臺灣臺北地方法院民事判決 102年度北重訴字第1號
原 告 林彰增
訴訟代理人 徐國勇 律師
複代理人 黃育勳 律師
黃建復 律師
被 告 林於賜
訴訟代理人 李詩皓 律師
林明正 律師
上列當事人間請求返還房地事件，本院於中華民國102年6月25日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號面積三五七
平方公尺權利範圍一萬分之五七五土地返還原告及其餘共有人。
被告應將臺北市○○區○○段○○段○○○○○號門牌號碼臺北
市○○區○○街○○○號房屋遷讓返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣叁佰肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行
。但被告如以新臺幣壹仟零壹拾捌萬玖仟捌佰壹拾叁元預供擔保
後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告與被告係父子關係，原告基於父子情誼，將
原告所有坐落臺北市○○區○○段0○段000地號面積357平
方公尺權利範圍1萬分之575土地，及其上臺北市○○區○○
段0○段0000○號門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號房屋（
下稱系爭房地屋）出借予被告使用。原告嗣於民國99年3月
間、100年5月10日以存證信函通知被告終止使用借貸關係，
並請求被告於函達後15日內搬離系爭房地，詎被告於99年3
月間拒不受領存證信函，於100年5月12日收受該存證信函後
仍置之不理，為此依民法第470條第2項、第821條、第767條
第1項前段規定，請求被告返還房地。退步言，縱認兩造間
有租賃契約存在，但被告從未支付租金，原告依民法第440
條第2項規定，以民事準備書續㈡狀為終止租約之意思表示
，依民法第455條規定請求被告返還系爭房地，並請求擇一
為原告勝訴之判決等語。對被告之答辯陳述：兩造未曾訂立
租購契約，被告也未曾支付租金。原告因不願被告一直無償
使用系爭房地，乃向 陳智義 律師詢問解決之道，故擬以99年
2月25日陳智義律師函（下稱系爭律師函）催告被告支付租
金，實則兩造間未曾成立任何租賃契約，且原告不記得有寄
出系爭律師函，系爭律師函被告也沒有收受，不知被告為何
有系爭律師函之影本。訴外人即原告之子 林於權 、 林於龍 與
被告間臺灣士林地方法院99年度訴字第782號請求履行所有
權移轉登記事件（下稱另案訴訟）中，為證明門牌號碼臺北
市○○區○○路○○○號4樓房屋及坐落基地持分（下稱另案內
湖房地）是由原告於87年間出資購買贈與林於權、林於龍、
被告，先借名登記予被告，再由被告各移轉3分之1持分予林
於權、林於龍，林於權、林於龍曾提出原告簽發交予被告之
支票為證，被告則於另案訴訟中提出匯款明細表證明其已清
償原告，經比對被告於兩訴訟中提出之匯款明細表，發現被
告所稱自94年8月31日起至97年7月2日止匯款予原告之款項
，竟與被告於另案訴訟中所稱用以清償原告債務之匯款相同
，足徵被告在本件訴訟辯稱該匯款為租購系爭房地之款項，
顯屬臨訟虛構之詞等語。並聲明：㈠如主文第1、2項所示。
㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造於94年間就系爭房地訂立租購契約，約定以
系爭房地當時市價計算，由被告陸續支付租金予原告，嗣被
告所付租金與系爭房地市價相當時，原告即同意將系爭房地
所有權移轉給被告，於所有權尚未移轉期間，被告支付之價
金兼有租金及購屋價金之性質，因此被告自94年8月31日起
至97年7月2日止，陸續匯款共計6,721,000元至原告帳戶。
原告曾於99年2月25日委託陳智義律師發函向被告催繳租金
，以系爭房屋每月租金25,000元計算，系爭房屋自99年2月
起至101年3月止之租金為共計65萬元，但因被告於88年起迄
94年間，經常應原告借調資金之請求以現金方式將資金交予
原告，故以被告借予原告之借款與租金65萬元相扣抵，尚有
賸餘，顯然兩造間租賃關係仍繼續存在，被告占有系爭房地
屬有權占有。被告在另案訴訟中僅是泛稱被告自94年5月3日
起至98年12月1日止匯予原告款項8,471,000元，是與原告經
營生意的往來資金，而事實上，被告向原告租購系爭房地原
也有投資之用意，故被告在另案訴訟中泛稱上開款項係兩造
