裁判字號：臺灣宜蘭地方法院94年訴字第244號民事判決
裁判日期：民國95年03月06日
裁判案由：履行契約
臺灣宜蘭地方法院民事判決94年度訴字第244號原告人人不動產開發有限公司法定代理人戊○○訴訟代理人 林健智 律師被告丙○○○訴訟代理人 沈明欣 律師當事人間履行契約事件，本院於94年2月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣肆拾伍萬參仟陸佰伍拾參元及自民國九十四年九月十六日起按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹拾伍萬壹仟貳佰壹拾柒元供擔保後，得假執行。但被告以新台幣肆拾伍萬參仟陸佰伍拾參元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告主張：
一、被告於民國94年4月29日為購買訴外人鉅勝木材有限公司（以下稱鉅勝公司）所有坐落於宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號及其上建物，以每坪新台幣（下同）65,000元之價格委託原告代為議價，雙方簽有不動產買賣議價委託書。經原告議價成功，於94年4月30日被告與訴外人鉅勝公司簽訂不動產買賣契約書，以總價56,706,600元購買鉅勝公司上開不動產，雙方並同意於94年7月10日訂立公契辦理產權移轉手續。因原告仲介議價已完成，依不動產買賣契約書特約事項第6條規定，仲介費被告應給付總價款百分之1即567,066元，被告迄未給付，為此提起本件訴訟。
二、不動產買賣議價委託書中委託人為被告，受託人為原告，經紀營業員為原告公司店長乙○○，簽訂買賣契約書時，為釐清內部責任歸屬乃將店長乙○○、職員甲○○列為介紹人，實際本件買賣之仲介者為原告。
三、依上開不動產買賣契約書，第2次付款約定於增值稅、契稅單核發之次日交付10,000,000元，而依該契約特約事項第6條規定，買賣雙方應付之仲介費，均於第二次付款時付清，詎訴外人鉅勝公司於94年7月21日主張解除契約，並返還定金3,000,000元及賠償原告違約金3,000,000元，惟原告為居間人，於本件契約因原告媒介而成立時即得請求報酬，其後契約因故解除，於原告所得報酬並無影響。
否認上開不動產買賣契約書特約事項第六條關於仲介費給付附有系爭不動產買賣契約完全履行完畢之停止條件，而僅係就該給付定有期限，且該期限可得確定，因契約約定於94年7月10日訂定公契辦理產權移轉登記，而辦理產權移轉送件時要檢附契稅及增值稅單，雖本件買賣契約嗣因賣方違約不賣，致買賣雙方未訂立公契，亦未申報增值稅及契稅，惟應認仲介費之給付期限已屆至。
四、依上開不動產議價委託書第4條第6款及第7條第1項約定，被告應給付原告仲介費為總價百分之2，惟於94年4月30日簽訂之買賣契約書已酌減為百分之1。另原告仲介本件買賣成立後，積極奔走商請交通銀行羅東分行協助辦理貸款，並陪同被告至該銀行經理室洽商貸款事宜，該行同意借貸被告45,000,000元，且在訴外人賣方欲解除契約時，亦頻頻聯繫買賣雙方，期買賣契約能繼續履行，足可證明原告為仲介角色且積極與熱忱之態度。故原告依契約請求被告給付系爭不動產買賣總價百分之1之仲介費自屬合理。並聲明：被告應付原告567,066元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則辯稱：
一、本件原告並非係爭買賣契約書之介紹人，原告並無依據系爭買賣契約請求被告屢行契約之權利。至原告雖主張乙○○、甲○○為其公司職員，係代表公司所簽署契約，惟我國民法之代理及代表係採顯名主義，系爭契約書自始未見原告公司之名義，故原告主張於法未合。
