受之利益，為有理由，亦應准許。
七、本件兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，系爭建物八十九年度所繳納之房屋稅為一萬四千九百六十元，有原告所提出之繳款單一紙在卷可稽。爰各酌定相當金額，併准許之。
八、本件事證，已臻明確，兩造其餘陳述、舉證，與判決之結果，已不生影響，因不另贅論，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項，第三百九十條第一項、第三百九十二條判決如主文。
中華民國九十年六月七日
臺灣新竹地方法院新竹簡易庭
法官許翠玲右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官鄭敏郎中華民國九十年六月七日