經營生意之往來資金並無不妥，更無重複主張之虞等語，資
為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、查原告於82年11月29日以買賣為原因，登記取得坐落臺北市
○○區○○段○○段○○○○號面積357平方公尺權利範圍1萬分
之575土地，及其上臺北市○○區○○段0○段0000○號門牌
號碼臺北市○○區○○街○○○號房屋之所有權；系爭房地現
由被告占有使用中等情，有原告提出之建築改良物所有權狀
、土地所有權狀、臺北市土地登記第二類謄本、臺北市建物
登記第二類謄本附卷可稽（見本院卷第5至8頁、第34頁），
並為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、本件原告請求被告遷讓返還系爭房地，被告則以上揭情詞置
辯，茲論述如下：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之
請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之
。民法第767條第1項前段、民法第821條分別定有明文。又
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段有明文規定。本件被告對原告為系
爭房屋所有權人、臺北市○○區○○段0○段000地號土地之
共有人，及被告為現在占有系爭房地之人乙節無爭執，而僅
以其非無權占有為抗辯，則原告於被告無權占有之事實，無
舉證責任，被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之
，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72
年度台上字第1552號判決意旨參照）。
㈡被告為無權占有系爭房地：
1.兩造間不成立租購契約及租賃契約：
①被告辯稱：兩造於94年間就系爭房地訂立租購契約，約定以
系爭房地當時市價計算，由被告陸續支付租金予原告，嗣被
告所付租金與系爭房地市價相當時，原告即同意將系爭房地
所有權移轉給被告，於所有權尚未移轉期間，被告支付之金
額兼有租金及購屋價金之性質，因此被告自94年8月31日起
至97年7月2日止，陸續匯款共計6,721,000元至原告帳戶云
云，但原告否認兩造間有成立租購契約，並否認被告曾支付
租金或買賣價金。而稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產
權於他方，他方支付價金之契約。稱租賃者，謂當事人約定
，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。民法
第345條第1項、民法第421條分別定有明文。本件被告主張
與原告就系爭房地有租賃及買賣之契約關係存在，既為原告
所否認，被告自應就兩造間有租賃及買賣之意思互相表示合
致之事實，均負舉證之責任。惟經本院於101年5月25日言詞
辯論期日曉諭被告敘明其所主張94年間租購契約約定之租金
及價金金額為何？「（當時租購契約約定之租金或價金金額
為何？）是依當時市價行情來計算房屋市價，每個月再以匯
款方式匯款給原告。（依當時市場行情系爭房價為何？）要
回去問當事人。」（見本院卷第39頁），但被告在言詞辯論
終結前，長達1年之期間，仍未敘明兩造間約定租金及價金
之確實金額，及租金金額與買賣價金在計算上之關連性，自
難認兩造間曾就買賣價金或租金達成合意而成立租購契約。
②被告主張兩造間有訂立租購契約 云云 ，雖聲請訊問證人即被
告之妻 柯翠琴 為證，證人柯翠琴固證稱；「（證人所稱協議
為何？）原告有提到說他有金錢上的週轉需求，他想要賣這
個房子，當時我們隔壁剛好賣掉，賣金大約是1000萬元左右
，在這個金額的範圍內爸爸想要賣掉房子，當時兩造間有壹
個協議，想以租的方式，租金給付的方式就是有錢就給…，
（協議的實際內容為何？）我們一家三口都住在系爭房屋，
原告偶而有事情的時候會來我們家，有一次原告來我們家的
時候，當時我、被告、我們的兒子都在，有提到錢的給付方
式的問題，那時候我有聽到原、被告討論到隔壁剛好以1000
萬元的價金賣掉房子，所以他們就以1000萬元為協議的金額
。…（證人可否確認方才所說的口頭協議的確切時間？）
我不確定確切的年月日，我只記得是下午。（你方才說在做
協議的時候，你的兒子也在場，則當時你的兒子當時幾歲？
）還不到國中，應該是小六左右。（證人兒子的生日？）我
