臺灣臺中地方法院94年度訴字第367號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院94年訴字第367號民事判決

裁判日期：民國94年05月11日

裁判案由：返還價金

臺灣臺中地方法院民事判決九十四年度訴字第三六七號
原告丙○○訴訟代理人 林殷世 律師被告乙○○訴訟代理人己○○右當事人間請求返還價金事件，本院於民國九十四年四月二十七日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：被告乙○○（大桔廣告企劃有限公司負責人）於民國（下同）九十三年十月二十六日向訴外人戊○○購買坐落台中市○○區○○段○○○號土地（權利範圍十萬分之五五八）及其上建號五二一號即門牌號碼台中市○○區○○○○街○○○號十一樓之二建物（包含共同使用部分惠信段五七六建號，權利範圍十萬分之五八六）及建號三五四之守衛室（權利範圍十萬分之一一二一）。嗣被告於九十三年十二月十五日與原告之代理人 吳偉新 簽訂讓渡協議書，將系爭買賣標的物出售予原告，原告已依約給付全部價金，且已於九十四年一月三日辦理不動產移轉登記手續完畢，惟事後，原告始得知系爭不動產原所有人戊○○之配偶 歐玉娣 於九十二年八月三日自該建物陽台跳下自殺身亡，系爭房屋依通常交易觀念，自屬凶宅，為有瑕疵之物，然原告發函予被告、訴外人戊○○出面解決，渠等均無解決之意，爰依民法第三百五十九條之規定，以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，併依民法第二百五十九條之規定，請求被告返還已受領之價金新台幣（下同）四百零八萬元及其法定遲延利息，惟若本院認原告請求返還價金為無理由，則請求減少價金，減少之金額，另行估價計算之等語，並聲明：（一）被告應給付原告四百零八萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告對於兩造於九十三年十二月十五日簽立系爭「讓渡協議書」乙節並不爭執，惟以：（一）被告向訴外人戊○○購入系爭不動產後，於九十三年十二月十五日將該契約之承買權利轉讓予原告，並簽訂讓渡協議書，被告亦通知訴外人戊○○而獲得其同意，嗣該不動產亦直接移轉登記予原告，故被告並非系爭不動產之出賣人，原告主張向被告解除契約，自無理由。（二）因被告已給付系爭不動產之買賣價金七十萬元予訴外人戊○○，故原告僅給付被告七十萬元，餘款均給付予訴外人戊○○。（三）被告與原告簽訂協議書時，並不知系爭不動產原所有人戊○○之配偶歐玉娣於九十二年八月三日自該建物陽台跳下身亡等語資為抗辯，並聲明：求為判決駁回原告之訴。
三、兩造依民事訴訟法第二百七十條之一第一項第三款規定整理並協議簡化爭點如下：
（一）兩造不爭執之事實
１、被告於九十三年十月二十六日向訴外人戊○○購買坐落台中市○○區○○段○○○號土地（權利範圍十萬分之五五八）及其上建號五二一號即門牌號碼台中市○○區○○○○街○○○號十一樓之二建物（包含共同使用部分惠信段五七六建號，權利範圍十萬分之五八六）及建號三五四之守衛室（權利範圍十萬分之一一二一），約定買賣價款四百萬元，第一期款三十萬元於簽約時給付，第二期款四十萬元於用印、繳交證件時給付，第三期款三百三十萬元「作為貸款以抵價金，貸款不足以現金補足，於產權過戶完畢，撥放貸款且同時交屋時付清。」嗣被告亦依約於九十三年十月二十六日簽約時給付現金三十萬元及交付票面額四十萬元之本票乙紙予訴外人戊○○。