二、本件所約定之仲介費，應於買賣完全履約完畢，被告始有給付之義務。蓋解釋意思表示應探求當事人之真意，依不動產買賣契約書特約事項第6條規定，「仲介費甲方交付總價百分之1，乙方應給付總價款百分之2均於第二次付款付清」，而第2次給付之時點為增值稅、契稅單核發次日，因此時被告即與出賣人辦妥不動產移轉之公契，毋庸再擔憂，方有給付仲介費之義務。故探求當事人之真意，系爭仲介費之給付係附有以買賣契約所有相關手續均完成之停止條件，需條件成就被告始有給付仲介費之義務。
三、本件原告請求約定總價之百分之1，為數過鉅失其公平，主張依民法第572條酌減之。本件原告為被告協商議定價金及簽約事宜，所投入之勞務甚微，且於訴外人鉅勝公司欲解除契約時未積極協調勸阻，事後又向其收取高額仲介費，與原告為本件買賣所付出之勞務，有失客觀公平。縱認被告有按契約約定給付仲介費之義務，亦請求依民法57
2條規定酌減數額。併為答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
參、兩造不爭執之事實：
一、被告為購買坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號土地，曾於
94年4月29日與原告簽立不動產買賣議價委託書（見本院卷第6頁原證一），委託原告代為議價。
二、被告於94年4月30日以總價56,706,600元購買訴外人鉅勝公司所有上開不動產，雙方並簽訂不動產買賣契約書（見本院卷第9至12頁），於契約成立之當日被告已交付定金3,000,000元，第二次付款雙方約定於增值稅、契稅單核發次日交付10,000,000元，雙方並同意於同年7月10訂立公契辦理產權移轉手續。
三、系爭不動產賣賣契約書介紹人簽章欄係由乙○○、甲○○二人署名，又依該契約書特約事項第6項約定仲介費甲方（即被告）應付總價款百分之1，並於第2次付款時付清。
四、被告曾於94年7月19日以羅東郵局第460號存證信函催告鉅勝公司履行契約，嗣該公司於同年月21日以羅東南門郵局第74號存證信函主張解除契約，並返還定金3,000,000元及賠償被告違約金3,000,000元。
肆、原告主張依不動產買賣契約請求被告給付不動產買賣總價百分之1即567,066元之仲介費，被告則以前詞置辯，經兩造同意整理本件爭點如下：一、原告是否為系爭不動產買賣契約之介紹人？二、倘原告乃系爭不動產買賣契約之介紹人，系爭不動產買賣契約特約事項第六項有關仲介費之給付約定，是否附有系爭不動產買賣契約完全履行完畢之停止條件？原告依契約請求被告給付仲介費是否有據？三、被告抗辯系爭買賣契約特約第六項所約定之仲介費過鉅失其公平，請求酌減有無理由？茲分述如下：
一、原告是否為系爭不動產買賣契約之介紹人？原告主張不動產買賣議價委託書中委託人為被告，受託人為原告，經紀營業員為原告公司店長乙○○，簽訂買賣契約書時，為釐清內部責任歸屬乃將店長乙○○、職員甲○○列為介紹人，實際本件買賣之仲介者為原告等節，業據提出不動產買賣議價委託書（見本院卷第6頁）、乙○○、甲○○之聲明書（見本院卷第18頁）等件（均影本為證）為證，被告嗣於言詞辯論程序中已表示不再爭執原告為系爭不動產買賣契約之介紹人（見本院卷第60頁），故堪認原告確為系爭不動產買賣契約之介紹人。
二、系爭不動產買賣契約特約事項第6項有關仲介費之給付約定，是否附有系爭不動產買賣契約完全履行完畢之停止條件？原告依契約請求被告給付仲介費是否有據？
（一）按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀之民法第565條、第568條之規定甚明；又居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院著有49年台上字第1646號判例意旨可資參照）。再按法律行為之附停止條件，係指該法律行為效力之發生，繫於將來、客觀、不確定的事實之成就。如以已發生權利之行使繫於條件之方法設定權利，則非附條件之法律行為。茍當事人非以法律行為效力之發生，而僅以其履行繫於不確定之事實者，雖亦屬約款之一種，然此約款並非條件，應解釋為於其事實發生時，為權利行使期限之屆至。在此情形，若該事實之到來確定不發生，應認其期限已屆至（最高法院87年度台上字第129號及89年度台上字第2713號裁判意旨可資參考）。