兒子是77年次的。（證人所見兩造當時協議時談話之內容為
何？請詳述。）因為我先生做過房仲，爸爸來問過如果房子
要賣可以賣多少錢，爸爸認為的金額比較多，但是我先生認
為沒有這麼多，剛好當時隔壁賣掉，坪數地段都差不多，當
時隔壁賣壹仟萬，我們認為以這個標準最為合理，至於給付
的方式，就是被告有錢就給原告，沒有每個月一定給多少數
額。（是否有聽到說要是要用租的還是用買的？）當初第一
次是我親自拿現金三十萬元給爸爸的，是為了要把系爭房屋
頂下來。我第一次拿現金給爸爸的時候我的小孩大約五、六
歲。…（方才說要把房子頂下來是要以多少錢頂下來？）搬
進去大約半年過後，約莫是二十多年前，爸爸透過先生跟我
說要我們拿一筆錢把房子頂下來，後來我跟先生還因此大吵
一架，後來我回娘家借了30萬拿給原告。（雙方最早什麼時
候開始提到租房子？）頂下來之後我們就在系爭房屋做生意
，那時候爸爸還沒有想要賣房子，所以我們是先用租的，那
時候談的租金就是每月二萬到二萬五千元左右，兩年多前才
確定是二萬五千元。（兩造一開始談租系爭房屋的事情時，
證人是否有在場聽到？）沒有，我沒有在場。（證人方才所
提到把房子頂下來的意思是什麼？）我也不知道是什麼意思
，當時先生跟我說『算我求妳好不好，我們就拿錢把房子頂
下來。』…」云云（見本院卷第160至163頁），但證人柯翠
琴所證述兩造成立協議之時點，為其子小學6年級時，依其
子為77年次推算為約89年間，此與被告主張兩造間於94年間
成立租購協議云云（見本院卷第31頁），兩者相差達5年之
久；且經本院請證人柯翠琴詳述其所見兩造協議時談話之內
容，證人柯翠琴未能清楚詳述，而經本院訊問證人柯翠琴當
時是否有聽到是要租或買時，證人柯翠琴亦未能明確證述，
而僅稱其於其子5、6歲時，即82、83年間，曾向娘家借30萬
元將系爭房屋「頂下來」，證人柯翠琴並證述其不知道「頂
下來」是什麼意思，又依證人柯翠琴所述兩造談論約定租賃
系爭房屋時其並不在場，故證人柯翠琴之證詞尚不足以證明
兩造間就系爭房地有訂立租賃契約、買賣契約或租購契約。
③被告主張兩造間有訂立租購契約，因此被告自94年8月31日
起至97年7月2日止，陸續匯款共計6,721,000元至原告帳戶
云云，被告固提出其自行製作之匯款明細表1紙為證（見本
院卷第33頁），並據以主張該匯款明細表上所列自94年8月
31日起至97年7月2日止之匯款共計6,721,000元係支付系爭
租購契約之租金，且該租金兼有購屋價金之性質云云，但原
告否認該匯款明細表上所列匯款金額與系爭房地有關，且衡
諸一般社會經驗法則，匯款至他人帳戶可能之原因事實非常
多樣化，非僅限於支付租金或買賣價金而已，亦可能係贈與
、借貸、返還借款等各種不同之原因事實，故原告所提出之
匯款明細表1紙，尚無由證明兩造間曾於何時有租賃、買賣
系爭房地之意思互相表示合致，亦不足以證明被告係本於租
賃或買賣之意思而為共計6,721,000元之匯款，自難認兩造
間成立租賃契約、買賣契約或租購契約。況就被告所提匯款
明細表1紙觀之，被告於94年8月31日起至97年7月2日止之匯
款，並非每月固定1次，而是有些月份有匯、有些月份無匯
款，有些月份多次匯款，且匯款之金額為2萬元至98萬元不
等，與證人柯翠琴所述租金是2萬元至25,000元左右云云不
合，且與社會上一般支付租金之常情不符。另參以被告在另
案訴訟中，提出之匯款明細表（見另案訴訟一審卷第2宗第
201頁），與本件訴訟中被告提出之匯款明細表1紙（見本院
卷第33頁）完全相同，但被告在另案訴訟中係主張：被告購
買總價750萬元另案內湖房地時，原告僅贈與房屋簽約備證
款及完稅款225萬元，縱頭期款係原告借貸與被告，被告自
94年起至100年1月20日止陸續匯款12,702,505元，已全數清
償，所超出之10,452,505元，甚至比另案內湖房地買賣價金
750萬元超出甚多云云（見本院卷第49至52頁），且查，被
告在另案訴訟中未曾提及匯款明細表中所列共60筆匯款之其
中34筆與系爭房地有關，經本院調閱臺灣士林地方法院99年
度訴字第782號請求履行所有權移轉登記事件卷宗核閱無誤
，雖被告又稱：被告在另案訴訟中僅是泛指稱被告自94年5
月3日起至98年12月1日止匯予原告之8,471,000元，是與原
告經營生意的往來資金，而事實上，被告向原告租購系爭房
地原也有投資之用意，故被告在另案訴訟中泛稱上開款項係
兩造經營生意之往來資金並無不妥，更無重複主張之虞云云
，但經營生意之往來資金，與是否租賃或租購系爭房地迥異