２、其後，被告於九十三年十二月十五日與原告之代理人吳偉新簽訂讓渡協議書，約定「雙方茲就九十三年十月二十六日由乙○○向戊○○購買台中市○○區○○○○街○○○號十一樓之二之土地、房屋（含車位）之契約，乙方（即原告）願承受該契約，並以總價四百八十萬元正承受，且全權承受其權利義務，其付款方式為①簽約二十萬元②用印備件款五十萬元③完稅款八萬元，於完稅單核下五日內付清④尾款三百三十萬元作為貸款以抵價金。其他所有權利義務則全權承受原契約。」嗣原告亦依約給付七十萬元予被告，並清償以系爭不動產設定抵押權擔保之借款債務三百三十四萬元，僅餘四萬元尚未給付被告。
而系爭不動產亦於九十四年一月三日由訴外人戊○○直接移轉不動產所有權登記予原告。
３、系爭不動產原所有人戊○○之配偶歐玉娣於九十二年八月三日自該建物陽台跳下身亡。
（二）本件兩造事實上及法律上之爭點：
１、前開兩造間所簽訂之讓渡協議書係契約承擔（即由原告承擔被告與訴外人戊○○簽訂買賣契約之買受人地位）？或係被告出賣系爭不動產予原告之買賣契約？
２、前開兩造間所簽訂之讓渡協議書若係契約承擔，原買賣契約之出賣人戊○○是否同意？
３、前開兩造間所簽訂之讓渡協議書若非契約承擔，而係買賣契約，則系爭不動產原所有人戊○○之配偶歐玉娣於九十二年八月三日自該建物陽台跳下身亡乙節，是否屬系爭不動產物之瑕疵？原告得否解除契約？若解除契約顯失公平，原告得請求減少價金之數額為何？
四、按當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第三人承受者，屬契約承擔，與單純的債權讓與不同，承受人所承擔者非僅限於讓與人享有之債權及負擔之債務，且及於因契約所生法律上地位。舉凡撤銷權、解除權、終止權等與契約關係不可分離之形成權，均由承受人行使之，讓與人則脫離原有契約關係（。最高法院九十三年度台上字第二一０三號判決參照）。查，兩造於簽訂系爭協議書時，原告亦在被告與訴外人戊○○間之不動產買賣契約書之買受人欄位、騎縫、契約上方空白等處蓋章，被告併將該不動產買賣契約書之原本交付予原告，被告僅留存影印本等情，此為原告所不爭；且觀諸兩造所不爭執之讓渡協議之約定「雙方茲就九十三年十月二十六日由乙○○向戊○○購買台中市○○區○○○○街○○○號十一樓之二之土地、房屋（含車位）之契約，乙方（即原告）願承受該契約，並以總價四百八十萬元正承受，且全權承受其權利義務，其付款方式為…。其他所有權利義務則全權承受原契約。」顯見兩造間之讓渡協議書並非單純之債權讓與或債務承債，亦非買賣契約，而係約定由原告承受被告與訴外人戊○○所簽訂之系爭買賣契約所生法律上之地位（即買受人地位），是被告主張兩造所簽訂之系爭讓渡協議書係屬契約承擔，應堪憑採。至證人即原告簽訂系爭協議書之代理人吳偉新所委任之代書業者甲○○雖到庭證稱：「…談好價錢、付款方式後就簽約，當時大吉房屋證人丁○○代書說因為被告乙○○年紀大沒有辦法辦理貸款，就轉讓給丙○○。當時大吉房屋丁○○代書有說他們已經跟戊○○談好了，至於談好的細節是什麼，我不清楚，…（讓渡書「其他所有權利義務則全權承受原契約」的真意為何？）當時戊○○不在，當事人就出賣人是誰並非重點，只是就價金跟給付方式作討論及約定，所以兩造的真意我不清楚。…（被告訴訟代理人：讓渡協議書的真意是否承受承買人的權利義務？）當初的本意確實是如此，由丙○○承受買受人的權利義務，所以才與買賣契約書訂在一起。（被告訴訟代理人：系爭讓渡契約書是否為讓渡契約，出賣人是戊○○，讓渡人是乙○○？）我當時認知不清楚，我們只是討論總價的付款方式，當時對方有提到已經徵得戊○○的同意，要將系爭不動產讓渡給第三人。」等語，而就兩造簽訂系爭讓協議書之真意未能為明確而一貫之證述；惟被告所委任之代書業者丁○○則到庭證稱：「…我本來是系爭買賣契約書的代書，當時戊○○就把所有過戶的資料給我了，簽完讓渡契約書後我就把資料交給證人甲○○，系爭讓渡契約書是我擬的，因為乙○○不是出賣人，所以沒有另訂買賣契約書，才會把買賣契約書、讓渡書訂在一起，當時有講清楚要由丙○○承受乙○○的買受人地位，才會寫讓渡書…系爭讓渡協議書是經過與證人甲○○確認後才簽的，所以我才會把資料移給證人甲○○辦理…」等語，則證人丁○○就該讓渡書性質之證詞，核與前開書證（即買賣契約書上之蓋印、讓渡協議書之文義）相符，益徵兩造間所簽訂之系爭讓渡協議書確屬契約承擔，而非系爭不動產之買賣契約。