（二）經查，被告與訴外人鉅勝公司，係經由原告之介紹，於94年4月30日簽訂系爭不動產買賣契約書乙節，為兩造所不爭執，則系爭不動產契約既因原告之居間媒合而成立，依法原告自得請求居間之報酬，至於系爭不動產買賣嗣雖因賣方鉅勝公司違約不賣，致被告未能取得該不動產之所有權，惟依前揭判例意旨，應於原告居間之報酬請求權，不生影響。被告雖辯稱：系爭仲介費之給付係附有以買賣契約所有相關手續均完成之停止條件，需條件成就被告始有給付仲介費之義務云云，惟系爭不動產買賣契約書特約事項第6項約定仲介費甲方（即被告）應付總價款百分之1，並於第2次付款時付清，至第2次付款之時點，依該買賣契約書第3條約定，限於增值稅、契稅單核發出次日交付10,000,000元等情，有兩造不爭執為真正之不動產買賣契約書附卷可稽，且被告訂立系爭不動產買賣契約時，曾陪同在場之被告媳婦即證人丁○○亦到庭證稱：當時有強調，要在整個買賣完成後才給付報酬，後來有讓步到增值稅與契稅單核發下來時再給等語（見本院卷第84頁）核與該契約特約事項第
6條之約定相符；況就仲介費給付之時點，契約文字既已表示當事人之真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而為曲解，故被告上開所辯，應無可採。另系爭不動產買賣契約特約事項關仲介費給付時點之約定，係兩造將已發生權利之行使繫於不確定之事實，依前揭說明，非屬附條件之法律行為，雖可屬約款之一種，然此約款並非條件，應解釋為於其事實發生時，為權利行使期限之屆至。嗣該不動產買賣因鉅勝公司違約不賣，致買賣雙方並無訂立公契，亦無申報增值稅、契稅，第二次付款之事實亦確定不發生，惟依前揭說明，應認本件仲介費之給付期限已屆至。從而，原告依契約請求被告給付仲介費自屬有據。
三、被告抗辯系爭不動產買賣契約特約第6項所約定之仲介費過鉅失其公平，請求酌減有無理由？
（一）被告辯稱原告為被告協商議定價金及簽約事宜，所投入之勞務甚微，且於訴外人鉅勝公司欲解除契約時未積極協調勸阻，事後又向其收取高額仲介費，則原告請求被告給付按系爭不動產買賣總價百分之1計算之報酬，與其所已付出之勞務價值相較，顯屬過鉅而偏高，爰請求本院依民法第572條之規定予以酌減報酬乙節。查，就兩造間所簽立之前述買賣議價委託書而言，倘本件買賣雙方能順利履約，則原告所需為被告處理者，除了代為議價，並居間協調以仲介買賣雙方訂立買賣契約外，後續之事宜包括指定協調代書辦理房地之過戶、派員協同處理點交事務，以及買賣雙方在該筆買賣過程中相關問題之協調處理等情，且依一般業界之慣例，上開事宜通常亦為仲介者依仲介契約對買賣雙方所需負之契約從給付或附隨義務。
（二）按「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之」，民法第572條本文已有規定，而該條規定所適用者，係指居間人雖已為委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限制。且按「受當事人之委託而為居間者，其報酬之給付，仍有民法第572條規定之適用，又委託人依該條規定請求酌減，並未明定其方式，自得以起訴或抗辯方式為之。」（最高法院57年度台上字第2749號判決意旨參照）。
（三）就本件而言，於兩造間之買賣議價委託書第7條固然約定被告與賣方簽訂不動產買賣契約書之同時，應支付以購屋總價百分之2計算之服務費予原告（並於簽訂買賣契約時一次付清），因可歸責於被告之事由，致無法簽訂買賣契約時，被告仍應支付前開服務費。嗣於被告與鉅勝公司所簽訂之不動產買賣契約中，兩造就仲介費則合意改為總價款百分之1等節，有該買賣議價委託書、不動產買賣契約書在卷可證，原告並據以主張依上開不動產議價委託書第4條第6款及第7條第1項約定，被告應給付原告仲介費為總價百分之2，惟於94年4月30日簽訂之買賣契約書已酌減為百分之1等語，惟據原告之行銷人員即證人乙○○到庭證稱：「…，當時仲介費數額我們約定買方為百分之2，買方的先生要求我說如土地提高價格，仲介費就不能給我們太高，所以我們才改為百分之1。這是在簽委託書前事先就有講好了，因當時買方也沒有要求我們改，但正式買賣契約中有註明仲介費改為百分之1。」足認兩造於簽訂議價委託書前即已合意仲介費為總價款百分之1，原告主張本件仲介費業已酌減云云，自無可取。
