裁判字號：臺灣高雄地方法院91年訴字第2463號民事判決
裁判日期：民國92年05月20日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決九十一年訴字第二四六三號
原告觀海大廈管理委員會法定代理人己○○訴訟代理人 朱立人 律師複代理人 李玲玲 律師被告乙○○訴訟代理人甲○○被告丁○○被告戊○○○被告丙○○右當事人間請求遷還房屋等事件，本院判決如左：
主文被告乙○○應將坐落高雄市○○區○○段○○○○號如附圖所示Ｂ部分面積一四‧九五平方公尺土地上之建物拆除，將該部分土地返還予全體區分所有權人。並應給付原告新台幣伍萬肆仟元，及自民國九十一年九月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自民國九十一年五月一日起至交還前開土地止，按月給付原告新台幣叁仟元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告乙○○負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾貳萬伍仟元為被告乙○○供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：⑴被告乙○○應將坐落高雄市○○區○○段○○○○號如附圖所示Ｂ部分面積一
四‧九五平方公尺土地上之建物拆除，將該部分土地返還予全體區分所有權人。並應給付原告新台幣（下同）五萬四千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國九十一年五月一日起至土地交付原告之日止，按月給付原告三千元。
⑵被告丁○○、戊○○○、丙○○應將坐落高雄市○○區○○段○○○○號如附
圖所示Ａ部分面積六六‧一一平方公尺土地上之建物拆除，並將該部分土地返還予全體區分所有權人。並應連帶給付原告二十五萬六千六百零八元，及自更正聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自九十一年五月一日起至土地交付原告之日止，按月給付原告四千二百七十六元。
⑶訴訟費用由被告連帶負擔。
⑷原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：⑴被告乙○○原承租原告所有坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地上如附圖
所示Ｂ部分之土地經營禮儀社，租期至九十年十二月三十一日止，惟自八十九年十一月起至九十一年四月止，被告乙○○均未按期繳納使用之對價，共積欠五萬四千元，嗣經原告先後發函催討、解除契約，爰依民法第四百五十五條之規定，請求被告乙○○將該地上物拆除，並將所占用之土地返還予全體區分所有權人。又無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益，被告乙○○於經解除契約後，無權占用系爭土地，原告除得請求被告乙○○拆屋還地並給付所積欠租金外，自得依不當得利之法律關係，再請求被告乙○○自九十一年五月一日起按月給付相當於租金之利益三千元。
⑵被告丁○○、戊○○○、丙○○之被繼承人 黃宗卿 無權占有原告所有坐落高雄
市○○區○○段○○○○號如附圖所示Ａ部分面積土地，爰依民法第一千一百四十八條、第一百八十四條、第一百七十九條之規定，請求被告丁○○、戊○○○、丙○○將該地上物拆除，並將所占用之土地返還予全體區分所有權人，且給付如聲明所示之相當於租金之利益。
三、證據：提出土地登記謄本、照片、土地租賃契約、存證信函、區分所有權人會議記錄為證。並聲請勘驗現場。
乙、被告乙○○方面：被告乙○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，惟據其於前言詞辯論期日所為之聲明及陳述如下：
一、聲明：請求駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：系爭土地是向一自稱為建商親戚之人所購買，惟並未辦理登記，房屋是自行搭建，所繳費用是因有營業才回饋予原告，並非租金。
丙、被告丁○○、戊○○○、丙○○方面：被告丁○○、戊○○○、丙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何聲明或陳述。
丁、本院依職權囑託高雄市政府地政處新興地政事務所派員測量系爭土地上建物之面積及位置並繪製複丈成果圖。
