臺灣嘉義地方法院民事判決 104年度嘉簡字第387號
原 告 何燦星
訴訟代理人 蔡嘉財
被 告 陳金龍
邱劉蓮菊
上 一 人
訴訟代理人 邱棟梁
被 告 包桂瑜
林高崇
黃俊嘉
上 一 人
訴訟代理人 陳如媚
被 告 佟玉清
林錦雀
謝美雲
林素眞
涂月碧
林裕傑
洪雅伶
上 一 人
訴訟代理人 林宏曦
被 告 趙艾雲
訴訟代理人 羅筱嬋
被 告 劉旆坋
楊永新
上列當事人間給付通行權補償金事件，本院於民國105年1月6日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告陳金龍、包桂瑜、林高崇、黃俊嘉、佟玉清、涂月碧、
劉旆坋、楊永新經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日
到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，茲依原告之
聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：
㈠、原告所有嘉義市○○○段○○○○○○○號土地（以下稱254-60地
號土地或系爭土地）與被告等共有同段239-41地號土地相鄰
（以下稱239-41地號土地）。239-41地號土地上分別座落被
告所有之嘉義市○○路○○○巷○○號、17號、19號4樓1、4樓2
、5樓1、5樓2、6樓1、6樓2、7樓1、7樓2、21號、23號、25
號、27號房屋。原告自102年拍賣取得254-60號土地後，遭
被告等人通行使用達22月之久，被告等人未付費卻通行原告
土地，請求被告等能夠承買系爭土地，或支付通行系爭土地
之補償金。
㈡、按公用地役關係乃私有土地而具有公共用物性質之法律關係
，與民法上地役權之概念有間，私有土地實際供作道路使用
成立公用地役關係之要件須為：（1)供不特定之公眾通行所
必要，而非僅為通行之便或省時。（2)於公眾通行之初，土
地所有權人並無阻止之情事。（3)經歷之年代久遠而未曾中
斷。所謂年代久遠雖不必限定其期間，但應以時日長久，一
般人無復記憶其確實之起始，僅能知其梗概。然而，面臨原
告所有之系爭土地者，僅數戶住家，其他附近居民日常生活
無須經過系爭土地，故顯無供不特定之公眾通行情形。況縱
認有公用地役關係存在，因無任何法律規定，具有公用地役
關係土地通行者無須支付償金，故公法與私法本應分別以觀
，必須通行之他人仍應支付償金。況即使是國有非公用土地
提供私有袋地通行，依「國有非公用土地提供私有袋地通行
作業要點」仍應計算償金，更何況系爭土地為私人所有。
㈢、被告等與建商間有何協議，未見被告舉證，縱是有之也是債
權效力，無對世效。被告等建物座落之239-41地號土地，與
原告所有之254-60地號土地，係不同地號，且非屬原建築之
基地，非有何分割之關係，故無排除償金請求權之依據。
㈣、按民法第787條、第788條所稱之償金，係指通行權人之適法
通行行為致通行地所有人不能使用土地所受損害之補償而言
。又行使通行權既屬繼續性質，則通行地所有人所受之損害
，亦屬繼續發生，並因通行期間之久暫，其損害亦有所不同
，自難預先確定其損害總額，從而支付償金之方法，應以定
期支付為適當。償金與占用土地之不當得利，雖是不同之法
律性質，惟土地法第97條是針對使用土地之對價，與本案之
情形相似。再參照「國有非公用提供地通行作業要點」第8
點規定：「通行償金依下列規定計收：㈠僅提供通行者：按
同意通行當期申報地價年息百分之五計算，一次計收五十年
，得准分期繳納，期限屆滿後不再收參取償金。㈡供指定袋
地建築線，核發建築執照者：按同意通行當期公告土地現值
之百分之三十，加計申報地價年息百分之五計算六十年之總
金額，一次計收，不得分期繳納，期限屆滿後不再收取償金
。…」建築線之指定係以通行作為主要之依據，與本案之性
質相當，故計算使用償金方式，類推前揭規定。原告於102
年8月拍賣取得系爭土地，至104年6月起訴之日止，請求被
告每人均按年依申報現值10﹪給付使用償金，系爭土地共
100平方尺，申報現值為每平方公尺新台幣（下同）440元，
有104年地價稅繳費單可憑（上開稅單記載地價為44萬元，
未見原告主張每平方公尺申報地價440元之記載）。故每年
之10%之償金為4400元（計算方式：100*440*10%)。
㈤、並聲明：１、被告等應自102年3月16日起，於通行原告所有
系爭土地期間，各按年給付原告4400元。２、訴訟費用由被
告等共同負擔。３、原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：
