臺灣臺中地方法院民事簡易判決
111年度豐簡字第801號
原告 江素卿
被告 羅婉婷
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年12月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路0段000巷00號7樓房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣43,000元，及自民國111年9月15日起至遷讓前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣18,000元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序事項：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠兩造於民國110年9月15日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將所有門牌號碼臺中市○○區○○路0段000巷00號7樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租賃期間自110年9月15日起至111年9月14日止，每月租金新臺幣（下同）18,000元，被告應於每月15日前繳付租金，水、電、瓦斯及管理等費用均由被告負擔。詎被告僅繳付押租金36,000元及至110年3月份之租金，自111年4月15日起即未繳納租金，迄至111年9月14日共積欠租金7萬元，又被告自110年9月15日至111年9月14日均未繳納管理費，共計9,000元。經原告寄發存證信函催告被告繳納租金及管理費，並表示系爭租約至111年9月14日止，被告仍置之不理，是系爭租約已於111年9月14日到期，被告共積欠原告租金7萬元及管理費9,000元。
㈡又被告於系爭租約到期後，仍自111年9月15日起繼續使用系爭房屋，每月可獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之損害，是被告於遷讓返還系爭房屋前，原告自得按月向被告請求給付相當於租金之不當得利18,000元。為此，爰依系爭租約、民法第767條第1項規定及不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：1.被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路0段000巷00號7樓房屋騰空遷讓返還予原告。2.被告應給付原告79,000元，及自111年9月15日起至遷讓前項房屋之日止，按月給付原告18,000元。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院得心證之理由：
㈠原告主張兩造就原告所有系爭房屋簽訂租賃契約，租賃期間自110年9月15日起至111年9月14日止，每月租金18,000元，被告自111年4月15日起即未給付租金，自110年9月15日至111年9月14日均未繳納管理費，經原告寄發存證信函催告被告繳納租金及管理費，並表示系爭租約至111年9月14日止，被告仍未繳納等事實，已據原告提出臺中市○○區○○段00地號土地登記第一類謄本、同段959建號建物登記第一類謄本、系爭租約、臺中市○○路○○○○號碼610號存證信函及收件回執等件為證（見本院卷第23至30頁、第35至36頁、第61至67頁）。而被告對原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項之規定，應視同自認，堪信原告此部分之主張為真實。
㈡按承租人應依約定日期，支付租金；租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第450條第1項、第455條前段分別定有明文。又定期租賃契約之出租人，反對租期屆滿後續租之意思表示，不限於租期屆滿後，始得為之。其於訂約之際，若約明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約之方式，以阻止續約之效力者，該租約於租期屆滿時，即當然消滅。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人單方面之繼續使用原租賃物，仍為無權占有之法律關係（最高法院93年度台上字第986號民事判決意旨參照）。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段亦規定甚明。
㈢經查，系爭租約第14條規定：「租賃關係消滅時，出租人應即結算租金及第五條約定之相關費用，…承租人未依第一項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，…。」查，本件因被告未依約給付租金，原告先後於111年6月9日、6月30日、9月15日寄發存證信函予被告，除請求被告於期限內給付所積欠之租金及管理費外，且就租賃期間至111年9月14日止，請求被告遷出系爭房屋等情，均於存證信函中重申，有臺中市○○路○○○○號碼373、303、610號存證信函及收件回執在卷可佐（見本院卷第31至36頁），參以原告亦於系爭租約到期後之111年9月20日向本院提起本件遷讓房屋之訴訟，足認原告於系爭租約之租賃期間屆滿後，並無繼續將系爭房屋出租予被告之意，則兩造間之租賃關係，已於111年9月14日期限屆滿。從而，原告依民法第767條第1項規定及系爭租約，請求被告遷讓返還系爭房屋，應屬有據。
㈣次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可參）。查兩造系爭租約既已於111年9月14日期限屆滿，原告自得請求被告給付積欠之租金及管理費共計79,000元，惟原告自陳被告已給付2個月之押租金36,000元（見本院卷第45頁），是以押租金36,000元抵充後，原告得請求被告給付積欠之租金為43,000元（計算式：79,000－36,000＝43,000），逾此範圍之請求，則屬無據。
㈤末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。另按無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。被告於系爭租約期限屆滿後，無合法占有權源，仍未返還系爭房屋，致原告受有無法占有、使用、收益系爭房屋之損害，且依上開說明，被告無權占有系爭房屋可能獲得相當於租金之利益，是以，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告給付自111年9月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月計算之相當於租金18,000元之不當得利，亦屬有據。
四、綜上所述，原告依系爭租約、民法第767條第1項前段規定及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，及給付原告43,000元，並自111年9月15日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告18,000元，為有理由，應予准許；逾此部分請求，則屬無據，應予駁回。
五、本判決原告勝訴部分，係適用簡易程式所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 111 年 12 月 30 日
豐原簡易庭法官廖弼妍
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
以上為正本係照原本作成。
中 華 民 國 111 年 12 月 30 日
書記官陳貴卿