理由
一、被告經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，茲依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張被告乙○○原承租原告所有坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示Ｂ部分之土地經營禮儀社，惟被告乙○○未按期繳納租金，業經原告發函解除契約。另被告丁○○、戊○○○、丙○○之被繼承人黃宗卿無權占有原告所有坐落高雄市○○區○○段○○○○號如附圖所示Ａ部分面積土地，爰依法請求被告乙○○、丁○○、戊○○○、丙○○分別將該地上物拆除，並將所占用之土地返還予全體區分所有權人，且給付如聲明所示之相當於租金之利益等語。被告乙○○則以：系爭土地是向一自稱為建商親戚之人所購買，惟並未辦理登記，房屋是自行搭建，所繳費用是因有營業才回饋予原告，並非租金等語資為抗辯。
三、原告主張坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地如附圖所示Ａ、Ｂ二部分土地為觀海大廈之法定空地，其上分別有被告乙○○、訴外人黃宗卿所搭建之建物之事實，為兩造所不爭執，並據原告提出土地登記謄本為證，並經本院會同高雄市政府地政處新興地政事務所勘驗現場屬實，有勘驗筆錄及複丈成果圖各一份附卷可稽，是原告此部份主張之事實，堪信為真。此外，則為被告以前揭情詞抗辯，是本件應審究者為：被告分別係基於何法律關係占用系爭土地？茲述之如下：
⑴原告主張與被告乙○○間原訂有租賃契約等情，雖經被告乙○○辯稱：已承買
系爭土地，所繳費用係回饋金，並非租金云云。惟查：被告對於所稱已承買系爭土地之事實，並未提出證據以實其說，且依被告乙○○自陳：購買時並未見到權狀，事後亦未見到權狀，更未登記等語（見本院九十二年二月十四日、四月二十三日言詞辯論筆錄）。另依原告所提為被告乙○○所不否認之兩造簽訂之土地租賃契約內容觀之，亦足證被告乙○○確有向原告承租如附圖所示Ｂ部分面積之土地，是系爭土地既屬觀海大廈之法定空地，且被告乙○○又未曾登記為所有權人，並向原告承租系爭土地，故被告乙○○應無取得所有權可明，是被告乙○○所辯，顯不足採信。又被告乙○○於租賃期間並未按時繳交租金等情，亦據證人 陳桂卿 即該大廈之管理員到庭證稱：「被告乙○○去年有繳納管理費每月三千元，今年都沒有繳納。」（見本院九十一年十一月一日言詞辯論筆錄），對此，原告乃於九十年三月七日以存證信函催告被告乙○○繳納，因被告乙○○仍未繳納，乃又以本件起訴狀為解除契約之意思表示，此亦有該存證信函、起訴狀在卷可證，是被告乙○○雖本係因租賃關係占用系爭土地，惟既經原告解除契約，從而，被告乙○○於經原告解除租賃契約後，繼續占用系爭土地，自屬無權占有。
⑵又原告主張訴外人黃宗卿係無權占有系爭土地云云。惟依原告所提觀海大廈九
十年度區分所有權人大會會議記錄討論與決議事項所載：「肉粽店（即原告所主張訴外人黃宗卿無權占用部分）占用綠地，如何處理？決議：由管委會收回不再續租。」有該會議記錄在卷可稽，另依訴外人黃宗卿之女 黃燕慈 所提出有該系爭土地上建物之讓渡書、斷賣憑證，顯示訴外人黃宗卿所占用如附圖所示Ａ部分土地上之建物，係由其購買所得，而訴外人黃宗卿至遲自七十六年間即繳納每年二萬元之租金予觀海大廈之管理委員會，並曾支付押租金五萬元，此亦有收據在卷可參，且依證人陳桂卿到庭證稱：「委員會要我們向丁○○收取費用，但丁○○不繳納。我們是以管理費名目收受，至於實際名目不清楚。」（見本院九十一年十一月一日言詞辯論筆錄），是綜觀上開情形，訴外人黃宗卿前於七十六年至八十年間既均曾繳納名為租金之費用予原告，嗣於訴外人黃宗卿過世後，原告亦要求管理員向其繼承人收取費用，日後因仍未繳納費用，亦表決不再續租予訴外人黃宗卿之繼承人，故應可認原告與訴外人黃宗卿就系爭土地間應有成立租賃關係可明。
⑶按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契
約；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第四百二十一條第一項、第四百四十條第一項、第二項分別定有明文。是租賃關係存續中，若承租人未按期繳納租金，出租人自得依法為終止契約之表示。本件原告與訴外人黃宗卿間既存有租賃關係，嗣訴外人黃宗卿過世，而其繼承人繼續使用系爭土地，惟並未繳納租金，且已積欠租金達二個月以上，依法原告本得為終止契約之意思表示，惟本件原告並未曾對訴外人黃宗卿之繼承人為終止契約之意思表示，則其繼承人即被告丁○○、戊○○○、丙○○占用系爭土地，即非無權占有，原告主張被告丁○○、戊○○○、丙○○係無權占有云云，即非可採。