（四）本院審酌本件因出賣人違約不賣等事由，致買賣雙方未能繼續履行以完成買賣契約，原告因此省卻本需處理系爭房地相關之過戶、點交等事宜所需付出之人事、勞務費用，且參以原告之職員即證人乙○○及甲○○到院具結證稱：原告公司係由公司專員甲○○發現鉅勝公司有意出售系爭不動產，而原告公司負責人知道被告要買地，乃由其店長乙○○與被告接洽，並負責帶看土地，從看地到訂約約一個月左右，賣方每坪原開價75,000元，買方出價60,000元，後來買方提高到62,000元、63,000元，後來以每坪65,000元成交，其間原告除人力外，無其他費用之支出，另原告公司負責人戊○○、店長乙○○及專員甲○○有協助被告到交通銀行貸款，銀行答應要貸借予被告等情（見本院卷第85至88頁），以及證人乙○○另證稱：出賣人不賣後伊等也有去積極勸說協調，電話有很多次，當面應該有二次等語（見本院卷第86頁），認為原告先前為仲介買賣雙方成交並訂立買賣契約，其所進行之開發、行銷企劃、帶看系爭房地、協調雙方議價等行為，及其後因賣方違約不賣發生爭執所進行之協調行為，所已支出之相關成本及人事費用及所應加計之營業利潤，與前述契約所約定按總價款56,706,600元之百分之1計算之報酬即567,066元比較結果，原告為系爭買賣成交及簽訂所已付出之相關成本、人事費用等，考量其未能完成該議價委託契約本所欲達成之買賣雙方完成交易之目的，故上開原告所已任勞務等之價值，尚不及於約定之報酬數額567,066元，是參酌上開民法第572條本文之規定，被告請求本院酌減該約定之報酬數額，尚屬有據。而本院斟酌原告因系爭房地之買賣，為被告所已進行之前述磋商協調買賣雙方議定價金及進行買賣契約簽訂事宜等委託議價契約之主要給付內容，原告所已支出之成本及人事費用等，較之買賣契約簽訂後原告原本應為被告進行之協助處理過戶及點交事宜等從給付或附隨義務所須支出之人事費用為高，且前者係占大部分之費用支出等情，認為本件於原告在買賣契約簽訂後，因賣方違約不賣等事由，致其公司人員未能就後續事宜處理以完成買賣交易之情形下，原告所得向被告請求之報酬，應以按買賣總價款之百分之0.8計算即453,653元（即56,706,600元乘以百分之0.8元以下四捨五入）為合理，是經被告為前述酌減報酬之抗辯後，本院爰予以酌減本件兩造間之居間報酬為按系爭不動產總價款之百分之0.8計算，即酌減為453,653元。
伍、從而，原告本於兩造於系爭不動產買賣契約特約事項第6條之約定，訴請被告給付其未付之仲介費，在453,653元及該金額自起訴狀繕本送達翌日即94年9月16日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息範圍內，核屬正當，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，不應准許。
陸、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行、免為假執行，於原告勝訴部分，核無不合，爰各酌定相當擔保金額併准許之。
至原告敗訴部分，其所為假執行之聲請，已失所依附，應併予駁回。
柒、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項判決如主文。中華民國95年3月6日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法官楊麗秋正本與原本無異。
如不服本判決應於判決送達後20日內提出上訴狀（須附繕本）。
中華民國95年3月7日
書記官廖文章