五、又按契約之承擔，除依法律規定者外，其依約定者，應由契約之雙方當事人及承受人三方面同意為之。如由讓與人與承受人成立契約承擔之契約，非經原契約他方當事人之承認，對他方當事人不生效力（最高法院九十年度台上字第一四二八號判決參照）。查兩造間所簽訂之系爭讓渡協議書既為契約承擔，自應經原契約當事人即訴外人戊○○之同意，始對戊○○生效。而證人戊○○雖到庭證稱：「…被告乙○○再把系爭房屋轉給原告丙○○我不知道，直到系爭所有權移轉給原告之後，因為原告知道前開事由（即其配偶自殺事件）不想要購買，三人才去宋代書那裡協調，登記手續是給宋代書辦理的…兩造在簽訂讓渡協議書時我不知道，也沒有同意…被告乙○○並沒有向我提起系爭房屋讓渡給原告…（被告訴訟代理人：宋代書要讓渡之時有讓證人知道，證人戊○○也有提到要讓渡或登記給誰他沒有意見。）當初買系爭房屋時，被告有提到她是幫別人看的，所以要登記給誰我都沒有意見，我是賣給被告乙○○的，只是她要登記給誰我沒有意見。」等語，惟證人戊○○既為系爭買賣契約之原出賣人，而原告因知悉戊○○配偶自殺之事而欲解除買賣契約，則證人戊○○之證詞與其自身有相當之利害關係，本即難期其能為真實公平之證詞；而證人丁○○則到庭證稱：「…我（簽讓渡協議書）之前有跟戊○○講乙○○無法辦理貸款，要移轉給他人，簽完協議書之後我有再跟戊○○聯絡我跟他說現在確定把承買權利讓給丙○○，承辦代書換證人甲○○代書會跟他聯絡，他說怎麼讓與不關他的事，產權過戶給誰，他沒有意見，產權過戶清楚，價金貸款都清楚就好了。…（如何與戊○○說讓渡的事？是說要給登記第三人？還是要讓渡買受人的地位？）我是跟戊○○說買的權利讓給新的所有權人，戊○○說他沒有意見。」等語，是依證人戊○○、丁○○之證詞，戊○○就系爭不動產移轉登記予原告既無意見，嗣後亦將該買賣不動產直接移轉登記與原告，而戊○○原以該不動產設定抵押權擔保之借款債務，亦係由原告清償完畢，且原負責辦理移轉登記手續之代書，亦由丁○○變成甲○○，則訴外人戊○○無異議而履行契約之行為，應足認其就系爭讓渡協議書之契約承擔已有同意之意思表示。況原出賣人戊○○縱拒絕同意兩造間之契約承擔，惟此僅係該承擔契約對戊○○不生效力，惟該讓渡契約書之基礎關係在兩造間仍係有效成立、存在。而本件兩造間原有之法效意思既係契約承擔，而非基於買賣之意思表示合致訂立該讓渡協議書，且該讓渡契約書就戊○○若拒絕同意，被告是否與戊○○負同一給付責任？或兩造間之讓渡協議是否轉化為買賣契約？或是否僅生債權讓與效力等情，既未明白約定，則原告主張因原出賣人戊○○之拒絕同意，該契約承擔性質之讓渡協議書即變成買賣契約云云，自尚難憑採。
六、綜上所述，原告既未能舉證證明兩造間就系爭不動產有買賣契約存在，從而，原告主張該不動產因物有瑕庛，依民法第三百五十九條之規定解除契約後，請求被告回復原狀，於法尚屬無據，應予駁回。而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所依據，應併予駁回。
七、末兩造其餘主張及所提證據（即爭點３部分），與本院上開論斷無涉，爰不予贅述，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十四年五月十一日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B法官洪碧雀正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十四年五月十一日~B法院書記官王竪惟