⑷按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權
者，得請求除去之，民法第七百六十七條前、中段定有明文。本件系爭土地如附圖所示Ｂ部分面積之土地既為被告乙○○所占用，且其占用上開土地現已無正當權源，揆諸前開法律規定，原告依民法第七百六十七條規定，請求被告乙○○拆除系爭上開土地上之建物，並將所占用之土地返還予全體區分所有權人，自屬有據，應予准許。另如附圖所示Ａ部分面積之土地，現為被告丁○○、戊○○○、丙○○所占用，惟被告丁○○、戊○○○、丙○○三人占用系爭土地係基於繼承訴外人黃宗卿與原告間之租賃關係而來，並非無權占有，是原告對此基於民法第一千一百四十八條、第九百六十二條，請求被告丁○○、戊○○○、丙○○三人拆屋還地，即無所據。
四、又按無法律上原因而受利益，致他人受損害，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同。民法第一百七十九條定有明文。故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常觀念（最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。所謂土地總價額，係以法定地價為準，土地法施行法第二十五條定有明文。而法定地價，依土地法第一百四十八條、第一百五十八條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價，未申報者以標準地價為法定地價。又所謂年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之十計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。查被告乙○○所占用土地之面積為一四‧九五平方公尺，有複丈成果圖足參，而系爭土地於九十年七月之公告現值為每平方公尺四萬五千元，亦有土地登記謄本在卷可按。另系爭土地屬觀海大廈之法定空地，面臨海邊路，週邊市況尚稱良好，交通便利，而被告乙○○占用該等土地係經營禮儀社，其租金本為每月三千元等情，並有照片在卷足參。是本院審酌系爭土地附近繁榮程度，使用面積大小、目的、狀況，並考量目前社會經濟情況等情，認為原告請求被告應按月給付相當於租金之不當得利三千元，並未逾法定地價年息百分之十【依被告所占用之土地面積，以年息百分之十計算，被告乙○○每月受有相當於租金之利益為五千六百零六元（45000×
14.95×10/100×1/12＝5606小數點以下四捨五入）】，且屬相當。從而，原告請求被告乙○○給付自八十九年十一月起至九十一年四月間之租金每月三千元，共五萬四千元，及自九十一年五月一日起至交還土地之日止，按月給付三千元，核屬有據，應予准許。至被告丁○○、戊○○○、丙○○既係基於租賃關係而占有系爭如附圖所示Ａ部分面積土地，且兩造間之租賃關係又尚未終止，從而，原告依不當得利之法律關係請求被告三人連帶給付相當於租金之不當得利，即無所據，應予駁回。
五、綜上所述，被告乙○○既已自八十九年十一月起至九十一年四月起即拒不繳付租金，而遭終止租約，現又無權占用中，則原告依民法第四百五十五條、第七百六十七條規定，請求被告乙○○應將坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示Ｂ部分土地上之建物拆除，並將該部分土地交還予全體區分所有權人，且給付原告如主文所示之金額，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就其勝訴部分核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，應予駁回。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第第七十九條但書、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國九十二年五月二十日
臺灣高雄地方法院民事第二庭~B法官楊國祥右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十二年五月二十日~B法院書記官凃光聰