，被告上揭所辯，顯非可信，難認匯款明細表所列被告自94
年4月25日起至97年7月2日止所匯共計6,721,000元，係其支
付使用及買受系爭房地之對價。另參以原告於99年9月20日
在另案訴訟中當庭證稱：「…我的房子給他住，20年也沒有
給我一毛錢。…」等語（見另案訴訟一審卷第2宗第128頁）
時，被告在另案訴訟中亦未表示其非無償使用系爭房地。是
被告辯稱：兩造間有訂立租購契約，因此被告自94年8月31
日起至97年7月2日止，陸續匯款共計6,721,000元至原告帳
戶，匯款明細表上所列自94年8月31日起至97年7月2日止之
匯款共計6,721,000元係支付系爭租購契約之租金，且該租
金兼有購屋價金之性質云云，無足憑取。
④被告雖另提出當代聯合律師事務所陳智義律師99年2月25日
99年智函字第4號函影本為證，該函說明欄第2點雖記載：「
據當事人到所委稱，台北市○○區○○街○○○號房屋，以每
月新台幣（下同）25,000元租予台端，惟至今台端分文未支
付租金，茲代當事人函請台端應於收受本函翌日起七日內，
清償積欠至今達五年未支付之租金，否則依法請求。」（見
本院卷第34頁），但原告稱：原告因不願被告一直無償使用
系爭房地，乃向陳智義律師詢問解決之道，故擬以99年2月
25日陳智義律師函催告被告支付租金，實則兩造間未曾成立
任何租賃契約，且原告不記得有寄出系爭律師函，系爭律師
函被告也沒有收受，不知被告為何有系爭律師函之影本等語
（參見本院卷第80頁），被告又未能提出系爭律師函原本，
或提出原告曾寄出系爭律師函且經被告收受之證據，自難僅
憑被告提出之系爭律師函影本，即認原告有對被告送達系爭
律師函。而縱若被告有收受系爭律師函，但被告如認其已支
付原告系爭房地之租金兼買賣價金6,721,000元，卻在收到
系爭律師函後，未發函向原告表示已支付租金兼買賣價金
6,721,000元，實與常情有違，自難僅憑系爭律師函影本上
有使用租金之用語，即推認兩造間有租賃契約或租購契約存
在。
2.兩造間就系爭房地不成立租購契約及租賃契約，已詳如前述
，則原告主張其係無償將系爭房地借予被告使用乙節，堪可
採信。而原告主張：原告於100年5月10日以存證信函通知被
告終止使用借貸關係並請求被告於函達後15日內搬離系爭房
地之事實，業據其提出存證信函、台灣郵政掛號郵件收件回
執為證（見本院卷第10至12頁），與民法第470條第2項之規
定並無不合，堪認兩造間之借貸契約業已終止。被告復未主
張及舉證證明有何其他占有系爭房地之正當權源，應認被告
目前占有系爭房地，屬無權占有。
㈢綜上所述，兩造間就系爭房地並未成立租購契約或租賃契約
，且借貸契約已終止，足認被告係無權占有原告所有系爭房
屋，及其所坐落原告共有之臺北市○○區○○段0○段000地
號土地。原告依民法第821條、第767條第1項前段規定，請
求被告將系爭土地返還原告及其餘共有人，及請求被告將系
爭房屋返還原告，均屬有據，應予准許。至原告另依民法第
470條第2項、第455條之規定請求被告返還系爭房地，因與
其前開所主張之事由，係請求本院擇一為原告勝訴之判決，
本院擇前開主張判決原告勝訴，他訴訟標的即民法第470條
第2項、第455條部分自毋庸裁判，併予敘明。
五、從而，原告依民法第821條、第767條第1項前段規定，請求
被告將系爭土地返還原告及其餘共有人，暨請求被告將系爭
房屋返還原告，均為有理由，應予准許。
六、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經
核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及未經援
用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本件判決之結
果，爰不再一一論述，附此敘明。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條
第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國102年7月23日
臺北簡易庭
法官羅富美
以上判決正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○
路○段○○○巷○號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年7月23日
書記官孫國慧