㈠、被告邱劉蓮菊部分：
１、原告所有254-60地號土地為80年間 明揚 建設股份有限公司（
以下簡稱「明揚建設」）作為規劃系爭大樓之建築基地中五
筆土地內之一筆，陽明建設建造地上七層、地下一層樓房一
棟，共37戶，建築地號為竹圍子段239-41、254-59、254
-61、254-58、254-60號，其中包括基地、騎樓、法定空地
和其他（包括私設道路），有嘉義市政府工務局使用執照（
81嘉市工局建使字第96號）為證。系爭254-60地號土地係整
體建築基地內之一部分，原規劃為道路使用，且經原地主同
意，被告等人當然有通行權。況且系爭土地在未興建大樓以
前，就是供公眾往來之道路，明揚建設新建系爭大樓時，該
道路仍保留供公眾通行使用。而明揚建設負責人 許朝壁 出賣
房屋時，未將254-60地號土地登記予買受人，僅移轉建物座
落之同段239-41地號土地應有部份，導致系爭土地後來拍賣
落入原告手中。原告買得之254-60地號土地，最早是私設道
路，後來納入蓋大樓建造之基地一部分，被告等無須支付償
金。
２、再依民法第789條規定，這些土地原本是同一人所有，是從
全部建築基地分出來，原本都是登記在許朝壁名下，依法律
規定被告等通行不需要付補償金。
３、被告所有嘉義市○○路○○○巷○○號建物旁邊就是共同使用的
門，若使用公共門廳，就不會用到系爭土地通行，縱然從正
門出去，因為門口還有70公分可走，也不會用到系爭土地通
行。
㈡、被告謝美雲部分：
１、明揚建設在蓋系爭大樓時，舊地主許朝壁有簽一份土地使用
權同意書，範圍就包含254-60地號土地，一直到102年已超
過20年，這麼長時間許朝壁沒有反對被告等人使用，依民法
769條規定時效為20年，原告是102年8月才購買系爭土地。
在原告買地之前這條路是眾人在使用，且是唯一進出的一條
路，有公用地役關係存在，原告即承買人應要繼受之前的情
況，不能要求被告購買這塊土地。再依行政法院判例，系爭
土地已是公用地役關係，不是通行權問題，因為連北港路
256巷的住戶也會通行系爭土地，所以被告等不需要支付償
金。
２、原地主許朝壁與建商已就系爭土地之同意使用成立約定，縱
係屬原地主及建商雙方間之債權約定，未有公示效力。但於
特定情形下，衡諸於追求社會秩序與經濟安定的考量自當有
「債權物權化」之必要性存在。借用人基於使用借貸關係，
由土地所有人將土地交由借用人，並由借用人實際占有土地
中並於土地興建建築物，其事實顯已具客觀上足使第三人知
悉該狀態之公示作用，應與不動產以登記為公示方法之效果
等量齊觀。既然被告是基於使用借貸的法律關係通行系爭土
地，自然無需支付原告償金。
３、原告另主張同段239-41地號土地與原告所有254-60地號土地
本屬不同地號，無分割關係，而自無民法789條第2項之「有
通行權人，無須支付償金」之情事。然而，縱此二筆土地，
原本係不同地號，而無「土地一部之讓與或分割」之情事，
但依據上述「債權物權化」之法理論述，或應認即便原本非
屬同地號土地之讓與或分割，亦可類推適用民法789條第2條
規定。
㈢、被告黃俊嘉部分：系爭土地做為道路使用是從民國40幾年就
開始了，除了我們這棟大樓外，友愛路149巷也是從系爭土
地通行。
㈣、被告趙艾雲部分：原告承買系爭土地之前，已知使用現況，
依最高法院48年台上字第1457號判例意旨，推斷原告應繼受
前手關係，同意住戶繼續使用土地，需承受前手許朝壁與住
戶間的債權債務關係。且依民法第789條第2項規定，被告也
不需要支付補償金。
㈤、被告林錦雀、林素眞、林裕傑、洪雅伶部分：引用到場被告
所為之抗辯，不同意給付原告補償金。
㈥、陳金龍、包桂瑜、林高崇、佟玉清、涂月碧、劉旆坋、楊永
新未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何說明或陳述。
㈦、被告邱劉蓮菊、黃俊嘉、林錦雀、謝美雲、林素眞、林裕傑
、洪雅伶、趙艾雲並均聲明：請求駁回原告之訴。
四、本院之判斷：
㈠、按「因土地一部之讓與或分割，而與公路無適宜之聯絡，致
不能為通常使用者，土地所有人因至公路，僅得通行受讓人
或讓與人或他分割人之所有地。數宗土地同屬於一人所有，
讓與其一部或同時分別讓與數人，而與公路無適宜之聯絡，
致不能為通常使用者，亦同」、「前項情形，有通行權人，
無須支付償金」，民法第789條第1、2項定有明文。本條規
定為相鄰土地通行權之特別規定，應優先於同法第787、788
條所定一般鄰地通行權而適用。次按民法第789條第1項規定
之旨趣，乃在於土地所有人為土地一部之讓與或分割時，對
