裁判字號：臺灣新北地方法院101年事聲字第196號民事裁定
裁判日期：民國101年07月18日
裁判案由：聲明異議
臺灣板橋地方法院民事裁定101年度事聲字第196號聲明異議人即承租人 劉毓哲 上列當事人因債權人映大企業股份有限公司與債務人 呂怡欣 即文承通信工程行間清償債務強制執行事件，聲明異議人對於民國10
1年6月13日本院民事執行處司法事務官所為100年度司執字第77229號裁定聲明異議，本院裁定如下：
主文異議駁回。
理由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之。本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之。強制執行法第3條及法院組織法第17條之2第1項第2款分別定有明文。又當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議；前項聲請或聲明異議，由執行法院裁定之，亦為強制執行法第12條第1項、第2項所明定。故司法事務官於強制執行程序中就當事人或利害關係人依第12條所為之聲請或聲明異議，自得立於執行法院之地位先為准駁之裁定（處分）。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力。當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第一項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，此觀強制執行法第30條之1準用民事訴訟法第240條之3、第240條之4之規定即明。
。查本件聲明異議人原係對於本院民事執行處司法事務官所為之除租處分聲明異議，經司法事務官就該聲明異議為裁定（即依強制執行法第12條第2項規定所為之裁定，裁定結果為駁回其異議），聲明異議人對該裁定不服而提出異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院為裁定，經核與上開條文規定及意旨相符，先予敘明。
二、本件聲明異議意旨略以：緣本案第1順位及第2順位抵押權人臺灣銀行股份有限公司（下稱臺灣銀行）主張第1次拍賣及第2次拍賣無人應買之原因，歸咎於系爭租賃契約之影響，實屬無據。蓋本案分別於民國101年2月14日、101年3月13日經本院行第1次拍賣程序與第2次拍賣程序，兩次拍賣條件，系爭不動產皆定為點交，亦皆無人應買，足見根本非租賃契約之影響。因拍賣市場亦屬於供需市場，合理之價格應買者自然就出現，無人應買之原因，實屬價格不合理所致，無關租賃契約。抵押權人亦主張第3次拍賣條件若未除租而改以不點交拍賣，實難期待將有人應買而不影響抵押權人實行抵押權，實屬臆測之言，期盼顧及承租方之權益，於第3次拍賣時以不除租方式為之，方為妥適。為此，爰特依法於10日內提出異議等語。
三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響；前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1項、第2項定有明文。又不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其他權利或出租於第三人，因而價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之，亦有司法院院字第1446號解釋意旨可供參照。是不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而使抵押物之價金有所影響，致抵押權無法受清償者，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可為除去租賃權之處分或裁定，依法以無租賃狀態逕予執行。至抵押權人聲請執行法院除去租賃權，法院所為准駁之處分或裁定，並無確定實體上法律關係存否之效力，故實體上就法律關係有爭執之人，為求保護其權利，仍得另提起訴訟以資解決，亦有最高法院86年度台抗字第16
0號判決意旨可供參照。
四、經查：㈠本件執行債務人呂怡欣即文承通信工程行係於97年7月7日
將執行標的即如附表所示之不動產（下稱系爭不動產）設定登記最高限額第1順位、第2順位抵押權新臺幣（下同）54
0萬元、240萬元（下稱系爭抵押權）予併案執行債權人臺灣銀行之事實，有他項權利證明書、抵押權設定契約書、土地暨建物登記謄本附於執行卷內可憑。而執行債務人呂怡欣即文承通信工程行係於設定前揭系爭抵押權後，於100年5月5日始將上開系爭不動產出租予聲明異議人劉毓哲，每月租金5,000元，租期自100年4月1日起至110年3月31日日止乙節，亦有聲明異議人所提出經公證之房屋租賃契約書附於執行卷內可稽。是本件執行債務人呂怡欣即文承通信工程行與聲明異議人劉毓哲間之租賃契約（下稱系爭租賃契約）乃係成立於併案執行債權人臺灣銀行上揭系爭抵押權設定之後乙情，堪以認定。
㈡承前，系爭租賃契約既係成立於本件系爭抵押權設定之後，
且本件拍賣標的（即系爭不動產）於101年2月14日、101年3月13日，經執行法院以拍賣最低價額8,745,000元、7,000,000元分別進行第1次、第2次拍賣程序，屆期均無人應買，嗣執行法院雖定於101年4月10日，再以拍賣底價5,610,000元進行第3次拍賣，惟於期日屆至前，聲明異議人提出系爭租賃契約表明有租賃關係存在，執行法院遂將該次拍賣程序予以停止，並變更拍賣條件為拍定後不點交及續定
101年6月12日再以同一拍賣底價進行第3次拍賣程序，然併案執行債權人於該次期日即101年6月12日屆至前，即以系爭租賃契約影響抵押權為由，聲請執行法院將系爭租賃契約除去，執行法院遂依併案執行債權人臺灣銀行之聲請，將上開系爭租賃契約之租賃權予以除去。又因聲明異議人就上開除去租賃權之處分依法聲明異議，以致尚未能確定，且該第3次拍賣期日（即101年6月12日）並因而公告停止，現仍停拍中等情，亦經本院依職權調取本院100年度司執字第77229號清償債務強制執行案件卷宗查明屬實。則綜前所述，本件執行標的之系爭不動產於101年2月14日經執行法院以底價8,745,000元為第1次拍賣，無人應買，執行法院即依強制執行法第91條第2項規定酌減數額（未逾20％）後，定期（101年3月13日）為第2次拍賣，該第2次拍賣底價為7,000,000元，亦無人應買，執行法院乃再依強制執行法第91條第2項規定酌減數額（未逾20％）後，定期（101年
4月10日、101年6月12日）為第3次拍賣，而該第3次所定之拍賣底價為5,610,000元，顯然已遠低於系爭抵押權所設定擔保之債權金額7,800,000元甚多。甚且，再參以本件前2次拍賣程序所定之拍賣條件，系爭不動產係定為點交，仍均無人應買，則依舉重明輕法理，第3次拍賣條件若未除租而改以不點交方式拍賣時，實難期待將有人應買而不影響抵押權人之實行抵押權，益足徵上開租賃權之存在確實已堪認影響及併案執行債權人臺灣銀行之系爭抵押權所擔保債權之受償權利，要無疑義。是依前揭說明，執行法院即得逕予除去上開租賃關係，而以無租賃狀態執行。因此，堪認執行法院以執行命令除去上開租賃關係，於法難謂有何不當。聲明異議人聲明異議意旨仍執前詞，並請求迨第3次拍賣程序後，仍無人應買時，再予除去系爭租賃契約為由，提出本件聲明異議，係屬無據，尚非可取。
五、從而，本院民事執行處司法事務官裁定駁回聲明異議人對除租處分之異議，於法並無任何違誤之處，異議意旨仍執前詞，指摘原裁定不當，求為廢棄云云，為無理由，應予駁回。
六、爰依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。
中華民國101年7月18日
民事第一庭法官黃若美以上正本係照原本作成如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向本院提出抗告，並繳納抗告費新臺幣1,000元中華民國101年7月18日
書記官高偉庭