於不能與公路適宜聯絡之情形，當為其所預見，而得事先為
合理之解決。是土地所有人將土地之部分或分割成數筆，同
時或先後讓與數人時，亦有前揭條項規定之適用，並不以不
通公路土地所有人與受讓人或讓與人或他分割人直接間就土
地一部為讓與或分割結果，而有不通公路土地之情形為限，
最高法院86年度台上字第2725號、88年度台上字第2946號判
決要旨可資參照。另98年1月23日之修正理由則為「數宗土
地同屬於一人所有，而讓與其一部（包括其中一宗或數宗或
一宗之一部分）或同時分別讓與數人，而與公路無適宜之聯
絡，致不能為通常使用者，土地所有人因至公路，亦僅得通
過該讓與之土地，以貫徹本條立法精神，爰仿德國民法第91
8條第2項後段規定，修正第1項。」是此項鄰地通行權係為
土地利用之社會經濟目的，所賦予土地所有人之法律上當然
負擔，原具有準物權之請求權性質，不因嗣後之土地輾轉讓
與，而得使原有通行權消滅甚明。
㈡、原告所有之254-60地號土地、被告等共有之同段239-41地號
土地，及同段254-59、254-58地號土地原均屬訴外人許朝壁
所有，有土地手抄謄本及異動索引查詢在卷可參（見卷二第
23、35、45、171頁）。80年間興建系爭大樓時（含同段
3239至3276建號，見卷一第47至114頁）係以上開四筆土地
及同段254-61地號（後已合併於239之41地號，見卷一第27
頁）為建築基地，而領有嘉義市政府工務局81年嘉市工局建
使字第096號使用執照（見卷一第117頁），當時地主許朝壁
更出具土地使用權同意書（見卷一第183頁）表示同意提供
系爭254-60地號土地作為申請建造執照使用。82年間系爭大
樓興建完成，許朝壁陸續移轉239-41地號土地之應有部分與
建物所有權人（見卷二第173至191頁），然系爭254-60地號
土地未連同移轉。254-60地號土地位於被告等建物之東北側
，與建物緊鄰，在興建時即規劃為私設道路使用，用以連接
公路，有嘉義市政府104年10月26日府工土字第0000000000
號函附81嘉市工局建使字第96號圖示可查（見卷二第197至
198頁）。嗣因許朝壁之債務人聲請強制執行，於102年8月
間，原告透過拍賣程序取得系爭土地所有權，並經本院調取
101年度司執字第45626號執行卷宗查閱屬實，系爭土地拍賣
公告上亦載明「現況為道路，拍定後不點交」，原告透過拍
賣程序取得系爭土地所有權，豈可能未曾閱覽拍賣公告？何
況，系爭土地公告現值為0000000（18800*100），有土地登
記第二類謄本之記載可參，然原告拍定價格為388000元，有
前開執行卷內102年7月19日不動產拍賣筆錄可查，原告以顯
然低於公告現值之價格購得系爭土地，豈可能不知系爭土地
之使用限制？
㈢、綜上，254-60號土地與同段239-41地號土地原同屬許朝壁所
有，作為系爭大樓興建時整體規劃，254-60號土地供作私設
道路使系爭大樓住戶得與公路連接。系爭大樓興建完成後同
段239-41地號土地之應有部分陸續移轉與建物所有權人，
254-60號土地則仍為許朝壁所有未併同移轉，嗣因許朝壁之
債權人聲請強制執行，原告透過拍賣程序取得254-60號土地
，自屬民法第789條第1項後段「數宗土地同屬於一人所有，
讓與其一部或同時分別讓與數人，而與公路無適宜之聯絡」
之情形。本件情形應優先適用民法第789條第2項規定，被告
等人通行254-60號土地土地並無須支付償金。故原告主張依
民法第787條、第788條之規定，請求被告等應自102年3月16
日起，於通行原告所有系爭土地期間，各按年給付原告4400
元，並無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假
執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
五、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核
與判決之結果不生影響，爰毋庸一一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國105年1月20日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法官洪嘉蘭
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
○○○○○號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年1月20日
書記官陳冠學